【2025年最新】ワンルームマンション管理費相場：月3万円目安と適正確認の5つのコツ

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ワンルームマンションの管理費・修繕積立金の相場徹底解説

ワンルームマンションを所有していると、毎月支払う「管理費」や「修繕積立金」が適正な金額なのか、気になる方も多いのではないでしょうか。特に投資用物件の場合、これらのコストは利回りに直結する重要な要素です。

最新の調査（2025年）によれば、首都圏の中古マンション全体の管理費と修繕積立金を合わせた月額相場は30,000円程度が目安です。㎡単価で見ると、管理費が250円/㎡前後、修繕積立金が225円/㎡前後が相場観となっており、例えば25㎡の物件であれば月額合計で12,000円程度となります。ただし、これらの金額は物件の築年数、総戸数、設備などによって大きく変動するため、あくまで全体的な目安として捉えることが重要です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、国土交通省の最新公表データなど信頼性の高い一次情報を基に、ワンルームマンションの管理費相場を徹底解説します。ご自身の物件の費用が「払いすぎ」ではないか客観的に判断する方法から、見直しを検討する際の法的な知識まで、具体的なステップでご紹介します。

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まずは基本から！「管理費」「修繕積立金」「管理委託費」3つの費用の違い

「管理費」と一括りにされがちですが、マンションの維持管理に関わる費用は、目的の異なる複数の費用で構成されています。収支報告書を正しく読み解き、ご自身の物件の状況を把握するために、まずは3つの費用の定義と関係性を正確に理解しましょう。

管理費：日常の維持管理に使われる費用

管理費とは、マンションの共用部分（廊下、エントランス、エレベーター、ゴミ置き場など）を日常的に維持・管理するために使われる費用です。区分所有者全員で負担し、快適で安全な生活環境を保つためのコストと言えます。

主な使途は以下の通りです。

• 管理員の人件費
• 共用部分の清掃費
• 共用部分の水道光熱費
• エレベーターなどの保守点検費
• 共用部分の火災保険料・地震保険料
• 管理組合の運営費
• 管理会社へ支払う管理委託費

管理費は、マンションの「日々の健康診断やメンテナンス」の費用と考えると分かりやすいでしょう。

修繕積立金：将来の大規模修繕のための貯金

修繕積立金は、十数年に一度行われる大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新など）に備えて、長期的な計画に基づいて積み立てられるお金です。日常のメンテナンス費用である管理費とは明確に区別され、会計上も分けて管理されます。これは、建物の資産価値を長期的に維持するための「将来への貯金」です。

新築時は低めに設定されていることが多く、長期修繕計画の見直しに伴い、築年数を経るごとに段階的に値上げされるのが一般的です。実際、過去15年（2010年→2025年）で築11-20年物件の修繕積立金は月額3,881～5,023円上昇しています（1都3県）。特に新築や築浅の物件では修繕積立金が低く設定されている場合がありますが、将来的な値上がりを見込んでおくことが極めて重要です。

管理委託費：管理会社に支払う業務委託料

管理委託費は、マンション管理の専門家である管理会社へ業務を委託するために、管理組合が支払う費用です。この費用は、区分所有者が支払った「管理費」の中から支出されます。

管理会社の主な業務には、会計業務、清掃・点検業者の手配、理事会・総会の運営支援などがあり、管理組合の運営をサポートする重要な役割を担います。

【ポイントの整理】
・管理費と修繕積立金は、区分所有者が管理組合へ支払う。
・管理委託費は、管理組合が「管理費」の中から管理会社へ支払う。
→ つまり、管理費の内訳に管理委託費が含まれています。

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【2024-2025年】ワンルームマンション管理費・修繕積立金の全国平均と相場

ここでは、公的な統計や信頼性の高い調査データを基に、ワンルームマンションの管理費・修繕積立金の相場を具体的に見ていきましょう。

国土交通省調査に見る全国の平均額（全体）

国土交通省が5年ごとに実施している「マンション総合調査」の最新版（令和5年度）によると、マンション1戸あたりの費用の全国平均は以下の通りです。この数値はワンルームに限りませんが、全体の相場観を掴む上で重要な指標となります。

表が表示されない場合、以下のリストを参照ください：

• 管理費総額：16,213円
• 修繕積立金：14,074円
• 合計：30,287円

項目	月額・戸あたり平均
管理費総額	16,213円
修繕積立金	14,074円
合計	30,287円

ワンルームに特化した管理費相場（面積別）

より実態に近いワンルームマンションの相場を見てみましょう。投資用マンションを専門に扱う企業の調査（2022年実績）によると、ワンルームマンション（サンプル320件）の管理費・修繕積立金の合計額の平均は1㎡あたり622円でした。

これを基に、一般的なワンルームの専有面積別に管理費の相場を算出すると、以下のようになります。

表が表示されない場合、以下のリストを参照ください：

• 20㎡未満：5,000円～8,000円（コンパクトタイプ）
• 20㎡～30㎡：7,000円～10,000円（標準的なワンルーム）
• 30㎡以上：9,000円～12,000円（広めの1Kなど）

専有面積	管理費の月額相場	備考
20㎡未満	5,000円～8,000円	コンパクトタイプ
20㎡～30㎡	7,000円～10,000円	標準的なワンルーム
30㎡以上	9,000円～12,000円	広めの1Kなど

ワンルームの修繕積立金相場（㎡単価）

同じくワンルームに特化した調査では、修繕積立金の相場は1㎡あたり235円〜435円（平均335円）となっています。これを25㎡のワンルームで換算すると、月額5,875円〜10,875円程度が目安となります。

特に新築や築浅の物件では修繕積立金が低く設定されている場合がありますが、将来的な値上がりを見込んでおくことが極めて重要です。

【地域別】首都圏とその他主要都市の相場比較

管理費は、人件費や物価の影響を受けるため地域差があります。一般的に首都圏はその他の地域に比べて高くなる傾向にあります。

首都圏の中古マンションを対象とした調査（2024年度）では、管理費の平均は1㎡あたり216円でした。一方、全国平均（複合用途でないマンション）では1㎡あたり218円（※）となっており、大都市圏と地方都市を含めた全体平均と首都圏では大きな差が見られないケースもあります。

（※国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の管理費平均額16,213円を、同調査の平均専有面積74.2㎡で割り返して算出）

【東京都の最新実績（2025年）】

東京都内の中古マンション（7,517件サンプル）を対象とした最新調査（2025年）によると、より詳細な相場は以下のようになっています。

• 平均管理費：月額15,508円（㎡単価：242円）
• 平均修繕積立金：月額14,715円（㎡単価：225円）
• 合計相場：月額30,223円（㎡単価：467円）

特に築20～30年のマンションでは修繕積立金が月額16,882円と高額化する傾向が見られます。

ただし、これらはあくまで全体の平均値です。個別の物件では、次章で解説する様々な要因によって相場は変動します。

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なぜ高い？管理費の水準を左右する5つの決定要因

ご自身の物件の管理費が相場より高いと感じる場合、その背景にはいくつかの理由が考えられます。管理費の水準を決める主な5つの要因を理解しましょう。

① 築年数：新しいほど安く、古くなるほど高くなる傾向

一般的に、管理費そのものは築年数で大きく変動しませんが、修繕積立金は築年数が経過するほど高くなる傾向があります。新築時は販売価格を抑えるために修繕積立金が低く設定されがちですが、大規模修繕の時期が近づくにつれて、長期修繕計画の見直しにより段階的に増額されていきます。

② 総戸数：規模が小さいほど戸あたり負担は重くなる

エレベーターの保守点検費や管理委託費など、マンション全体の維持にかかる費用には、戸数に関わらず一定額がかかる「固定費」の部分があります。そのため、総戸数が少ない小規模マンションほど、1戸あたりの負担額は割高になる傾向があります。

国交省の調査でも、20戸以下のマンションの管理費は、101～150戸のマンションに比べて1戸あたり約3割高いというデータがあります。

③ 管理の質：管理形態やセキュリティレベル

管理の質も費用に直結します。

• 管理人の勤務形態：24時間有人管理 ＞ 日勤 ＞ 巡回 の順に人件費が高くなります。
• セキュリティ：オートロックや防犯カメラの数、先進的なセキュリティシステムの導入は維持管理コストを押し上げます。
• 清掃の頻度や質：清掃回数が多かったり、特別な清掃（ポリッシャーがけ等）が行われたりすれば費用は上がります。

④ 建物の設備：タワーマンションや共用施設

タワーマンションや共用施設が充実した物件は、管理費が高額になる代表例です。

• タワーマンション：高速エレベーターが複数台、内廊下（空調あり）、各階ゴミ置き場、自家発電設備など、維持すべき設備が多く複雑なため管理コストが高くなります。
• 共用施設：フィットネスジム、プール、ゲストルーム、コンシェルジュサービスなどの施設やサービスは、その運営・維持費用が管理費に上乗せされます。

⑤ 立地：都市部ほど人件費や物価が高い

都心部や人気エリアなど、地価の高い場所に立地するマンションは、管理費も高くなる傾向があります。これは、その地域の人件費や物価水準が高く、管理を委託する際の費用や、各種メンテナンス費用も高くなるためです。

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あなたの管理費は適正？払いすぎか確認する3つのステップ

ご自身のワンルームマンションの管理費が適正かどうか、具体的な手順に沿って確認してみましょう。

Step1：管理組合の「収支報告書」で内訳を確認する

まずは、年に一度の総会で配布される「収支報告書」や「決算書」を入手し、管理費が何に使われているか内訳を確認します。

特にチェックすべき項目は「管理委託費」です。国交省の調査では、管理費全体に占める管理委託費の割合は約52.4%が平均です。この割合が著しく高い場合は、業務内容に見合っているか検討の余地があるかもしれません。

（注意点） 包括的な見積もりが「一式」と記載されている場合は注意が必要です。どのような業務にいくらかかっているのか不明瞭なため、管理会社に対して詳細な内訳の提出を求めることが重要です。これは、マンション管理適正化法で定められた管理会社の情報開示義務にも関連します。

Step2：本記事の相場データや近隣物件と比較する

次に、ご自身の物件の管理費を客観的なデータと比較します。

1. ㎡単価を算出：ご自身の物件の「月額管理費 ÷ 専有面積（㎡）」で㎡単価を計算します。
2. 相場と比較：本記事で紹介したワンルームの㎡単価相場（管理費・修繕積立金合計で約467円～622円など）や、面積別の相場と比較します。
3. 近隣物件と比較：不動産ポータルサイトなどで、ご自身の物件と似た築年数・規模の近隣物件の管理費を調べてみましょう。

比較して著しく高い場合は、前の章で解説した「管理費を左右する5つの要因」に当てはまるものがないか確認してください。

Step3：長期修繕計画と積立金の妥当性を確認する

管理費だけでなく、修繕積立金が将来にわたって十分かどうかも重要なチェックポイントです。管理組合に「長期修繕計画書」の閲覧を求め、計画されている工事内容と、現在の積立ペースで資金が不足しないかを確認しましょう。区分所有法では、利害関係者（区分所有者など）が規約や議事録などの閲覧を請求する権利が定められており、長期修繕計画書もこれに準じて開示されるのが一般的です。もし計画に無理があれば、将来的に修繕積立金が大幅に値上げされたり、一時金が徴収されたりするリスクがあります。

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FAQ：ワンルームマンションの管理費に関するよくある質問

Q1. 管理費や修繕積立金は将来、値上がりしますか？

A1. はい、特に修繕積立金は値上がりする可能性が高いです。多くのマンションでは、購入者の負担を抑えるために新築時の修繕積立金を低く設定し、5年ごとなど定期的に長期修繕計画を見直して段階的に引き上げる「段階増額積立方式」を採用しています。また、近年の建築資材費や人件費の高騰も値上げの要因となります。

Q2. 「家賃の〇%」という相場の見方は正しいですか？

A2. いいえ、その見方は危険です。管理費は建物の維持管理コスト（総戸数、設備、管理内容など）を基に算出されるのに対し、家賃は不動産市場の需要と供給のバランスで決まります。両者の決定ロジックは全く異なるため、「家賃の5～10%が管理費の相場」といった単純な考え方は誤解を招く可能性があります。管理費等の相場は、物件の規模、築年数、設備、管理形態、立地など多様な要因で決まることを強調します。

Q3. 管理費が安ければ安いほど良い物件ですか？

A3. 一概にそうとは言えません。管理費が相場より著しく安い場合、管理の質が低い（清掃が行き届いていない、管理人がいない等）可能性があります。また、修繕積立金が安すぎる場合は、将来の修繕資金が不足し、資産価値が大きく毀損されるリスクを抱えています。コストと管理・維持のバランスが取れているかを見極めることが重要です。

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管理費の見直し・管理会社変更を検討する際の法的知識と実務上のヒント

管理費が不適正だと感じた場合、個人で管理会社と交渉しても変更はできません。管理費の変更や管理会社の見直しは、管理組合全体の意思決定として、法的な手続きに則って進める必要があります。

管理費の変更は「総会での決議」が必須（区分所有法）

管理費や修繕積立金の額を変更するには、原則としてマンションの総会（集会）での普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）が必要です。これは区分所有法第39条に定められています。

（集会の議事）
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがある場合を除き、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
（出典：建物の区分所有等に関する法律）

区分所有法第39条では、集会の普通決議は「区分所有者及び議決権の各過半数」で決するとされていますが、ただし、管理規約に別段の定めがある場合はその定めるところによるため、ご自身のマンション管理規約の決議要件を必ず確認してください。管理会社変更時の契約更新・解約は、現行管理委託契約書の条項（例: 解約予告期間）を最優先に確認し、標準管理委託契約書を参考に。

管理費見積もりの取得は複数社からが有効

管理会社の見直しを検討する際、複数の会社から見積もり（相見積もり）を取ることは有効です。管理会社は、正確な見積もりを作成するために、現地調査（建物の状況確認）、現在の管理仕様や会計状況の精査、清掃、警備、各種点検など下請け会社との調整、理事会との複数回にわたる面談といった多大な労力とコストをかけています。そのため、過度に多くの会社へ声をかける場合、「本気度が低い」と敬遠され、意欲的な管理会社からの提案機会を失う可能性があります。特に20〜40戸程度のワンルームマンションでは、この傾向が顕著です。

実務上は、事前に候補を絞り、各社と真摯に向き合うことが、結果的により良い提案を引き出すことに繋がります。

小規模マンションにおける「自主管理」のメリットと法的リスク

管理会社への委託費を削減するために「自主管理」へ移行する選択肢もあります。確かにコスト削減メリットは大きいですが、専門知識を持つ理事がいない場合、以下のようなリスクを伴います。

• 会計・滞納督促の負担：管理費等の徴収や会計処理が煩雑。滞納者への対応も精神的負担が大きい。
• 法的責任のリスク：管理組合の運営や建物管理において、理事は「善管注意義務」を負います。万が一、管理不備で事故が発生した場合、理事が個人的に損害賠償責任を問われる可能性もゼロではありません。
• 修繕計画の遅延：専門知識がないため、適切な長期修繕計画の策定や業者選定が難しく、建物の劣化を招く恐れがあります。

安易な自主管理への移行は、結果的に資産価値を低下させるリスクがあることを理解しておく必要があります。なお、マンション管理適正化法に基づき、管理組合の運営を支援する以下の制度が設けられています。

① 管理計画認定制度

管理組合が作成した管理計画を自治体が審査・認定する制度です。認定を受けると、住宅金融支援機構の融資で金利引き下げが受けられるなどのメリットがあります。詳細は各自治体の窓口や国土交通省のサイトで確認できます。

② 管理適正評価制度

管理組合が自らの運営状況を専門家（マンション管理士など）に評価してもらい、その結果を公表する制度です。これは「管理会社」を評価するものではなく、あくまで「管理組合の運営状態」を可視化するものです。

これらの制度は自主管理・委託管理を問わず利用できますが、自主管理組合にとっては運営レベルを客観的に把握し、改善する良い機会となります。

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まとめ：管理費の適正化は資産価値を守る第一歩

ワンルームマンションの管理費相場について、多角的に解説しました。

• 費用の違いを理解：「管理費」「修繕積立金」「管理委託費」の目的と関係性を区別する。
• 相場を把握：首都圏の合計㎡単価相場は約467円（2025年）。面積や築年数、地域で変動。
• 決定要因を分析：戸数、設備、管理の質などが費用に影響する。
• 適正か確認：「収支報告書の内訳確認」「相場との比較」で客観的にチェックする。
• 見直しは法的手続きで：管理費の変更は総会決議が必要。見積もり取得は複数社が有効。

毎月の管理費は、一見すると単なる支出に思えるかもしれません。しかし、それはあなたの貴重な資産であるワンルームマンションの価値を維持し、将来にわたって安全で快適な環境を保つための重要な投資です。本記事を参考に、ご自身の物件の状況を改めて確認し、より良いマンション経営の一助としていただければ幸です。

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本記事は、不動産に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の個人や法人に対する投資助言、法的アドバイス、または税務上の助言を行うものではありません。

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不動産の売買、投資、管理費の見直しなど、具体的な意思決定を行う際には、必ず弁護士、税理士、宅地建物取引士、マンション管理士などの専門家にご相談ください。本記事の情報に基づいて生じたいかなる損害についても、当サイト及び執筆者は一切の責任を負いかねます。

参考資料

• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」, 2024年, (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html)
• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）, 2025年時点, (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069)
• 株式会社東京アセット・ソリューション「投資用ワンルームマンションの管理費・修繕積立金の相場とは？」, 2022年, (https://www.to-chu.co.jp/column/17538/)
• ACE Management株式会社「“首都圏中古マンション” 管理費・修繕積立⾦レポート 2024年度版」, 2024年, (https://mij-c.com/column/3169)
• ACE Management株式会社「【2025年最新】7,517件から見る管理費・修繕積立金の平均相場、目安はいくら？」, 2025年, (※URLは公開元サイトでご確認ください)
• 国土交通省「マンション管理適正化法関連資料」, 2025年時点, (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000001.html)
• 国土交通省「マンション標準管理規約」 , (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000003.html)
• 国土交通省「標準管理委託契約書」, (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000062.html)
• 東京都都市整備局「マンション管理計画認定制度（東京都の例）」, (https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/mansion/310-2kanrikeikaku.html)