相続人不存在のマンション管理費回収手続き｜4ステップ徹底ガイド

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マンションの区分所有者が亡くなり、相続人がいない、あるいは全員が相続放棄してしまった。こうした「相続人不存在」の部屋で管理費が滞納された場合、管理組合はどう対応すればよいのでしょうか。問題を放置すれば、滞納額は膨らみ続け、組合の財政を圧迫し、最終的には他の組合員の負担増につながりかねません。

この記事では、宅地建物取引士の資格を持つ不動産ライターが、相続人不存在のマンションで滞納管理費を回収するための法的な手続きを徹底解説します。法的手続きの王道である「相続財産管理人」の選任申立てから、抵当権が設定されている場合の競売手続き、さらには管理組合ができることと専門家に任せるべきことの境界線まで、具体的なステップに沿って説明します。費用や期間の目安、そして費用倒れのリスクをどう判断するかについても触れていきます。この問題を解決するための、正確で実践的な知識を身につけましょう。

「相続人不存在」とは？よくある誤解と2つのケース

まず、法的に「相続人不存在」がどのような状態を指すのかを正確に理解することが重要です。この言葉には大きく分けて2つのケースがあり、それぞれ対応の出発点となります。

ケース1：戸籍上、法定相続人がいない

亡くなった所有者の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて遡って調査しても、配偶者、子、親、兄弟姉妹といった法定相続人が一人も存在しないケースです。身寄りのない方が亡くなられた場合などがこれにあたります。

この場合、亡くなった所有者の財産（マンションの部屋や預貯金など）を管理する人が誰もいない状態になります。

ケース2：相続人全員が「相続放棄」をした

戸籍上は相続人が存在するものの、その全員が家庭裁判所で「相続放棄」の手続きを完了させたケースです。故人に多額の借金があった場合など、相続人がプラスの財産よりもマイナスの財産（負債）が多いと判断した際に行われます。

多くの管理組合の理事が、「相続放棄されたら、もう管理費は回収できない」と誤解しがちですが、これは正しくありません。この誤解が生じやすい理由は、相続放棄が個人の負債回避を主眼とした制度であるため、物件関連の債務（管理費など）が自動的に消滅すると考えがちだからです。しかし、相続放棄は管理費のような物件固有の債務を免除するものではなく、相続財産を通じて回収が可能である点がポイントです。

【重要】相続放棄されても回収を諦める必要はない理由

相続放棄は個人の借金を引き継がないための制度であり、物件自体の管理責任が消滅するわけではありません。

民法では、相続人がいない場合、相続財産自体が独立した権利義務の主体として扱われ（民法第951条）、意思決定の代表者がいない状態となります。つまり、請求の相手方が「故人」や「相続人」から「相続財産そのもの」に変わるのです。

ただし、この「相続財産」には意思決定をする代表者がいません。そこで、管理組合などの利害関係者が家庭裁判所に申し立て、財産を管理・清算するための代理人として「相続財産管理人」を選任してもらう必要があります。この管理人を通じて、滞納管理費を請求・回収していくのが法的なルートとなります。

管理費回収の王道「相続財産管理人」選任申立ての手続きフロー

相続人不存在のケースで滞納管理費を回収するための最も標準的かつ強力な方法が、「相続財産管理人選任の申立て」です。ここでは、管理組合が主体となって手続きを進める場合の具体的なフローを解説します。

Step1：相続人調査（戸籍収集と関係者ヒアリング）

まず、本当に相続人がいないのかを確定させる必要があります。
所有者が死亡した事実を確認後、市区町村役場で故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本を取得します。これにより、法定相続人の有無を調査できます（出典：国土交通省、相続人不在・相続放棄となった住戸における管理組合としての対応）。この調査には通常2～3ヶ月程度かかります。

同時に、他の居住者や近隣関係者へのヒアリングも行い、親族に関する情報を集めることも有効です。相続人が見つかった場合は、まず書面で連絡を取り、任意での支払いを要請します。

Step2：管理組合での決議（理事会・総会）

相続人が不存在であることが確定したら、管理組合として法的手続きに入るための意思決定を行います。
申立てには費用がかかるため、手続きを進めることについて、理事会だけでなく総会での決議（普通決議）を得ておくことが望ましいです。特に、管理規約に「訴訟の提起」が総会の特別決議事項とされている場合は、それに倣うのが安全です。議事録には、申立てを行うこと、およびそのための費用支出を承認したことを明確に記録しておきましょう。小規模マンション（20～40戸程度）では、理事の負担を考慮し、決議前に管理会社に資料作成の補助を依頼するのも有効です。

Step3：家庭裁判所への「相続財産管理人選任申立て」

管理組合の決議を得たら、弁護士や司法書士に依頼し、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に「相続財産管理人選任申立て」を行います。申立てができるのは、管理組合のような「利害関係人」に限られます（出典：民法第952条）。

申立て時には、予納金（管理人の報酬や経費に充てる費用）を裁判所に納付する必要があります。予納金の金額は家庭裁判所が被相続人の財産状況に基づいて決定するため、申立前に管轄裁判所に確認することが重要です。収入印紙は800円、郵便切手は約1,050円～数千円（裁判所により異なる）、官報公告料は3,670円～4,230円程度が実費としてかかりますが、金額は変動する可能性があるため、申立先の家庭裁判所にご確認ください。

Step4：相続財産管理人を通じた滞納管理費の回収

家庭裁判所が相続財産管理人（通常は弁護士または司法書士が選任されます）を選任すると、官報でその旨が公告されます。この公告には、相続人の捜索（3ヶ月間）と債権者の届出（2ヶ月間）が含まれます。
管理組合は、選任された相続財産管理人に対し、滞納管理費の債権を届け出ます。管理人は、マンションを売却するなどして財産を現金化し、その中から管理組合を含む債権者へ配当（支払い）を行います。管理人選任から物件売却までの期間は6～12ヶ月程度かかることが多く、全体で1～2年程度を要します。

ある調査では、この手続きを行った9組合のうち8組合が滞納管理費の全額を回収できており、管理組合の積極的なアクションと専門家連携が成功の鍵であることが示されています（出典：(一財)マンションみらい価値研究所、2022年）。

もう一つの選択肢：抵当権付き物件の場合の競売手続き

相続財産管理人の選任申立ては強力ですが、費用と時間がかかります。もし対象の部屋に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は、別のルートも考えられます。まずは、法務局で不動産登記簿謄本を取得し（申請はオンラインまたは窓口で可能）、抵当権の有無を確認しましょう。

抵当権者（金融機関）が主導する競売の流れ

住宅ローンが残っている場合、抵当権者である金融機関も債権回収の必要がある利害関係人です。金融機関が相続財産管理人の選任を申し立て、その管理人を相手方として競売を申し立てることが多くあります。この競売手続きには平均6ヶ月～1年程度かかることが一般的です。

この場合、管理組合は自ら申立てをしなくても、金融機関の動きに乗って債権を回収できる可能性があります。

管理組合が行うべき「配当要求」とは

抵当権者によって競売手続きが開始されたら、管理組合は裁判所に対して「配当要求」という手続きを行う必要があります。これは、「競売で物件が売れた代金から、私たちの滞納管理費も支払ってください」と公式に申し出る手続きです。

これを忘れると、たとえ滞納の事実があっても配当を受けられず、回収の機会を失ってしまいます。

抵当権がない場合は管理組合が動くしかない

調査の結果、住宅ローンが完済され抵当権が抹消されている場合、金融機関が動くことは期待できません。この場合は、管理組合が自ら費用を負担してでも、前述の「相続財産管理人選任申立て」を行うことが、事実上唯一の回収手段となります。問題を放置せず、管理組合が主体的に行動することが不可欠です。

【弁護士法違反に注意】管理組合ができること・専門家に任せるべきことの境界線

手続きを進めるにあたり、管理組合の権限の範囲を正しく理解し、法律違反のリスクを避けることが極めて重要です。特に「非弁行為」には注意が必要です。管理組合が法的手続きを代行しようとすると、報酬を得る目的で弁護士資格のない者が法律事務を行う「非弁行為」（弁護士法第72条違反）となり、罰則の対象となる可能性があります。

管理組合の権限：相続人調査と意思決定

管理組合（理事会）が自身で行えるのは、主に以下の範囲です。

• 戸籍謄本などを取得して相続関係を調査する
• 滞納の事実を確認し、督促状を作成・送付する（ただし相続人が判明している場合）
• 法的手続きに進むかどうかを理事会や総会で話し合い、決議する

これらは、事実の調査や組合内部の意思決定であり、法律事務にはあたりません。小規模組合では、理事の負担を軽減するため、管理会社に事実収集の補助を依頼するのが現実的です。

専門家（弁護士・司法書士）への委任が必須な手続き

一方で、以下のような行為は、報酬を得る目的で弁護士以外の者が行うと「非弁行為」に問われる可能性があります。

• 家庭裁判所への相続財産管理人選任の申立て代理
• 裁判所での競売手続きや配当要求の手続き
• 相続財産管理人や他の債権者との法的な交渉
• 相続財産管理人選任申立書の代理作成
• 裁判所との公式な法的交渉
• 債権額計算に基づく法的主張の代行

これらの専門的な法的手続きは、必ず弁護士または司法書士に委任しなければなりません。小規模マンションでは、初期相談費用（着手金30万円～50万円程度＋成功報酬）を総会で承認し、複数専門家から見積もりを取るのが推奨されます。

管理会社のサポート範囲と限界（弁護士法第72条）

管理会社は組合運営のパートナーですが、彼らもまた弁護士ではありません。管理会社ができるのは、弁護士法第72条に抵触しない範囲での事実行為の補助に限られます。

＜管理会社ができるサポート例＞

• 滞納状況のリスト作成
• 手続きの一般的な流れに関する情報提供
• 提携している弁護士の紹介
• 総会資料の作成補助（例: 相続人調査結果のまとめ）

管理会社に「法的手続きをすべて丸投げ」することはできません。必ず管理組合が主体となり、専門家と直接契約して手続きを進める必要があります。

実際にかかる費用と期間の目安は？

法的手続きに踏み切る上で、最大の懸念は費用と期間でしょう。ここでは実務上の目安を解説します。

相続財産管理人選任申立ての費用（予納金・弁護士費用）

申立てには、主に以下の費用がかかります。あくまで目安であり、事案の複雑さによって変動します。表形式が表示されない場合の参考: 項目 – 費用の目安 – 備考

• 収入印紙・郵便切手: 数千円程度（収入印紙800円、郵便切手約1,050円～数千円、官報公告料3,670円～4,230円） – 申立書に貼付する実費。※官報公告料は変動する可能性があるため要確認。
• 予納金: 20万円～100万円 – 裁判所が決定。財産の状況により変動。管理人の報酬等に充当
• 弁護士・司法書士費用: 着手金30万円～50万円＋成功報酬 – 依頼する事務所や事案による

予納金は、最終的に物件の売却代金などから返還される可能性がありますが、一旦は管理組合が立て替える必要があります。

回収までにかかる期間の目安

相続財産管理人の選任申立てから、実際に管理費が回収されるまでの期間は、一般的に1年～2年程度を見込むのが現実的です。
相続人の調査期間（2～3ヶ月）、裁判所の公告期間（相続人捜索3ヶ月＋債権届出2ヶ月）、管理人が不動産を売却するまでの期間（6～12ヶ月）など、多くのステップを経るため、どうしても時間がかかります。

費用倒れのリスクをどう判断するか

申立てには多額の費用がかかるため、「費用倒れ」のリスクは慎重に検討すべきです。判断のポイントは以下の通りです。

• 物件の資産価値： 対象の部屋に十分な資産価値（市場価格）があるか。路線価（国税庁ウェブサイトで確認可能）、固定資産税評価額、近隣の取引事例を参考に概算します。
• 滞納額： 既に発生している滞納額と、今後見込まれる滞納額の合計。
• 他の債権者の存在： 抵当権など、管理費よりも優先される債権が多額にあると、競売になっても配当が回ってこない可能性があります。

「物件の概算価値 ＞（他の優先債権額＋申立て費用＋滞納総額）」という構図が見込めるかが、一つの判断基準になります。不安な場合は、査定だけでも不動産会社に依頼してみるのがよいでしょう。

【小規模組合向け】理事の負担を減らす実務上のポイント

特に20～40戸規模の小規模なマンションでは、理事の負担が大きく、専門知識も不足しがちです。ここでは、現実的な対応策をいくつかご紹介します。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあるため、相見積もりは2～3社に絞るのが現実的です。管理会社側は、現地調査、会計精査、外注先調整、理事面談などで3～4回の労力を要するため、5社以上を依頼すると対応を辞退されるケースが増えます。

専門家相談はどのタイミングで行うべきか

「相続人がいないようだ」と判明した、できるだけ早い段階で弁護士に相談することをお勧めします。戸籍の収集や解読には専門知識が必要な場合もあり、初期段階で専門家が関与することで、その後の手続きがスムーズに進みます。無料相談などを活用し、見通しや費用についてのアドバイスを受けるだけでも価値があります。

管理会社への見積もり依頼は「2～3社」が現実的な理由

もし管理会社の変更も視野に入れる場合、多くの理事が「できるだけ多くの会社から見積もりを取ろう」と考えがちです。しかし、特に小規模組合の場合、見積もり依頼は2～3社に絞るのが現実的です。

なぜなら、管理会社が見積もりを作成するには、現地調査、会計状況の精査、清掃や各種点検の外注先との調整など、非常に大きな労力がかかるからです。5社も6社も相見積もりを取ろうとすると、多くの管理会社は「手間がかかる割に受注できる可能性が低い」と判断し、見積もりの提出自体を辞退することがあります。熱意のある提案を受けたいのであれば、候補を絞って真摯に対応することが成功の鍵です。管理会社側の不利な点として、組合の理想的な条件を満たせない場合のリスクもありますが、2～3社であれば積極的に参加してくれる傾向があります。

見積書で確認すべき項目（「一式」表記はNG）

提出された見積書では、金額だけでなく内訳をしっかり確認しましょう。「管理委託費 一式」のような大雑把な表記では、何にいくらかかっているのか不明瞭です。

• 事務管理業務費
• 清掃業務費
• 建物・設備管理業務費（エレベーター、消防設備点検など）

上記のように、項目がきちんと分けられているかを確認し、不明な点は必ず質問しましょう。

Q&A：相続人不存在の管理費回収に関するよくある質問

Q. 管理費の滞納には時効がありますか？

A. はい、あります。管理費や修繕積立金の債権は、原則として5年で消滅時効にかかります（出典：民法第166条）。ただし、時効の成立を待つのではなく、内容証明郵便での請求や、今回解説したような法的手続き（裁判上の請求）を行うことで、時効の進行を止めたり、リセットしたりすることが可能です。問題を放置せず、迅速に行動することが重要です。

Q. 競売で滞納額を全額回収できなかったら？

A. 競売による売却代金から費用を差し引いた配当額が、滞納総額に満たないケースもあります。相続財産に他に預貯金などの資産がなければ、残念ながら不足分の回収は事実上困難になります。
しかし、競売によって新たな所有者（特定承継人）が決まれば、その時点以降の管理費は確実に請求できるようになり、空室問題は解決します。また、区分所有法第8条に基づき、新たな所有者は前の所有者の滞納管理費についても支払う義務を負うため、そちらに請求することも可能です。不足額が発生した場合も、残りの債権を管理組合の基金から一時的に補填し、将来的回収を検討するなどの対応が考えられます。

Q. 最終的に誰も引き取らない場合、部屋はどうなりますか？

A. 相続財産管理人が財産を清算しても買い手がつかず、特別縁故者（故人と生計を同じくしていた人など）も現れない場合、残った財産（マンションの部屋）は最終的に国庫に帰属します（出典：民法第959条）。つまり、国の所有物となります。この場合でも、国庫に帰属するまでの管理費は相続財産から支払われるべきものですが、手続きが完了すれば、以後の管理費は国に対して請求していくことになります。

まとめ：手続きを正しく理解し、迅速な一歩を

相続人不存在の部屋における管理費滞納問題は、放置すればするほど解決が困難になります。しかし、法的な手続きを正しく理解し、適切な手順を踏めば、回収できる可能性は十分にあります。

最後に、管理組合が取るべきアクションをチェックリストとしてまとめます。

1. 相続人調査の開始： まずは故人の戸籍謄本を取得し、相続人の有無を確定させる。
2. 管理組合での意思決定： 理事会および総会で、法的手続きに進むことと、そのための費用支出について決議する。
3. 専門家への相談： 弁護士や司法書士に相談し、相続財産管理人選任申立てなどの具体的な手続きを依頼する。
4. 登記簿の確認： 抵当権の有無を確認し、対応方針（自ら申し立てるか、抵当権者の動きを待つか）を検討する。

この問題は、一人の理事や特定の役員だけで抱え込めるものではありません。管理組合全体で情報を共有し、専門家の力を借りながら、迅速かつ着実に対応を進めていくことが何よりも重要です。

免責事項

本記事は、相続人不存在のマンションにおける管理費回収に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の案件に対する法的な助言を行うものではありません。個別の事案については、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。また、本記事の内容は2025年12月時点の情報に基づいており、法令の改正や個別の管理規約・契約条項の内容が優先される点にご留意ください。

参考資料

• 民法 | e-Gov法令検索, https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
• 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法） | e-Gov法令検索, https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• 国土交通省「相続人不在・相続放棄となった住戸における管理組合としての対応」, https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001352624.pdf
• 一般財団法人マンションみらい価値研究所「相続人不存在が確定した住戸の滞納管理費等の回収について」（2022年7月21日）, https://www.miraikachiken.com/column/220721_column_01/