東京都のマンション管理会社見積もり｜同じ仕様で2〜3社を比べる

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見積もりは委託費、全国平均は管理費

東京都内の管理組合が値上げ通知を受け取ったとき、先に分けるのは管理費と管理委託費です。管理費は区分所有者が組合へ納める費用、委託費は組合が管理会社へ払う契約の対価です。令和5年度マンション総合調査の1戸月額17,103円は、駐車場使用料等を含む管理費の全国平均であり、委託費の相場ではありません。

• 管理費。駐車場等を除く全国平均は11,503円（単棟11,580円、団地10,394円）です。東京だけの平均は、この調査の公表値としては使いません。
• 委託費。事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理の四つの行で見ます。一式の行は空欄のままです。0円とは書きません。
• 最賃。2026年9月時点で東京都の最低賃金として有効なのは、2025年10月3日発効の1,226円です。管理員や清掃の時給の下限であり、委託費そのものではありません。
• 社数。同じ仕様で2〜3社です。20戸から40戸程度で5社、6社へ同時に出すと辞退が増えます。実務上の傾向であり、公的統計ではありません。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は株式会社MIJによる情報提供であり、自社サービスの紹介を含みます。

値上げ通知で先に開く書類

金額の是非の前に、いま結んでいる管理委託契約書と管理規約を開きます。標準管理委託契約書（令和5年9月11日改定）はモデルです。結んでいる契約が先です。

• 期間と更新。いつまでか、自動更新か、更新の通知が要るかを書きます。
• 解約の申入れ。モデルは少なくとも三月前の書面です。条番号は、モデルの条が確定していないため書きません。短い通知は争いになり得ます。
• 四業務。事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理です。値上げがどの行に載っているかを見ます。
• 口座。収納後に組合保管口座へ移す型、積立金は組合口座へ直接で管理費は収納口座の型、組合名義の一口座の型、のどれかです。管理会社が通帳と印鑑を両方持たないことが原則です。保証には上限があります。

標準管理規約を使う組合では、管理委託契約の締結は第48条第17号の総会決議事項です。普通決議は第47条です。議決権総数の過半数の出席のうえ、出席組合員の議決権の過半数です。規約に別段が無いときは、区分所有法第39条（出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数）です。書面・代理は出席扱いです。

同じ仕様書で2〜3社へ出す

相見積もりは、いまの四業務と同じ範囲を書いた仕様で出します。現地の回数を約束する数字は書きません。辞退の理由を、回数の不足にはしません。

• 添える書類。現行の委託契約、管理規約、直近の総会議事録、長期修繕計画、直近の決算です。
• 依頼文。一括サイトへ同時に流すより、理事長名で2〜3社へ理由を添えて出します。
• 任意提案。増員やシステムの提案は合計の外に置きます。一式に混ぜません。
• 管理員の時間。曜日と時間、通いと住み込み、を仕様に書きます。最賃1,226円は時給の下限です。委託費の行の妥当性は、時間と範囲で見ます。

新しい業者との契約を結ぶときは、マンション管理適正化法第72条の重要事項説明です。新規契約は説明会を開き、書面を1週間前までに区分所有者等と管理者等へ渡し、主任者証を提示し、書面に管理業務主任者が記名します。同一条件の更新は書面交付で足り、管理者がいれば管理者への説明で足りることがあります。第73条は成立後の書面、第74条は基幹事務の一括再委託の禁止、第76条は財産の分別管理、第77条は管理者がいるときの定期の事務報告です。

総会までの順

変更は、いまの契約を終える決議と、新しい契約を結ぶ決議です。どちらも第48条第17号の対象になり得ます。同じ総会で両方を議案にするときは、招集通知に両方を書きます。区分所有法第37条は、通知した事項のみ決議できます。規約で別段を置けますが、法律が特別の定数を定める事項は除きます。

• 招集。標準管理規約第43条は総会通知を2週間前とします。区分所有法第35条は少なくとも1週間前で、規約は伸長できます。
• 議事録。規約第49条は、議長と議長が指名した出席組合員2人が署名します。法律第42条は、紙なら議長と出席した区分所有者2人です。
• 管理者。理事長は、標準管理規約第38条第2項で区分所有法の管理者です。契約の相手方の欄は、組合の名称と管理者の氏名を分けて書きます。
• 認定。管理計画認定は、管理会社の順位表ではありません。見積もりが安くなる保証には使いません。条番号は書きません。

長期修繕計画の見直しは5年程度が作業上の置き方です。計画期間は30年以上で、大規模修繕を2回以上含みます。作成費用の国の単価はありません。委託費の値上げと、積立金の額の改定は別議案です。積立金の取崩しは標準管理規約第28条の事由です。管理費と積立金は区分経理します。令和5年度調査で区分経理は90.1%です。

東京でよく混ざる二つの手続

東京都のマンション管理状況届出は、昭和58年12月31日以前に新築され、居住用の独立部分が6以上あるマンションの管理組合が届け出ます。管理会社の評価や見積もりの順位ではありません。管理計画認定は、適正化推進計画を持つ都道府県等の長への申請で、5年ごとに更新します。どちらも、委託費の相場を示す数字ではありません。

• 助成。東京都マンション改良工事助成は、共用部分の工事の例として名前だけ出します。申請者は管理組合です。利子の率や年数、円は書きません。年度の要綱が先です。
• 新宿区。管理計画認定の手続支援の例として名前だけ出します。見積もり辞退の対策の補助金ではありません。
• 融資。住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理計画認定で年0.2%の引下げがあります。委託費の値下げではありません。
• 保険。共用部分の損害保険は区分所有法第18条第6項で管理とみなされます。保険料の改定と委託費の改定は、証券と契約を分けて開きます。

戸数規模別の管理費（駐車場等を含む、令和5年度調査）は、20戸以下22,131円、21〜30戸19,538円、31〜50戸17,147円、51〜75戸17,044円、76〜100戸15,500円です。小さいほど1戸あたりの管理費は厚い傾向があります。委託費が同じ割合で厚いことの証明には使いません。自組合の四業務の時間と範囲を、見積もりの行に落とします。

仕様書に書く四つの時間

東京の見積もりで差が出やすいのは、管理員の勤務と、清掃の回数です。金額の一行より先に、時間と範囲を仕様に書きます。管理会社が「現地を見ないと出せない」と言うときは、図面と直近の点検報告書を先に渡します。回数を約束する数字は、この記事では書きません。

• 事務管理。理事会の出席、総会の招集補助、出納、組合名義の口座の扱い、を分けて書きます。基幹事務の一括再委託は適正化法第74条で禁じられています。
• 管理員。通いの曜日、時間、休日、緊急の電話の一次受付、を書きます。住み込みの有無は、宿舎の有無とセットです。最賃1,226円は時給の下限です。
• 清掃。共用廊下、ゴミ置場、エントランス、敷地の区分を書きます。日常と定期を分けます。消耗品を委託費に含むかは、行を分けます。
• 建物・設備。エレベーター、消防、受水槽、給水ポンプ、機械式駐車場の有無を書きます。点検の契約が管理会社経由か、組合の直接契約かを、いまの契約書で確認します。

長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の記載例では、鉄部塗装は5〜7年、外壁や屋上防水などの大規模修繕は12〜15年、給水ポンプの取替は14〜18年です。義務ではありません。委託費の値上げと、これらの工事の発注は別契約です。工事の見積もりを、管理委託の相見積もりと同じ紙に混ぜません。

区分所有法第18条第2項は、共用部分の管理について規約で別段を置けます。第19条は、費用の負担を持分とし、規約で別段を置けます。委託費の値上げを、持分と違う割合で特定の住戸だけへ寄せる条項は、規約の定めが無い限り使いません。第6条の2の国内管理人へは、値上げの説明会の招集通知も出します。標準管理規約第31条の3は、その届出の規約条文です。

所在等不明の区分所有者を決議から除くのは、区分所有法第38条の2の裁判です。値上げの議案を早く通すための自動の除外ではありません。第46条の2の所有者不明専有部分管理命令も、委託契約の相手を決める条ではありません。返事が無い区分所有者には、届出住所と登記を当たった記録を残します。

理事長が管理者として契約に署名するときは、標準管理規約第38条第2項の管理者であることと、第48条第17号の総会決議があることを、契約の前文または別紙に書きます。管理者が欠けているときは、第73条の成立後書面の宛名が区分所有者全員になることがあります。署名の前に、理事の任期（区分所有法第49条は法人の理事で2年、規約で3年以内）と、いまの理事長の任期を規約第36条で確認します。

よくある質問

Q. 東京の委託費の公式平均はありますか。
A. 総合調査の17,103円は管理費です。東京だけの委託費平均は、この記事では使いません。四業務の内訳で比べます。

Q. 5社へ出せば安くなりますか。
A. 同じ仕様で2〜3社が実務の目安です。20戸から40戸程度で同時に5社、6社へ出すと辞退が増える傾向があります。

Q. 総会は特別決議ですか。
A. 標準管理規約では第48条第17号と第47条の普通決議です。規約に別段が無いときは区分所有法第39条です。建替えの5分の4は使いません。

Q. 一式0円の行は使えますか。
A. 一式は空欄のままです。0円とは書きません。任意提案は合計の外です。

Q. 管理計画認定を取れば見積もりは下がりますか。
A. 認定は管理会社の順位表ではありません。融資の年0.2%引下げは、共用部分リフォーム融資の話です。委託費の値下げ保証には使いません。

見積もりの比較表には、四業務の金額に加えて、主任者の氏名、緊急の電話の一次受付、通帳と印鑑の保管者、保証の上限の有無、解約の申入れ期間を並べます。金額が近い2社で、保管と保証が違うときは、安い行だけを採決の理由にしません。第76条の分別管理と、契約書の三月前の書面は、金額の次に開く行です。東京の人件費が高いことを、一式の値上げを承認する理由だけにはしません。時間と範囲が同じかを、先に見ます。

理事会の議事録には、依頼した社名、辞退した社名、仕様書の版、説明会の日を残します。辞退を、組合の規模だけのせいにはしません。仕様が空欄のまま5社へ出した記録は、次の依頼で繰り返さない材料です。2〜3社へ出し直すときは、前回と同じ四行を使います。

説明会の当日は、四業務の行を画面または紙で開き、一式の行が空欄であることを確認します。主任者証の提示と、書面の記名は第72条の新規契約の要件です。更新の書面交付だけで足りる条件に当たるかは、同一条件かどうかを契約書で見ます。条件が変わる値上げは、更新の特例の外になり得ます。そのときは説明会の対象です。

まとめ

• 管理費の全国平均と、管理委託費の見積もりは別です。17,103円を委託費の相場にはしません。
• 2026年9月時点の東京都最低賃金は1,226円です。時給の下限であり、委託費そのものではありません。
• 同じ四業務で2〜3社です。一式は空欄、任意提案は合計の外です。
• 解約のモデルは少なくとも三月前の書面です。総会は規約第48条第17号と第47条です。
• 新しい契約は適正化法第72条の説明です。東京の届出と管理計画認定は、見積もりの順位表ではありません。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。見積もりと総会は、その管理規約、契約書、見積もりで確認してください。