マンション給湯器交換は誰が負担？専有部分と第17条の届出

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分譲マンションの給湯器は、室内やバルコニー、パイプスペースのどこに置いていても、先に見るのは管理規約と別表です。単棟型標準管理規約（令和7年10月17日改正）の別表第2は、メーターボックスを共用部分としつつ、「給湯器ボイラー等の設備を除く」と書いています。機器そのものを共用と読まない出発点です。

• 給水管。別表第2は、本管から各住戸のメーターを含む部分を共用としています。メーターより先は、この別表では共用ではありません。
• 給湯の機器。住戸ごとの給湯器は、別表の除外どおり、原則としてその専有部分の設備です。交換の費用は、その区分所有者の負担です。
• 中央給湯。建物全体の給湯設備が別表の「給水設備」に入っている棟は、組合の管理です。室内の機器と同じ扱いにしません。
• 自組合が先。別表の書き方が標準と違うときは、その別表です。室内だからすべて専有、パイプスペースだからすべて共用、とは分けません。

この記事は2026年9月時点の説明です。使う規約と別表が先です。円の交換相場は、機種と接続で動くため置きません。※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

給湯器交換｜第17条の申請か届出かを確認する

専有部分の給湯器でも、配管の接続、壁の開口、排気、重量、騒音が共用部分や他の専有部分に影響するおそれがあるときは、標準管理規約第17条の対象です。申請なしで着工する条項ではありません。

• 第1項。共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕、模様替え、定着する物件の取付け・取替えは、あらかじめ理事長に申請し、書面による承認を受けます。電磁的方法を使う規約なら、その方法でも足ります。
• 第2項。設計図、仕様書、工程表を付けた申請書を出します。機種名だけのメモでは足りません。
• 第3項。承認または不承認は、理事会の決議です。理事長個人の口頭では決まりません。
• 第4項。承認の範囲で、その修繕等に係る共用部分の工事ができます。枝管の取替えが共用部分にまたがるときも、この承認を想定したコメントがあります。
• 第5項。理事長または指定を受けた者は、必要な範囲で箇所へ立ち入り、調査できます。正当な理由がなければ拒否できません。
• 第6項。工事後に共用部分または他の専有部分へ影響が出たときは、発注した区分所有者の責任と負担で措置します。
• 第7項。承認を要しない修繕等でも、業者の立入り、資機材の搬入、騒音、振動、臭気など、実施中の影響を組合が事前に把握する必要があるものは、あらかじめ理事長へ届け出ます。

コメントは、承認が要る例として、配管の枝管の取付け・取替えを挙げています。給湯器の接続替えは、この例に当たりやすい工事です。判断に専門的な知見が要るときは、建築設備の専門家の意見を聴く、とコメントは書いています。調査に特別な費用がかかるときは、申請者の負担が適当、とも書いています。標準管理規約第54条第1項第五号は、第17条、第21条、第22条の承認または不承認を理事会の決議事項としています。第53条第1項は、理事の半数以上の出席と、出席理事の過半数です。

コメント①は、区分所有法第6条第1項により、専有部分の増築や、建物の主要構造部に影響を及ぼす行為はできない、と書いています。給湯器の増設で外壁に大きな開口を足す工事を、取替えと同じ申請だとは扱いません。主要構造部に直接取り付ける機器の例として、コメントはエアコンを挙げています。重量のある貯湯タンクを躯体に固定するときも、同じ観点で見ます。

一体工事は第21条第2項、枝管は共用にならない

専有部分の設備でも、共用部分と構造上一体になった部分の保存を、共用部分の管理と一体で行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合が行えます。給湯器そのものが自動で共用になる条項ではありません。

• 対象。コメントは、配管、配線等を第2項の例としています。住戸内の機器の単独交換を、この項だけで組合の工事にはしません。
• 費用。配管の取替えのうち専有部分に係るものは、各区分所有者が実費に応じて負担する、とコメントは書いています。配管の清掃は、第27条第三号の共用設備の保守維持費に管理費を充て得る、とも書いています。
• 同時施工。共用の配管取替えと専有の配管取替えを同時に行うと費用が軽減される場合がある、とコメントは書いています。そのときは、長期修繕計画に専有配管の取替えを書き、修繕積立金から拠出することを規約に定め、先行工事をした区分所有者への補償の有無も見ます。
• 第28条。修繕積立金の取崩しは、計画修繕、不測の修繕、改良・変更、再生等の調査、積立金の管理運用、その他特別に必要な管理に限ります。第4項で管理費と区分経理します。室内給湯器の単独交換を、この6事由に当てはめて組合の積立金から出す条項ではありません。

長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の記載例では、専有部分の配管取替は28〜32年で、共用と同時に限ると置いています。義務の周期ではありません。給湯器の耐用年数は、製造年と点検記録、見積もりの提案で確認します。機種と設置環境は、取扱説明と点検記録です。

置き場所、立入り、賃貸は分けて見る

機器の種類と置き場所で、申請の中身が変わります。負担の原則は別表のままです。

• ガスと電気。接続する管と、排気、電源が違います。見積もりの行を、機器、接続、開口、復旧に分けます。「取替一式」は空欄のまま根拠を聞きます。金額が無い行を0円として合計しません。
• バルコニー。別表第4の専用使用部分です。第21条第1項ただし書は、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者の責任と負担です。計画修繕としての経年劣化は、コメントでは組合の負担です。
• パイプスペース。別表第2の建物の部分です。機器が除外されていることと、スペース自体が共用であることは両立します。扉の開閉や、共用の立て管への接続は、第17条の影響の判断材料です。
• 第23条。管理を行う者は、必要な範囲で専有部分への立入りまたは保存の実施を請求できます。正当な理由なく拒否できません。拒否の結果の損害は、拒否した人が賠償します。災害・事故で緊急のときは、理事長が立ち入る、または委任した者に行わせます。立ち入った人は速やかに原状に復します。
• 区分所有法第6条第2項。保存または改良のため必要な範囲で、他の専有部分の使用や保存の実施を請求できます。損害があれば償金です。実力で入る権利ではありません。

賃貸住戸では、機器の負担は賃貸借契約が先です。分譲の区分所有者と、借主の間の負担は、この規約の別表だけでは決まりません。借主は、契約書と貸主へ確認します。組合への第17条の申請義務は、区分所有者にあります。第19条は、貸与するときに規約と使用細則を守らせ、誓約書を組合へ出させ、借用の届出も出させます。借主が呼んだ業者が、申請のないままパイプスペースを開ける事故は、区分所有者の第17条第6項の負担に戻り得ます。

使用細則に工事時間、搬入経路、エレベーターの養生、残材の搬出があるときは、承認の条件にその細則を書き写します。細則が無い組合は、申請書の工程表に時間帯と搬入経路を書かせ、理事会の承認欄に残します。休日のコア抜きや、夕方の試運転の騒音は、第7項の届出の典型です。

相見積もりは同じ仕様で2〜3社です。5〜6社へ同時に出すと、20〜40戸程度では辞退が増えます。これは実務上の傾向であり、公的な統計ではありません。見積もりは、機器、接続、開口、復旧、処分の五行に分けます。任意の延長保証は合計の外に置き、基本工事の比較を先にします。

給湯器交換で理事会が確認する項目

申請が届いたとき、理事会が見るのは金額の相場ではありません。規約の行と、影響の行です。

• 別表と細則。給湯器、給湯管、メーターボックスの書き方を、標準例と見比べます。使用細則に工事時間、搬入経路、養生があるときは、その細則です。
• 申請書。対象住戸、工事内容、期間、施工業者、添付の図面が第17条第2項を満たすかを見ます。コメントの様式例は、この5項目です。
• 近隣。上下左右へ著しい影響のおそれがあるとき、コメントは当該区分所有者の同意を必要とすることも考えられる、と書いています。同意の有無を、承認の条件に書くかは理事会の判断です。
• 記録。コメントは、組合等が専有部分の修繕の記録を保管するため、工事業者や内容を記録しておく、と書いています。次の一体工事や、漏水の調査で使います。
• 承認しないとき。第17条の承認を受けないで工事をしたときの措置は、コメントに考え方があります。原状回復や再申請を、口頭だけで閉じません。

区分所有法第17条は、共用部分の形状または効用の著しい変更です。定数は区分所有者及び議決権の各4分の3で、規約で区分所有者の定数のみ過半数まで減らせます。住戸内の機器交換そのものは、この著しい変更ではありません。開口や外観の変更が著しい変更に当たるかは、第17条コメントが注意している点です。標準管理規約第47条第3項の特別決議と、区分所有法第17条を取り違えません。

よくある質問

Q. 故障の緊急交換でも申請が要りますか。
A. 影響のおそれがある工事は第17条第1項の申請です。お湯が止まったことだけで、申請が消える条項ではありません。第21条第3項ただし書は、専有部分の使用に支障があり、区分所有者が行う保存が緊急のときに、共用部分の保存を例外として認めています。機器の本交換を、このただし書だけで済ませる条文ではありません。理事長へ先に連絡し、申請の時期を理事会で決めます。

Q. 組合の積立金から出せますか。
A. 室内の単独交換は、第28条第1項の取崩し事由に当たりません。一体工事として規約と長期修繕計画に書いたときだけ、専有配管の費用の扱いが別にあります。円の相場はこの記事では置きません。

Q. 管理会社が業者を指定しますか。
A. 指定の有無は、使用細則と理事会の運用です。見積もりは同じ仕様で2〜3社が目安です。管理会社の関連会社だけの見積もりに、比較表を置き換えません。

Q. 賃貸の入居者が業者を呼べますか。
A. 第17条の申請者は区分所有者です。借主が手配するときは、貸主を通して申請します。負担の分け方は賃貸借契約です。

Q. 隣の住戸の配管を通らないと取れません。入れますか。
A. 第23条と区分所有法第6条第2項は、請求です。承諾のない開錠ではありません。拒否に正当な理由がなければ、拒否した人は結果の損害を賠償します。工事の日程と養生を申請書に書き、理事長から請求してもらいます。

Q. 国や自治体の補助で安くなりますか。
A. 住戸ごとの給湯器交換に、全国共通の補助金はありません。年度や市区町村の要綱があるときは、その窓口の確認です。この記事に円は置きません。

まとめ

• 別表第2は、メーターボックスから給湯器ボイラー等の設備を除いています。住戸ごとの機器は、原則として区分所有者の負担です。
• 給水管はメーターまで共用、先は専有です。中央給湯は別の行です。
• 共用や他住戸に影響のおそれがある交換は、第17条の申請と理事会の承認です。添付は設計図、仕様書、工程表です。
• 承認を要しない工事でも、搬入や騒音を組合が把握する必要があるときは第7項の届出です。
• 第21条第2項の一体工事は、枝管を共用に変える条項ではありません。専有分は実費が原則です。
• 立入りは第23条の請求です。緊急のときは理事長です。賃貸の負担は契約書が先です。
• 承認または不承認は、第54条第1項第五号の理事会決議です。理事長の口頭では決まりません。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。負担の範囲、申請の要否、一体工事の扱い、賃貸の費用分担はその管理規約、別表、使用細則、賃貸借契約、見積もりで確認してください。