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マンションの「自主管理」とは？メリット・デメリットと失敗しない判断基準【2026年最新版】
マンションの管理会社から管理委託費の値上げを打診され、「いっそ自分たちで管理する『自主管理』にしてはどうか？」という意見が理事会で出ていませんか。コスト削減というメリットに惹かれる一方で、理事の負担増や専門知識の不足に不安を感じる方も多いでしょう。
自主管理とは、管理会社に頼らず、管理組合が自らマンションを運営する形態です。確かに管理委託費を削減できるメリットは大きいですが、安易に移行すると理事の担い手不足や建物の維持管理の質の低下を招き、最悪の場合、資産価値が著しく下がる「管理不全」に陥るリスクもあります。
本記事では、宅地建物取引士・管理業務主任者の資格を持つ不動産ライターが、自主管理のメリット・デメリットを徹底解説。管理不全を避け、あなたのマンションに最適な管理形態を見つけるための専門家視点のガイドをお届けします。
※本記事は株式会社MIJの監修・提供により作成されたものであり、同社サービスの紹介を含む広告コンテンツです。
導入: マンションの「自主管理」、安易な検討は危険です
「来月から管理委託費を15%値上げさせてほしい」
管理会社から突然このような通知が届き、理事会が紛糾するケースは少なくありません。しかし、コスト削減という魅力的なメリットの裏に、見過ごされがちな重大なデメリットが潜んでいます。なお、管理形態の変更を検討する際は、まず現行の管理委託契約書にある「解約条項」を確認してください。 一般的に解約の3ヶ月前までに書面での通知が必要とされており、個別契約の規定が最優先されます。
背景知識: そもそもマンションの「自主管理」とは？
自主管理の定義と法的根拠
自主管理とは、マンション管理会社に業務を一切委託せず、管理組合が主体となって運営を行う形態を指します。これは、区分所有者全員で構成される「管理組合」が建物の管理を行うという、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」）第3条の原則に基づいています。また、理事長等の管理者は同法第26条に基づき、共用部分の保存等の権限と義務を有します。
ここで重要なのは、「管理委託費」と「管理費」の混同を避けることです。
- 管理費: 共用部分の維持管理（清掃、光熱費等）の実費。自主管理でも発生します。
- 管理委託費: 管理会社への事務手数料。自主管理ではこれが不要になります。
「全部委託」「一部委託」との比較
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、管理形態の内訳は全部委託（69.1%）、一部委託（18.2%）、自主管理（9.7%）です。平成30年度調査時の自主管理（6.8%）と比較すると、自主管理を選択する組合は増加傾向にあります。
| 比較項目 | 自主管理 | 一部委託 | 全部委託 |
|---|---|---|---|
| コスト（管理委託費） | ◎（発生しない） | ◯（委託範囲による） | △（発生する） |
| 理事の負担 | ✕（非常に重い） | △（軽減される） | ◎（軽い） |
| 専門性（建物維持） | ✕（組合員次第） | ◯（専門家と連携） | ◎（管理会社が担保） |
自主管理のメリットとデメリット
メリット：コスト削減と迅速な意思決定
最大のメリットは、管理委託費の削減です。削減分を修繕積立金に充当することが可能です。また、業者選定などを理事会が直接行うため、意思決定のスピードが向上します。
【危険】デメリット：負担とリスク
- 理事の過度な事務負担: 会計、督促、点検立ち会い、議事録作成などを理事が本業の傍らで行う必要があり、担い手不足を加速させます。
- 専門知識不足による資産価値低下: 長期修繕計画の不備や法令違反の状態を見過ごすと、建物が劣化し資産価値を損なう「管理不全」を招きます。
- 対人トラブル: 管理費滞納者への督促や騒音苦情への対応を住民同士で行う必要があり、人間関係が悪化しやすくなります。
判断基準：自主管理への移行、我がマンションは可能？
判断基準1：管理計画認定制度の基準を満たせるか
2022年施行の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（第5条の3）」に基づく認定制度において、国土交通省の最新ガイドライン（令和8年3月31日改訂版）に沿った運営が可能かを確認してください。認定には「総会の普通決議」が必要ですが、管理規約に別段の定めがある場合は規約が優先されます。
【主な認定基準の分類】
- 管理組合の運営（管理者設置、年1回の総会開催等）
- 管理規約（現状の法令に適合しているか等）
- 経理（管理費と積立金の分別管理、滞納への対応等）
- 長期修繕計画（作成から7年以内の見直し、適切な積立金額等）
- その他（名簿の備え付け等）
判断基準2：専門家から見た向き・不向き
20～40戸程度の規模では、自主管理は「専門知識のある居住者の有無」に左右されます。逆に50戸以上の大規模物件では、事務量が膨大になり実質的に不可能です。
自主管理に向いているマンションの特徴まとめ
自主管理に向いているのは、20〜40戸程度の比較的小規模なマンションで、理事会や区分所有者の協力体制が整っているマンションです。管理費の滞納が少なく、建物設備が比較的シンプルで、大規模修繕や会計業務を専門家へ必要に応じて依頼できる体制があることも重要です。一方、タワーマンションや大規模マンション、設備が複雑なマンションでは、管理会社へ委託した方が適している場合があります。
また、現実的に20戸未満の戸数マンションは、将来の管理費等コストUPに耐えきれなくなる可能性が高く、必然的に自主管理の選択をとらざるえなくなることが予想されます。
実務ヒント: 管理業界の現実と新しい選択肢
相見積もりは「2〜3社」が限界
管理会社の見直し時、5社も6社も相見積もりを取るのは逆効果です。管理会社は見積作成のために現地調査や外注先調整など多大なコストを払います。小規模物件で過剰な相見積もりを求めると「本気度が低い」と敬遠され、返答が得られないリスクがあります。
補助金申請は専門家を活用すべき
省エネ改修等の補助金は、年度や自治体（例：2026年度・東京都某区）により制度が頻繁に変わります。通常の管理会社は手間を嫌い積極的ではありませんが、私たち株式会社MIJのような専門家集団であれば、補助金の提案や申請代行を通じて管理組合の利益を最大化するお手伝いが可能です。
【管理会社の経営者様へ】事業撤退もMIJがサポートします
人手不足等を理由に管理事業からの撤退を検討されている場合、株式会社MIJが円満な事業承継を支援します。
- トラブル回避: 弊社が業務を承継し、管理組合へのサービスを安定継続します。
- 雇用維持: 貴社の従業員を継続雇用するプランもございます。
- 費用支援: 撤退時の人件費を一時的に補助するなど、具体的な金銭的サポートもご用意しています。
FAQ: マンション自主管理のよくある質問
Q. 管理会社に払う管理委託費はいくら削減できる？
A. 条件によりますが、一般的には自主管理へ移行することで管理委託費を30%〜70%程度削減できる可能性があります。
管理会社へ全面委託する代わりに、会計や総会運営など必要な業務だけを専門家へ依頼することで、委託費を大幅に抑えられるためです。ただし、削減できる金額はマンションの規模や委託範囲、管理員の有無などによって大きく異なります。また、自主管理では理事会の負担が増えるため、費用だけでなく運営体制や専門家のサポートも含めて判断することが重要です。なお、この割合は公的な統計ではなく一般的な管理会社の委託費と自主管理支援サービスの比較事例に基づく目安であり、実際の削減額は複数社から見積りを取得して比較することをおすすめします。
MIJでは、自主管理組合様専用の管理プランをご提案しております。
問い合わせフォームより、「自主管理のサポートを依頼したい」と入力のうえ送信ください。
まとめ：最適な管理形態の選択を
自主管理への移行や管理会社変更については、区分所有法第39条に基づき、原則として区分所有者及び議決権の各過半数による普通決議が必要ですが、各マンションの管理規約の定めが最優先されます。
安易な自主管理移行は避け、株式会社MIJのような専門家によるセカンドオピニオンや一部委託の活用も検討してください。
参考資料
- 国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン（令和8年3月31日改訂）」
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」
- 建築基準法・消防法・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
島 洋祐
株式会社MIJ 代表 / 不動産コンテンツ監修者 宅地建物取引士 管理業務主任者 不動産業界歴 23年不動産投資歴 15年会社経営 11年 売買・賃貸・管理・一棟リフォームを一通り経験した不動産のプロフェッショナル。自社不動産ブログにてSEOキーワード「東京 マンション 買取」および「マンション管理会社 東京」で検索順位1位を獲得。現場経験と情報発信の両面から、読者に正確・実践的な不動産情報をお届けします。
