マンション外壁塗装の目安は何年？12〜15年周期の根拠と総会の手続

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マンションの外壁塗装を、戸建ての10年や、塗料メーカーの耐用年数だけで決めません。出発点は、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）の記載例です。年数は義務ではありません。私的な工事相場では判断しません。確認するのは見積書です。

• 記載例：外壁塗装・屋上防水など大規模修繕は12〜15年、鉄部塗装は5〜7年です。鉄部塗装は別項目です。
• 実態：令和3年度の調査では、12〜15年周期が約7割です。屋上の寿命そのものではありません。
• 計画：長期修繕計画は30年以上で大規模修繕を2回以上含め、5年程度ごとに見直します。
• 決議：コメントは、外壁補修工事、屋上等防水工事を普通決議で実施可能と考えられる、としています。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は一般的な情報提供を目的としています。自組合の規約と長期修繕計画が先です。

外壁塗装｜ガイドライン記載例と計画への置き方

記載例は「いつ工事費を見込むか」の目安です。塗膜の劣化、下地のひび、シーリングの切れ、屋上防水の膨れを見て、前倒しや先送りを決めます。18年へ延ばす、という全国共通の推奨はありません。高耐久塗料の耐用年数の数字も、この記事では示しません。

• 同時に見る行：外壁塗装、屋上防水、床防水、シーリング、鉄部。足場を掛ける年に、防水を乗せるかを計画で決めます。
• 取崩し：計画的に行う修繕は、標準管理規約第28条第1項第一号です。実施と取崩し、借入は第48条第10号です。計画の作成または変更は第48条第5号です。
• 区分経理：第28条第4項です。令和5年度調査では90.1%です。管理費を工事費へ回す処理は、第27条の使途と合いません。
• 段階増額：初期額は均等額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内です。円/㎡のベンチマークは使いません。積立金（駐車場等を除く）の調査平均は1戸月額13,054円です。
• 一時的な不足：大規模修繕の予定年度に累計が下回るときは、その年度に一時金または借入を置く、というのがガイドラインの標準的な考え方です。借入は第63条、償還は第28条第3項です。

工事費の作成費用に、国の単価はありません。見積もりの合計を、1戸で割った民間の目安も使いません。同じ仕様の内訳で比べます。

外壁塗装工事の総会で必要な定数

標準管理規約を使う組合の普通決議は、規約第47条第1項・第2項です。議決権総数の過半数の出席と、出席した組合員の議決権の過半数です。これは区分所有法第47条ではありません。法第47条は管理組合法人の設立です。

• コメントの例：鉄部塗装、外壁補修、屋上等防水、給排水管の更生・更新、照明、共聴、消防、エレベーターの更新は、普通決議で実施可能と考えられる、とあります。
• 著しい変更：形状または効用の著しい変更に当たる工事は、第47条第3項（組合員総数の過半数かつ議決権総数の過半数の出席、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上）です。同じ仕上げで塗り替える工事は、通常はここに入りません。外観を大きく変える塗装、開口部の新設は、分けて判断します。
• 区分所有法第17条：著しい変更は、区分所有者および議決権の各過半数の出席を満たしたうえで、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上です。規約で定足数を引き上げることはできる。4分の3を下げることはできない。第18条は、著しくない管理は集会の普通決議です（第39条）。
• 特別の影響：変更が専有部分または専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その組合員の承諾が要ります（第47条第10項）。

招集は法律の第35条で少なくとも1週間前、標準管理規約第43条は2週間前です。規約は延ばせても縮められません。工事を、通知に無い議案で足すことは、第37条の原則に合いません。書面と委任状は、第47条第7項で出席に数えます。国内管理人へは第43条第2項、届出の規約は第31条の3です。

理事長が管理者なら法第38条第2項です。監事は業務執行と財産を監査し、総会に報告します（第41条）。見積もりと比較表は、監事の監査の対象にもなります。議事録は、法律の第42条で議長と出席した区分所有者2人が署名、標準管理規約第49条は議長と指名した出席組合員2人です。

外壁塗装の劣化診断と見積もり

年数だけで着工しません。塗膜の付着力、ひびの幅、鉄筋の露出、シーリングの切れを、調査の図に書かせます。足場を掛ける範囲、居住者の窓、バルコニーの専用使用（第14条）を、仕様書に残します。

• 同じ仕様：下地補修、塗装、シーリング、屋上防水、床防水、足場、仮設、諸経費を分けます。一式の欄は空欄です。金額が無い行をゼロ円として合計しません。任意の提案（高耐久塗料、デザイン変更）は合計の外です。
• 2〜3社：同じ仕様でこの社数です。5社、6社へ同時に出すと、20戸から40戸程度では辞退が増えます。これは実務上の傾向であり、公的な統計ではありません。現地確認の回数は、各社の見積条件で確認します。
• 立入り：バルコニーや室内側の確認は、第23条の請求です。正当な理由なく拒否できず、拒否の損害は賠償の対象です。緊急のときは理事長が立ち入るか、委任した者に行わせます。原状回復は第5項です。個人で隣戸へ入りません。区分所有法第6条第2項も請求です。

第17条は、専有の修繕等が共用や他の専有に影響するおそれがあるときの承認です。外壁の工事中に、住戸内のエアコンスリーブや窓を触る作業があれば、この条と細則を見ます。専用使用のバルコニーの保存のうち通常の使用は、第21条第1項ただし書で使用者が負担します。外壁本体の塗装は、組合の管理です。

管理委託の四つの業務と、工事の請負は別契約です。管理会社が工事を元請けするときは、利益相反を議案に書きます。第51条は、管理組合法人の理事の利益相反で監事が代表する条です。非法人の組合では、規約の理事の条と、総会の説明で分けます。法人化が主題ではないため、設立の手続は本稿では扱いません。次に確認するのは管理委託契約書と管理規約の決議の条項です。

外壁塗装と長寿命化促進税制

マンション長寿命化促進税制は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了した工事が対象です。外壁塗装等に加え、床防水と屋根防水、築20年以上、10戸以上、翌年度の建物の固定資産税のみ1/6〜1/2（参酌1/3、東京23区は1/2）、100㎡上限です。都市計画税は減額なし。完了後3か月以内に申告します。税の減額を、工事費の不足の穴埋めだとは扱いません。

住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理計画認定で年0.2%引き下げがあります。すまい・る債、耐震・浸水・省エネでも各0.2%、下限は0.1%です。節約額は、証券と見積もりの差額で確認します。認定は、管理者等が、適正化推進計画を持つ都道府県等の長に申請し、5年ごとに更新します。条番号は手元の契約書で確認します。管理適正評価は会社の順位表ではありません。評価の段階の数は、協会の要領で確認します。

外壁塗装そのものへの全国共通の補助金はありません。東京都のマンション改良工事助成は工事の例で、申請者は管理組合です。金額は見積書で確認します。新宿区は認定の手続支援の例として名前だけです。年度の要綱が優先します。

第32条の業務に、修繕等の履歴情報の整理と、長期修繕計画書の管理があります。塗料の品番、色、保証、足場の範囲を一式で残します。次の5年の見直しと、売買のときの説明の材料です。

管理会社の変更まで広げるときは、解約の予告と第48条第17号を先に開きます。モデルは少なくとも三月前の書面です。条番号は契約書です。工事の総会と、委託契約の総会は、議案を分けます。

外壁塗装の着工前に理事会がそろえる書類

総会の前に、次を一式にします。足りない行があると、社ごとの条件がずれます。

• いまの長期修繕計画の外壁・屋上・鉄部の項目と、直近の見直し日
• 修繕積立金会計の残高、区分経理の有無、次の大規模修繕の年
• 診断報告書。塗膜、ひび、鉄筋、シーリング、防水の写真
• 仕様書。下地、塗装、防水、足場、バルコニー、窓の養生
• 規約の第28条・第47条・第48条に当たるページ
• 税制を使うなら、床防水と屋根防水が仕様に入っているか、築年と戸数、申告の期限
• 融資を使うなら、認定の有無と、償還を積立金から出す旨

工事中の説明は、工期、騒音、窓の開閉、バルコニーの荷物、洗濯物、駐車場の一部閉鎖を、通知に書きます。第43条第3項の掲示は、居住者と、届出をしなかった組合員への代替です。賃借人がいる住戸は、第19条で区分所有者が規約を守らせます。荷物の搬出が要るときは、専用使用の範囲を別表第4で確認します。

第6条第1項は、建物の保存に有害な行為、共同の利益に反する行為をしてはならない、という義務です。工事を拒否して足場が組めない住戸があるときは、第23条の請求と、第57条の請求（集会の決議が要る）を分けて見ます。必ず訴訟になるとは限りません。契約と規約に沿った手続を確認します。

工事後は、保証の起算日、色番号、使用した材料を第32条の履歴に残し、次の計画の年を置き直します。見直しの作業上の置き方は5年程度で、不具合が早ければその年です。売買のとき、購入予定者が大規模修繕の履歴を聞く材料にもなります。履歴が無いと、次の見積もりの仕様がずれます。保証書の原本は、組合の保管場所に置きます。フロント担当者個人の引き出しには残しません。マンション管理適正化法第75条の帳簿とは別の、工事完了時の成果物の一式です。

よくある質問

Q. 12年を過ぎたら、必ず塗り替えますか。
A. 記載例と実態の目安です。診断で塗膜と下地を見て決めます。義務の年限ではありません。

Q. 18年まで延ばした方が得ですか。
A. 全国共通の推奨ではありません。防水とシーリングが先に寿命を迎えることがあります。足場の回数だけで決めません。

Q. 特別決議が必要ですか。
A. 同じ仕上げの塗り替えは、コメントでは普通決議の例です。著しい変更に当たるかは、外観と加工の程度です。規約が優先します。

Q. 1戸あたりいくらかかりますか。
A. 私的な戸あたり相場は使いません。下地、塗装、防水、足場の内訳で、同じ仕様の見積もりを比べます。

Q. 税制の減額があれば、積立金は足りますか。
A. 翌年度の建物固定資産税の一部です。工事費の穴埋めではありません。申告期限は完了後3か月です。

Q. バルコニーの床も組合が出しますか。
A. 外壁と一体の防水を計画に置いているときは、組合の工事です。通常の使用の清掃や、使用者の破損は第21条ただし書です。自組合の別表を見ます。

Q. 色を変えたい住戸があります。個別に選べますか。
A. 外観は共用です。住戸ごとの色は、細則と総会の仕様で決めます。個別の希望は、承認の対象になり得ます。第17条の専有の修繕とは別です。

Q. 管理会社の紹介業者だけで決めてよいですか。
A. 同じ仕様で2〜3社です。紹介の1社だけを、一式の合計で承認しません。利益相反があるときは、議案に書きます。

Q. 工事中に漏水したら、誰の保険ですか。
A. 施工者の保険と、組合の共用部保険、被害住戸の火災保険を別々に開きます。約款です。保険金が必ず出るとは限りません。約款の支払事由で確認します。第9条は、設置または保存の瑕疵で他人に損害が出たとき、瑕疵は共用部分にあると推定します。調査の前に、この推定を請求書の宛名には使いません。

まとめ

• 目安：大規模修繕の記載例は12〜15年。令和3年度調査では約7割。義務ではありません。
• 計画：30年以上、2回以上、見直し5年。鉄部は5〜7年。取崩しは第28条。
• 決議：外壁補修は普通決議の例。著しい変更は第47条第3項。法第47条と混同しません。
• 見積もり：同じ仕様で2〜3社。一式は空欄。戸あたりの私的相場は使いません。
• 税と融資：長寿命化税制は建物固定資産税の一部。機構融資は認定で年0.2%引き下げ。補助の額は、当該年度の要領で確認します。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。外壁塗装の周期、決議、資金、税制はその管理規約、長期修繕計画、診断報告書、見積もり、税の案内で確認してください。