マンションの固定資産税とは？ 基本から計算方法、軽減措置まで徹底解説

マンションの購入を検討する際、物件価格や住宅ローンに目が行きがちですが、忘れてはならないのが所有している限り毎年支払い続ける「固定資産税」です。ランニングコストの中でも大きな割合を占めるため、資金計画を立てる上でその仕組みを理解しておくことは非常に重要です。「一体いくらくらいかかるの？」「どうやって計算するの？」といった疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、マンションの固定資産税は年間10万円〜30万円程度がひとつの目安となります。しかし、この金額は物件の評価額や所在地、そして様々な軽減措置の適用によって大きく変動します。固定資産税評価額は市場価格の6割〜8割程度を参考値として市町村が算定しますが、個別物件により異なります。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、マンションの固定資産税の基本的な仕組みから、誰でもわかる3ステップの計算方法、必ず知っておきたい4つの軽減措置、そして具体的な税額シミュレーションまで、一次情報に基づいて徹底的に解説します。この記事を読めば、固定資産税への漠然とした不安が解消され、賢いマンション選びと将来の資金計画に役立つ知識が身につきます。

マンションの固定資産税とは？まず知っておきたい3つの基本

固定資産税は、マンションや土地などの不動産（固定資産）を所有していることに対して課される税金です。これは地方税法（第3編 固定資産税）で定められています。まずは、その概要を3つの基本ポイントで押さえましょう。

用語の整理：「固定資産税評価額」と「課税標準額」の違い

固定資産税の話を理解する上で、最初に区別すべき2つの重要な用語があります。

固定資産税評価額	固定資産税を計算する元になる価格のこと。市町村が固定資産評価基準に基づき、3年ごとに見直します。一般的に、不動産の売買価格（市場価格）の6割〜8割程度が目安とされますが、市場価格とは異なる公的な評価額です。土地の場合、公示地価の70%程度を参考に算定されることが一般的ですが、法令上固定倍率は定められていません（出典：地方税法第349条の3の2）。建物の場合、再建築価格に経年減点補正を適用して評価されます。
課税標準額	税率を直接掛ける対象となる金額のこと。固定資産税評価額に、後述する「住宅用地の特例」などの軽減措置を適用して算出されます。

多くの場合、軽減措置が適用されるため「固定資産税評価額」よりも「課税標準額」の方が低くなります。この違いを理解することが、税額計算の第一歩です。

誰が・いつ・いくら払う税金なのか

固定資産税の基本的な仕組みは地方税法で定められています。

• 誰が（納税義務者）：毎年1月1日時点の固定資産（マンション）の所有者（出典：地方税法第343条）。
• 誰に（課税主体）：その固定資産が所在する市町村（東京23区の場合は東京都）。
• いつ（納期）：通常、年4回（6月、9月、12月、2月など）に分けて納付します。納期は自治体によって異なります。
• いくら（税率）：標準税率は1.4%です（出典：地方税法第350条）。ただし、財政状況に応じて市町村が条例で異なる税率を定めることも可能です。

毎年4月〜6月頃に市町村から「納税通知書」が届き、それに従って納付するのが一般的な流れです。

税額が決まる仕組み：土地と建物は別々に評価される

マンションの固定資産税は、下記2つの合計で構成されます。

1. 建物部分（専有部分）：あなたが所有する住戸そのもの
2. 土地部分（敷地利用権）：マンションが建つ敷地全体の土地のうち、あなたの専有部分の面積割合に応じた持分

これらは別々に評価され、それぞれに税額が計算された後、合算されて最終的な納税額となります。土地と建物では適用される軽減措置も異なるため、分けて考えることが重要です。マンションの場合、敷地全体の面積を各住戸の専有部分の面積割合に応じて按分した持分（敷地権）が土地の評価対象となります。例えば、マンション全体の専有面積の合計が7,000㎡で、ある住戸の専有面積が70㎡の場合、その住戸の敷地に対する持分割合は100分の1（70/7,000）となります。仮に敷地全体の面積が3,000㎡であれば、土地の持分面積は30㎡（3,000㎡ × 1/100）と計算され、この面積が200㎡以下であるため「小規模住宅用地」として特例の対象になります。

都市計画税もセットで課税されるケースが多い

市街化区域内にマンションがある場合、固定資産税とあわせて「都市計画税」も課税されます。これは、道路や公園、下水道などの都市計画事業の費用に充てるための税金です。

税率は市町村によって異なりますが、上限0.3%と定められています（出典：地方税法第702条）。納税は固定資産税と一括で行うため、納税通知書には両方の税額が記載されていることがほとんどです。

【簡単3ステップ】マンション固定資産税の計算方法

複雑に思える固定資産税ですが、計算のプロセスは3つのステップに分けられます。ここでは、ご自身のマンションの税額を概算するための手順を解説します。計算はあくまで目安であり、個別ケースは自治体や専門家に相談してください。

Step1. 「固定資産税評価額」を確認する

まず、計算の基礎となる「固定資産税評価額」を調べる必要があります。確認方法は主に2つです。

• 納税通知書を見る：毎年送られてくる納税通知書に同封されている「課税明細書」に、土地と建物のそれぞれの評価額が記載されています。
• 固定資産評価証明書を取得する：物件が所在する市町村の役所（都税事務所など）で取得できます。本人確認書類と手数料が必要です。

新築マンションなどでまだ納税通知書が届いていない場合は、不動産会社の担当者に評価額の目安を確認してみましょう。土地の評価額は公示価格の70%程度を参考に自治体が算定し、建物は再建築価格に経年減点補正を適用します。

Step2. 「課税標準額」を算出する

次に、Step1で確認した評価額をもとに、税率を掛ける対象となる「課税標準額」を計算します。ここで、土地と建物で計算方法が異なるのがポイントです。土地の固定資産税評価額は公示価格の70%程度を目安として算定されますが、課税標準額はこれに特例を適用したもので、建物評価額には70%乗算は適用されません。

土地の課税標準額

居住用の建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、課税標準額が大幅に減額されます（出典：地方税法第349条の3の2）。

• 小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）：評価額 × 1/6
• 一般住宅用地（1戸あたり200㎡を超える部分）：評価額 × 1/3

マンションの場合、敷地全体の面積を各住戸の専有面積割合で按分した持分面積で判断します。ほとんどのマンションでは、1戸あたりの持分面積は200㎡以下に収まるため、評価額の1/6が課税標準額となります。

建物の課税標準額

建物の場合、原則として「固定資産税評価額＝課税標準額」となります。
ただし、後述する新築マンションの軽減措置が適用される場合は、計算された税額が直接減額されます。建物評価額は再建築価格ベースから経年減点補正（例: 鉄筋コンクリート造で築年数に応じた補正率）を適用したものです。

Step3. 税率（標準1.4%）を掛ける

最後に、算出した土地と建物の課税標準額にそれぞれ税率を掛けて、税額を算出します。

土地の固定資産税額	土地の課税標準額 × 税率1.4%
建物の固定資産税額	建物の課税標準額 × 税率1.4%
年間の固定資産税額	土地の税額 ＋ 建物の税額

都市計画税も課税される場合は、同様に課税標準額に都市計画税率（上限0.3%）を掛けて計算し、固定資産税と合算します。

【いくら払う？】マンションの固定資産税の相場と税額シミュレーション

計算方法はわかっても、具体的な金額がイメージしにくいかもしれません。ここでは、一般的な相場と、新築・中古それぞれのケースでのシミュレーションを見ていきましょう。本シミュレーションは市場実例を基にした仮定値であり、実際の評価額は市町村の証明書で確認してください。税額は目安です。

マンションの固定資産税の年間税額は、10万円〜30万円程度に収まるケースが多く見られます。ただし、立地や物件価格、築年数によって変動します。

シミュレーション①：3,000万円の新築マンションの場合

新築マンションは、後述する「新築住宅の減額措置」が適用されるため、最初の5年間（または7年間）は税額が抑えられます。

前提条件（新築マンション、非認定長期優良住宅）
固定資産税評価額	合計3,000万円 （建物評価額：2,000万円 / 土地評価額：1,000万円） ※市場価格ではなく、税務上の評価額です。土地評価額は公示価格の70%程度を参考に自治体が算定した仮定値です。建物評価額は新築時の建築費を基にした「再建築価格」を基準に評価されています。これらはあくまで一般的な目安であり、個別物件により異なります。
その他	・専有面積70㎡（土地持分は200㎡以下） ・3階建て以上の耐火構造物で、新築の減額措置を適用（認定長期優良住宅の場合、軽減期間が7年に延長） ・税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%
税額計算（年間）
① 土地	課税標準額：1,000万円 × 1/6 ＝ 約166万円 税額合計：約166万円 × (1.4%+0.3%) ＝約2.8万円
② 建物	課税標準額：2,000万円 固定資産税：2,000万円 × 1.4% × 1/2(※) ＝ 14万円 都市計画税：2,000万円 × 0.3% ＝ 6万円 税額合計：14万円 + 6万円 ＝20.0万円 ※新築軽減で固定資産税が5年間1/2に。都市計画税は軽減対象外。
年間の合計納税額（目安）：約2.8万円 ＋ 20.0万円 ＝ 約22.8万円

シミュレーション②：4,000万円の中古マンションの場合

中古マンションには新築の軽減措置はありませんが、築年数に応じて建物の評価額が下がっている（経年減点補正）ため、税額が抑えられる傾向にあります。

前提条件（中古マンション・築15年）
固定資産税評価額	合計4,000万円 （建物評価額：1,000万円 / 土地評価額：3,000万円） ※築年数が経過し、建物の評価額が低下している想定です。土地評価額は、公示価格の70%程度を参考に自治体が算定した仮定値です。建物評価額は、再建築価格に築年数に応じた価値の減少（経年減点補正）を反映したものです。これらはあくまで一般的な目安であり、個別物件により異なります。
その他	・専有面積70㎡（土地持分は200㎡以下） ・税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%
税額計算（年間）
① 土地	課税標準額：3,000万円 × 1/6 ＝ 500万円 税額合計：500万円 × (1.4%+0.3%) ＝8.5万円
② 建物	課税標準額：1,000万円 税額合計：1,000万円 × (1.4%+0.3%) ＝17.0万円
年間の合計納税額（目安）：8.5万円 ＋ 17.0万円 ＝ 25.5万円

必ず知っておきたい！マンションの固定資産税を安くする4つの軽減措置

固定資産税には、納税者の負担を軽くするための様々な軽減措置が用意されています。これらを活用できるかどうかで、年間の支払額は大きく変わります。適用には要件を満たす必要があり、無条件ではありません。

軽減措置	対象	軽減内容	主な適用要件
① 住宅用地の特例	土地	課税標準額が1/6 または 1/3 に	・居住用建物が建っている土地 ・新築/中古問わず適用
② 新築住宅の減額措置	建物	固定資産税額が5年間（認定長期優良住宅は7年間）1/2 に	・令和8年3月31日（2026年3月31日）までに新築 ・課税床面積（登記面積とは異なる場合あり）が50㎡以上280㎡以下（120㎡まで対象） ・マンションは3階建て以上の耐火・準耐火建築物。認定長期優良住宅で3階建て以上の耐火・準耐火構造の場合に7年間
③ 経年減点補正	建物	築年数に応じて評価額が低下	・築年数の経過（手続き不要）。例: RC造築10年で補正率約0.74（構造により異なる）
④ リフォーム減税	建物	工事翌年の固定資産税額が1/3～2/3減額	・耐震（昭和57年以前対象）、バリアフリー、省エネ等の特定の改修工事 ・工事後に自治体へ申告が必要

①【土地】住宅用地の特例（税額が1/6または1/3に）

最も影響が大きい軽減措置です。前述の通り、居住用マンションの敷地であれば、新築・中古を問わず適用され、土地の課税標準額が最大1/6にまで圧縮されます。通常は自動的に適用されていますが、家屋を取り壊して更地にしたりすると適用対象外となるため注意が必要です。マンションでは各住戸の専有面積割合で按分した持分が対象です。

②【建物】新築マンションの減額措置（5年間 or 7年間、税額が1/2に）

新築マンション購入者にとって最大のメリットです。要件を満たす新築マンションは、新築後5年間にわたり、建物部分の固定資産税が1/2に減額されます（出典：国土交通省）。令和6年度（2024年度）税制改正により適用期限が令和8年3月31日（2026年3月31日）まで延長されました。

さらに、「認定長期優良住宅」の場合、軽減期間が延長されます。具体的には、認定長期優良住宅で3階建て以上の耐火・準耐火構造マンションであれば7年間、その他の認定長期優良住宅マンションは5年間です。
適用には、課税床面積が50㎡以上280㎡以下（登記上の面積とは異なる場合があります）などの要件を満たす必要があります。

③【建物】築年数による評価額の低下（経年減点補正）

建物は年月の経過とともに価値が下がります。この価値の減少を固定資産税評価額に反映させるのが「経年減点補正」です。新築時をピークに、築年数が古くなるほど建物の評価額は緩やかに下がっていき、それに伴い税額も減少していきます。これは手続き不要で自動的に評価に反映されます。補正率は構造により異なり、3年ごとの評価替えで更新されます。

④【建物】耐震・省エネ等のリフォーム減税

中古マンションを購入してリフォームした場合や、長年住んでいるマンションを改修した場合に利用できる可能性がある制度です。

• 耐震リフォーム：現行の耐震基準に適合させる工事（昭和57年以前の住宅対象）
• バリアフリーリフォーム：手すりの設置や段差解消などの工事
• 省エネリフォーム：窓の二重サッシ化などの断熱改修工事（10年以上経過住宅対象）

これらの工事を行い、要件を満たして自治体に申告することで、工事完了の翌年分の固定資産税が減額されます。

マンションの固定資産税FAQ

ここでは、固定資産税に関するよくある質問にお答えします。

Q1. マンションの固定資産税はいつから安くなる？

「新築で購入したのに、6年目から税金が急に上がった！」という話を耳にしたことがあるかもしれません。これは、新築住宅の減額措置（5年間）が終了するためです。
税額の推移は、主に2つの要因で決まります。

• 税額が上がる要因：新築軽減（5年または7年）の終了
• 税額が下がる要因：建物の経年減点補正（毎年）

この結果、一般的な新築マンションの税額は、軽減期間が終わる6年目（認定長期優良住宅で3階建て以上耐火・準耐火構造なら8年目）に一度上昇し、その後は建物の評価額の低下とともに緩やかに下がっていく、という推移をたどります。また、土地の評価額は原則3年ごとに見直される（評価替え）ため、地価の変動によっても税額は上下します。

Q2. タワーマンションだと固定資産税は高くなる？

はい、高くなる傾向にあります。平成29年度の税制改正により、新築タワーマンション（高さ60m超）では、高層階になるほど固定資産税が高く、低層階になるほど安くなるように評価額が補正されるようになりました。この措置は、高層階の方が市場での取引価格が高い実態を税額に反映させるためのもので、現在も適用されています。

Q3. 納税通知書はいつ届く？支払い方法は？

納税通知書は、毎年4月〜6月頃に市町村から郵送されます。支払い方法は自治体によって多様化しており、金融機関やコンビニでの支払いに加え、以下のような方法が選択できる場合が増えています。年4回に分割納付する自治体が一般的ですが、納期や方法については所在地の自治体に確認してください。

• 口座振替
• クレジットカード払い（手数料がかかる場合あり）
• スマートフォン決済アプリ（PayPay、LINE Payなど）

Q4. マンションを年の途中で売買した場合の精算方法は？

法律上、固定資産税の納税義務者はその年の1月1日時点の所有者です。つまり、例えば3月にマンションを売却しても、その年1年分の納税通知書は売主のもとに届きます。
しかし、これでは売主の負担が大きすぎるため、不動産売買の実務では、売主と買主の間で、所有期間に応じて固定資産税額を日割りで精算するのが一般的です。これは法律上の義務ではなく、売買契約書に基づく当事者間の取り決め（商慣習）です。

まとめ：固定資産税の理解が賢いマンション選びの第一歩

マンションの固定資産税は、所有者である限り毎年続く重要なランニングコストです。その仕組みは一見複雑ですが、ポイントを押さえれば誰でも理解できます。

• 基本の計算式：課税標準額 × 税率1.4%
• 2つの評価：税額は「土地」と「建物」の合計で決まる
• 大きな軽減措置：「住宅用地の特例（土地）」と「新築の減額措置（建物）」が特に重要
• 税額の推移：新築軽減が終わる6年目に一度上がり、その後は築年数とともに緩やかに下がる
• 金額の目安：都心部か郊外か、新築か中古かによって変わるが、年間10万〜30万円程度が一つの目安

これからマンションを購入する方は、物件価格だけでなく、固定資産税がいくらになるのかをシミュレーションし、無理のない資金計画を立てることが大切です。すでに所有している方は、ご自身の納税通知書を再度確認し、適用されるべき軽減措置がきちんと反映されているかチェックしてみましょう。不明な点は所在地の自治体へ照会し、具体的な税額見積もりを取得することをお勧めしますが、あくまで試算は目安です。確定事項や個別相談は税理士等の専門家へお願いします。

この記事で解説した計算方法やシミュレーションは、あくまで一般的な目安です。正確な税額や個別のケースについては、管轄の自治体の税務担当課に問い合わせるか、税理士などの専門家にご相談ください。

免責事項

本記事は、2025年12月時点の法令や情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されています。個別の案件に対する税務上・法律上の助言を行うものではありません。固定資産税に関する税制は改正される可能性があります。実際の税額の計算や申告、契約にあたっては、必ず最新の法令を確認し、契約条項を優先するとともに、必要に応じて税理士や弁護士などの専門家にご相談ください。

参考資料

• 総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要 (https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/dzaisei_seido/01dzaisei_01.html)
• 国土交通省｜住宅税制の概要（令和7年度）｜新築住宅に係る税額の減額措置 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html)
• e-Gov法令検索｜地方税法 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000226)