マンション管理会社の見積もり比較｜同じ仕様で2〜3社

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見積もりは委託費、総額の安さだけでは選ばない

管理会社の見積もりを比べるとき、先に分けるのは管理費と管理委託費です。管理費は区分所有者が組合へ納める費用、委託費は組合が会社へ払う契約の対価です。令和5年度マンション総合調査の1戸月額17,103円は管理費の全国平均であり、見積もりの相場ではありません。総額だけが安い行は、四業務の時間や範囲が短いことがあります。

• 四業務。事務管理、管理員、清掃、建物・設備管理です。標準管理委託契約書（令和5年9月11日改定）の分け方です。第73条は成立後の書面の規定であり、見積もりの指針の条ではありません。
• 一式。空欄のままです。0円とは書きません。一式の会社を、善管注意の違反とは書きません。行が空なら比較できません。
• 社数。同じ仕様で2〜3社です。5社、6社へ同時に出すと、20戸から40戸程度では辞退が増えます。実務上の傾向であり、公的統計ではありません。
• 認定。管理計画認定と管理適正評価は、管理会社の順位表ではありません。カテゴリーの数や段階の数は書きません。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は株式会社MIJによる情報提供であり、自社サービスの紹介を含みます。

同じ仕様書で四つの行を揃える

いまの委託契約、仕様、管理員の曜日と時間、清掃の範囲、点検の種類、長期修繕計画、直近の決算を一冊にします。条件が違う見積もりを、安い順に並べません。

• 事務。理事会の出席、総会の招集補助、出納、未収の管理を書きます。基幹事務の一括再委託は第74条で禁じられています。
• 管理員。通いか住み込みか、休日、緊急の一次受付を書きます。最賃1,226円は時給の下限です。
• 清掃。日常と定期、ゴミ置場、敷地を分けます。消耗品を含むかは行を分けます。
• 建物・設備。エレベーター、消防、受水槽、給水ポンプ、機械式駐車場の有無を書きます。組合の直接契約か、会社経由かを、いまの契約で確認します。

総会と新しい契約の説明

標準管理規約第48条第17号は、管理委託契約の締結を総会の決議事項とします。普通決議は第47条です。規約に別段が無いときは区分所有法第39条（出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数）です。書面・代理は出席扱いです。規約第43条は総会通知を2週間前とします。区分所有法第35条は少なくとも1週間前で、規約は伸長できます。第37条は、通知した事項のみ決議できます。

• 議事録。規約第49条は、議長と議長が指名した出席組合員2人が署名します。法律第42条は、紙なら議長と出席した区分所有者2人です。
• 管理者。理事長は規約第38条第2項で区分所有法の管理者です。契約の相手方の欄は、組合の名称と管理者の氏名を分けます。
• 第72条。新しい業者との新規契約は、説明会、1週間前までの書面、主任者証、主任者の記名です。押印はこの条の文言にありません。同一条件の更新は書面交付で足りることがあります。条件が変わる契約は、更新の特例の外になり得ます。
• 第73条。成立後の書面は管理者等へ渡します。業者が管理者、または管理者がいないときは区分所有者全員へです。第74条は基幹事務の一括再委託を禁じます。清掃、消防、エレベーター点検は基幹事務そのものではありません。第75条は帳簿、第76条は財産の分別管理、第77条は管理者がいるときの定期の事務報告です。

口座は、収納後に組合保管口座へ移す型、積立金は組合口座へ直接で管理費は収納口座の型、組合名義の一口座の型、のどれかです。管理会社が通帳と印鑑を両方持たないことが原則です。保証には上限があります。管理費と積立金は規約第28条第4項で区分経理します。令和5年度調査で区分経理は90.1%です。管理費の全国平均17,103円（駐車場等を含む）は、委託費の相場ではありません。

解約の書面と、組合は残ること

標準管理委託契約書（令和5年9月11日改定）のモデルは、少なくとも三月前の書面による申入れです。条番号は書きません。結んでいる契約が先です。口頭を書面の代わりにはしません。区分所有法第3条の団体は、会社が変わっても、会社が無くても残ります。合意だけでは解散できません。第34条は、管理者が少なくとも毎年1回集会を招集します。第25条は、管理者の選任と解任を集会の決議とします。

• 国内管理人。区分所有法第6条の2です。招集通知は規約第31条の3の届出先へ出します。第31条の3を法律として引きません。
• 所在不明。第38条の2は、決議から所在等不明者を除く裁判です。見積もりを急ぐための自動の除外ではありません。第46条の2の所有者不明専有部分管理命令も、委託の相手を決める条ではありません。
• 認定。管理計画認定は、管理者等が適正化推進計画を持つ都道府県等の長に申請します。5年ごとに更新します。条番号は書きません。管理会社の順位表ではありません。段階の数は書きません。
• 融資。住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、認定で年0.2%の引下げがあります。委託費の値下げではありません。

東京都の管理状況届出は、昭和58年12月31日以前に新築され、居住用の独立部分が6以上あるマンションの管理組合が届け出ます。見積もりの順位ではありません。2026年9月時点の東京都最低賃金は1,226円です。管理員や清掃の時給の下限であり、委託費そのものではありません。長期修繕計画は30年以上で大規模修繕を2回以上含みます。見直しは5年程度です。作成費用の国の単価はありません。計画の作成と、管理委託は別契約です。

戸数規模別の管理費（駐車場等を含む）は、20戸以下22,131円、21〜30戸19,538円、31〜50戸17,147円です。小さいほど1戸あたりの管理費は厚い傾向があります。委託費が同じ割合で厚いことの証明には使いません。四業務の時間と範囲を、見積もりの行に落とします。任意提案は合計の外です。一式の行は空欄です。0円とは書きません。同じ仕様で2〜3社です。20戸から40戸程度で5社、6社へ同時に出すと辞退が増える傾向があります。現地の回数を約束する数字は書きません。

第18条第6項は、共用部分の損害保険契約を管理とみなします。証券の契約者と、委託契約の相手は分けて開きます。規約第24条の2は、保険金の請求と受領を理事長が代理します。第36条の全員同意で招集手続を省略するときは、同意の書面を残します。見積もりの慌ただしさを、手続省略の理由だけにはしません。役員は規約第35条第2項で組合員から選任します。監事は第41条で業務と財産を監査します。

新宿区は、管理計画認定の手続支援の例として名前だけ出します。東京都マンション改良工事助成は、共用部分の工事の例として名前だけ出します。申請者は管理組合です。円と率は書きません。管理会社の変更、見積もり比較、自主管理からの移行へ出る全国共通の補助金はありません。年度の要綱が先です。

比較表に並べる行

比較表には、四業務の金額に加えて、主任者の氏名、緊急の電話、通帳と印鑑の保管者、保証の上限の有無、解約の申入れ期間を並べます。金額が近い2社で、保管と保証が違うときは、安い行だけを採決の理由にしません。理事会限りで契約を結ぶ条項は、標準の第48条にはありません。違約金の月数は、契約書に書いてあるときだけ使います。

説明会の当日は、四業務の行を開き、一式が空欄であることを確認します。フロントの予定者と営業の担当が違うときは、両方の氏名を議事録に残します。担当物件数の公式上限はありません。港区や都の見積もり向け補助金の円は、この記事では使いません。

理事会のファイルに残すもの

依頼した社名、辞退した社名、仕様書の版、説明会の日、第72条の書面を渡した日を残します。辞退を、組合の規模だけのせいにはしません。仕様が空欄のまま5社へ出した記録は、次の依頼で繰り返さない材料です。2〜3社へ出し直すときは、前回と同じ四行を使います。フロントの予定者が説明会に出ないときは、出た人の氏名と、担当予定者の氏名を分けて書きます。

区分所有法第18条第2項は、共用部分の管理について規約で別段を置けます。第19条は負担を持分とし、規約で別段を置けます。委託費を持分と違う割合で特定の住戸だけへ寄せる条項は、規約の定めが無い限り使いません。第6条の2の国内管理人へも、見積もりの説明会の招集通知を出します。返事が無い区分所有者には、届出住所と登記を当たった記録を残します。当たった記録が無い状態で、欠席を賛成にはできません。

第21条第1項（標準管理規約）は、共用部分の管理を管理組合の責任と負担とします。見積もりの比較は、この管理を誰へ頼むかの準備です。比較表の安い行を、管理の責任が移ったことの証明にはしません。責任は総会の決議と契約の成立のあとです。第38条第2項の管理者が、契約に署名します。管理者が欠けているときは、第73条の成立後書面の宛名が区分所有者全員になることがあります。

鉄部塗装の記載例は5〜7年、外壁や屋上防水などの大規模修繕は12〜15年、給水ポンプの取替は14〜18年です。義務ではありません。委託費の見積もりと、これらの工事の発注は別の紙です。同じ比較表に混ぜません。段階増額の目安は、初期額が均等額の0.6倍以上、最終額が1.1倍以内です。円毎平方メートルのベンチマークは、見積もりの行に使いません。

よくある質問

Q. 5社へ出せば適正価格が分かりますか。
A. 同じ仕様で2〜3社が実務の目安です。社数を増やすことと、行が揃うことは別です。

Q. 一式の見積もりは違法ですか。
A. 違法とは書きません。空欄のままでは比較できません。行を分けて出し直してもらいます。

Q. 総会は理事会で省略できますか。
A. 第48条第17号の総会です。第72条の説明会も、新規契約では残ります。

Q. 17,103円より安ければ妥当ですか。
A. 17,103円は管理費です。委託費の合否には使いません。

説明会の会場費、資料のコピー、2〜3社の交通費の扱いを、管理費のどの号から出すかを総会の資料に書きます。第27条の11項目に無い行は、その他の業務の号に当たるかを見てから出します。当たない飲食は出しません。見積もりの比較そのものは、管理の目的の範囲内です。一部の者だけの懇親は、目的を超えます。

第44条の5分の1の請求で臨時総会を開くときは、2週間以内に、請求から4週間以内の日を会日とする通知です。見積もりが揃わないことを、この期限を延ばす理由にはしません。揃わない行がある会社は、比較表から外すか、出し直しを待ちます。出し直しを待つ日を、招集通知の前日より後ろには置きません。

地震保険の割引は、免震50%、等級3が50%、2が30%、1が10%、診断10%、建築年10%のうち最も高い一つです。見積もりの安さと、保険料の割引を一つの表に混ぜません。参考純率の全国平均プラス13.0%（2023年6月21日届出）は保険料そのものではありません。水災の5区分を、高台だから外す根拠にはしません。

まとめ

• 見積もりの対象は委託費です。管理費の全国平均を相場にはしません。
• 同じ四業務で2〜3社です。一式は空欄、任意提案は合計の外です。
• 総会は規約第48条第17号と第47条です。新しい契約は第72条です。
• 認定は会社の順位表ではありません。段階の数は書きません。
• 見積もり比較の全国共通補助金はありません。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。契約と総会は、その管理規約、契約書、見積もりで確認してください。