機械式と平面駐車場の維持費｜ガイドラインの周期と空きへの対応

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結論：差を生むのは装置の入替があるかどうか

機械式駐車場と平面駐車場では、日常の保守と、周期で来る工事の中身が違います。30年分の総額を一律に示す公的な数字はありません。比べる出発点は、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）の記載例です。

• 機械式：記載例は補修（部品取替）5年、装置入替リニューアル18〜22年です。
• 平面（外構）：平面駐車場・車路の舗装等は、補修・取替24〜28年です。
• 自走式：プレハブ造の記載例は補修8〜12年、建替28〜32年です。平面とは別の行です。
• 収入：駐車場使用料は管理に要する費用に充て、残りは修繕積立金へ積みます（標準管理規約第29条）。
• 空き：空き区画が増えても、機械式の保守契約は台数分が残ることが多いです。収入と支出を同じ期間で並べます。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は株式会社MIJによる情報提供であり、自社サービスの紹介を含みます。

ガイドラインの記載例で周期を置く

長期修繕計画は30年以上で大規模修繕を2回以上含め、5年程度ごとに見直します。駐車場の行も、この計画の中に置きます。記載例の年数は義務ではありません。いまの装置の保守記録と、メーカーの推奨を見て、計画の年を動かします。

• 機械式駐車場：二段方式、多段方式（昇降式、横行昇降式、ピット式）、垂直循環方式等。補修は部品取替5年、取替は装置入替リニューアル18〜22年。
• 自走式駐車場：プレハブ造（鉄骨造＋ALC）の記載例は、床面補修・鉄部塗装など補修8〜12年、建替28〜32年。
• 外構の平面駐車場：車路・歩道等の舗装、側溝、排水溝、擁壁等。インターロッキングやアスファルト舗装の補修、囲障の塗装補修・取替は24〜28年。
• 計画の置き方：日常の保守点検と電気代は管理費会計、装置入替と舗装の打替えは修繕積立金会計、という分けが基本です。

機械式の維持に多額の費用が見込まれるときは、管理費会計と修繕積立金会計とは別に、駐車場使用料会計を設けることも考えられます。ガイドラインは、駐車場だけの長期修繕計画を作り、保守点検の計画と合わせて使用料の額を算定する、という手順を示しています。

駐車場使用料の入りと出を同じ期間で見る

標準管理規約（単棟型、令和7年10月17日改正）では、駐車場の扱いが次のとおりです。自組合の規約が違えば、その規約が先です。

• 第15条：管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約で使わせることができます。使用者は駐車場使用料を納めます。専有部分を譲渡または貸与したときは、その契約は効力を失います。
• 第29条：使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てます。機械式があるときは、管理費および修繕積立金とは区分して経理することもできます（第29条関係コメント）。
• 第48条第6号：管理費等および使用料の額と賦課徴収方法は、総会の決議事項です。使用料を動かすときは、この号で議案にします。
• 第28条第1項：修繕積立金の取崩しは、計画修繕、不測の修繕、改良・変更、再生等の調査、積立金の管理運用、その他特別に必要な管理に限ります。装置入替は計画修繕、平面化は改良・変更に当たり得ます。実施と取崩しは第48条第10号です。

理事会で開く表は、使用料の収入、保守点検、電気代、消耗部品、周期工事の見込、積立への繰入れ、の六行です。一式の行は空欄です。ゼロ円とは書きません。機械式の保守契約書に、点検の回数と対象装置が書いてあるかを先に見ます。

駐車場の数が住戸数に足りず、使用料だけでは点検と修繕を賄えないときは、収支の見直しが要ります。近隣の使用料が低く値上げが難しいとき、稼働の低下が続いているときは、ガイドラインも機械式の除却の検討を挙げています。

空き区画への選択肢

標準管理規約第15条関係コメントは、もともと空き待ちが多い前提で書かれています。近時は需要が減り、空きが出ているケースもある、と注記しています。一つに決めず、組み合わせて検討します。

• 使用料の見直し：額の変更は第48条第6号の総会です。全戸分ないときは、近傍の同種の料金と均衡を失しないよう設定する、というのがコメントの考え方です。平置きと機械式、屋根の有無で料金を分けることもできます。
• 外部貸し：区分所有者を優先する条件を細則に置き、組合員以外から使用料を取ることも考えられます。課税の扱いは、国税庁の見解（平成24年2月の照会と回答）を確認します。区分所有者優先などの条件があるときは、外部貸しだけが課税対象になる、という整理が示されています。
• 一部撤去・平面化：装置入替の前に台数を絞る案です。残すパレットの保守契約と、除却後の舗装の行を、同じ見積もりの仕様に書きます。
• 充電設備：使用上のルールと使用料は駐車場使用細則等に定めます。設置の費用、運用と維持の負担は、あらかじめ総会で決めておくことが望ましい、とコメントがあります。充電器と配線の加工が小さい工事は、普通決議で実施できると考えられる、というのが第47条関係コメントです。

充電設備への支援は、年度ごとの要綱と予算が先です。全国共通の補助額はありません。申請者や対象設備は、検討時点の公式要領で確認します。支援を前提にした積立の見直しはしません。

平面化（除却）の決議

機械式を撤去して平面にする工事は、規模と加工の程度で決議の種類が分かれます。必ず特別決議、とは書きません。自組合の規約の総会条項を先に開きます。

• 区分所有法第17条：共用部分の形状または効用の著しい変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上です。区分所有者の定数は、規約で過半数まで減らせます。議決権の定数は、この条では減らせません。
• 区分所有法第18条：著しい変更に当たらない管理は、集会の普通決議です（第39条。出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数）。
• 標準管理規約第47条第3項：著しい変更は、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席のうえ、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上です。これは区分所有法第47条ではありません。法第47条は管理組合法人の設立です。
• 第47条第2項：著しくない変更は、出席組合員の議決権の過半数です。成立には第1項で議決権総数の過半数の出席が要ります。
• 特別の影響：変更が専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その組合員の承諾が要ります（第47条第10項、区分所有法第17条第2項）。駐車場を使っている人への説明を、議案の前に残します。

第47条関係コメントは、駐車場の増改築で大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議、既に不要となった設備の撤去は普通決議、という例を挙げています。機械式の除却がどちらに当たるかは、ピットの埋め戻し、鉄骨の撤去、車路の付け替えの程度で個別に判断します。迷うときは、第47条第3項の要件で決議しておくと、後の争いを避けやすくなります。

工事の見積もりは、装置の撤去、ピットの埋戻し、舗装、区画線、残す装置の保守、の五行に分けます。同じ五行で2〜3社です。5社、6社へ同時に出すと、20戸から40戸程度では辞退が増えます。これは実務上の傾向であり、公的な統計ではありません。現地を何回見るかは書きません。

長期修繕計画と積立金への戻し方

平面化や装置入替を決めたら、計画の行を置き直します。見直しの作業上の置き方は5年程度で、工事の年が早ければその年です。

• 計画の変更：長期修繕計画の作成または変更は、第48条第5号の総会です。機械式の取替の行を消し、外構の舗装の行を足す、または残す台数だけ取替を残す、という書き換えです。
• 段階増額：初期額は均等額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内、というのが修繕積立金ガイドラインの目安です。円/㎡のベンチマークは、この記事では使いません。
• 借入れ：第28条第1項の業務に必要な範囲で借りられます（第63条）。償還には第28条第3項で修繕積立金を充てられます。
• 履歴：第32条の業務に、修繕等の履歴情報の整理と、長期修繕計画書の管理があります。装置のメーカー、撤去年、残す台数を一式で残します。

管理委託契約の見直しまで広げるときは、いまの契約書の解約の予告と、規約の総会条項を先に開きます。標準管理委託契約書のモデルは、少なくとも三月前の書面による申入れです。条番号は、結んでいる契約書を見ます。駐車場の工事だけを決める総会と、委託契約を替える総会は、議案を分けます。

理事会が先にそろえる書類

見積もりを出す前に、次を一式にします。足りない行があると、社ごとの条件がずれます。

• 竣工図と装置の銘板：方式（二段、多段、ピットの段数、垂直循環）、設置年、メーカー、パレット数。
• 保守契約書：対象装置、点検の周期、部品の範囲、緊急出動、契約期間。空きが増えても対象が減るかは、この書面です。
• 使用細則と契約のひな型：第15条の使用契約、選定の方法、滞納時の扱い。外部貸しを検討するなら、区分所有者優先の文があるかを見ます。
• 会計の三年分：使用料収入、保守費、電気代、部品、積立への繰入れ。区分経理しているかどうか。
• 長期修繕計画の当該行：機械式の補修と取替、外構の舗装が何年に置いてあるか。計画期間は30年以上です。

同じ仕様で聞く項目は、残す台数、撤去する台数、ピットの埋戻しの範囲、舗装の仕様、工事中の代替駐車の有無、です。金額を書けない行は空欄のまま渡し、合計だけで決めません。任意の提案（充電設備の増設など）は、本工事の合計の外に置きます。

総会の招集通知は、法律の第35条で少なくとも1週間前です。規約は延ばせても縮められません。標準管理規約第43条は2週間前です。平面化や使用料の変更を、通知に無い議案で足すことは、区分所有法第37条の原則に合いません。書面と委任状は、第47条第7項で出席に数えます。届出のある国内管理人へは、第43条第2項で通知します。第31条の3は届出の規約条文です。

よくある質問

Q. 30年でいくらかかりますか。
A. 台数、方式、保守契約、電気代、装置入替の見積もりで変わります。一律の30年総額はありません。ガイドラインの記載例の年に、いまの契約と見積もりを乗せて、自組合の表を作ります。

Q. 空きが増えても保守費は減りますか。
A. 契約の対象が装置一式のときは、空きが増えても点検の対象は残りやすいです。台数を減らす合意が契約に無い限り、使用料の不足は管理費等から補うことになります。先に見るのは、いまの保守契約の対象範囲です。

Q. 平面化は必ず特別決議ですか。
A. 形状または効用の著しい変更に当たるときは第47条第3項、当たらないときは第47条第2項です。ピットの規模と加工の程度で分かれます。規約の定めが優先します。

Q. 充電設備を置けば空きは埋まりますか。
A. 需要はマンションごとに違います。ルールと使用料、設置と維持の負担を細則と総会で決めてから、見積もりを取ります。支援の有無は年度の要綱です。

まとめ

• 周期：機械式は補修5年・装置入替18〜22年、平面の舗装等は24〜28年。記載例であり義務ではありません。
• 会計：使用料は管理費に充て残りは積立（第29条）。多額なら駐車場使用料会計を分けられます。
• 空き：使用料の見直し、外部貸し、一部撤去、充電設備を組み合わせます。外部貸しの課税は国税庁の見解を確認します。
• 決議：著しい変更は第47条第3項、そうでなければ第47条第2項。専用使用への特別の影響は承諾が要ります。
• 見積もり：撤去、埋戻し、舗装、区画線、残す装置の五行で2〜3社。30年総額の一律の数字はありません。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。駐車場の維持費、使用料、平面化の決議、充電設備の扱いはその管理規約、長期修繕計画、保守契約書、見積もりで確認してください。