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マンション上階からの水漏れで火災保険が適用外になったら？法的責任と対応手順

マンションで暮らしていると、ある日突然「上階からの水漏れ」に見舞われることがあります。慌てて加入している火災保険会社に連絡したものの、「保険の適用外です」と告げられ、途方に暮れてしまうケースは少なくありません。濡れた壁や家財の修理費用は、全て自己負担になってしまうのでしょうか。

結論から言えば、諦めるのはまだ早いかもしれません。ご自身の火災保険が使えなくても、水漏れの原因を作った人や管理責任を負うべき組織に、損害賠償を請求できる可能性があります。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、上階からの水漏れで保険が適用外になった場合に、誰に責任を問い、どのように損害を回復すればよいのかを法的な根拠に基づいて解説します。冷静に対応するための手順と、泣き寝入りを避けるための知識を身につけましょう。

（本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な案件に対する法的助言を行うものではありません。実際の対応にあたっては、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。）

なぜ？あなたの火災保険が「適用外」になる3つの主な理由

まず、なぜご自身の火災保険が水漏れ被害に使えないのか、その理由を正しく理解することが第一歩です。保険会社の判断には、必ず根拠となる「適用外の理由」が存在します。主に以下の3つのケースが考えられます。

原因が「偶然・突発的」ではない場合（経年劣化など）

火災保険の「水濡れ補償」は、あくまで「給排水設備の事故または他人の住戸で生じた事故に伴う、偶然かつ突発的な事故」を補償の対象としています（出典：各保険会社約款）。

そのため、以下のようなケースは補償の対象外となるのが一般的です。

• 配管のサビや腐食など、経年劣化が原因の漏水
• 結露によって生じた損害
• 雨漏りによる損害（※別途「風災・雹災・雪災」補償の対象となる場合があります）

特に経年劣化は「予測可能な事象」と見なされるため、水濡れ補償の対象にはなりません（出典：チューリッヒ保険会社ウェブサイト）。ただし、水災補償（台風・豪雨などの自然災害による浸水）は住宅総合保険の対象となる場合がありますが、住宅火災保険単独では対象外です。水漏れ補償は給排水事故特約に限定されます。

補償の対象外のモノや場所だった場合

水漏れ補償は、被害を受けた「建物」や「家財」の損害を補償するものですが、そもそも水漏れの原因となった給排水設備自体の修理費用は補償対象外です。

また、給排水設備に接続されているものの、設備そのものではない機器も対象外となることがあります。

• 補償対象外の例：
  • 水漏れの原因となった水道管そのもの
  • 浴槽、洗濯機本体、流し台、洗面台など（出典：アイチ水道職人ウェブサイト）

どこまでが補償範囲かは保険契約によって異なるため、ご自身の契約内容を改めて確認することが重要です。

上階の住人の「故意・重過失」が原因の場合

上階の住人が「わざと」水を流したり、「通常では考えられないほどの不注意（重過실）」で水漏れを起こしたりした場合、状況が少し複雑になります。

被害者の火災保険は原則として自己の所有物に対する補償であり、上階住人の故意・重過失にかかわらず、水漏れの原因が保険契約に定める「偶然かつ突発的な事故」であれば補償対象となる場合があります。一部の保険会社では、加害者に重過失がある場合に適用を制限するケースもありますが（出典：チューリッヒ保険会社ウェブサイト）、多くのケースでは、まず被害者自身の保険で損害をカバーし、その後、保険会社が原因を作った上階の住人に対して、支払った保険金を請求する（求償権の行使）という流れになります。

いずれにせよ、原因が上階の住人にある場合は、その住人が損害賠償責任を負うのが原則です。

【誰の責任？】保険適用外の水漏れ、支払い義務は誰にあるのか？法的根拠とパターン解説

ご自身の保険が使えない場合、次に考えるべきは「誰がこの損害の責任を負うのか？」という点です。これは水漏れの原因がマンションの「専有部分」で起きたか、「共用部分」で起きたかによって、責任を負う相手が大きく変わります。

部分	具体例	責任を負う可能性のある者	法的根拠（例）
専有部分	・住戸内の給水管、排水管（枝管） ・風呂、トイレ、キッチン、洗濯機 ・床や壁の内部（専有部分側）	上階の住人（所有者・占有者）	民法第709条（不法行為責任） 民法第717条（工作物責任）
共用部分	・建物の構造を支える壁内の配管（縦管） ・廊下、階段、エレベーター ・屋上、外壁	管理組合	民法第717条（工作物責任）

用語の整理：専有部分と共用部分の違い

• 専有部分とは：各住戸の室内など、個々の区分所有者が独立して所有し、自由に使用できる部分です。具体的には、壁紙や床材、住戸内の給排水管（枝管）などが該当します。
• 共用部分とは：廊下や階段、外壁、屋上、そして建物の構造に関わる壁内部の配管（縦管）など、区分所有者全員で共有する部分を指します。

この区別を理解することが、責任追及の第一歩です。水漏れの原因がどちらにあるかを特定することで、誰に請求すべきかが見えてきます。

パターン1：上階の住人が責任を負うケース（専有部分からの水漏れ）

お風呂の水を溢れさせた、洗濯機のホースが外れていた、専有部分の給水管のメンテナンスを怠っていたなど、原因が明らかに上階の住戸の「専有部分」にある場合、その住戸の占有者または所有者が損害賠償責任を負います。

この場合の法的根拠は主に2つあります。

• 不法行為責任（民法第709条）：加害者の「故意または過失」によって損害が発生した場合に問われる責任です。例えば、お風呂の水を止め忘れたといったケースが該当します。占有者の故意・過失による場合はこの責任が問題となります。
• 工作物責任（民法第717条）：建物の設備（工作物）の設置や保存に欠陥（瑕疵）があって損害が生じた場合に、まず占有者（賃借人など）が、占有者が注意を払っていたことを証明した場合は所有者が負う責任です。この責任は、所有者に過失がなくても問われる可能性がある、より重いものです。設備の設置・保存の瑕疵が原因の場合はこの責任が適用されます。

上階の住人には、個人賠償責任保険に加入しているか確認を促しましょう。加入していれば、その保険を使って損害を賠償してもらえる可能性があります。

パターン2：管理組合が責任を負うケース（共用部分からの水漏れ）

壁の中を通っている共用の排水管（縦管）の劣化や、屋上の防水層の破損など、原因が「共用部分」にある場合、実務対応は次の3つの経路があります。

① 管理組合が加入する施設賠償責任保険で対応

多くのマンションでは、管理組合が共用部分の欠陥に対する施設賠償責任保険に加入しており、この保険から被害者への補償が行われます。

② 修繕積立金からの支出

保険の免責額や超過分については、修繕積立金から支出することで、区分所有者全体で費用を分担する形で対応される場合が多いです。

③ 民法第717条（工作物責任）の追及

管理組合の管理責任が問われ、工作物責任に基づく損害賠償請求が認容されることもあります。ただし、過去の裁判例では「管理規約に特別規定がない限り管理組合が個々の区分所有者に対して直接の損害賠償義務を負わない」とした判決もあるため、管理会社を通じた協議が必須です（出典：アクティ法律事務所ウェブサイト、2025年）。

▼注意▼

「直接賠償義務がない＝自分で全額負担」ではありません。それは管理組合に一切責任がないという意味ではありません。最終的に管理組合が修繕積立金等を用いて修繕費用を負担すべきケースは多いため、共用部分が原因と疑われる場合は、必ず管理会社を通じて管理組合と協議する必要があります。管理規約の個別確認を優先してください。

パターン3：施工会社や売主が責任を負う可能性も（新築・リフォーム後）

もし、マンションが新築されて間もなかったり、リフォーム直後だったりする場合には、水漏れの原因が工事の不備（施工不良）にある可能性も考えられます。

この場合、工事を行った施工会社や、マンションを販売した売主（デベロッパー）に対して、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）や不法行為責任を追及できる可能性があります（出典：三井住友トラスト不動産ウェブサイト）。

また、賃貸物件の場合、経年劣化による排水管・給湯管破損水漏れは大家負担となるのが一般的です。

保険適用外の水漏れ被害！損害賠償を請求する具体的な4ステップ

責任の所在が見えてきたら、次はいよいよ具体的な行動に移ります。感情的にならず、以下のステップに沿って冷静に進めましょう。

ステップ1：被害の証拠保全と損害額の見積もり取得

何よりもまず、これ以上の被害拡大を防ぎつつ、被害状況の証拠を残すことが最重要です。

• 写真・動画の撮影：水が滴っている様子、濡れた壁や天井、シミの範囲、被害を受けた家財などを、日付がわかるように多角的に撮影します。
• 被害目録の作成：被害を受けた家財や内装の品目、購入時期、購入価格などをリスト化します。
• 修理費用の見積もり取得：内装の復旧やクリーニングにかかる費用について、専門業者から見積書を取得します。この見積書が損害額の根拠となります。

これらの証拠は、のちの交渉や法的手続きにおいて極めて重要な役割を果たします（出典：株式会社MIJウェブサイト）。

相見積もりは被害者の正当な権利です。ただし、実務的には以下の配慮があるとスムーズに進みやすいです：

・管理会社に相談する際は「2〜3社の相見積もり」と事前に伝える
・一度に大量の見積依頼をするのではなく、段階的に実施する
・共用部分が原因の場合、管理会社が指定する業者と、自分で探した業者の2社比較を基本とする

管理会社の負担軽減と適切な復旧の両立を図るバランス感覚が大切です。特に規模の小さいマンション（20戸〜40戸程度）では、5社や6社もの見積もりを一度に依頼すると、管理会社側の対応が難しくなる場合があります。見積もり作成には現地調査や外注先との調整が多く労力を要するため、2〜3社に絞るのが現実的です。

ステップ2：原因調査の実施（上階への立ち入り請求）

証拠保全と並行して、水漏れの原因を特定する必要があります。管理会社に連絡し、専門業者による調査を依頼しましょう。

原因箇所が上階の専有部分にあると疑われる場合、被害者は原因調査のために上階の住戸へ立ち入ることを請求できます。これは「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」第6条2項で認められた権利です。

（区分所有者の権利義務等）第六条
２　前項の規定による立入りをする場合には、あらかじめ、当該他の区分所有者の承諾を得なければならない。この場合において、当該他の区分所有者が正当な理由がないのにその立入りを拒んだときは、その者は、これによって生ずる損害を賠償しなければならない。
（出典：e-Gov法令検索、区分所有法）

【「償金」とは】

立ち入り調査の過程で、相手方の専有部分に物理的な損害が生じた場合（例：調査のため床材をはがして傷つけた）、その復旧費用を指します。これは「損害賠償」とは異なり、立ち入り権の適法な行使による必要最低限の補償と位置づけられます。

【実務的ポイント】

・立ち入り前に相手方の書面同意を取得することが標準的
・管理会社が間に入ることで、トラブルを回避できることが多い
・過失がない限り、過度な補償義務は発生しません

もし、立ち入りによって上階の住戸に何らかの損害を与えてしまった場合は、過失がなくてもその損害を補償する「償金」を支払う必要があります（出典：マンション専門の弁護士相談サイト）。

ステップ3：内容証明郵便による損害賠償請求

原因が特定され、責任を負うべき相手（上階の住人や管理組合）が判明したら、話し合いによる解決を目指します。

話し合いで合意に至らない場合や、相手が非協力的な場合は、内容証明郵便を利用して正式に損害賠償を請求することを検討します。

内容証明郵便は、「いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったか」を郵便局が公的に証明してくれるサービスです。これにより、請求した事実が証拠として残ります。

（請求書記載事項の例） ・請求日、請求者の氏名・住所・連絡先 ・相手方の氏名・住所 ・請求金額（見積書に基づく金額） ・支払い期限 ・振込先口座情報 ・水漏れ発生の日時、場所、原因、被害状況の概要

（表が表示されない場合の代替: 請求書には請求日・請求者情報・相手情報・請求金額・支払い期限・振込先・水漏れの概要を記載。管理規約の条文は請求書に直接記載せず、交渉の根拠として準備を。出典：マネーフォワード クラウド契約）

請求書自体に管理規約の条文を記載する必要はありませんが、交渉の根拠としてどの規約を参照しているかを準備しておくことは有効です（出典：マネーフォワード クラウド契約）。

ステップ4：交渉が難航する場合の法的措置（弁護士相談）

当事者間での話し合いや内容証明郵便を送付しても問題が解決しない場合は、弁護士への相談を検討しましょう。特に、責任の所在が複雑なケースや損害額が大きいケースでは、早期の相談が望ましいです。

弁護士は、法的な観点から最適な解決策を提案してくれます。必要に応じて、相手方との交渉を代理したり、裁判所での調停や訴訟といった法的手続きを進めたりすることができます。

よくある質問（FAQ）

上階からの水漏れトラブルに関して、よく寄せられる質問にお答えします。

Q1: 上階からの水漏れで保険適用外と言われたら、まず何をすればいいですか？

A1: まずは、スマートフォンなどで被害箇所の写真や動画を撮影し、証拠を保全してください。その後、速やかに管理会社に連絡し、水漏れの原因調査を依頼します。同時に、復旧工事にかかる費用の見積もりを専門業者から取得しましょう。これらが損害賠償請求の基礎となります。

Q2: 原因が「経年劣化」の場合、誰も責任を負わないのですか？

A2: いいえ、状況によって異なります。

▼ ケースA：共用部分が原因の経年劣化

→ 管理組合は「修繕義務」を負い、施設賠償責任保険または修繕積立金から復旧費用を支出すべき責任があります。

▼ ケースB：専有部分が原因の経年劣化

→ その住戸の所有者は、一般的には経年劣化による瑕疵について損害賠償責任は負いません。ただし、配管交換時期を大幅に超過して放置していた等、「保存の義務懈怠」があれば、管理不全責任を問われる可能性があります。

▼ 共用部分と専有部分の区別が不明瞭な場合

→ 必ず専門家（弁護士・マンション管理士）にご相談ください。

Q3: 上階の住人が話し合いに応じてくれません。どうすればよいですか？

A3: 当事者間の直接交渉が難しい場合は、第三者を介した解決策を検討します。まずは管理会社に間に入ってもらうよう依頼しましょう。それでも進展がなければ、弁護士に相談し、内容証明郵便の送付や、裁判所の民事調停、最終的には訴訟といった法的手段を検討することをおすすめします。

泣き寝入りは避けたい！自己負担になってしまうケースとリスクを減らす方法

損害賠償請求がスムーズに進むとは限りません。最悪の場合、自己負担せざるを得ないケースもあります。リスクを正しく理解し、負担を最小限に抑えるためのヒントをご紹介します。

原因が特定できない場合は自己負担のリスクが高まる

損害賠償を請求するためには、「誰の」「何が」原因で水漏れが起きたのかを証明する必要があります。調査を尽くしても原因が特定できなかった場合、残念ながら責任を追及する相手がいないため、被害者が修理費用を自己負担せざるを得ない可能性が高くなります。

だからこそ、ステップ2で解説した「原因調査」が非常に重要になるのです。

加害者（上階の住人）に支払い能力がない場合

運悪く、損害賠償責任を負うべき上階の住人に支払い能力（資力）がなかったり、個人賠償責任保険に未加入だったりするケースもあります。この場合、たとえ裁判で勝訴して支払いを命じる判決を得たとしても、現実的に損害額を回収するのは困難になる可能性があります。

このような不測の事態に備えるためにも、ご自身で「個人賠償責任保険」が付帯された火災保険や自動車保険に加入しておくことも、リスク管理の一つとして有効です。

また、自分の部屋から階下に水漏れ被害を与えた場合、加害者側の火災保険は対象外となります。

まとめ：一人で悩まず専門家へ相談を｜上階からの水漏れトラブル解決に向けて

上階からの水漏れ被害に遭い、ご自身の火災保険が適用外となった場合の対応について解説しました。

• 保険適用外の理由: 主に「経年劣化」「補償対象外の損害」「加害者の故意・重過失」が挙げられる。
• 責任の所在: 原因が「専有部分」なら上階の住人、「共用部分」なら管理組合が責任を負うのが基本。
• 請求のステップ: 「①証拠保全・見積取得」「②原因調査」「③損害賠償請求」「④専門家相談」の順で冷静に進める。
• 自己負担リスク: 原因不明の場合や、加害者に資力がない場合は自己負担となるリスクがある。

水漏れトラブルは、法律や建物の知識が必要な上、隣人との関係も絡むため、精神的な負担が非常に大きいものです。もし対応に迷ったり、交渉が難航したりした場合は、決して一人で抱え込まず、弁護士やマンション管理士といった専門家に相談してください。正しい知識を武器に、適切な解決を目指しましょう。

免責事項

本記事に掲載された情報は、一般的な情報提供を目的とするものであり、特定の状況に対する法的アドバイスではありません。個別の事案に関するご相談は、弁護士等の資格を有する専門家にご依頼ください。法令や制度は改正される可能性があるため、最新の情報をご確認いただくとともに、個別の契約内容が最優先される点にご留意ください。

1. 本記事の内容は2025年11月25日時点の法律・制度に基づいています。今後の法改正により内容が変わる可能性があります。
2. 本記事は、マンション管理規約や保険契約条項の「一般的な傾向」を解説したものであり、ご自身のマンション固有の規約内容が優先されます。必ずご自身の契約書と照合してください。
3. 損害賠償請求、裁判手続、調停等に関する具体的な対応については、弁護士にご相談ください。本記事は個別案件への法律相談ではありません。
4. 水漏れ原因の調査および責任の特定には、建築士等の技術専門家の意見が必要な場合があります。

【推奨相談窓口】

・法律相談：都道府県弁護士会、法テラス、各自治体の法律相談
・マンション管理：マンション管理組合、マンション管理士会
・技術調査：住宅品質確保促進法（品確法）に基づく紛争処理機関

参考資料

• e-Gov法令検索. (n.d.). 建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• e-Gov法令検索. (n.d.). 民法（明治二十九年法律第八十九号）. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
• チューリッヒ保険会社. (n.d.). 水漏れ・水濡れで火災保険が使える、使えないケースとは？. Retrieved from https://www.zurich.co.jp/fire/guide/water-wet/
• アクティ法律事務所. (2025). マンション上階の外壁から漏水で階下の部屋に損害！損害賠償請求は誰に？. Retrieved from https://www.acty-law-office.jp/blog2/?a=20250909
• 三井住友トラスト不動産. (n.d.). Vol.255 専有部分からの漏水と工作物責任. Retrieved from https://smtrc.jp/useful/knowledge/jyuyojiko/2022_09.html
• マンション専門の弁護士相談サイト. (n.d.). マンションの漏水（水漏れ）調査で上階へ立入りを請求する方法. Retrieved from https://mansionbengo.jp/seikatsu/rousui-tatiiri
• 株式会社MIJ. (n.d.). 漏水被害発生！被害者が行うべき初期対応と賠償請求の流れについて. Retrieved from https://mij-c.com/column/2421
• マネーフォワード クラウド契約. (n.d.). 漏水に関する損害賠償請求書の書き方を解説【テンプレート付き】. Retrieved from https://biz.moneyforward.com/contract/basic/11783/
• アイチ水道職人. (n.d.). 【火災保険】水漏れの修理費用は適用される？条件や申請方法を解説. Retrieved from https://aichi-suido-pro.com/column/2840