修繕積立金の不足｜見直しの時期と値上げ・一時金・借入

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修繕積立金が足りるかどうかは、残高の数字だけでは決まりません。長期修繕計画の収支が、計画期間のどこかでマイナスになるか。次の工事の見積もりが、その時点の残高を超えるか。この二つを分けて見ます。全国一律の不足率や、2026年の新制度はありません。

• わかる時：見直しは5年程度が目安です。大規模修繕の記載例は12〜15年です。見積もりを取った年に、現預金の不足が表面化することがあります。
• 区分経理：修繕積立金は管理費と分けて経理します（標準管理規約第28条第4項）。令和5年度マンション総合調査では、区分経理している組合は90.1%です。
• 段階増額：初期額は均等額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内、というのが修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）の目安です。
• 決議：額の変更は総会です。標準管理規約を使う組合では第48条第6号です。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

修繕積立金の不足｜管理費と積立金は使途が違う

標準管理規約（単棟型、令和7年10月17日改正）では、日常の費用と、将来の特別の管理の費用を分けています。自組合の規約が違えば、その規約が先です。

• 管理費（第27条）：使途は11項目です。清掃、点検、保険料（第5号の火災・地震等）、管理委託費などが入ります。自治会費は含みません。
• 修繕積立金（第28条第1項）：取崩しは6事由に限ります。計画的な修繕、不測の修繕、改良・変更、再生等の調査、積立金の管理運用、その他特別に必要な管理です。
• 区分経理（第28条第4項）：管理費と分けて経理します。調査の90.1%はこの分け方をしている、という数字です。足りないから管理費を積立へ回す、という処理は、この条に合いません。
• 使用料（第29条）：駐車場使用料などは、管理に要する費用に充て、残りを修繕積立金へ積みます。
• 負担の割合（第25条第2項）：管理費等の額は、共用部分の共有持分に応じて定めます。規約で別段があれば、その定めです。

令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）の1戸あたり月額は、修繕積立金（駐車場等を除く）13,054円、駐車場等を含むと13,378円です。管理費（駐車場使用料等を含む）17,103円は、管理委託費ではありません。自組合の額を、この平均だけで高い安いとは決めません。

不足が表面化する三つの時

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）では、計画期間は30年以上で大規模修繕を2回以上含めます。見直しは5年程度です。計画は、将来の工事の内容・時期・費用を確定するものではありません。

• 計画上の不足：収支計画で、推定修繕工事費の累計を、積立金（基金、一時金、使用料からの繰入れ、運用益を含む）の累計が下回る年です。大規模修繕の予定年度に一時的に下回るときは、その年度に一時金または借入を置く、というのがガイドラインの標準的な考え方です。
• 現預金の不足：工事の見積もりを取ったときに、残高が足りない、という表面化です。外壁塗装・屋上防水などの大規模修繕の記載例は12〜15年です。令和3年度の調査では、この周期が約7割です。屋上の寿命そのものではありません。
• 段階増額の歪み：初期を低く置きすぎると、見直しのたびに上げ幅が大きくなります。目安は、初期が均等の0.6倍以上、最終が1.1倍以内です。円/㎡のベンチマークだけで判断しません。確認するのは自組合の計画と見積もりです。

理事会で先に開く表は、計画期間の推定工事費累計、残高、使用料からの繰入れ、次の大規模修繕の年、月額のいまの額、均等に直した額、です。一式の行は空欄です。金額が無い行をゼロ円として合計しません。

修繕積立金が不足したときの対応

対応は一つに限りません。値上げ、一時金、借入、工事仕様の見直しを、同じ総会の資料で並べます。全国共通の補助金はありません。

• 値上げ：額と賦課徴収方法は第48条第6号です。均等方式へ寄せるか、段階増額の幅を0.6／1.1に収めるかを、計画の変更（第48条第5号）とセットで議案にします。
• 一時金：当該年度の不足を、持分で割って徴収します。売買契約や規約に修繕積立基金の定めがあるときと、後から徴収する一時金は別です。返還は、規約に定めがある場合だけです。
• 借入：第28条第1項の業務に必要な範囲で借りられます（第63条）。償還には第28条第3項で修繕積立金を充てられます。実施と取崩し、借入は第48条第10号です。
• 仕様の見直し：同じ仕様で2〜3社です。5社、6社へ同時に出すと、20戸から40戸程度では辞退が増えます。これは実務上の傾向であり、公的な統計ではありません。現地確認の回数は、各社の見積条件で確認します。「大規模修繕 一式」だけの見積もりは、内訳を出してから比べます。

住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理計画認定で年0.2%引き下げがあります。すまい・る債、耐震・浸水・省エネでも各0.2%、下限は0.1%です。節約額は、証券と見積もりの差額で確認します。金利そのものの数字は、申込時点の機構の案内が先です。

東京都のマンション改良工事助成は、工事の例として名前だけ挙げます。申請者は管理組合です。円と利子補給の率は、年度の要綱です。新宿区は、管理計画認定の手続支援の例として名前だけです。

総会の定数と、認定の位置づけ

標準管理規約を使う組合の普通決議は、規約第47条です。議決権総数の過半数の出席と、出席した組合員の議決権の過半数です。これは区分所有法第47条ではありません。法第47条は、管理組合法人の設立です。

• 規約が無いとき：区分所有法第39条です。出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）およびその議決権の各過半数です。書面と委任状は第2項で出席に数えます。
• 招集：法律の第35条は少なくとも1週間前です。規約は延ばせても縮められません。標準管理規約第43条は2週間前です。額の変更を、通知に無い議案で足すことは、第37条の原則に合いません。
• 特定承継人：管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の特定承継人にも行えます（第26条）。売却後の未納は、買主へ請求できる、という条です。不足の値上げそのものを、前の所有者へ遡って課す条ではありません。

管理計画認定は、管理者等が、適正化推進計画を持つ都道府県等の長に申請します。認定は5年ごとに更新します。条番号は手元の契約書で確認します。マンション管理業協会の管理適正評価は、管理会社の順位表ではありません。評価の段階の数は、協会の要領で確認します。二つの制度を、積立金不足の解消そのものだとは扱いません。

マンション長寿命化促進税制は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了した工事が対象です。外壁塗装等に加え、床防水と屋根防水、築20年以上、10戸以上、翌年度の建物の固定資産税のみ1/6〜1/2（参酌1/3、東京23区は1/2）、100㎡上限です。都市計画税は減額なし。完了後3か月以内に申告します。税の減額を、積立金の不足額の穴埋めだとは扱いません。

積立金不足の検討で理事会がそろえる書類

値上げや借入の議案を作る前に、次を一式にします。

• いまの長期修繕計画と、直近の見直し日
• 修繕積立金会計の残高と、管理費会計との区分の有無
• 月額のいまの額と、均等に直した額、段階増額の将来の段
• 次の大規模修繕の見積もり、または概算の出どころ
• 管理規約の第25条・第28条・第47条・第48条に当たるページ
• 借入を検討するなら、融資の対象工事、認定の有無、償還を積立金から出す旨の記載

監事は、業務執行と財産の状況を監査し、総会に報告します（標準管理規約第41条）。不足の説明資料は、監事の監査の対象にもなります。理事長が管理者なら、区分所有法第38条第2項です。

収支の表で確認する4つの数字

ガイドラインの収支計画は、推定修繕工事費の累計が、積立金の累計を下回らないように置く、という考え方です。理事会が総会資料で示すときは、次の四行を同じ期間で並べます。

• 支出の累計：計画期間の推定修繕工事費。借入があるときは償還金を含めます。
• 収入の累計：修繕積立金、修繕積立基金、一時金、専用使用料と駐車場等の使用料からの繰入れ、運用益。
• 残高：見直し時点の修繕積立金会計の残高。管理費会計の残高は足しません。
• 月額の置き方：必要な総額を計画期間の月数で割り、規約の負担割合を掛けます。段階増額なら、初期と最終が0.6／1.1に収まるかを別行で示します。

大規模修繕の予定年度だけが赤字で、期間全体では足りる、という形もあります。そのときは、その年度の一時金または借入を議案にし、期間全体の月額まで一気に上げるかは、別の判断です。工事費の作成費用に、国の単価はありません。

第32条の業務に、長期修繕計画の作成または変更と、計画書の管理、修繕等の履歴情報の整理があります。見積もりと工事写真、使った仕様を一式で残すと、次の5年の見直しが早くなります。売買のとき、購入予定者が見る資料にもなります。

管理会社に計画の見直しを頼むときは、四つの業務のうち事務管理の範囲か、別契約かを契約書で確認します。基幹事務の一括再委託は、マンション管理適正化法第74条でできません。計画作成そのものは基幹事務の一括再委託とは限りません。成果物の説明は、組合が受け取り、総会の議案は理事会が作ります。第77条の定期報告と、計画見直しの成果物は別の書面です。報告の回数は、各社の見積条件と仕様書で確認します。主任者から管理者へ出す報告です。管理者がいるときに定期に出す条です。

よくある質問

Q. 不足はいつわかりますか。
A. 計画の見直しで将来の累計が下回る年が見えたときと、工事の見積もりが残高を超えたときです。残高がプラスでも、次の大規模修繕の年に足りないことがあります。

Q. 値上げは特別決議ですか。
A. 標準管理規約では普通決議です（第47条第1項・第2項、第48条第6号）。規約で別段があれば、その定めです。建替え決議の各5分の4は、積立金の値上げの決議の定数としては用いません。

Q. 管理費を積立金に回してよいですか。
A. 第28条第4項の区分経理が先です。使途も第27条と第28条で分かれています。一時的な繰入れが規約で認められているかは、自組合の規約を見ます。

Q. 補助金で不足は埋まりますか。
A. 積立金不足そのものへの全国共通の制度はありません。東京都のマンション改良工事助成は工事の例で、申請者は管理組合です。額は年度の要綱です。支援を前提にした計画は作りません。

Q. 値上げを可決したあと、いつから新額になりますか。
A. 総会で決めた賦課徴収の開始月です。第48条第6号は額と方法の両方です。開始月を議案に書かないと、収納の実務がずれます。口座振替の変更に要する期間も、議案の注記に残します。

Q. 段階増額の将来の段は、今の総会で全部決める必要がありますか。
A. 計画に将来の段を書いておき、実際の額の変更は、その都度第48条第6号で決議する、という進め方が多いです。将来の段だけを資料に載せても、額の変更決議が無ければ新額にはなりません。規約に自動改定の定めがあれば、その定めが先です。

まとめ

• わかる時：5年程度の見直しと、工事の見積もり。計画上の不足と現預金の不足は別です。
• 会計：第28条の6事由と区分経理。調査では90.1%。積立金の平均は1戸月額13,054円（駐車場除く）。
• 段階増額：初期0.6倍以上、最終1.1倍以内。円/㎡は使いません。
• 対応：値上げ（第48条第6号）、一時金、借入（第63条）。見積もりは同じ仕様で2〜3社。
• 認定：管理計画認定は5年更新。機構融資は認定で年0.2%引き下げ。補助の額は、当該年度の要領で確認します。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。修繕積立金の不足、値上げ、一時金、借入はその管理規約、長期修繕計画、見積もり、融資の案内で確認してください。