マンション管理会社コンペの進め方｜契約・総会・見積もりの実務

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コンペは、解約日と開始日を同じ表に書く

管理会社コンペ（相見積もりと提案比較）は、最安値を決める行事ではありません。いまの契約がいつ終わるか、新しい契約をいつ結ぶか、そのあいだに会計と点検が途切れないか、の三つを先に置きます。手順を飛ばすと、見積もり辞退、空白期間、総会のやり直しが起きます。候補のパンフレットより、いまの管理委託契約書と管理規約が先です。この記事は2026年10月時点の説明です。理事交代時にも、契約満了月と予告期間を引継ぎます。

• 解約。標準管理委託契約書のモデルは、少なくとも三月前の書面による申入れです。条番号は書きません。優先するのは、結んでいる契約書の条項です。
• 新契約。標準管理規約第48条第17号で、組合管理部分に関する管理委託契約の締結は総会の決議事項です。普通決議が原則です。
• 説明。新しい業者との契約には、マンション管理適正化法第72条の重要事項説明が入ります。理事会のヒアリングの代わりにはなりません。
• 引継ぎ。口座、帳票、鍵、設備の点検記録が途切れないよう、予告期間から逆算します。

※本記事は株式会社MIJによる情報提供であり、自社サービスの紹介を含みます。

コンペの前に開く書類

候補会社へ依頼を出す前に、組合の机の上に置くのは次です。依頼文より先です。

• いまの管理委託契約書。解約の申入れ期間、書面の宛先、違約金の有無、更新の定めを読みます。モデルは三月前ですが、六月前と書いてある契約もあります。短い通知は争いになり得ます。
• 管理規約。第47条第1項と第2項は、議決権総数の過半数の出席と、出席組合員の議決権の過半数です。第48条第17号に管理委託契約の締結があります。規約で定数を上げていれば、その定めです。
• 会計年度と通常総会。区分所有法第34条は、管理者が少なくとも毎年1回集会を招集すると定めています。年度の切り替わりに合わせて新契約を始めると、決算が途切れにくいです。臨時総会でも決議できます。
• 名簿。第72条の書面は、区分所有者等と管理者等へ届けます。区分所有者名簿と国内管理人の届出先を揃えます。

総会の招集通知は、区分所有法第35条では少なくとも1週間前、標準管理規約第43条では2週間前です。第37条は通知した事項のみ決議が原則です。管理委託契約の締結は、通知に議案として載せます。

決議は普通決議。建替えの定数は使わない

管理会社の変更は、建替えや規約変更ではありません。区分所有法第62条の5分の4は使いません。

• 区分所有法第39条。規約に別段がなければ、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数です。書面または代理人による行使は、第2項で出席として扱います。
• 標準管理規約第47条。第1項で議決権総数の過半数の出席、第2項で出席組合員の議決権の過半数です。書面・代理・電磁的方法は出席扱いです。
• 第48条第17号。組合管理部分に関する管理委託契約の締結が総会の決議事項です。解約と新契約を同じ総会に載せるときは、議案を分けて書きます。
• 管理費の額。同時に変えるときは第48条第6号の別議案です。委託契約の一文に混ぜません。

管理者の選任・解任は区分所有法第25条です。標準管理規約では、理事長が区分所有法の管理者である形がモデルです。管理会社を変えても、管理会社は委託先であり、管理者そのものではありません。規約変更が要るときだけ、区分所有法第31条の別議案を載せます。

第72条と第73条を日程に入れる

新しい業者との契約は、総会の決議だけでは足りません。適正化法の説明と書面が入ります。プレゼン当日に初めて重要事項説明書を配る形は、第72条の1週間前交付に合いません。

• 第72条。新規の管理受託契約では、管理業者が説明会を開きます。1週間前までに、重要事項と日時場所を書いた書面を、区分所有者等と管理者等の全員へ交付します。管理業務主任者が主任者証を提示して説明し、書面には主任者が記名します。
• 同一条件の更新。第72条第2項では、従前と同一条件の更新は区分所有者等全員への書面交付で足ります。管理者等が置かれているときは、第3項で管理者等に対して主任者が書面を交付して説明します。業者を変える契約は、更新ではありません。
• 第73条。契約成立後、管理事務の内容と実施方法（第76条の財産管理の方法を含む）、費用、再委託、期間、更新と解除を書いた書面を、遅滞なく管理者等へ交付します。
• 第74条〜第77条。基幹事務の一括再委託禁止、帳簿の作成保存、分別管理、定期報告です。引継ぎのあとも第77条の報告は続きます。

説明会の日程は、総会の招集通知より前に置くと、区分所有者が議案を読む材料が揃います。電磁的方法による交付は、相手の承諾があるときの代替です。自組合が採用できるかは規約と実務の確認が先です。宅地建物取引士の重要事項説明は売買・賃貸の話です。管理受託契約の説明と記名は、管理業務主任者の仕事です。コンペの司会を宅建士が務めても、第72条の説明にはなりません。

理事長名の解約申入れは、受け取った日が残る方法で送り、総会議事録の写しを添えます。口頭の了解だけでは足りません。議事録の署名は、区分所有法第42条では議長と出席した区分所有者2人、標準管理規約第49条では議長と議長が指名した出席組合員2人です。署名のない紙を解約通知に添付しません。

見積もりは四業務・同じ仕様・2〜3社

委託費の相場を円で示す全国の統計はありません。令和5年度マンション総合調査の管理費（駐車場使用料等を含む1戸月額17,103円）は、区分所有者が組合に払う額です。管理会社へ払う委託費の相場ではありません。

• 四つの業務。事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理です。見積書もこの四つで金額を分けてもらいます。
• 同じ仕様。管理員の勤務日と時間、清掃の回数、設備点検の範囲、会計報告の頻度を揃えます。仕様が違う金額は比べられません。
• 2〜3社。同じ仕様で依頼します。5〜6社へ同時に出すと、20〜40戸程度では辞退が増えます。実務上の傾向であり、公的な統計ではありません。
• 一式は空欄。内訳の無い行は空欄のまま比べます。0円とは書きません。任意の提案は合計の外に置きます。
• 口座の型。第76条の分別管理は、収納後に組合保管口座へ移す型、積立金は組合口座へ直接・管理費は収納口座の型、組合名義の一口座の型があります。管理会社が通帳と印鑑を両方持たない点と、保証の上限を確認します。上限の円は契約書で確認し、この記事では書きません。

現地調査は、候補会社が必要と判断した範囲です。回数を組合が決める性質のものではありません。管理計画認定と管理適正評価は、管理会社の順位表ではありません。認定は5年更新で、第48条第16号の総会事項です。認定そのものの条番号は書きません。採点の加点を認定の有無だけにはしません。現行会社を候補に残すかは理事会の方針です。残すときは同じ依頼書を渡し、残さないときは解約の予告期間を先に契約書で確認します。

管理費の全国平均は、駐車場等を含む17,103円、含まない11,503円です。形態別（含む）では単棟型17,214円、団地型14,925円です。いずれも徴収額です。東京都だけの委託費平均として使える公の数字は、この記事では書きません。人件費の下限を見るときは、東京都最低賃金1,226円（2025年10月3日発効）を使えます。

実務の流れと、引継ぎで渡すもの

「7つの魔法のステップ」はありません。失敗しにくいのは、現状の整理、2〜3社への同じ依頼、評価表、総会と第72条、書面の解約申入れ、三者の引継ぎ、開始日の周知、の順です。社数や日程は物件で調整します。

• 現状。清掃・巡回・会計報告・設備対応の不満を、仕様の言葉に直します。「対応が悪い」だけでは見積もりに落とせません。
• 評価表。価格、四業務の充足、担当予定者、緊急連絡、分別管理の型、再委託先の明示を列にします。一式行は減点ではなく空欄扱いです。
• 会計の引継ぎ。管理費会計と修繕積立金会計の残高、未納者の一覧、通帳と印鑑の所在です。第28条第4項の区分経理は、引継ぎのあとも続けます。
• 点検と鍵。エレベーター、消防、清掃などの再委託先、直近の点検記録、鍵の本数です。清掃・消防・エレベーター点検は基幹事務そのものではないので、専門業者への再委託は第74条の一括再委託禁止の対象ではありません。
• 補助金。管理会社変更そのものへの全国共通の補助金はありません。自治体の助成は工事などが中心で、年度要綱が先です。円は書きません。

管理会社から終了を打診されたときも、見る順は同じです。いまの契約書の予告期間、規約の決議条項、次の業者の第72条の日程です。開始日と解約日を揃え、短期延長が要るときは書面で残します。

住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資では、管理計画認定で年0.2%の引下げがあります。円の節約額は書きません。融資の有無だけで、コンペの勝者を決めません。開始日の周知は、夜間休日の連絡先と管理員の勤務時間を、掲示と各戸への書面で知らせます。

評価表に載せないものもあります。根拠のない会社ランキング、口コミの星だけ、認定の有無を単独加点にした採点です。価格は月額合計だけでなく、オプション化した業務がないかを見ます。安い案に清掃回数の削減が隠れていることがあります。担当予定者の面談は有用ですが、人柄だけで契約の条文を省略しません。

よくある質問

• Q. 臨時総会でも管理会社を変えられますか。
  A. 変えられます。区分所有法は通常総会に限っていません。招集通知の期間と、第72条の説明会、いまの契約の予告期間が足りるかで日程を組みます。
• Q. 解約は三月前なら必ず足りますか。
  A. モデルはその文言です。結んでいる契約書が六月前などと書いていれば、その期間です。
• Q. 管理費の平均を、委託費の目安に使えますか。
  A. 使えません。17,103円は区分所有者が組合に払う管理費（駐車場等を含む全国平均）です。
• Q. コンペは何社が正解ですか。
  A. 公的な正解社数はありません。実務では同じ仕様で2〜3社です。
• Q. 理事会のヒアリングを第72条の説明会にしてよいですか。
  A. なりません。第72条は区分所有者等と管理者等への書面と説明です。
• Q. 7つの手順を踏めば必ず良い会社が決まりますか。
  A. 決まりません。足りるのは、同じ仕様、2〜3社、第72条、第48条第17号の総会です。手順の数を増やすことが目的ではありません。

まとめ

• コンペは最安値探しではなく、解約・総会・第72条・引継ぎの日程設計です。
• 解約は、結んでいる契約書の予告期間が優先します。モデルは少なくとも三月前の書面です（条番号なし）。
• 新契約の締結は第48条第17号、第47条の普通決議が原則です。建替えの5分の4は使いません。
• 見積もりは四つの業務を同じ仕様で2〜3社。一式は空欄。管理費17,103円は委託費の相場ではありません。
• 口座、帳票、点検記録を引継ぎの表に載せ、空白期間を作りません。会社変更への全国共通の補助金はありません。
• ヒアリングと第72条は別です。手順の数を増やすことが目的ではなく、同じ仕様と総会と説明会が足りることが目的です。
• 開始日の周知、短期延長の書面、解約申入れの到達記録まで残すと、次期理事会が同じ失敗を繰り返しにくくなります。

免責事項本記事は2026年10月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。解約の予告期間、決議の定数、説明会の日程はその管理規約、管理委託契約書、見積もりで確認してください。法令・要綱が更新された場合は、最新の一次資料が優先されます。