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マンションの管理費と修繕積立金の違いと使途｜区分所有者が知るべき法的ルール

マンションの区分所有者になると、毎月「管理費」と「修繕積立金」を支払います。これらはマンションの維持に不可欠な費用ですが、二つの明確な違いや正しい使途を正確に理解している方は多くありません。特に理事会役員に就任された方は、会計の適正性に不安を感じることもあるでしょう。

管理費は「日常の維持管理費用」、修繕積立金は「将来の特別の管理（大規模修繕等）への備え」であり、目的も法的根拠も全く異なります。 この違いを理解しないまま会計処理を誤ると、将来の資産価値を損なうだけでなく、法的・会計的なリスクを招く恐れがあります。

本記事では、宅地建物取引士・管理業務主任者の視点から、国土交通省の「マンション標準管理規約」等の一次資料に基づき、適切な費用負担と資産価値維持のための具体的アクションを解説します。

【結論】管理費と修繕積立金は目的も根拠も別物である

管理費と修繕積立金は、法律および規約によって「区分経理（会計の分離）」が義務付けられています。 これらは集める目的、使い道、ルールが厳格に区別されています。

管理費：マンションの「日常」を維持する経常費

管理費は、マンションの共用部分を日常的に維持・管理するための「経常的な費用」です。エントランスの清掃、廊下の電気代、管理員の給与などが該当します。これは、安全で快適な居住環境を保つための消費的経費と言えます。

修繕積立金：マンションの「未来」を守る長期的資産

修繕積立金は、将来必ず発生する大規模工事に備えるための「長期的な積立金」です。外壁塗装や屋上防水、主要設備の交換など、多額の費用を要する「特別の管理（標準管理規約第28条）」のために計画的に積み立てます。これは資産価値を守るための投資的性格を持ちます。

項目	管理費	修繕積立金
目的	日常的な維持管理	計画的な大規模修繕・特別の管理
性質	経常的費用（消費）	長期積立金（資産）
会計区分	管理費会計	修繕積立金会計（区分経理）
主な使途	清掃・光熱費・管理委託費	外壁塗装・防水工事・設備更新
根拠条文	標準管理規約 第27条	標準管理規約 第28条

（注：管理費は日常経費、修繕積立金は大規模修繕用の資産として区分経理されます。※個別のマンション管理規約の定めがある場合、その規定が優先されます）

区分経理の義務化とそのリスク

国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和3年改正版）第28条第5項では、「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない」と定めています。

管理費不足を積立金で補填するような「安易な流用」は原則として認められません。このような不適切な会計処理が継続すると、管理組合の信用失墜や会計の透明性低下を招き、結果として組合員間の紛争や訴訟リスクにつながるおそれがあります。

【使途一覧】管理費で賄われるもの

管理費の使途は、標準管理規約第27条に基づき、経常的な管理業務に限定されています。 主な項目は以下の通りです。

• 管理組合の運営費：総会資料印刷代、通信費、理事会運営費等。
• 管理委託費：管理会社へ支払う事務・管理費用（内訳を明示しない「一式見積り」は避けるべきです）。
• 共用部の維持費：清掃費、照明の電気代、共用水道代。
• 保守点検費：エレベーター、消防設備等の法定定期点検費用。
• 共用部の保険料：火災保険や賠償責任保険（区分所有法第19条・第21条に基づき、共有者が負担割合に応じて負担）。

【使途一覧】修繕積立金で賄われるもの

修繕積立金の使途は、標準管理規約第28条により「特別の管理に要する経費」に限定されています。

1. 計画修繕工事：外壁塗装、屋上防水等（「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年改訂）では既存マンションの計画期間は「30年以上」が推奨され、大規模修繕工事の周期の目安は「12～15年程度」と幅を持たせる考え方が示されています）。
2. 設備更新：給排水管、エレベーターの総入れ替え工事。
3. 建替え検討費用：令和3年の標準管理規約改正（第28条第4号）により、建替えや敷地売却の合意形成に向けた調査費用も対象に含まれました。
4. 不測の事故・災害修繕：台風等の災害による損害の復旧。

よくある質問（Q&A）

Q. 専有部（自宅内）の修理に修繕積立金は使えますか？

A. 原則として使えません。
使途はあくまで「共用部分」に限られます。ただし、給排水管の枝管など、個別の管理規約の定めにより共用部分と見なされる範囲が異なる場合があるため、自身の規約確認が必須です。

Q. 管理費が赤字なら、一時的に積立金から借りても良い？

A. 原則認められません。
管理費会計が不足する場合は、支出の見直し（コスト削減）を行い、不足分は総会で決議を得て「一時金の徴収」または「管理費の値上げ」で対応するのが正しい手順です。なお、決議要件や手続は各マンションの管理規約の定めが優先されます。

Q. 管理会社が倒産したら、預けているお金は消えますか？

A. マンション管理適正化法（法第76条、施行規則第87条）により保護されています。
管理会社には、管理組合の資金を自己の財産と分別して管理する義務があります。ただし、管理業務が一時停止するリスクはあるため、迅速な承継対応が必要です。

管理会社の見直しは「2〜3社」の相見積もりが現実的

過度な社数への見積もり依頼は、逆に管理会社から敬遠されるリスクがあります。

20〜40戸規模のマンションで4〜5社以上のコンペを行うと、管理会社側は「現地調査や外注先調整（清掃・点検業者等）にかかる多大な労力に対して受注確率が低い」と判断し、辞退されるケースが見られます。これは公的ガイドラインの規定ではなく実務上の傾向ですが、株式会社MIJのような現場感を持つパートナーは、事前に候補を2〜3社に絞り込み、質の高い提案を引き出すことを推奨しています。

積立金不足への有効策：補助金の活用と撤退支援

将来の積立金不足を防ぐには、コスト削減だけでなく外部資金の活用が重要です。

補助金・助成金の活用（最新情報の確認が必須）

マンションの断熱改修や耐震化には補助金が出る場合があります。例えば「2026年度の東京都〇〇区の制度」では、特定の省エネ工事に助成金が出る等の事例がありますが、補助金は年度や自治体ごとに要綱が頻繁に変更されます。 必ず最新の募集要領を確認してください。株式会社MIJでは、管理組合の事務負担を軽減するため、これらの申請代行を積極的に支援しています。

管理会社撤退への備え

近年、採算性を理由に管理会社が事業撤退する事例が発生しています。株式会社MIJでは、撤退する企業向けの「撤退支援サービス」を提供しています。 撤退時のトラブル回避だけでなく、具体的には「当面の人件費補助」などを通じて円滑な管理承継をサポートし、マンションの資産価値を守ります。

まとめ：健全な会計が資産価値を守る

管理費と修繕積立金の区分を正しく守ることは、マンション管理の基本です。収支報告書を定期的にチェックし、専門家のアドバイスを取り入れながら、持続可能な管理運営を目指しましょう。

【免責事項】
本記事は2026年9月12日時点の情報に基づきます。法令に関わる解釈は、区分所有法やマンション管理適正化法、標準管理規約等の一般論です。法令は改正されるため、最終改正日等の最新情報はe-Gov法令検索等でご確認ください。個別のマンション管理規約の内容が優先されますので、具体的な施策については必ず専門家にご相談ください。