東京マンション管理の第三者管理者方式とは？3パターン・6ステップ導入ガイド

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東京都内のマンションで役員のなり手不足や高齢化にお悩みではありませんか。管理組合の運営が困難になる中、解決策として注目されているのが「第三者管理者方式」です。これは、マンション管理士などの外部専門家を区分所有法上の「管理者」として選任し、組合運営を委ねる制度です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、第三者管理者方式の基本的な仕組みから、東京都内での導入背景、具体的な手続き、そして専門家選びの注意点までを網羅的に解説します。法律の根拠や3つの運営パターン、コスト増加などのデメリットと対策も詳しく説明します。

本記事を読めば、あなたのマンションに最適な運営形態を見極め、管理組合で導入を提案するための具体的な知識が身につきます。役員の負担を軽減し、資産価値を維持するための第一歩を踏み出しましょう。

東京のマンションで注目される「第三者管理者方式」とは？

第三者管理者方式は、マンション管理の専門家を管理者として迎え入れ、組合運営を適正化する仕組みです。ここでは、その定義と法的な根拠について解説します。

役員のなり手不足を解決する外部専門家による管理体制

第三者管理者方式とは、区分所有法第25条・第26条に基づき、管理組合の総会で選任される「管理者」（区分所有法上の代表者）として、外部の専門家（マンション管理士、弁護士等）が就任する方式です。共用部分の保存、管理規約の執行等、法定の管理者職務を担当します。区分所有者以外の外部専門家（マンション管理士、弁護士、管理会社の社員など）が就任し、組合の運営を適正化します。

従来の管理組合では、区分所有者の中から理事が選ばれ、その中から理事長（管理者）が選出されるのが一般的でした。しかし、役員の高齢化やなり手不足が深刻化する中で、専門知識を持つ第三者が管理者となることで、安定的かつ専門的な組合運営を目指します。

法律（区分所有法・標準管理規約）上の定義と根拠

第三者管理者方式は、法律や国のガイドラインによってその道が開かれています。

• 区分所有法: 管理組合の代表者である「管理者」の選任・職務について定めています（区分所有法第25条、第26条）。この法律では、管理者を区分所有者に限定していません。
• マンション標準管理規約: 国土交通省が示す管理規約のモデルです。平成28年（2016年）の改正で、外部の専門家を管理者として選任できる旨が明確に規定され、令和6年（2024年）6月の改正版でもその考え方が引き継がれています。

（役員）
第３５条 ２ 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。
３ 役員が組合員でなくなった場合には、その職を失う。
（コメント）
役員を組合員に限定することも、外部の専門家を役員として選任できることとすることも可能である。外部の専門家を役員として選任できることとする場合、第２項及び第３項を削除し、必要に応じ、「役員の資格」を別に定める。

（出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」コメント、令和6年6月）

このように、第三者管理者方式は、法的に裏付けされた正当な管理組合の運営形態の一つなのです。

なぜ今、東京で第三者管理者方式が必要とされているのか？

役員のなり手不足は全国的な課題ですが、特に東京のような大都市圏のマンションでは、第三者管理者方式の必要性が高まっています。その背景にある2つの要因を解説します。

背景①：役員の高齢化となり手不足の深刻化

東京では単身世帯や賃貸化の割合が高く、そもそも役員の候補者となる区分所有者が少ないマンションが増えています。また、居住者の高齢化も進んでおり、「役員を務める体力や時間がない」「もう何年も役員を続けているが、後任が見つからない」といった声が数多く聞かれます。

このような状況が続けば、理事会が機能不全に陥り、建物の適切な維持管理や大規模修繕といった重要な意思決定が滞るリスクがあります。外部専門家に運営を委ねる第三者管理者方式は、この「担い手問題」を解決する直接的な手段として注目されています。（出典：東京都都市整備局「マンションポータルサイト」https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/）

背景②：管理業務の高度化・複雑化（タワーマンション等）

東京には、最新の設備を備えたタワーマンションや大規模マンションが数多く存在します。こうしたマンションの管理には、以下のような高度な専門知識が求められます。

• 複雑な建築・設備: 省エネ設備、セキュリティシステム、多数のエレベーターなど、専門家でなければ適切な維持管理が難しい。
• 法規制の遵守: 消防法や建築基準法など、遵守すべき法規制が多く、専門的な対応が必要。
• 多様な住民間の合意形成: 価値観の異なる多くの住民の意見をまとめ、総会決議に導くには高度な調整能力が不可欠。

輪番制で選ばれただけの役員が、これらの複雑な業務をボランティアで担うには限界があります。専門知識と経験を持つ第三者管理者は、このような高度な管理ニーズに応えるための有効な選択肢となります。

なお、国土交通省が推進する『マンション管理適正化法』に基づく『管理計画認定制度』では、管理状況報告書の提出が求められます。第三者管理者方式を導入する場合、この報告義務は継続するため、新管理者の選任時に認定基準への適合性も確認してください。（出典：国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/index.html）

第三者管理者方式の3つの運営パターンと選び方

第三者管理者方式には、組合員の関与度や外部専門家の権限に応じて、主に3つのパターンがあります。それぞれの特徴を理解し、ご自身のマンションに合った方式を選ぶことが重要です。

パターン①：理事・監事外部専門家型（アドバイザー型）

区分所有者による理事会は存続させ、その一員として外部専門家（マンション管理士など）が理事や監事に就任するパターンです。

• 特徴: 外部の専門知識を活用しつつ、組合員が主体となった運営を維持できます。
• メリット: 組合員の意見が運営に反映されやすい。段階的に外部専門家の活用を始めたい場合に適しています。
• デメリット: 役員の負担軽減効果は限定的です。

パターン②：外部管理者理事会監督型（理事会監視型）

外部専門家が「管理者」に就任し、実際の業務執行を担います。理事会は、その管理者の業務執行を監督・チェックする機関として存続します。

• 特徴: 業務執行と監督が分離され、ガバナンスが強化されます。
• メリット: 役員の日常業務の負担が大幅に軽減される一方、組合員によるチェック機能が働きます。
• デメリット: 管理者と理事会の間で意見が対立する可能性があります。

パターン③：外部管理者総会監督型（総会直轄型）

理事会を廃止し、外部専門家が単独で管理者となります。管理者の業務は、総会および監事（または外部監査人）が直接監督します。

• 特徴: 最も外部への権限委譲が進んだ形態で、「理事会なし」の運営が可能になります。
• メリット: 役員のなり手不足を根本的に解消でき、迅速な意思決定が期待できます。
• デメリット: 管理者への権限集中リスクが最も高く、チェック機能の設計が非常に重要になります。

【比較】あなたのマンションに合うのはどのパターン？

どのパターンが最適かは、マンションの規模、組合員の関心度、かけられるコストによって異なります。以下の比較表を参考に、組合内で議論してみてください。

比較項目	①理事・監事外部専門家型	②外部管理者理事会監督型	③外部管理者総会監督型
監督主体	理事会（相互監督）	理事会	総会・監事・外部監査人
執行主体	理事会（専門家含む）	外部管理者	外部管理者
組合員の関与度	高い	中程度	低い
役員の負担軽減	小	大	最大（理事会廃止）
向いているマンション	・住民の関心が高い ・専門的助言が欲しい	・役員の負担を減らしたい ・一定のチェックはしたい	・役員のなり手が全くいない ・専門家に任せたい

導入までの6ステップ｜規約変更から専門家選定までの全手順

第三者管理者方式の導入は、思いつきですぐにできるものではありません。法に定められた手続きを慎重に進める必要があります。

第三者管理者方式の導入には、総会での「特別決議」が不可欠です。これは最も可決が難しい決議の一つであり、十分な準備と合意形成が成功の鍵を握ります。

Step1：組合内での必要性の検討と合意形成

まずは理事会で、なぜ第三者管理者方式が必要なのか、そのメリット・デメリットは何かを十分に議論します。説明会やアンケートを実施し、区分所有者全体の意向を把握することが重要です。

Step2: 現契約の確認と優先順位の整理

既存マンションで管理会社と管理委託契約を結んでいる場合、以下を確認してください：

• 現契約書に「契約期間」「自動更新条項」「中途解約要件（通知期間・違約金等）」の記載
• 現契約が優先される：区分所有法は管理組合の『自治』を尊重するが、既に成立した契約の変更には契約条項が最優先
• 中途解約が認められない場合、契約満了まで現体制を継続するか、契約相手方に交渉し同意書を取得する必要あり
• 現契約変更に伴う違約金等が発生する可能性があるため、試算し、総会説明資料に記載

更新・解約時は現契約書の条項を最優先とし、専門家相談を推奨します。

Step3：管理規約改正案の作成（理事会）

導入する方式（3つのパターンのいずれか）を決定し、それに合わせて管理規約の改正案を作成します。具体的には、役員の資格要件の変更、外部管理者の権限や責任、報酬などに関する条文を追加・修正します。

Step4：総会での特別決議（所有者数・議決権の各4分の3以上）

作成した規約改正案を総会に上程し、承認を得ます。管理規約の変更は、組合にとって最も重要な意思決定の一つであるため、「特別決議」が必要です。

• 特別決議の要件（区分所有法第31条）:
  • 区分所有者数 および 議決権の各4分の3以上の賛成。ただし、既存管理規約に別段の定めがある場合は、その定めが優先される。導入前に現契約書・管理規約を弁護士等と確認し、実際の決議要件を明確にすること。

この非常に高いハードルを越えるためには、Step1での丁寧な合意形成が欠かせません。

Step5：外部管理者（専門家）の選定・契約

総会で規約改正が承認されたら、具体的な外部管理者（マンション管理士や管理会社など）の候補者を選定し、契約を締結します。選定プロセスでは、実績、専門性、提案内容、見積もりなどを比較検討します。更新・解約時は現契約書の条項を最優先とし、専門家相談を推奨します。

Step6：新体制での業務開始と定期報告

契約に基づき、新しい管理者による組合運営がスタートします。新体制が始まった後も、管理者は総会や理事会（設置されている場合）に対して定期的に業務状況を報告し、組合員が運営状況を把握できるようにすることが重要です。

【注意】第三者管理者方式のデメリットとリスク対策

役員の負担軽減など大きなメリットがある一方、第三者管理者方式には注意すべきデメリットやリスクも存在します。対策とセットで理解しておきましょう。

デメリット①：管理コストの増加

外部の専門家に管理者業務を委託するため、その報酬（役員報酬）が発生します。これは従来の管理委託費とは別に必要となるため、管理費会計からの支出が増加します。導入を検討する際は、専門家への報酬額が管理費会計を圧迫しないか、慎重な資金計画が求められます。

デメリット②：管理者への権限集中と利益相反のリスク

特に理事会を廃止する「外部管理者総会監督型」では、管理者に権限が集中しやすくなります。管理者が自己の利益（または所属する会社の利益）を優先し、不透明な業者選定や不要な工事発注などを行う「利益相反」のリスクに注意が必要です。

デメリット③：災害時など緊急対応の遅延懸念

管理者がマンションに居住していないため、地震や火災、水漏れといった緊急事態が発生した際に、現場の状況把握や初期対応が遅れる可能性があります。

対策：契約内容の明確化と定期的な業務監査体制の構築

これらのリスクを軽減するためには、以下の対策が有効です。

• 契約の明文化: 管理者の業務範囲、権限、報告義務、解任要件などを契約書で明確に定める。
• 監視機能の強化: 監事の役割を強化したり、外部の監査法人による定期的な会計監査を導入したりする。
• 利益相反の防止条項: 特定の業者と癒着しないよう、工事発注等の際は相見積もりを義務付けるなどのルールを設ける。
• 緊急時対応マニュアルの整備: 災害発生時の連絡体制や対応フローを事前に定め、契約書等に明記しておく。
• 賠償責任保険の確認: 万が一、管理者の過失で組合に損害が生じた場合に備え、マンション管理士が第三者管理者として就任する場合、業界団体（日本マンション管理士会等）では『マンション管理士賠償責任保険』への加入を推奨しています。ただし、法定要件ではなく、あくまで業界慣行です。契約締結前に、候補者の保険加入状況を確認し、万が一のトラブルに備えることが重要です。（出典：日本マンション管理士会連盟公式ガイドライン https://www.jpmm.or.jp/）

（出典：東京都都市整備局「マンションポータルサイト」https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/）

外部専門家・管理会社選定時の実務的なポイント【東京編】

第三者管理者方式の成否は、パートナーとなる専門家や管理会社選びにかかっています。ここでは、東京のマンションで選定を進める上での実務的なポイントを解説します。

見積もりは2～3社が現実的。多社依頼が敬遠される理由とは？

少しでも安く良い会社を選びたいと考え、5社も6社も相見積もりを取ろうとする組合がありますが、これは逆効果になることがあります。特に20～40戸程度の中小規模マンションでは、過度な相見積もり依頼は管理会社から敬遠される傾向にあります。複数の管理会社から提案を得ることは必要ですが、過度な相見積もり依頼は管理会社の参加意欲低下につながる可能性があります。実務的には、2～3社程度の候補に絞り込んで検討することが一般的です（参考：国土交通省『マンション管理業者の登録・変更・廃止』制度 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/index.html）。

なぜなら、精度の高い見積もりを作成するために、管理会社は以下のような多大な労力をかけているからです。

• 複数回の現地調査（建物・設備の状況確認）
• 清掃、エレベーター保守、消防設備点検など、多数の協力会社との調整・見積もり取得
• 会計状況や長期修繕計画の精査
• 理事会との複数回にわたる面談

この労力をかけても受注できる確率が低いと判断されると、経験豊富な優良な会社ほど参加を見送ることがあります。結果として、質の低い提案しか集まらないという事態になりかねません。候補を絞り込み、2～3社にじっくりと提案を依頼するのが現実的で賢明な進め方です。

「一式見積もり」はNG！項目別見積もりで透明性を確保

管理会社から提示される見積もりは、必ず項目別に内訳が記載されたものを取り寄せましょう。

（悪い例） 管理委託費一式：XXX,XXX円

（良い例） ・事務管理業務費：XXX円 ・管理員業務費：XXX円 ・清掃業務費：XXX円 ・建物設備管理業務費：XXX円

「一式」では、何にいくらかかっているのか分からず、コストの妥当性を判断できません。項目別の見積もりを比較することで、各社の強みやサービス範囲の違いが明確になり、透明性の高い契約に繋がります。（出典：国土交通省「マンション標準管理委託契約書」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/index.html）

東京のタワーマンション等で特に確認すべき専門性

東京に多いタワーマンションや大規模マンションで外部管理者を選ぶ際は、一般的な管理業務に加えて、以下の分野での高い専門性と実績を確認することが重要です。

• 大規模修繕計画: 複雑な構造や特殊な建材に対応した修繕計画の策定・実行能力。
• 高度な設備管理: 長距離エレベーター、自家発電設備、高度なセキュリティシステム等の保守・更新に関する知見。
• 法令対応力: 頻繁に改正される省エネ関連法規や防災条例などへの対応実績。

候補者との面談では、同規模・同タイプのマンションでの実績や、具体的な課題解決事例について詳しく質問しましょう。

よくある質問と誤解

最後に、第三者管理者方式に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 費用はどれくらいかかりますか？

A1. 費用は、マンションの規模、選択するパターン、専門家の種類（マンション管理士、弁護士、管理会社など）によって大きく異なります。目安として、外部専門家への役員報酬が月額数万円から数十万円程度かかるケースが多いです。これは既存の管理委託費に上乗せされるコストとなります。必ず複数の候補から見積もりを取り、サービス内容とコストのバランスを比較検討することが重要です。

Q2. 小規模マンションでも導入できますか？

A2. 導入は可能です。しかし、小規模マンションは管理費収入が少ないため、外部管理者への報酬を捻出するのが難しい場合があります。まずは、役員の負担が比較的少ない「理事・監事外部専門家型」から検討するなど、マンションの財務状況に合わせた選択が必要です。

Q3. PM/BM方式との違いは？

A3. これはよくある混同です。3つの異なる概念です：

• 第三者管理者方式（管理形態） = 区分所有法第25条に基づく『管理者』が、区分所有者以外の専門家である体制。管理者の身分・資格を定める仕組み。
• PM/BM方式（業務内容の分類） = 管理会社が行う業務を『事務管理（PM）』と『建物管理（BM）』に分けて委託・実施する方式。管理会社内部の業務分担。PMは会計や総会支援などの事務管理、BMは清掃や設備点検などの建物管理を指します。
• 管理委託契約（契約形態） = 管理組合と管理会社が個別に結ぶ契約。第三者管理者方式を導入した場合でも、『実際の清掃・設備点検等』は管理会社に委託することが一般的。

要するに、『管理者が誰か』『業務をどう分けるか』『誰に委託するか』は、それぞれ独立した決定です。

まとめ：第三者管理者方式は、適切な設計と監督で組合運営を適正化する強力な選択肢

役員のなり手不足や高齢化は、多くのマンションが直面する待ったなしの課題です。第三者管理者方式は、この問題を解決し、専門的な知見によってマンションの資産価値を維持・向上させるための強力な選択肢となり得ます。

重要なのは、ご自身のマンションの状況に合わせて3つの運営パターンから最適なものを選び、管理者への権限集中といったリスクを理解した上で、しっかりとした監督体制を築くことです。導入には総会の特別決議という高いハードルがありますが、この記事で解説したステップを参考に、まずは組合内で議論を始めてみてはいかがでしょうか。適切なパートナー選びと制度設計が、マンションの未来を拓く鍵となります。

免責事項

【重要な免責事項】

本記事は一般情報を提供するもので、特定のマンションに対する法的助言ではありません。以下の事項を検討する際は、専門家への相談が必須です：

• 現在の管理委託契約の中途解約・変更（弁護士相談推奨）
• 管理規約の変更案作成（弁護士またはマンション管理士相談推奨）
• 利益相反防止ルール・監督体制の設計（弁護士相談推奨）
• 第三者管理者候補者の法的責任・契約条件の精査（弁護士相談推奨）

また、区分所有法・マンション標準管理規約は改正される可能性があります。手続きを進める際は、必ず最新の法令・ガイドラインを当該自治体（東京都都市整備局等）および国土交通省ウェブサイトで確認してください。

（出典：国土交通省『マンション管理・再生ポータルサイト』https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/）

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参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」（令和6年6月） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
• 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/index.html
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• 東京都都市整備局「マンションポータルサイト」 https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/
• 一般社団法人マンション管理サポートセンター「マンション管理基礎講座 管理組合編 第9回 第三者管理者方式とは？」 http://support-center.or.jp/kisokouza/kumiai/data/09.pdf
• SUMITRY「【完全ガイド】マンション管理の「第三者管理者方式」とは？メリット・デメリットを解説」 https://sumitry.com/media/column/third-party-administrator-method/
• 三菱地所コミュニティ株式会社「第三者管理者方式（外部役員派遣）｜マンション管理」 https://www.mec-c.com/mansion/service/third-party/
• 公益社団法人東京都マンション管理士会「外部専門家を役員に迎える(第三者管理)」 https://www.tmk-s.jp/support/sodanyoyaku/sodan-3.html
• NHK「マンション 理事のなり手不足が深刻 管理会社が代行する動きも」 https://www.nhk.or.jp/shutoken/newsup/20230214c.html
• 公益財団法人マンション管理センター「よくわかるマンション管理組合運営の基本Ｑ&Ａ」 https://www.mankan.or.jp/05_consult/05_03.html
• 朝日新聞「「理事のなり手」いなくても マンション管理、会社が「理事長」に」 https://www.asahi.com/articles/photo/AS20171010000305.html
• 国土交通省「「マンション標準管理規約」の改正について」（報道発表資料 令和6年6月14日） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001747802.pdf
• 日本経済新聞「マンション法改正、25年にも 管理円滑化で資産価値維持」 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA2427U0U4A520C2000000/
• 東京都都市整備局「マンション管理紛争の予防に向けた相談対応等事業報告書-外部管理者方式等による管理適正化の取組-」（平成29年3月） https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/mansion/pdf/310-09.pdf
• 日本マンション管理士会連盟公式ガイドライン https://www.jpmm.or.jp/