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管理会社から突然の撤退通告。それは、マンション管理組合の理事にとってまさに青天の霹靂でしょう。「管理業務を終了します」と言われたら、ゴミ出し、清掃、会計、緊急対応まで、一体どうすればよいのか。マンションが「無管理状態」に陥るリスクを前に、パニックに陥るのも無理はありません。
しかし、ご安心ください。法律や契約上のルールを正しく理解し、計画的に行動すれば、無管理状態を回避し、むしろ現在の管理を見直す絶好のチャンスに変えることができます。この記事では、管理会社からの撤退通告を受けてから、円滑に新たな管理会社を見つけるまでの全ステップを、宅地建物取引士および管理業務主任者の資格を持つ専門家の視点から、2026年9月現在の最新法規制・実務動向に基づき具体的に解説します。
管理会社から突然の「撤退」通告！無管理状態を防ぐための初動
管理会社から「契約を更新しない」あるいは「解約したい」という通告を受けたら、まず何から手をつけるべきでしょうか。
まずは契約書を確認！モデル条項と「現契約」の優先原則
多くの管理委託契約書は、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」を雛形にしています。令和5年9月11日改訂版の標準契約書では、中途解約について以下の通り定められています。
（解約の申入れ）第21条 甲（管理組合）又は乙（管理会社）は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
しかし、ここで最も重要なのは、「各マンションが実際に締結している現行の管理委託契約書」の内容が最優先されるという点です。標準契約書はあくまでモデルであり、個別の契約で「6ヶ月前通知」などの特約がある場合はそれに従います。まずは契約書の「契約期間」および「解約」条項を至急確認し、残された時間を正確に把握してください。
撤退通告から引き継ぎ完了までの3ヶ月間・対策スケジュール（例）
3ヶ月という期間は決して長くありません。以下の流れを目安に迅速に行動を開始しましょう。
- 【1ヶ月目】情報収集・候補選定：緊急理事会を招集。現行の管理仕様（清掃頻度や点検内容）を整理し、新候補を2～3社に絞り込む。
- 【2ヶ月目】比較検討・内定：見積もり依頼とヒアリング。新管理会社を1社内定させ、総会準備を進める。
- 【3ヶ月目】決議・引き継ぎ：総会での決議。新旧会社間での書類・鍵・会計データの引き継ぎを実施。
※表の内容は、1ヶ月目の情報収集から3ヶ月目の決議・引継ぎ完了までの流れを時系列で解説しています。
【失敗しない】引き継ぎ先管理会社の探し方と選定のポイント
小規模マンションが見積もり依頼で陥る罠
20～40戸程度の小規模マンションでは、見積もりを依頼しても多くの会社から「辞退」されるケースが散見されます。統計データは限られるものの、マンション管理業界では、小規模物件は管理委託費の総額が低く、フロント担当者の人件費や現地調査コストを考慮すると採算確保が困難であるという実情から、受託に消極的なケースも一般的に指摘されています。
管理会社は見積もり作成にあたり、3～4回の現地調査、外注先（エレベーター、清掃、消防等）との折衝、詳細な提案書作成など膨大な労力を割きます。そのため、5社も6社も競合するコンペでは、受注確率の低さから参加を見送る傾向があると言われています。「本命の2～3社」に厳選して打診することが、受託を引き出す実務上の最適解です。
見積書の「一式」はNG！標準契約書の構成で精査する
「管理委託費 一式 〇〇円」という大まかな見積もりは容認してはいけません。国土交通省の「マンション標準管理委託契約書（令和5年9月11日改訂版）」では、業務内容を以下の通り区分しています。
- 第3条・別表第1：事務管理業務（会計、理事会支援等）
- 別表第2：管理員業務
- 別表第3：清掃業務
- 別表第4：建物・設備管理業務
見積書はこの区分（項目別内訳）に沿って提出させ、さらに「別紙1」等で示される第三者への再委託の有無も確認してください。これにより「A社は安いが清掃頻度が不足している」といった不備を見抜くことができます。
管理会社変更を適法に進めるための必須手続き
1. 重要事項説明（適正化法第72条）
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」といいます）第72条（令和2年法律第62号改正）に基づき、契約締結前に、管理受託契約の重要事項について、管理業務主任者が記名押印した「重要事項説明書（72条書面）」を交付し、説明を行う義務があります。なお、同一条件での契約更新時は説明会の開催が免除される特例（同条第2項）がありますが、リプレイス（変更）時は必ず説明会が必要です。
2. 総会決議（区分所有法第39条・標準管理規約第48条）
管理会社の変更は総会決議事項です。
- 区分所有法第39条第1項（令和7年改正法による。令和8年4月1日施行予定）：集会の議事は、原則として、「出席した」区分所有者およびその議決権の各過半数で決します（普通決議）。
- 標準管理規約第48条：管理受託契約の締結・変更・解除は総会の普通決議事項とされています。
※ただし、マンション個別の管理規約で「特別決議」等の別段の定めがある場合は、規約が優先されます。
3. 契約締結と書面交付（適正化法第73条）
総会承認後、契約を締結します。管理会社には、適正化法第73条に基づき、契約内容を記した書面（73条書面）を遅滞なく交付する義務があります（72条書面とは別物です）。
自治体の補助金・助成金活用法（2026年度版）
補助金制度は年度や地域ごとに内容が激変します。必ずお住まいの自治体の最新要綱を確認してください。
- 東京都の例：令和8年度（2026年度）において、「マンションの管理不全予防・改善支援事業（伴走型）」が実施されており、マンション管理士派遣費用は原則無料となっています。
- 千代田区の例：2026年度時点で、公益財団法人まちみらい千代田による「まちづくりアドバイザー派遣制度」などが継続して実施されており、区内の管理組合は年度内6回まで専門家派遣を無料で利用できます。
通常の管理会社は手間を嫌い、補助金申請を提案しないことが多いですが、株式会社MIJ（PR）では、資産価値向上に資する場合、これらの補助金活用や申請サポートに積極的に取り組んでいます。
【撤退する側も必見】円満な事業承継と出口戦略（PR）
後継者不足や採算悪化により、マンション管理事業からの撤退を検討している企業様へ。株式会社MIJでは、独自の「事業承継・撤退支援サービス」を提供しています。
- 撤退費用のサポート：円滑な引き継ぎ期間（通常3～6ヶ月）における費用負担軽減に向けた提案・助言や、引継ぎスケジュール調整等のコンサルティング支援をご用意。撤退に伴う経済的負担の軽減をサポートします（公的補助金や直接的な金銭補助制度ではありません）。
- トラブル回避と継続性：管理組合との調整を主導し、紛争リスクを最小化。また、既存の外注業者（清掃・点検会社）の継続も柔軟に協議し、既存従業員の雇用維持についても出口戦略を共に考えます。
管理会社の撤退・引き継ぎに関するQ&A
Q：配管更新工事、SRCT工法と一般的な工法、どちらが安いですか？A： 劣化状況が中程度で、専有部を通る配管が多い等の条件下では、SRCT工法の方が、解体復旧費や廃材が抑えられるため、トータルコストを削減できる可能性があります。理由は、壁や床を壊す解体復旧費が抑えられ、廃材も少ないためです。ただし、劣化が進み物理的な交換が必要な場合は適用できません。具体的な削減率は建物形状等により変動するため、個別見積もりが必須です。
まとめ
管理会社の撤退は、管理品質を見直すチャンスです。理事会がリーダーシップを発揮し、3ヶ月という時間を有効活用してください。もし行き詰まった際は、法務感度の高いパートナーに相談することをお勧めします。
免責事項本記事は2026年9月現在の法令・実務に基づいた情報提供であり、個別事案への法的助言ではありません。意思決定にあたっては最新の法令原文、自治体要綱、および個別の管理規約を最優先し、必要に応じて弁護士等の専門家へ相談してください。本記事は株式会社MIJが運営しており、自社サービスの説明を含みますが、特定の事業者の利用を法的に推奨するものではありません。情報の利用により生じたいかなる損害も当方は責任を負いかねます。
島 洋祐
株式会社MIJ 代表 / 不動産コンテンツ監修者 宅地建物取引士 管理業務主任者 不動産業界歴 23年不動産投資歴 15年会社経営 11年 売買・賃貸・管理・一棟リフォームを一通り経験した不動産のプロフェッショナル。自社不動産ブログにてSEOキーワード「東京 マンション 買取」および「マンション管理会社 東京」で検索順位1位を獲得。現場経験と情報発信の両面から、読者に正確・実践的な不動産情報をお届けします。
