マンション管理会社の変更とコスト｜仕様確認と総会

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コストを見る前に、仕様と契約を揃える

管理委託費が高い、対応が遅い、と感じたとき、先に分けるのは管理費と管理委託費です。17,103円は管理費の全国平均であり、委託費の相場でも削減率の根拠でもありません。仕様が同じかを見ないまま金額だけを下げることはしません。

• 四業務。事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理です。
• 一式。空欄のままです。0円とは書きません。
• 社数。同じ仕様で2〜3社です。現地の回数を約束する数字は書きません。
• 総会。第48条第17号と第47条です。建替えの5分の4は使いません。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は株式会社MIJによる情報提供であり、自社サービスの紹介を含みます。

契約書と総会を先に開く

管理委託を変えるとき、先に開くのはいま結んでいる契約書と管理規約です。標準管理委託契約書（令和5年9月11日改定）のモデルは、少なくとも三月前の書面による申入れです。条番号は書きません。結んでいる契約が先です。口頭を書面の代わりにはしません。

• 到達。届いた日、宛名、方法を記録します。
• 四業務。事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理です。一式は空欄です。0円とは書きません。
• 社数。同じ仕様で2〜3社です。20戸から40戸程度で5社、6社へ同時に出すと辞退が増える傾向があります。現地の回数を約束する数字は書きません。
• 最賃。2026年9月時点の東京都最低賃金は1,226円です。時給の下限であり、委託費そのものではありません。

標準管理規約第48条第17号は、管理委託契約の締結を総会の決議事項とします。普通決議は第47条です。規約に別段が無いときは区分所有法第39条（出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数）です。書面・代理は出席扱いです。規約第43条は総会通知を2週間前とします。区分所有法第35条は少なくとも1週間前で、規約は伸長できます。第37条は、通知した事項のみ決議できます。いまの契約を終える議案と、新しい契約を結ぶ議案は、両方を通知に書きます。

新しい契約と分別管理

• 第72条。新規の管理受託は説明会、1週間前までの書面、主任者証、主任者の記名です。押印はこの条の文言にありません。同一条件の更新は書面交付で足りることがあります。条件が変わる契約は、更新の特例の外になり得ます。
• 第73条。成立後の書面は管理者等へ渡します。業者が管理者、または管理者がいないときは区分所有者全員へです。
• 第74条。基幹事務の一括再委託を禁じます。清掃、消防、エレベーター点検は基幹事務そのものではありません。
• 第75条〜第77条。帳簿、財産の分別管理、管理者がいるときの定期の事務報告です。通帳と印鑑を同じ会社が両方持たないことが原則です。保証には上限があります。

管理費の全国平均17,103円（駐車場等を含む、令和5年度調査）は、委託費の相場ではありません。管理費と積立金は規約第28条第4項で区分経理します。区分経理は調査で90.1%です。口座は、収納後に組合保管口座へ移す型、積立金は組合口座へ直接の型、組合名義の一口座の型、のどれかです。

認定・助成・組合は残ること

• 第3条。区分所有者2人以上で団体は当然に存在します。会社が変わっても、会社が無くても、合意だけでは解散できません。
• 管理者。理事長は規約第38条第2項で区分所有法の管理者です。第34条は少なくとも毎年1回集会を招集します。第25条は管理者の選任・解任を集会の決議とします。
• 認定。管理計画認定は会社の順位表ではありません。条番号は書きません。融資の年0.2%引下げは共用部分リフォーム融資の話です。
• 助成。管理会社変更の全国共通補助金はありません。新宿区の認定手続支援、東京都マンション改良工事助成は名前だけ出し、円は書きません。申請者は管理組合です。年度の要綱が先です。

国内管理人は区分所有法第6条の2です。招集通知は規約第31条の3の届出先へ出します。第31条の3を法律として引きません。所在等不明者を決議から除く第38条の2の裁判は、変更を急ぐための自動の除外ではありません。第46条の2の所有者不明専有部分管理命令も、委託の相手を決める条ではありません。返事が無い区分所有者には、名簿、登記、国内管理人を当たった記録を残します。

長期修繕計画は30年以上で大規模修繕を2回以上含みます。見直しは5年程度です。作成費用の国の単価はありません。計画の作成と管理委託は別契約です。戸数規模別の管理費（駐車場等を含む）は、20戸以下22,131円、21〜30戸19,538円、31〜50戸17,147円です。委託費が同じ割合で厚いことの証明には使いません。任意提案は合計の外です。

東京の管理状況届出は、昭和58年12月31日以前新築で居住用独立部分6以上の管理組合です。見積もりの順位ではありません。第18条第6項は共用部分の損害保険契約を管理とみなします。証券の契約者と委託の相手は分けて開きます。規約第24条の2は保険金の請求と受領を理事長が代理します。役員は規約第35条第2項で組合員から選任し、監事は第41条で業務と財産を監査します。

第36条の全員同意で招集手続を省略するときは、同意の書面を残します。変更の慌ただしさを、手続省略の理由だけにはしません。議事録は規約第49条で、議長と議長が指名した出席組合員2人が署名します。法律第42条は、紙なら議長と出席した区分所有者2人です。

理事会が残す記録と引継ぎ

依頼した社名、辞退した社名、仕様書の版、説明会の日、第72条の書面を渡した日を残します。辞退を組合の規模だけのせいにはしません。仕様が空欄のまま5社へ出した記録は、次の依頼で繰り返さない材料です。2〜3社へ出し直すときは、前回と同じ四行を使います。

• 引継ぎ。規約、使用細則、総会と理事会の議事録、組合員名簿、居住者の緊急連絡、収納と未収、預金、各種契約、点検報告、修繕履歴、長期修繕計画、竣工図書、共用の鍵、駐車場、保険、進行中の工事、継続審議の案件です。
• 記憶の案件。漏水、騒音、滞納など、書類に残っていない懸案は、理事長のメモに移します。会社任せだけにしません。
• 口座。名義を組合へ移すときは、総会議事録、規約、理事長の本人確認を求められます。法人化していない組合は権利能力なき社団としての扱いです。口座が開けないときは、終了日を延ばす判断もあります。延ばすことも第48条第17号の議案です。
• 印鑑。通帳と印鑑を同じ理事が持たないことが原則です。解約日を、両方を同じ人が持ったまま迎えません。

区分所有法第18条は、共用部分の管理を集会の決議とします。保存行為は各共有者ができます。変更のあいだに起きた漏水の応急は、保存の範囲で理事長が手配することがあります。本工事を、保存の延長としては扱いません。標準管理規約第21条第1項は、共用部分の管理を管理組合の責任と負担とします。第2項の一体工事は、専有の配管を組合の工事に含めるときの総会です。委託変更の議案とは分けます。

第27条の管理費の使途に、引継ぎのコピー代や説明会の会場費を載せるかは、総会の資料に行を分けます。第28条の積立金は、計画修繕、不測の修繕、改良・変更、再生等の調査、積立金の管理運用、その他特別に必要な管理、の六つの事由です。委託の引継ぎそのものは、どの事由に当たるかを書いてから取り崩します。第26条の特定承継人への請求は管理費等です。変更のあとに部屋が売れたとき、次の区分所有者へ次の総会の通知を出します。

第35条の議案の要領は、終了する契約の日、次の契約の相手、四業務の時間、委託費の月額の行です。要領が「管理会社の件」だけでは狭いことがあります。第43条第8項は、緊急のとき1週間を下回らない範囲で通知期間を短縮できます。1週間を割る短縮はこの項の外です。再生等の2か月前は、委託の変更には使いません。

第44条の5分の1の請求で臨時総会を開くときは、2週間以内に、請求から4週間以内の日を会日とする通知です。見積もりが揃わないことを、この期限を延ばす理由にはしません。法律第34条も、所有者と議決権の各5分の1の請求、2週間と4週間の仕組みです。規約でこの定数を減らせます。

地震保険の割引は、免震50%、等級3が50%、2が30%、1が10%、診断10%、建築年10%のうち最も高い一つです。見積もりの安さと保険料の割引を一つの表に混ぜません。参考純率の全国平均プラス13.0%（2023年6月21日届出）は保険料そのものではありません。水災の5区分を、高台だから外す根拠にはしません。

長寿命化税制は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了した外壁塗装等に床防水と屋根防水を加えた工事です。翌年度の建物固定資産税のみです。委託費の穴埋めではありません。都市計画税は減額なし、100平方メートル上限、完了後3か月以内の申告です。

フロントの予定者と営業の担当が違うときは、両方の氏名を議事録に残します。担当物件数の公式上限はありません。説明会の当日は、四業務の行を開き、一式が空欄であることを確認します。主任者証の提示と書面の記名は、第72条の新規契約の要件です。

第50条は管理組合法人の監事です。非法人でも規約第41条の監事が、変更前後の残高と未収を見ます。第49条の理事任期（法人で2年、規約で3年以内）と、規約第36条の役員任期を、変更の週に確認します。任期切れの理事長が次の契約に署名する前に、選任の議事録を開きます。区分所有法第47条の法人設立と、規約第47条の普通決議は別です。委託の議案と法人設立を一括にしません。

三月前の書面の到達と、第43条の2週間前の通知は、カレンダーに別の行で書きます。到達の前に次の総会を開くと、予告期間の計算が議案の説明と食い違うことがあります。比較表には、四業務の金額に加えて、主任者の氏名、緊急の電話、通帳と印鑑の保管者、保証の上限の有無、解約の申入れ期間を並べます。金額が近い2社で保管と保証が違うときは、安い行だけを採決の理由にしません。

鉄部塗装の記載例は5〜7年、外壁や屋上防水などの大規模修繕は12〜15年、給水ポンプの取替は14〜18年です。義務ではありません。委託費の見積もりと、これらの工事の発注は別の紙です。段階増額の目安は、初期額が均等額の0.6倍以上、最終額が1.1倍以内です。円毎平方メートルのベンチマークは使いません。

よくある質問

Q. 公式の削減率はありますか。
A. ありません。四業務の時間と範囲で比べます。

Q. 17,103円より安ければ妥当ですか。
A. 17,103円は管理費です。委託費の合否には使いません。

Q. 総会は特別決議ですか。
A. 標準管理規約では普通決議です。規約に別段が無いときは法第39条です。

Q. 変更の補助金はいくらですか。
A. 全国共通の額はありません。

コストの議論では、まず仕様の差分表を総会資料の先頭に置きます。

理事会のファイルには、通知の写し、仕様書、比較表、説明会の出席、総会の招集通知、議事録を一冊に綴じます。次の理事への引継ぎの最初の紙です。金額の行だけが残っているファイルは、翌年の見直しで使えません。

まとめ

• 管理費と委託費を分け、同じ四業務で2〜3社を比べます。
• 解約のモデルは少なくとも三月前の書面です。
• 総会は第48条第17号と第47条です。新しい契約は第72条です。
• 認定は会社の順位表ではありません。
• 変更の全国共通補助金と公式の削減率はありません。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。手続は、その管理規約、契約書、見積もりで確認してください。