築40年超の団地型マンション再生：管理組合が知っておくべき法的基盤と実践ステップ
築40年を超える団地型マンションの再生は、多くの管理組合が直面する喫緊の課題です。建物の老朽化はもちろん、広大な敷地の植栽管理、複雑な権利関係、そして修繕積立金の不足など、問題は山積しています。特に、長年手付かずだった樹木が危険な状態になったり、管理コストが膨らんだりする植栽問題は、団地特有の悩みと言えるでしょう。
この記事では、宅地建物取引士の知見を基に、団地型マンションの再生・管理を進めるための具体的なステップを解説します。区分所有法などの法的基盤から、再生計画の要となる長期修繕計画、植栽管理に強い専門会社の選び方、そして多くの組合が悩む管理会社の相見積もりの実践的なコツまでを網羅しました。
【重要：法改正に関するお知らせ】
本記事は2025年12月時点の情報に基づき作成されています。マンションの再生等に関するルールを定めた区分所有法の重要な改正が2026年4月1日に施行される予定です。これにより、建替え決議の要件緩和や新たな再生手法が導入されます。ご自身のマンションで計画を進める際は、必ず最新の法令をご確認ください。
この記事を読めば、複雑な団地再生の全体像を理解し、ご自身のマンションで具体的なアクションプランを立てるための一歩を踏み出せるはずです。
背景知識：団地再生が直面する3つの壁と法的基盤
団地型マンションの再生を考えるとき、多くの管理組合が3つの大きな壁に直面します。これらの課題を理解し、その解決の拠り所となる法的な仕組みを知ることが、再生への第一歩です。
壁①：建物の老朽化と複雑な権利関係
単棟のマンションと異なり、複数の建物で構成される団地型マンションは、権利関係が複雑になりがちです。建物の老朽化が進んでも、全住民の合意形成を得ることは容易ではありません。
特に建替えを検討する場合、団地全体の建替えと、特定の棟だけを建て替える場合とでは、法律上の手続きや必要な賛成数が異なります。この違いを理解しないまま計画を進めると、後々法的な問題に発展するリスクがあります。
壁②：広大な敷地の植栽管理問題
広大な敷地を持つ団地では、植栽管理が大きな負担となります。新築当初は美しかった緑も、年月と共に下記のような問題を引き起こすことがあります。
- 高木の繁茂による日照問題や越境
- 根上がりによる通路の損傷
- 枯れ枝の落下や倒木のリスク
- 管理コストの増大
これらの問題は、住民の安全や快適な生活に直結するため、専門家による適切な診断と計画的な管理が不可欠です。
壁③：修繕積立金不足と住民の合意形成
大規模な修繕や再生には、莫大な費用がかかります。しかし、多くの団地では、長期的な視点での資金計画が不十分で、いざ大規模修繕という段階になって修繕積立金の大幅な不足が発覚するケースが少なくありません。
積立金の値上げは住民の負担増に直結するため、総会での合意形成は非常に困難を伴います。なぜ値上げが必要なのか、その根拠となる長期修繕計画の妥当性を、全区分所有者に丁寧に説明するプロセスが極めて重要になります。
用語の整理：「団地型」特有のルールと決議要件
これらの壁を乗り越えるために、法律（特に区分所有法）が定めるルールを正確に理解しておく必要があります。特に混同されがちな用語と決議要件を整理します。
- 団地管理組合と（棟ごとの）管理組合
- 定義: 団地型マンションでは、団地全体を管理する「団地管理組合」と、各棟の「管理組合」が存在する場合があります。再生計画を進めるには、まずご自身の団地の管理規約を確認し、どの組合がどのような権限を持っているかを把握することが出発点です。
- メリット: この構造を理解することで、どの総会で何を決定すべきかが明確になり、手続きのミスを防げます。
- 一括建替え決議と棟別建替え決議
- 定義: 団地全体を建て替えるのが「一括建替え決議」、特定の棟のみを建て替えるのが「棟別建替え決議」です。
- 区別: 現行法では、建替え決議には原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。棟別建替えを行うには、当該棟での決議に加え、団地管理組合による「建替え承認決議」（こちらは4分の3以上の賛成）も必要になる場合があります。
- メリット: この違いを知ることで、再生の選択肢（全体か、一部か）を具体的に検討でき、必要な合意形成のハードルを事前に把握できます。
- ※法改正情報: 2026年4月1日施行の改正区分所有法では、耐震性不足など客観的な理由がある場合、一括建替え決議の要件が「4分の3以上」に緩和されます。
団地再生の計画は、まず自分たちの管理規約を確認し、法的な手続きを理解することから始まります。
手続・対応ステップ：団地再生を具体的に進める3つの重要課題
背景知識を理解したら、次は具体的なアクションに移ります。「植栽管理」「長期修繕計画」「補助金活用」という3つの重要課題について、具体的な進め方を解説します。
ステップ1：広大な植栽・緑地管理を成功させる専門家の選び方
荒れてしまった植栽は、景観を損なうだけでなく、安全上のリスクも生みます。専門家の力を借りて、計画的に管理体制を立て直しましょう。
なぜ植栽管理に専門家が必要なのか？樹木医による健康診断の重要性
自己流の管理では、対症療法に終始しがちです。樹木医などの有資格者は、樹木の健康状態を診断し、将来的なリスク（倒木、病害虫など）を予測します。
専門家による診断は、危険な木を特定し、優先順位をつけて対策を講じるための客観的な根拠となります。これにより、管理コストを最適化しつつ、住民の安全を守ることが可能になります。（出典：都市緑化機構「より良い緑の管理」基準）
年間管理計画の具体例（剪定・消毒・除草）
専門家は、下記のような年間を通じた管理計画を立案します。計画的な管理は、場当たり的な対応に比べて、長期的に見てコストを抑える効果も期待できます。
| 時期 | 主な作業内容 |
|---|---|
| 4月～10月 | 芝刈り、草刈り、病害虫の消毒 |
| 6月～7月 | 常緑樹の剪定、生垣の刈り込み |
| 11月～3月 | 落葉樹の剪定、寒肥（かんごえ） |
（表が表示されない場合：時期（4月～10月）：芝刈り、草刈り、病害虫の消毒。時期（6月～7月）：常緑樹の剪定、生垣の刈り込み。時期（11月～3月）：落葉樹の剪定、寒肥（かんごえ）。）
実績で選ぶ！植栽管理に強い会社の探し方と成功事例
植栽管理を委託する会社を選ぶ際は、価格だけでなく、団地型マンションでの実績を重視しましょう。選定のポイントは以下の通りです。
- 団地規模の管理実績: 広大な敷地の管理ノウハウがあるか。
- 有資格者の在籍: 樹木医や造園施工管理技士などが在籍または提携しているか。
- 提案力: 現状分析に基づき、長期的な視点での改善提案（樹木の更新、管理しやすい植栽への変更など）があるか。
志木ニュータウンやあざみ野団地など、専門企業の協力で緑地再生を成功させた事例も多くあります。候補の会社には、具体的な実績を提示してもらいましょう（事例の詳細は各事業者のウェブサイト等でご確認ください）。
ステップ2：再生計画の心臓部「長期修繕計画」と「修繕積立金」
再生計画の成否は、しっかりとした資金計画にかかっています。国土交通省のガイドラインを参考に、計画と積立金を見直しましょう。
国土交通省のガイドラインに沿った修繕積立金の考え方
修繕積立金の額は、勘や経験ではなく、合理的な根拠に基づいて設定する必要があります。国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、将来の大規模修繕に必要な費用を算出し、それを均等に積み立てていく考え方を示しています。
このガイドラインは、建物の階数や規模に応じた積立金を算出するための考え方や参考情報を提供しており、自分たちのマンションの積立金が適正水準にあるかを判断する重要な指標となります。（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）
長期修繕計画の策定・見直しのポイント
長期修繕計画は、一度作ったら終わりではありません。5年程度ごとに見直し、社会情勢や建物の劣化状況に合わせて更新していく必要があります。
- 計画期間: 30年以上の長期的な視点で作成する。
- 工事項目: 大規模修繕だけでなく、給排水管やエレベーターなどの設備更新も盛り込む。
- 費用算出: 複数の専門業者から見積もりを取り、精度の高い費用を算出する。
積立金が不足した場合の対策（値上げ交渉・資金調達）
見直しの結果、積立金が不足することが判明した場合、早急な対策が必要です。主な対策は以下の通りです。
- 修繕積立金の値上げ: 最も基本的な対策。総会での合意形成が必要（管理規約に特別な定めがなければ、区分所有者および議決権の各過半数による普通決議）。
- 一時金の徴収: 特定の大規模修繕に合わせて、一時的に資金を徴収する方法。
- 金融機関からの借入れ: 住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」などを活用。
いずれの方法も、なぜ必要なのかをデータに基づいて全区分所有者に説明し、理解を得る努力が不可欠です。
ステップ3：活用必須！国や自治体の補助金・支援制度
団地再生には、国や自治体の様々な支援制度が用意されています。これらを活用することで、管理組合や区分所有者の負担を軽減できます。
国土交通省の「団地再生支援事業」とは？
国は、老朽化した団地の再生を促進するため、様々な支援策を設けています。その代表が「団地再生事業」です。この制度は、建替えだけでなく、耐震改修やバリアフリー化、省エネ化といった大規模な改修工事も支援の対象としています。（出典：国土交通省「団地再生事業等に関する調査報告書」）
補助対象となる工事（耐震・バリアフリー・省エネ化）
補助金の対象となる工事は多岐にわたりますが、主に以下のような公益性の高いものが中心です。
- 耐震補強工事: 地震に対する安全性を高める工事。
- バリアフリー化: エレベーターの設置やスロープの整備など。（なお、2026年4月1日施行の改正区分所有法では、こういった共用部分の変更に関する決議要件が一部緩和される予定です）
- 省エネ化: 外壁の断熱改修や高効率給湯器の導入など。
- その他: アスベスト除去工事、防火安全性を高める改修など。
申請時の注意点と最新情報の確認方法
補助金制度は、年度ごとに予算や要件が変わることが多いため、注意が必要です。
補助金の申請を検討する場合は、必ずお住まいの市区町村の住宅担当部署に問い合わせ、最新の募集要項や申請手続きを確認してください。
申請には専門的な書類が必要になることも多く、コンサルタントなど専門家のサポートを得ることも有効な選択肢です。
2026年4月施行の改正法で加わる新たな選択肢
建替えや改修だけでなく、2026年4月1日施行の改正区分所有法により、「建物敷地売却」や「建物取壊し」といった新たな再生手法が加わります。これにより、住民の高齢化などで管理が困難になったマンションを解消する選択肢が広がります。
よくある質問（FAQ）
団地再生・管理に関して、管理組合の役員の皆様からよく寄せられる質問にお答えします。
Q. 修繕積立金の値上げは、どのくらいの賛成で決まりますか？
A. 修繕積立金の額の変更は、管理規約に特別な定めがなければ、総会の「普通決議」で決定されます。普通決議は、区分所有者および議決権の各過半数の賛成で成立します。ただし、合意形成を円滑に進めるため、事前に説明会を開き、値上げの必要性を丁寧に説明することが重要です。
Q. 植栽管理だけでも専門会社に頼めますか？
A. はい、可能です。建物全体の管理は現在の管理会社に任せつつ、植栽管理だけを専門性の高い別の会社に委託する「分離発注」も有効な選択肢です。現状の管理会社の植栽管理に不満がある場合や、より専門的な管理を求める場合に検討する価値があります。
Q. 建替えか改修か、どう判断すればよいですか？
A. これは非常に重要な判断です。建替えは理想的な住環境を実現できますが、合意形成のハードルが極めて高く（建替え決議は区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要※）、費用も莫大です。一方、改修（リノベーション）は、既存の建物を活かしながら、耐震性や省エネ性能を向上させる手法で、より少ない合意形成で実現可能な場合があります。さらに、2026年4月1日施行の改正区分所有法では、敷地ごと売却する「敷地売却」などの新たな選択肢も加わるため、より多角的な検討が可能になります。専門家（建築士やコンサルタント）に相談し、建物の状況や住民の意向、資金計画を総合的に勘案して、最適な再生手法を選択することが大切です。
※法改正により、2026年4月1日以降は、一定の条件下で要件が緩和される予定です。
実務ヒント：最適なパートナーを見つける管理会社選定術
再生計画を成功に導くには、信頼できるパートナー（管理会社やコンサルタント）の存在が不可欠です。ここでは、特に管理会社を選ぶ際の、実務的で重要なヒントをお伝えします。
なぜ相見積もりは「2〜3社」が最適なのか？
管理会社を変更する際、多くの会社から見積もりを取れば良い条件を引き出せると考えがちですが、これは必ずしも正しくありません。相見積もりを依頼する社数に法的な決まりはありませんが、一般的には、本気で検討する2〜3社に絞ることが、質の高い提案を引き出す鍵とされています。
5社も6社も見積もりを依頼すると、管理会社側は「数合わせで呼ばれただけかもしれない」と考え、提案作成に全力を注がない可能性があります。特に20〜40戸規模のマンションでは、管理会社が積極的にアプローチしない傾向があり、過度な相見積もりは有力な会社の応募辞退を招きかねません。管理会社側は、見積もり作成のために現地調査を3〜4回行い、清掃会社、エレベーター点検、消防、警備などの協力会社との打ち合わせや理事会との面談を複数回こなす労力を要するため、2〜3社であれば参加しやすいのが実情です。
提案の質が下がる？管理会社から敬遠されるNG行動
質の高い提案を受けるためには、管理組合側もマナーを守る必要があります。以下のような行動は、管理会社から敬遠される原因となります。
- 過度な相見積もり: 前述の通り、多くの会社への依頼は慎重に検討すべきです。
- 情報提供の不足: 現状の管理委託契約書や長期修繕計画、決算書などを提示しない。
- 窓口が不明確: 複数の理事がバラバラに連絡を取る。
- 無茶な要求: 現地調査もせずに、すぐに概算見積もりを要求する。
管理会社は、見積もり作成のために何度も現地調査を行い、清掃、エレベーター点検など多くの協力会社と打ち合わせを重ねます。この労力を理解し、誠実な態度で向き合うことが、結果的に組合にとって最良のパートナーシップに繋がります。
「一式見積もり」はNG！確認すべき見積もり項目のチェックリスト
安易な「一式見積もり」は、後々のトラブルの原因です。国土交通省が推奨する「標準管理委託契約書」を参考に、各業務の内容と費用が明確に分離されているかを確認しましょう。特に、以下の項目は重点的にチェックしてください。
- 事務管理業務費: 会計業務、総会・理事会支援業務など。
- 管理員業務費: 勤務形態（常駐、巡回）、業務時間、業務内容。
- 清掃業務費: 日常清掃、定期清掃の範囲と頻度。
- 建物・設備管理業務費: 消防設備、エレベーター、給排水設備などの点検費用。
これらの内訳を比較することで、各社の強みや費用構造の違いが明確になり、より適切な判断が可能になります。記載例として、事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費などの主要項目について、「一式 ●●円」ではなく、業務内容と人件費、委託費などの内訳が明記されているかを確認してください。
まとめ：団地再生を成功に導くためのアクションプラン
団地型マンションの再生は、一朝一夕には実現できない壮大なプロジェクトです。しかし、課題を正しく理解し、一つずつ着実にステップを踏むことで、必ず道は開けます。
本記事で解説したポイントを基に、まずは以下の3つのアクションから始めてみましょう。
- 管理規約の再確認: 自分たちの団地のルール（団地管理組合の権限、決議要件など）を正確に把握する。
- 理事会での課題共有: 老朽化、植栽、資金計画など、直面している課題を理事会でリストアップし、優先順位をつける。
- 専門家への相談: 長期修繕計画の見直しや植栽診断など、課題解決のためにどの専門家の力が必要か検討し、相談を始める。
複雑で困難に見える団地再生ですが、住民の資産と快適な暮らしを守るために避けては通れない道です。この記事が、皆様の団地再生への第一歩を踏み出す一助となれば幸いです。
免責事項
本記事は、団地型マンションの再生・管理に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件や個別の状況に対する法的な助言を行うものではありません。法律や各種制度は改正される可能性があるため、具体的な計画を進める際には、必ず弁護士、マンション管理士、建築士等の専門家にご相談いただくとともに、最新の法令や各自治体の情報をご確認ください。特に、2026年4月1日には区分所有法の改正が施行される予定です。最終的な判断は、ご自身の管理組合の管理規約や総会決議に基づいて行ってください。
参考資料
- 国土交通省 「マンション建替えか、修繕か」
- 国土交通省 「団地型マンション再生の手引き」
- 国土交通省 「団地再生事業等に関する調査報告書」（2018年）
- 国土交通省 「マンション管理について」
- 国土交通省 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
- 都市緑化機構 「より良い緑の管理」
- 区分所有法（e-Gov法令検索）
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律（e-Gov法令検索）
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
