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マンション管理の基礎：区分所有法と標準管理規約の違いを徹底解説【2026年最新版】

マンション管理組合の役員に就任し、「法律（区分所有法）」と「ひな形（標準管理規約）」、そして個別の「管理規約」の関係でお困りではありませんか？「規約を改正したいが法的に有効か不安」「管理会社を見直したいが手順がわからない」という悩みは多くの組合で共通しています。

本記事では、宅地建物取引士・管理業務主任者の資格を持つ専門家が、令和7年改正区分所有法および令和7年10月17日改正標準管理規約に基づき、法と規約の優先順位や実務上の注意点をわかりやすく解説します。

結論：法律は「強制力を持つ土台」、規約は「自治ルール」

マンション運営のルールは、大きく分けて以下の3層構造になっています。最高位にあるのは法律である「区分所有法」であり、その枠組みの中で各マンションが定めるのが「管理規約」です。

【比較表】区分所有法・標準管理規約・個別規約の違い

項目	① 区分所有法	② 標準管理規約	③ 管理規約
法的位置づけ	マンション管理の法律	規約作成のひな形	マンションの自治ルール
優先順位	最優先（強行規定）	拘束力なし（参考資料）	法律の範囲内で有効
令和7年改正	大幅改正（R8/4施行予定）	R7/10/17に最新版公表	改正法への適合が必要

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）とは

全ての分譲マンションに適用される普遍的な法律です。建物の管理や建替えなどの根幹を定め、後述する「強行規定」に違反する規約は法的に無効となります。

標準管理規約とは

国土交通省が「モデル」として示している文書です。法律ではありませんが、令和7年10月17日の改正では、IT活用や省エネ改修、多様な居住形態への対応が盛り込まれ、規約改正の重要な指針となっています。

管理規約とは

各組合が総会決議で定める「マンションの憲法」です。ペットの飼育ルールや駐車場の使用細則など、私的自治に基づいて具体的な生活ルールを定めます。

法律の2つの性質：強行規定と任意規定

規約の内容を決める際、最も注意すべきが「強行規定」の存在です。

1. 規約で変更できない「強行規定」

区分所有法には、住民の権利を守るために規約での変更を許さないルールがあります。例えば、建替え決議（第62条）の「5分の4以上の賛成」や、規約の変更（第31条）の「4分の3以上の賛成」という要件は、規約で緩和することができません。

【失敗事例】 ある理事会が「合意形成を早くするため、建替え決議を4分の3で可能にする」と規約を改訂しましたが、これは強行規定違反により無効と判断され、計画が白紙に戻った例があります。強行規定に抵触する規約は、たとえ総会で可決されても効力を持ちません。

2. 規約で調整できる「任意規定」

一方で、「規約で別段の定めができる」とされる項目もあります。例えば共用部分の重大変更（第17条）は原則4分の3以上の賛成が必要ですが、規約で定めることにより「過半数」まで要件を緩和できます。

決議事項	法律の要件	規約での緩和	規定の性質
規約の設定・変更	各4分の3以上	不可	強行規定
建替え決議	各5分の4以上	不可	強行規定
共用部分の重大変更	各4分の3以上	可能（過半数まで）	任意規定

実務で役立つ！標準管理規約のカスタマイズ例

国土交通省の『令和5年度マンション総合調査結果』によると、管理規約を定めている組合の約95.5%が標準管理規約を「参考にしている」または「ほぼ同じ」と回答しています。しかし、時代に合わせたカスタマイズも重要です。

• ペット飼育（第18条関連）：標準管理規約では「使用細則に従う」とされます。個別に「体高〇cm以下の犬・猫合計2首まで」と具体化するのが一般的です。
• IT活用の推進：最新の標準管理規約（R7/10改正）に基づき、オンライン理事会やデジタル決議の導入を規約化することで、役員負担を軽減できます。

管理会社見直しと見積もり作成の「現実」

「管理会社を見直したい」というニーズに対し、5〜6社以上の過度な相見積もりは実務上おすすめしません。管理会社側は見積もり作成のために、3〜4回の現地調査、会計状況の精査、外注先（エレベーター、清掃等）との調整に多大なコストを払います。特に20〜40戸程度の規模では、手間のかかる多社競合は敬遠され、結果的に優良な会社が辞退するリスクがあります。

解決策の一例：株式会社MIJの支援 株式会社MIJでは、事前のヒアリングやオンラインでの面談を活用し、管理会社側の調査コストを抑えつつ、適切な選定作業を円滑に進める支援を行っています。また、耐震改修や省エネ化といった課題に対し、自治体の補助金活用も視野に入れた情報提供や提案ができる点も特徴です。

Q&A：よくある疑問とトラブル防止策

Q：賃貸で住んでいる人（占有者）に規約を守らせることはできますか？ A：可能です。 区分所有法第6条第3項および第46条第2項により、占有者は区分所有者と同様に、建物の使用方法に関する規約や総会決議を遵守する義務を負います。騒音やゴミ出しルール違反には、法的に毅然とした対応が可能です。

Q：管理委託契約を解約したいが、規約と契約書どちらが優先？ A：基本的には「委託契約書」の解約条項が優先されますが、マンション管理適正化法等の強行規定がこれを修正します。 また、管理事業からの撤退を検討されている企業様の場合、株式会社MIJが「事業承継サポート」として、既存契約の円滑な譲渡や引き継ぎ先の紹介、住民への説明支援など、事業承継に伴うトラブル回避策を提案しています。

まとめ：2026年以降の管理運営に向けて

令和8年4月から本格施行される改正区分所有法により、既存の規約が法律と抵触し、予期せず効力を失うリスクが生じています。2026年9月現在の最新情報を踏まえ、まずは国土交通省の「令和7年10月17日改正マンション標準管理規約」をご自身の規約と照らし合わせることから始めてください。

※本記事は一般的な情報提供であり、個別案件の法的判断については弁護士やマンション管理士等の専門家へご相談ください。

参考資料

• e-Gov「建物の区分所有等に関する法律（令和7年改正反映済）」
• 国土交通省「マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正版）」
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」