長期修繕計画の作成費用相場は？2026年最新ガイドラインと見積り検討のポイント

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長期修繕計画は、いつ、どの工事に、いくら積むかを区分所有者で共有するための表です。作成を頼むとき、最初に知りたいのは費用の相場です。結論から書くと、国土交通省のガイドラインに、作成報酬の戸数別単価はありません。金額は、頼む範囲の見積もりで決まります。

この記事では、費用が動く理由、計画に必ず入れる期間、段階増額の幅、総会で決めるときの決議、見積書で揃える条件を、2026年9月時点のガイドラインに沿って整理します。仮の金額では判断できません。確認するのは見積書の範囲と、ガイドラインの項目です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。計画の確定と契約は、個別の管理規約と区分所有法に従ってください。

長期修繕計画の作成費用｜国の定めた相場表はない

長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月7日改訂）は、計画期間を30年以上とし、その間に大規模修繕工事が2回以上入る長さにする、と定めています。同じ改訂で、計画の様式と、工事項目の考え方も示されています。示されていないのは、コンサルタントや管理会社へ払う作成報酬の標準額です。

したがって「30戸なら○○円」という国の数字はありません。各社の見積もりは、その会社の作業量の見積もりです。安さだけで選ぶと、目視だけのメモと、調査と数量が入った計画を同じものとして比べることになります。

小規模なマンション、目安として20戸から40戸では、調査と資料作成の手間に対して受注の見込みが薄いと判断され、見積もりを断られることがあります。断られたことと、計画が不要であることは別です。依頼先を絞り、渡す資料を揃えたうえで、もう一度条件を書いて頼むのが先です。

見積もりの前に、頼む中身を1枚にする

作成費用の差の多くは、単価の巧拙ではなく、頼んだ作業の差です。見積もりを依頼する紙に、次を書きます。

• 計画期間。30年以上で、大規模修繕が2回以上入ること。
• 調査の深さ。屋上や外壁を目視するだけか、打診など詳しい調査を含むか。
• 図面。設計図書があるか、ない場合は現状の計測を含むか。
• 説明。理事会への説明だけか、総会資料と当日の説明まで含むか。
• 既存計画。いまの計画を直すのか、最初から作り直すのか。

この5行がない見積もりは、「一式 ○○円」になりやすいです。一式の行は、調査が含まれているのか、総会の説明が含まれているのかが分かりません。内訳は、調査、計画書の作成、収支の計算、説明、図面の整理に分けてもらいます。

比較は2〜3社です。5社、6社に同じ建物を見せると、現地を見て数量を拾う手間が重なり、小規模な物件ほど辞退されます。2〜3社には、同じ依頼書を渡します。各社が勝手に調査範囲を変えた案は、別紙の代替案として受け取り、本提案は指定した範囲で揃えます。

長期修繕計画に入れる期間と工事

ガイドラインが計画に求めている骨組みは、計画期間、推定修繕工事の項目、修繕周期、推定の工事費、収支計画です。その収支から、修繕積立金の額を計算します。工事費の単価は、新築なら設計図書と請負の内訳、既存なら修繕履歴と調査の結果から概算します。概算は、将来の契約金額そのものではありません。

計画は、作成した時点の仕様と物価で置いた表です。立地や工法の変化、物価、消費税率は、あとから動きます。ガイドラインは、この不確定さを前提に、一定期間ごとに見直すものとしています。見直しの目安として広く使われているのは5年程度です。5年待たずに、漏水や外壁の浮きが見つかったとき、大規模修繕の見積もりが計画の計上額と大きく離れたときは、その時点で見直します。

見直し、調査・診断、修繕の設計、工事監理の費用も、計画の工事項目に含めるのが様式の考え方です。作成費用の見積もりにこれらが入っていないなら、工事の年に別途かかることを総会資料に書きます。入っているのに、あとから同じ作業を別契約にすると、二重に払います。

修繕積立金の段階増額の幅

マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月7日改訂）は、毎月の積立額の置き方にも幅を示しています。均等に積む方式で計算した月額を基準額Dとしたとき、段階的に増やす方式では、最初の額をDの0.6倍以上、計画の最終の額をDの1.1倍以内にします。最初を抑える、という意味ではありません。0.6倍を下回る初期額は、この目安の外です。

基準額Dは、そのマンションの工事項目と計画期間から計算します。他のマンションの月額を、戸数が近いからという理由で写してもDにはなりません。国のガイドラインには、専有面積あたりの目安額を示す表もあります。表は、機械式駐車場の有無などで区分されています。自組合の計画のDと、その表のどちらを議案に出すかを混ぜないでください。議案に出すのは、調査に基づいて計算したDと、0.6倍以上・1.1倍以内に収まっているかの確認です。

均等に積む方式は、月額が計画期間を通じて同じです。段階増額は、当初の月額を抑え、あとから上げます。上げる時期と金額を計画に書いておかないと、次の理事会が値上げの理由を説明できません。段階の表には、何年目に、月額をいくらにするかを行で残します。

長期修繕計画を総会で決めるとき

長期修繕計画の作成と変更、修繕積立金の額は、区分所有者の負担に直結します。標準管理規約第48条は、長期修繕計画の作成と変更を総会の決議事項にしています。管理費等の額も、同じ条の決議事項です。理事会は原案を作る場で、規約が総会事項としているものを理事会の承認だけで確定しません。

法律上の原則は、区分所有法第39条の普通決議です。出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）と、その議決権の各過半数です。標準管理規約第47条第2項は、総会の議事を出席組合員の議決権の過半数で決すると定めています。組合の規約がこの書き方なら、その定めに従います。規約がさらに重い割合を定めているときも、その定めに従います。

計画の見直しに合わせて屋上の形を変える、専有部分の使い方まで変える、といった工事本体は、計画の承認とは別の決議です。共用部分の形状または効用の著しい変更は、区分所有法第17条の特別決議です。区分所有者および議決権の各過半数の出席を満たしたうえで、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上です。規約で定足数を引き上げることはできる。4分の3を下げることはできない。計画の承認を第39条で取り、工事の内容が第17条に当たるなら、工事の議案は別に出します。

見積もりで揃える資料

渡す資料は、いまの長期修繕計画、これまでの工事履歴、設計図書、直近の収支と積立金の残高、管理規約の決議の条項です。図面がないことは、隠さずに依頼書へ書きます。ないことを書かないと、ある前提の金額が届き、あとから計測費が足されます。

積立金の残高は、計画上のその年の予定額と並べます。差が開いていること自体は、見積もりの不備ではありません。差を埋める方法、月額を上げる、一時金、工事の時期を調査結果で動かす、のどれを議案にするかを、計画の説明のページに書きます。方法を書かない計画は、総会で「足りない」とだけ伝わって否決されやすくなります。

助成と、計画作成費

長期修繕計画の作成費そのものを毎年どの自治体も補助している、という制度はありません。補助の対象になりやすいのは、耐震改修や屋上防水など、工事そのものの費用です。計画の作成や見直しを条件に、工事費の一部を助成する要領はあります。各自治体の当該年度の要領で、対象経費に「計画作成」が含まれるかを見ます。要領にない名称の助成を、予算の行に書かないでください。

管理計画認定は、管理組合の計画が基準に合うかを自治体が認定する制度です。マンション管理適正評価制度は、管理組合の状況をマンション管理業協会が公表する仕組みです。どちらも、管理会社の格付けではありません。認定や評価を取るために計画を直すときは、その申請書類の作成が見積もりに入るかを別行にします。

管理会社から終了を打診されたとき

計画の見直しの途中で、管理会社から契約の終了を打診されることがあります。先に見るのは、いまの管理委託契約書の解約の予告期間と、総会で決議するときの管理規約の条項です。計画の電子データと、調査の写真を、契約が終わる前に受け取れるかも、同じ契約書で確認します。

周期は、工事ごとに違う

長期修繕計画の様式では、工事の周期は一つではありません。例として、鉄部の塗装は5〜7年、屋上防水の補修や修繕は12〜15年、屋上防水の撤去と新設は24〜30年、という置き方が示されています。12年ごとに全部をやり直す表は、この様式と合いません。鉄部を12年にすると途中の塗替えが抜け、屋上の撤去を12年にすると、まだ使える層を毎回剥がす計算になります。

見積もりを比べるときは、この周期の置き方が同じかも見ます。A社が鉄部を5年、B社が12年にしていると、30年の支出合計はB社が小さく見えます。小さく見える理由は単価ではなく、塗替えの回数です。依頼書に「鉄部塗装は5〜7年、屋上防水の補修は12〜15年を出発点にし、調査で変える場合は理由を書く」と入れておくと、表の並びが揃います。

専有部分の給排水管を、共用の管と同時に直す工事を計画へ足すかは、管理規約と、配管が専有か共用かによります。足す場合は、その費用を誰が負担するかを、工事項目の注記に書きます。書かないと、総会のあとで専有部分の所有者との負担でもめます。ガイドラインは、必要に応じてこの一体工事を項目に加える、としています。

見積書を並べるときの3行

2〜3社の見積もりが届いたら、金額の大小の前に3行だけ揃えます。調査の範囲、計画期間と大規模修繕の回数、総会説明が含まれるか、です。この3行が違う見積もりは、合計額を並べません。揃ったあとに、調査費、作成費、説明費、図面の整理費を横に並べます。

いちばん低い合計が、いちばん範囲の狭い見積もりであることがあります。範囲を足したあとの合計で、もう一度並べます。足すことを断った会社は、その行を空欄のまま比較表に残します。空欄をゼロ円と書かないでください。

よくある質問

Q. 作成費用の相場を、戸数から計算できますか。
A. 国のガイドラインに、戸数別の報酬単価はありません。戸数、調査の深さ、図面の有無、総会説明の有無を同じにした2〜3社の見積もりで比べます。

Q. 理事会の承認だけで、計画を確定できますか。
A. 標準管理規約では、長期修繕計画の作成と変更は総会の決議事項です。別段の定めがなければ、区分所有法第39条の普通決議です。規約に別の割合があるときは、その定めに従います。

Q. 図面がありません。計画は作れますか。
A. 作れます。ないことを依頼条件に書き、現状の調査と計測を見積もりの行に入れます。図面がある前提の金額と比較しないでください。

総会の資料には、見積もりの比較表と一緒に、採用した計画の周期が様式の例とどこで違うかを1枚足します。違う箇所には、調査でそう判断した理由を1行ずつ書きます。理由がない変更は、あとから単価の議論にすり替わります。

計画を承認した総会の議事録は、次の見直しの出発点です。議事録に、採用した見積もりの範囲、計画期間、積立額の初期と最終、大規模修繕を何回入れたかを残します。残高と計画上の予定額の差も、同じページに書いておくと、次の理事会が説明を一から作り直さずに済みます。

まとめ

長期修繕計画の作成費用に、国の単価表はありません。30年以上、大規模修繕2回以上、工事項目と周期と概算と収支、この範囲を同じ紙にして2〜3社へ頼みます。積立を段階的に増やすなら、初期は均等積立の基準額の0.6倍以上、最終は1.1倍以内です。計画の確定は総会の決議で、別段の定めがなければ第39条の普通決議です。

免責事項本記事は2026年9月時点のガイドラインに基づく一般的な説明であり、個別のマンションの積立額を算定するものではありません。作成費用は見積書、決議は管理規約、助成は当該年度の要領で確認してください。管理計画認定は自治体の認定、マンション管理適正評価制度はマンション管理業協会の公表であり、管理会社の格付けではありません。