30戸以下の小規模マンション｜管理会社選定と費用の考え方

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30戸以下でも、管理費と委託費は別の言葉

戸数が少ないマンションでは、1戸あたりの負担が高く見えやすく、管理会社の選定も難しくなりがちです。先に言葉を分けます。管理費は区分所有者が管理組合へ納める費用、管理委託費は組合が管理会社へ払う対価です。この二つを混ぜると、見積もりの採点が崩れます。統計の17,103円を「適正な委託費」として採点表に置かないでください。小規模だから特別な法律があるわけではなく、区分所有法と適正化法、自組合の規約と契約書が先です。この記事は2026年10月時点の説明です。理事交代時にも、契約満了月を引継ぎます。

• 管理費の全国平均。令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料等を含む1戸月額17,103円、含まない11,503円です。いずれも管理費であり、委託費の相場ではありません。
• 規模の傾向。同調査では、総戸数規模が大きくなるほど1戸あたりの管理費は低くなる傾向があります。小規模で高く見えやすいのは、固定費を少ない戸数で割るからです。
• 委託費の公平均はない。委託費の全国平均を円で示す統計は、この記事では使いません。比べるのは、同じ仕様の見積もりです。
• 対象。分譲マンションの管理組合運営と共用部の維持です。賃貸のPMやビルのBMとは別の枠です。
• 先に開く書類。いまの管理委託契約書の解約条項と、管理規約の総会決議の条です。パンフレットより契約書が先です。

※本記事は株式会社MIJによる情報提供であり、自社サービスの紹介を含みます。

小規模で高く見える理由は、固定費の割り算

エレベーター点検、消防設備点検、管理員の最低勤務、会計報告の作成は、戸数が減ってもゼロにはなりません。少ない戸数で割ると、1戸あたりは上がって見えます。「高い＝悪い管理会社」とだけ読む前に、仕様の行を開きます。

• 四つの業務。標準管理委託契約書では、事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理です。見積もりもこの四つに分けます。
• 一式は空欄。内訳の無い「一式」の行は空欄のまま比べます。0円とは書きません。任意提案は合計の外です。
• 管理員と清掃。勤務日と時間、日常清掃と定期清掃の回数が、金額を動かします。東京都の組合では、人件費の下限を見るときに東京都最低賃金1,226円（2025年10月3日発効）を使えます。
• 設備。法定点検の回数は法令で固定です。任意の点検を足した行は、合計の外で見ます。

「30戸以下は50戸以上の約1.5倍」といった未確認の倍数は使いません。17,103円を委託費の上限や下限にもしません。管理費の額を変える議案は、標準管理規約第48条第6号です。委託契約の議案とは分けます。形態別では、駐車場等を含む管理費の平均は単棟型17,214円、団地型14,925円です。これも徴収額であり、委託費ではありません。

値上げの説明を受けたときは、管理員と清掃の「時給×勤務時間」の行を出してもらいます。総額の率だけでは、最低賃金の改定分と、仕様の追加が混ざります。小規模ほど、週何日・何時間の管理員かが金額を左右します。通勤か住込みかも、同じ表に書きます。

相見積もりは同じ仕様で2〜3社

候補を増やすほど良い提案が集まる、とは限りません。小規模物件では、見積もり作成の工数が先に立ちます。5〜6社へ同時に出すと、20〜40戸程度では辞退が増える傾向があります。これは実務上の傾向であり、公的な統計ではありません。

• 社数。同じ仕様で2〜3社です。現行会社を含めて3社でも構いません。
• 渡す書類。管理規約、いまの管理委託契約書と仕様書、長期修繕計画、直近の決算、設備の一覧です。個人の未納者名は必要な範囲に限ります。
• 現地調査。候補会社が必要と判断した範囲で行われます。回数を組合が決める性質のものではありません。特定の回数を前提にした依頼文は書きません。
• 同じ質問。担当予定者の棟数、夜間休日の連絡、月次報告の到着、工事見積もりを他社にも依頼できるかを紙にして渡します。答えは議事録の別紙に残します。

削減の割合の目安は、この記事では書きません。合計が安い見積もりほど、管理員の時間と清掃の回数が落ちていることがあります。差がある行の理由を、各社に書面で聞きます。受託を慎重に判断する会社があるのは事実でも、「小規模は必ず断られる」とまでは言えません。仕様がそろい、書類が揃っている依頼ほど、本気の提案が返りやすい、という実務上の置き方です。

分別管理（適正化法第76条）は、収納後に組合保管口座へ移す型、積立金は組合口座へ直接・管理費は収納口座の型、組合名義の一口座の型があります。管理会社が通帳と印鑑を両方持たない置き方と、保証の上限を質問に置きます。上限の円は契約書で確認します。この記事では書きません。

契約は総会と第72条、解約はいまの契約書

見積もりがそろっても、理事会の選定だけでは契約しません。新しい業者との締結と、いまの業者との解約は、別の日程表に書きます。

• 総会。標準管理規約第48条第17号で、組合管理部分に関する管理委託契約の締結は総会の決議事項です。第47条第1項は議決権総数の過半数の出席、第2項は出席組合員の議決権の過半数です。
• 区分所有法第39条。法律または規約に別段がなければ、出席した区分所有者及びその議決権の各過半数です。自組合の規約が標準と違えば、その条文が先です。
• 第72条。新規の管理受託契約では、説明会を開き、1週間前までに書面を区分所有者等と管理者等へ交付します。管理業務主任者が主任者証を提示して説明し、書面には主任者が記名します。同一条件の更新は書面交付で足ります。
• 第73条以降。契約成立後の書面は第73条、基幹事務の一括再委託禁止は第74条、帳簿は第75条、分別管理は第76条、定期報告は第77条です。
• 解約。標準管理委託契約書のモデルは、少なくとも三月前の書面による申入れです。条番号は書きません。優先するのは、結んでいる契約書の条項です。短い通知は争いになり得ます。

開始日と解約日がずれると、出納と法定点検が止まります。短期延長を書面で確認します。管理会社から終了を打診されたときも、予告期間と総会の招集を先に見ます。総会通知は標準管理規約第43条で2週間前、区分所有法第35条は少なくとも1週間前です。第37条は通知した事項のみ決議が原則です。委託契約の議案を当日の口頭追加にしないでください。

引継ぎでは、口座の残高証明、未収金の戸・期・金額、鍵、図面、長期修繕計画のデータを終了日に渡す表を作ります。計画期間は30年以上、見直しは5年程度がガイドライン上の置き方です。区分経理（標準管理規約第28条第4項）は、引継ぎのあとも続けます。管理費会計と修繕積立金会計の残高を、終了日の表に分けて書きます。混ぜた一行だと、次の会社の月次が始まりません。

理事長名の解約申入れは、受け取った日が残る方法で送り、総会議事録の写しを添えます。口頭の了解だけでは足りません。新会社の第72条説明会の日程は、開始日より前にカレンダーへ置きます。理事会だけのヒアリングは、第72条の説明会の代わりになりません。

認定・評価・助成を、会社選びの主軸にしない

管理計画認定や管理適正評価は、マンションの管理状態を見る仕組みです。管理会社の順位表ではありません。会社変更そのものへの全国共通の補助金もありません。

• 管理計画認定。管理者等が、適正化推進計画を持つ都道府県等の長に申請し、5年ごとに更新します。標準管理規約では第48条第16号の総会事項です。条番号で認定そのものは書きません。
• 金利。住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資では、認定で年0.2%の引下げがあります。円の節約額は書きません。
• 適正評価。マンション管理業協会の民間評価です。認定と並べて、安い見積もりを選ぶ理由にはしません。
• 自治体の支援。手続支援や工事助成は、年度の要綱が先です。名前だけ挙げることはできますが、円は書きません。標準の四業務に申請代行は必ずしも含まれません。

第三者管理（管理業者が管理者を兼ねる方式）を検討するときは、利益相反の定めと、総会の決議要件を規約と契約書で分けて読みます。方式のパンフレットだけで、小規模向きと決めません。役員のなり手が少ないことが理由でも、監督を消す契約にはしません。監事の監査（標準管理規約第41条）と、第77条の定期報告は、方式が変わっても組合側の確認点として残します。

東京都の組合では、マンション管理状況届出の対象かも確認します。対象は昭和58年（1983年）12月31日以前新築で、居住用の独立部分が6以上です。届出者は管理組合です。会社を替えることと、届出の要否は別の行です。小規模だから対象外、という読み方はしません。届出の有無は見積もりの採点表には入れませんが、管理の記録としては候補会社へ渡せます。

自主管理へ暫定で移る選択をするときも、区分所有法第3条の団体は残ります。委託費が減ることと、管理費が不要になることは別です。会計、法定点検、総会資料の作成を誰が担うかを、役割表とカレンダーに書いてから決めます。全国共通の「自主管理移行補助金」はありません。

よくある質問

• Q. 17,103円は委託費の相場ですか。
  A. いいえ。区分所有者が組合へ納める管理費の全国平均（駐車場等を含む）です。
• Q. 何社に依頼すればよいですか。
  A. 同じ仕様で2〜3社です。5〜6社へ同時に出すと、小規模では辞退が増える傾向があります。
• Q. 現地調査は何回必要ですか。
  A. 回数を組合が決める性質のものではありません。候補会社が必要と判断した範囲です。
• Q. 理事会だけで契約できますか。
  A. 標準管理規約では第48条第17号の総会決議事項です。
• Q. 会社変更に補助金は出ますか。
  A. 会社を替えること自体への全国共通の補助金はありません。自治体の制度は要綱が先で、円は書きません。
• Q. 最低賃金が上がったら、そのまま受け入れますか。
  A. 管理員と清掃の時給×時間の行を出してもらいます。総額の率だけでは、仕様の追加と混ざります。2026年10月時点で有効な東京都最低賃金は1,226円です。
• Q. 一部委託や自主管理の方が安いですか。
  A. 委託費は減っても、管理費が不要になるわけではありません。点検と会計の手配を誰が行うかを役割表に書いてから比べます。
• Q. 建替えの5分の4を解約に使いますか。
  A. 使いません。区分所有法第62条は建替え決議です。委託契約は普通決議が原則です。

まとめ

• 17,103円は管理費の全国平均であり、委託費の相場ではありません。小規模で高く見えやすいのは固定費の割り算です。
• 見積もりは事務・管理員・清掃・建物設備の四つに分け、一式は空欄、同じ仕様で2〜3社です。
• 現地調査の回数は組合が決めません。特定の回数を前提にしません。
• 締結は第48条第17号と第47条の普通決議、新規は第72条の説明会です。解約は結んでいる契約書の三月前モデルが目安です。
• 認定・評価は会社の順位表ではありません。会社変更への全国共通の補助金はありません。
• 分別管理、引継ぎの表、総会通知の期間を先に置くと、小規模でも空白期間を避けやすくなります。
• 管理費の額変更と委託契約の締結は、総会通知上も別議案にします。混ぜると反対理由が追えません。

免責事項本記事は2026年10月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。委託費の内訳、解約の期間、決議の定数、自治体の支援はその管理規約、管理委託契約書、見積もり、年度要綱で確認してください。法令・調査・要綱が更新された場合は、最新の一次資料が優先されます。本記事の統計は令和5年度マンション総合調査に基づきます。