マンションの省エネ改修は義務化？2025年法改正のポイントと現実的な対応策
マンションの省エネ改修について、「義務化」という言葉を耳にして、ご自身のマンションは大丈夫だろうかと不安に思われている管理組合役員の方や区分所有者の方も多いのではないでしょうか。特に、2025年4月から施行される法改正を前に、具体的な対応や費用について正確な情報を求める声が高まっています。
結論から申し上げると、ただちに既存のマンションすべてに、全面的な省エネ改修が義務付けられるわけではありません。法改正による「義務化」は、原則として“新築”される建物と、リフォームなどを行う“増改築部分”が対象です。しかし、将来の大規模修繕工事で窓や外壁を改修する際には、この新しい基準への適合が求められる可能性があります。
この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、一次情報（法令・省庁発表）に基づき、以下の点を分かりやすく解説します。
- 2025年4月からの法改正の正確な内容
- ご自身のマンションが対象になるかの判定方法
- 省エネ改修の具体的な工事内容と費用を抑える補助金制度
- 管理組合として失敗しないための現実的な進め方
法改正を正しく理解し、将来の資産価値を守るための第一歩として、ぜひ最後までお読みください。
【法的根拠】
- 区分所有法第39条：集会の決議（原則として普通決議＝過半数）
- 区分所有法第17条：共用部分の「形状又は効用の著しい変更」を伴う場合、区分所有者及び議決権の各4分の3以上による決議が必要。 → 共用廊下の窓サッシ一斉交換や外壁断熱改修は、第17条の「著しい変更」に該当する可能性が高い。
【法改正】マンション省エネ改修の背景と対象範囲
まず、今回の「義務化」の根拠となる法律と、その影響範囲を正確に理解することが重要です。誤った情報に惑わされず、冷静に対応策を検討しましょう。
2025年4月施行「改正建築物省エネ法」のポイント
今回の動きの中心にあるのが、2025年4月1日に施行される「改正建築物省エネ法」（正式名称：脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律）です。この法改正の目的は、2050年のカーボンニュートラル実現に向け、建築物分野の省エネ対策を加速させることにあります（出典：契約ウォッチ、最新確認日: 2024年12月）。
主なポイントは以下の3つです。
- 原則すべての”新築”建築物に省エネ基準適合が義務化
これまで一定規模以上の建物に限られていた省エネ基準への適合義務が、マンションを含む原則すべての新築建築物に拡大されます。ただし、エネルギー消費性能への影響が少ない小規模な建築物については、建築物省エネ法第2条第3項の規定に基づき、国土交通省の告示によって、適用対象から除外されています。 - “増改築”では工事対象部分のみに基準が適用
既存マンションの場合、増改築を行う際には、建物全体ではなく「増改築を行う部分」のみが省エネ基準適合の対象となります。例えば、大規模修繕で共用廊下の窓をすべて交換する場合、その窓部分が基準を満たす必要がある、ということです。 - 2050年カーボンニュートラル実現という目的
この法改正は、単なる規制強化ではありません。国全体の大きな目標に向けた取り組みの一環であり、今後も省エネに関する基準は段階的に厳しくなっていくことが予想されます。
『義務化』という言葉が独り歩きしていますが、この改正で『義務化』されるのは： ✅ これから新築する建築物（規模問わず） ✅ 既存建築物の増改築工事の対象部分 ❌ 既存マンション全体の一括改修 ❌ 改修しない部分 ❌ 修繕計画がない場合の先制的対応
既存マンションで対応が必要になるのは、『大規模修繕など、修繕・改修工事を計画したときに、その工事部分が基準を満たす必要がある』という限定的なものです。
既存マンションは対象？影響と判定方法
それでは、あなたのマンションが具体的にどのような影響を受けるのでしょうか。最も注意すべきは、将来の「大規模修繕工事」です。
「うちのマンションは古いから対象外」「床面積が小さいから関係ない」といった自己判断は危険です。ウェブ上に見られる「床面積2,000㎡以上で一律義務化」などの情報は誤りであり、法改正では、既存マンションに対して一律の床面積で改修を義務付ける規定はありません。判断の鍵は「工事内容」にあります。
判定のポイント
既存マンションへの影響は、計画している、あるいは将来計画する「修繕・改修工事の内容」によって決まります。
判定フロー：
- あなたのマンションで「大規模修繕や改修工事」が予定されているか？
→ 予定がなければ、現時点で対応義務なし - 予定がある場合、工事内容が「増改築」に該当するか？
→ 設計者（建築士）に確認 - 該当した場合、改修部分のみ省エネ基準が適用される
→ 未改修部分は現状維持でOK
- 工事が「増改築」にあたるか
外壁や屋根・天井、床の過半について行う修繕・模様替、あるいは窓の交換などが、建築基準法上の「大規模の修繕・模様替」に該当し、省エネ基準の対象となる可能性があります。 - 工事部分が基準を満たす必要があるか
対象となった場合でも、義務が生じるのはあくまで「工事を行う部分」です。例えば、外壁の断熱改修を行えば、その外壁部分に性能基準が求められますが、工事しない窓や給湯器にまで即時交換の義務が課されるわけではありません。
確認すべき窓口
最終的な判断は、管理組合だけで行うのは困難です。以下の専門家や行政機関に確認することが不可欠です。
- 設計者・建築士: 大規模修繕の設計を依頼する建築士に、計画中の工事が法改正の対象になるかを確認してもらうのが最も確実です。
- 自治体の建築担当部署: マンションが所在する市区町村の建築指導課など、建築確認を担当する部署に相談することで、法的な解釈を確認できます。当該マンションが所在する自治体の建築担当部署への確認を推奨します。
特に、共用廊下の窓サッシの一斉交換など、マンションの形状や効用を著しく変更する工事は、区分所有法第17条の「特別決議」（区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成）が必要になる可能性があります。そのため、法的な要件と組合内の合意形成の両面から、早期の専門家相談が重要です。
【管理組合向け】省エネ改修の具体的な進め方
法改正の対象になる・ならないにかかわらず、マンションの省エネ性能を高めることは、光熱費の削減や資産価値の維持・向上につながります。ここでは、管理組合が主体となって省エネ改修を検討する際の具体的なステップを解説します。
【重要な前提条件】
本記事で示すフローや決議要件は、「マンション標準管理規約」（国土交通省発表、2023年改定版）に基づいています。ただし、ご自身のマンションに適用されるのは、実際に定められている『管理規約』です。特に、以下の項目について、ご自身の管理規約を必ず確認してください：
- 大規模修繕の決議要件（普通決議か、特別決議か、別途特別規定があるか）
- 共用部分の変更についての手続き
- 修繕積立金の流用ルール
管理規約に標準規約と異なる定めがある場合、そちらが優先されます。疑問がある場合は、管理会社またはマンション管理士に相談してください。
Step1：主な工事内容と求められる基準を知る
省エネ改修の中心となるのは「断熱性能の向上」と「設備効率の向上」です。国の補助事業でも、主に以下の工事が対象となっています。
- 断熱性能の向上：窓・サッシ、外壁、屋根など
最も効果が高いとされるのが、熱の出入りが激しい「窓」の改修です。内窓の設置や、既存の窓をより断熱性の高い複層ガラス・樹脂サッシなどに交換する工事が主流です。国の「先進的窓リノベ2025事業」では、熱貫流率Uw1.9以下といった非常に高い性能が求められます（出典：経済産業省・国土交通省、最新確認日: 2024年12月）。 - 設備効率の向上：高効率給湯器への更新
専有部の給湯器や、共用部の給湯設備を、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率なもの（例：エコキュート、ハイブリッド給湯機）に交換する工事です。 - その他
玄関ドアの断熱改修や、外壁・屋根への断熱材追加なども有効な手段です。
なお、国は2030年度までに新築住宅の省エネ基準を「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準」へ引き上げる見通しを示しており（出典：一般財団法人建築環境・省エネルギー機構、最新確認日: 2024年12月）、今後、既存マンションの改修においても、より高いレベルの省エネ性能が求められていくでしょう。
Step2：費用を抑える補助金制度を調べる
省エネ改修には多額の費用がかかりますが、国や自治体が手厚い補助金制度を用意しています。これらを活用することで、管理組合や区分所有者の負担を大幅に軽減できます。
代表的な国の制度が「住宅省エネ2025キャンペーン」です。経済産業省・国土交通省・環境省が連携し、以下の事業を実施しています。
| 補助事業名 | 申請主体 | 補助金の受け取り |
|---|---|---|
| 先進的窓リノベ2025事業 | 登録事業者（施工業者） | 補助金全額が施工業者に交付 → 住宅所有者に還元 |
| 給湯省エネ2025事業 | 登録事業者（給湯器交換事業者） | 同上 |
| 賃貸集合給湯省エネ2025事業 | 管理組合または賃貸オーナー | 管理組合が申請者となる場合あり |
| 子育てエコホーム支援事業 | 登録事業者 | 施工業者経由 |
- 先進的窓リノベ2025事業：高性能な断熱窓への交換。補助上限額（一例）：1戸あたり最大200万円。申請主体：登録事業者（施工業者など）。
- 給湯省エネ2025事業：高効率給湯器の設置。補助上限額（一例）：機種により定額補助。申請主体：登録事業者（施工業者など）。
- 賃貸集合給湯省エネ2025事業：既存賃貸集合住宅の従来型給湯器をエコジョーズ等へ一括更新。補助上限額（一例）：機種により定額補助。申請主体：給湯器を交換する所有者等（管理組合も可）。
- 子育てエコホーム支援事業：断熱改修、エコ住宅設備設置など幅広いリフォーム。補助上限額（一例）：リフォーム：最大60万円/戸。申請主体：登録事業者（施工業者など）。
（出典：住宅省エネ2025キャンペーン公式サイトを基に作成、最新確認日: 2024年12月）
注）子育てエコホーム支援事業の上限額は、リフォーム内容や世帯属性に依存するため、詳細は公式サイトで確認必須。
補助金利用の注意点
- 申請は事業者が行う: 原則として、区分所有者や管理組合が直接国に申請するのではなく、国に登録された施工業者などが代理で申請手続きを行います。「賃貸集合給湯省エネ2025事業」のように管理組合が申請主体となりうる例外もありますが、まずは補助金活用に詳しい事業者を探すことが重要です。
- 予算上限による早期終了リスク: これらの補助金は国の予算に基づいており、申請額が予算上限に達し次第、期間内であっても受付が終了します。過去の事業でも早期終了した例があるため、検討は早めに進める必要があります。
- 自治体独自の補助金との併用: 東京都の「既存建築物省エネ改修推進事業」など、多くの自治体が独自の補助制度を設けています。国の制度と併用できる場合も多く、さらなる負担軽減が期待できます。お住まいの自治体のウェブサイトを必ず確認しましょう。
Step3：失敗しないための対応フローと合意形成
省エネ改修を成功させるには、技術的な問題だけでなく、管理組合内での円滑な合意形成が不可欠です。現実的な対応フローは以下の通りです。
- 長期（大規模）修繕計画との連動
省エネ改修は、12年～15年周期で実施される大規模修繕工事のタイミングに合わせて計画するのが最も効率的で、コストも抑えられます。まずは現在の長期修繕計画を見直し、省エネ改修をどのタイミングで議題に上げるかを検討します。 - 専門家（建築士等）への相談
早い段階でマンション改修に詳しい建築士などの専門家に相談し、建物の現状診断や、どのような改修が有効か、法改正への対応が必要かといった技術的な助言を受けます。 - 見積もりの取得
専門家の助言を基に、複数の施工会社から見積もりを取得します。この際、補助金の活用を前提とした見積もりを依頼し、各社の提案内容や費用を比較検討します。見積もりを依頼する際は「工事一式」という大雑把な項目ではなく、必ず工事内容別の単価や数量が分かる「内訳明細書」の提出を求めることが、後々の比較検討や価格交渉において極めて重要です。 - 総会での決議（合意形成）
工事内容と費用、資金計画を固め、管理組合の総会に議案として提出し、決議を得ます。通常の修繕工事であれば「普通決議」（区分所有者および議決権の過半数の賛成）で足りますが、前述の通り、工事内容が「共用部分の著しい変更」にあたる場合は区分所有法第17条の「特別決議」（区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成）が必要となる可能性があります。 - 工事の実施と効果の共有
決議後、施工会社と契約し工事を実施します。工事完了後は、電気代の変化など、省エネ効果を組合員に報告することで、事業への納得感を高め、将来のさらなる改善へと繋げることができます。
管理組合の意思決定は、「マンション標準管理規約」ではなく、皆様のマンションで定められている「管理規約」が最優先されます。決議要件などを必ずご自身の規約で確認してください。
よくある質問（Q&A）
ここでは、マンションの省エネ改修に関して、管理組合の方からよく寄せられる質問にお答えします。
Q1. 今すぐ何かしないと罰則がありますか？
A1. いいえ、2025年4月の法改正によって、既存マンションが何もしないことに対して直ちに罰則が科されることはありません。 義務化の対象は、あくまでこれから行われる新築や、既存マンションの増改築部分です。したがって、大規模修繕などの計画がない限り、慌てて対応する必要はありません。
Q2. 補助金は管理組合が直接申請できますか？
A2. 多くの国の補助金制度（先進的窓リノベ事業など）では、管理組合や個人が直接申請することはできず、国に登録された施工事業者が代理で申請します。ただし、「賃貸集合給湯省エネ2025事業」など一部の事業では、管理組合が申請主体となるケースもあります。詳しくは各補助金制度の公式サイトで確認し、施工を依頼する事業者に相談してください。
Q3. 見積もりはたくさん取った方が良いと聞きましたが？
A3. 一概にそうとは言えません。特に20～40戸規模の小・中規模マンションの場合、無闇に多くの会社（例えば5社以上）から見積もりを取ろうとすると、かえって管理会社に敬遠され、協力が得られにくくなることがあります。詳しくは次の「実務ヒント」で解説しますが、信頼できそうな2～3社に絞り、詳細な比較検討を行うのが現実的です。
Q4. 改修工事で資産価値は上がりますか？
A4. 省エネ性能の向上は、一般的にマンションの資産価値維持・向上にプラスに働くと考えられます。 光熱費が削減できる快適な住環境は、将来の売買や賃貸において大きなアピールポイントになります。特に、今後省エネ基準がさらに厳格化されることを見越すと、早期の対策は将来の競争力を高める賢明な投資と言えるでしょう。
【実務ヒント】小規模マンション特有の注意点
大規模なタワーマンションと、20～40戸規模のマンションとでは、管理組合運営の現実が異なります。ここでは、特に小・中規模マンションが省エネ改修を進める上での、より実践的なヒントをお伝えします。
見積もり取得の現実解：2〜3社に絞るべき理由
「相見積もりを多く取って競争させるべき」という意見は正論ですが、実務上は注意が必要です。特に、管理会社に見積もり取得を依頼する場合、依頼先が多すぎると現場の負担が激増し、非協力的な対応を招くリスクがあります。
管理会社は見積もりを作成するにあたり、現地調査や各協力会社との打ち合わせなど多大な労力をかけます。5社も6社も相見積もりとなると、受注できる確率が低い中でこの労力をかけることをためらう会社が多く、結果として質の高い提案が集まりにくくなります。結論として、特に20～40戸規模のマンションでは、事前に評判などを調査した上で、2～3社程度に候補を絞ってから、誠実に見積もり取得を依頼するのが、管理会社との良好な関係を保ちつつ、良い提案を引き出すための現実的な進め方です。
また、見積もりを依頼する際は「工事一式」という大雑々な項目ではなく、必ず工事内容別の単価や数量が分かる「内訳明細書」の提出を求めることが、後々の比較検討や価格交渉において極めて重要です。
合意形成を円滑に進めるコツ
省エネ改修は、時に多額の一時金負担や管理費の値上げを伴うため、組合員の合意形成が最大のハードルとなります。
| （記載例） （総会議案書より） 本省エネ改修工事の実施は、快適性の向上および光熱費の削減に加え、将来の省エネ基準強化に対応し、本マンションの資産価値を長期的に維持・向上させることを目的として提案するものです。 |
ただ「法律で決まったから」と説明するのではなく、
- 説明会やアンケートの実施: 工事の必要性やメリット、費用、補助金活用について丁寧に説明する場を設け、組合員の疑問や不安に答える。
- 将来のメリットを強調: 「修繕積立金の値上げ」といった負担面だけでなく、「光熱費の削減効果」や「快適性の向上」「将来の資産価値維持」といったポジティブな側面をセットで伝える。
- 複数の選択肢を提示: 「窓改修のみ行うプランA」「給湯器も交換するプランB」など、複数の選択肢とそれぞれの費用・効果を示し、組合員が主体的に選べるようにする。
こうした丁寧なプロセスを踏むことが、円滑な合意形成への近道となります。
まとめ：まず何から始めるべきか
マンションの省エネ改修義務化について解説してきましたが、最後に重要なポイントと、管理組合として今すぐ始めるべきアクションをまとめます。
- 「義務化」の正しい理解: 既存マンションへの即時・全面義務化ではない。将来の増改築時に「工事部分」が対象になる可能性がある。
- 情報収集は一次情報で: 不正確な情報に惑わされず、国や自治体の公式サイトで最新情報を確認する。
- 補助金の活用: 国や自治体の手厚い補助金を活用すれば、費用負担は大幅に軽減できる。ただし予算には限りがあるため、計画は早めに。
- 合意形成が鍵: 法律や技術論だけでなく、組合員への丁寧な説明と納得が最も重要。
では、あなたの管理組合では、まず何から始めるべきでしょうか。
最初の一歩は、「長期修繕計画の確認」です。
次回の修繕計画がいつ頃で、どのような工事が予定されているかを確認し、そのタイミングで省エネ改修を議題に上げられないか検討を始めることが、最も現実的で効果的な第一歩となります。その上で、早めに専門家（マンション管理士や建築士）に相談し、自分たちのマンションに最適なプランを描いていきましょう。
免責事項
本記事は、2025年4月時点の法令や公開情報に基づき、一般的な情報を提供することを目的としています。個別の不動産取引や特定のマンションにおける法的な助言、工事内容の推奨を行うものではありません。
法律や補助金制度は改正される可能性があるため、具体的な計画を進める際には、必ず最新の法令を確認し、弁護士、マンション管理士、建築士などの専門家や、管轄の行政機関にご相談ください。また、最終的な意思決定は、個々のマンションの管理規約および管理組合総会の決議に従って行ってください。
参考資料
- 国土交通省「建築物省エネ法について」 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.html)
- 経済産業省・国土交通省「『住宅の省エネ化の支援強化に関する継続方針』を取りまとめました」 (https://www.meti.go.jp/press/2024/11/20241128004/20241128004.html)
- 住宅省エネ2025キャンペーン 事業概要（リフォーム） (https://jutaku-shoene2025.mlit.go.jp/about/reform.html)
- 先進的窓リノベ2025事業 補助金申請のエントリー (https://window-renovation2025.env.go.jp/entry/)
- 東京都環境局「既存建築物省エネ改修推進事業」 (https://www.tokyo-co2down.jp/subsidy/ene_reform/)
- e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069)
- 契約ウォッチ「2025年4月施行の建築基準法改正、4号特例の縮小と省エネ基準の適合義務化を解説」 (https://keiyaku-watch.jp/media/hourei/kenchikukijunho-202504/)
- 株式会社トプコン「【2025年法改正】建築物省エネ法の改正点をわかりやすく解説」 (https://www.topconpositioning.asia/jp/ja/column/time/t-0008/)
- 一般財団法人建築環境・省エネルギー機構「2025年4月から変わる！建築物省エネ法の改正ポイントを解説」 (https://www.ceec.jp/column/kenchikubutsu_shoene_2025/)
- 株式会社いわき土地建物「【2025年4月法改正】省エne基準適合義務化！知らないとまずい注意点【住宅】」 (https://www.iwaki-tt.co.jp/forrent/5543.html)
- エース・リアルエステート「【2025年版】住宅省エネキャンペーンの補助金を徹底解説！」 (https://acebmen.jp/wp/column/subsidy-2025/)
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
