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12年周期はもう古い？大規模修繕を18年に延ばす新常識
マンション管理組合の役員になると、必ず直面するのが「大規模修繕」の問題です。特に近年、工事費や人件費の高騰を受け、修繕積立金の値上げが多くのマンションで課題となっています。そんな中、「大規模修繕の周期を12年から18年に延ばせばコストを削減できる」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
この記事では、宅地建物取引士の視点から、大規模修繕周期を18年に延長する案について、その根拠からメリット、そして見過ごされがちなリスクまでを徹底解説します。国土交通省のガイドラインや最新の統計データを基に、あなたのマンションにとって最適な選択は何かを判断するための具体的なステップやチェックリストも提示します。
安易なコスト削減に飛びつく前に、まずは正しい知識を身につけ、長期的な資産価値を守るための賢明な意思決定を行いましょう。
📋 本記事ご利用にあたっての重要な注意事項
本記事は一般的な情報提供を目的としています。マンション管理は個々の管理規約、現在の契約条項、そして属する市区町村の管理計画認定制度などに左右されます。以下の事項は「参考値」として参考にし、実際の意思決定には必ず専門家（弁護士、マンション管理士、一級建築士）にご相談ください。
- 決議の要件（普通決議 vs 特別決議）
- 修繕周期の変更が必要な場合の具体的な手順
- 修繕積立金の値上げ幅や時期
- 特定の施工業者の選定・評価
なぜ今？大規模修繕「18年周期」が注目される背景
そもそも、なぜ「18年周期」という選択肢が現実味を帯びてきたのでしょうか。その背景には、国の指針の変化と、建材・工法の進化があります。
国土交通省ガイドラインの改訂がきっかけ
大きなきっかけとなったのが、2021年9月に改訂された（2024年6月追加改訂を含む）国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」です。
留意事項：国土交通省ガイドラインは「目安」である
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」は、マンション管理の指針・参考値であり、法的拘束力を持ちません。最終的な修繕周期の判断は、個別マンションの管理規約および管理組合総会の決議に基づく必要があります。
（旧ガイドライン）外壁の塗装や屋上防水などは、工事の品質や建物の立地条件に留意しつつ、12年程度と設定している事例が多い。
（新ガイドライン）建物の部位・部材等によっては、新築時に採用された仕様や、過去の修繕工事で採用した仕様等の情報を勘案し、12～15年程度の範囲で検討する。（後略）
（出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」の変更点）
以前は「12年程度」が一つの目安とされていましたが、改訂により「12～15年程度」と幅を持たせた表現に変わりました。これは、技術の進歩により高耐久な塗料や防水材が登場し、必ずしも12年で一律に工事を行う必要がなくなった実情を反映したものです。この「15年」という目安がさらに延長され、「18年周期」を提案する動きにつながっています。
ただし実態は15年前後。見直しは5年ごとが主流に
「18年周期」が注目される一方で、実際の工事周期はどのくらいなのでしょうか。国土交通省が実施した最新の調査結果を見てみましょう。
（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」より作成）
- 1回目の大規模修繕工事の実施年数（平均）: 15.1年
- 2回目以降の工事実施年数（平均）: 28.3年（2回目）、40.0年（3回目）
- 長期修繕計画の見直し周期: 5年ごとが63.1%で最多
データが示す通り、多くのマンションでは1回目が15年前後で実施され、その後も13年～12年周期で修繕が行われているのが実態です。また、6割以上の管理組合が「5年ごと」に長期修繕計画を見直しており、社会情勢や建物の状態に合わせて計画を柔軟に調整する姿勢が主流となっています。18年周期への延長は、まだ一般的な選択肢とは言えず、特定の条件を満たした上で慎重に検討されるべき「先進的な取り組み」と言えるでしょう。
用語の整理：「大規模修繕」と「長期修繕計画」
ここで、重要な用語の定義を確認しておきましょう。これらの違いを理解することが、適切な意思決定の第一歩です。
- 大規模修繕：建物の経年劣化に対応するため、足場を組んで実施される大規模な改修工事のこと。主に外壁塗装、屋上防水、シーリング打替え、バルコニーの補修などが一体的に行われます。
- 長期修繕計画：将来予測される修繕工事の時期や内容、概算費用をまとめた、通常30年以上の計画書です。この計画に基づいて、毎月の「修繕積立金」の額が算出されます。
つまり、大規模修繕の周期を変更するということは、「長期修繕計画」そのものを見直すことを意味します。これは管理組合にとって非常に重要な意思決定です。
国土交通省ガイドラインと管理計画認定制度の違い
| 項目 | 長期修繕計画作成ガイドライン | 管理計画認定制度 |
|---|---|---|
| 根拠 | 国土交通省が提示する指針（法的拘束力なし） | マンション管理適正化法に基づく市区町村の認定制度 |
| 修繕周期の扱い | 「おおむね12～15年」の目安を提示（柔軟性あり） | 「30年以上かつ大規模修繕2回以上」を含む計画の有無で評価 |
| あなたのマンションへの影響 | 参考値。最終判断は管理規約・総会決議で決定 | 認定を受ける場合、長期修繕計画が市区町村の基準を満たす必要あり（固定資産税の減免等も） |
| 相談先 | 管理会社、マンション管理士 | 市区町村の担当部局（都市計画課など）・管理計画認定制度詳細（国交省）・マンション管理士 |
大規模修繕を18年周期に延長するメリットとデメリット
周期延長は、良い面ばかりではありません。メリットとデメリットを天秤にかけ、総合的に判断する必要があります。ここでは12年周期と比較した場合の利点と注意点を整理します。
メリット①：長期的なトータルコストの削減
最大のメリットは、長期的な視点でのコスト削減効果です。
例えば、60年間のスパンで考えてみましょう。
- 12年周期の場合：60年 ÷ 12年 = 5回 の大規模修繕が必要
- 18年周期の場合：60年 ÷ 18年 = 3.33… → 3〜4回 の大規模修繕で済む
1回の大規模修繕には数千万円〜数億円の費用がかかるため、工事の回数が1回減るだけで、トータルコストを大幅に圧縮できる可能性があります。これにより、将来的な修繕積立金の大幅な値上げを抑制できるかもしれません。
メリット②：最新技術の採用と住民負担の軽減
周期が長くなることで、他にも以下のようなメリットが期待できます。
- 最新技術の採用：18年という長期間に対応できる、より高耐久・高性能な塗料や防水材を採用できます。これにより、建物の資産価値を高く維持することにつながります。実現の前提として、9年目や15年目といった中間点検を契約に盛り込むことが重要です。
- 住民負担の軽減：工事期間中は、騒音、振動、塗料の臭い、バルコニーの使用制限など、住民の生活に様々な影響が出ます。工事の回数自体が減ることで、こうしたストレスを感じる機会を減らせます。
デメリット①：劣化進行による追加工事費のリスク
一方で、安易な周期延長には大きなリスクが伴います。最も懸念されるのが、建物の劣化が想定以上に進行してしまうことです。
一般的なシーリング材や塗料の耐用年数は10年〜15年程度です。18年間メンテナンスをしないと、ひび割れや剥がれが深刻化し、雨水が建物内部に侵入しやすくなります。その結果、いざ工事を始めた際に、鉄筋の錆やコンクリートの欠損といった想定外の劣化が見つかり、多額の追加工事費が発生するリスクが高まります。これを防ぐため、専門家による定期的な中間点検が不可欠です。
⚠️ 注釈：18年周期での追加工事費発生の確率や、設備の突発故障発生率に関する官公庁の公開統計はほとんどありません。本記事の事例は業界ウェブサイトの記載を参考としており、一般的な傾向の目安です。あなたのマンション固有のリスク評価には、必ず一級建築士による診断を受けてください。
デメリット②：1回あたりの工事費高額化と設備の突発故障
周期を延ばすことは、1回あたりの負担増につながる可能性もあります。
- 1回あたりの工事費高額化：18年分の劣化を一度に修繕するため、工事範囲が広がり、高耐久な材料を使うことから、1回あたりの工事費は割高になる傾向があります。その結果、工事に備えて短期的に修繕積立金を値上げせざるを得ないケースも少なくありません。
- 設備の突発的故障：18年という長い期間には、給排水管やエレベーター、機械式駐車場といった設備が耐用年数を迎え、計画外の故障を起こす可能性が高まります。大規模修繕とは別に緊急の出費が発生し、資金計画が狂うリスクも考慮すべきです。
【実践】18年周期延長を検討するための5ステップと法的要件
もしあなたのマンションで周期延長を検討するなら、どのような手順で進めればよいのでしょうか。ここでは、法的な要件も踏まえた具体的な5つのステップを解説します。
Step 1: 長期修繕計画と積立金の現状把握
まずは現状把握から始めます。現在の長期修繕計画書を確認し、次の大規模修繕がいつ予定されているか、その際の推定工事費はいくらかをチェックします。同時に、現在の修繕積立金の残高と、計画通りに資金が積み立てられているかを確認しましょう。
修繕積立金の「適正水準」については、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が参考になります。同ガイドラインでは、例えば専有面積あたり月額の目安が例示されています。ご自身のマンションがこの目安以下の積立金しか確保できていない場合、周期延長による一時的な費用負担増がさらに深刻化する可能性があります。
Step 2: 専門家による建物劣化診断の実施
周期延長の可否を判断する上で、最も重要なのがこのステップです。一級建築士、またはマンション管理士・建物診断士に依頼し、建物の劣化状況を詳細に調査してもらいます。
目視だけでなく、打診調査や赤外線調査などを用いて、外壁、屋上、鉄部などの劣化度合いを客観的なデータとして評価してもらうことが不可欠です。
この診断結果に基づき、専門家から「現時点で18年周期まで延長可能か」「そのためにはどのような補修が必要か」といった専門的な見解を得ます。18年周期を実現する場合、施工契約に「9年目、15年目などの中間点検と必要な部分補修」を盛り込むことが業界の標準的な考え方となっています。
Step 3: 変更案（長期修繕計画）の作成と比較検討
建物診断の結果、周期延長が可能と判断された場合、設計コンサルタントなどに依頼し、18年周期を前提とした新しい長期修繕計画（変更案）を作成します。この際、現行の計画（例：12年周期）と変更案（18年周期）を並べて、以下の点を比較検討することが重要です。
- 60年間の総工事費（例：大手デベロッパーの試算では、40年間の修繕積立金総額が4～9%軽減される見込みとされています）
- 1回あたりの工事費
- 修繕積立金の月額変更シミュレーション
Step 4: 管理組合総会での決議【重要】
長期修繕計画の変更は、管理組合の独断ではできず、必ず区分所有者全員で構成される「総会（集会）」での決議が必要です。この決議要件は、マンションの管理規約の定めによって異なります。また、修繕積立金の段階的な引き上げ額については、国土交通省は2024年に「管理計画認定制度」の基準において、引き上げ幅を現行の最大1.8倍程度までとする方針を示しており、今後の計画において参考とすべき指針となります。
⚠️ 必ずご自身のマンションの現物規約を確認してください。本記事の記載は一般的な目安であり、個々の管理規約の内容が最優先です。不明な点は弁護士またはマンション管理士にご相談ください。
| （あなたのマンションの管理規約を確認してください） ケースA：長期修繕計画の変更が規約の変更を伴わない場合 区分所有法第39条に基づき、区分所有者および議決権の各過半数の賛成で可決。（ただし、管理規約に別段の定めがある場合は、その定めが優先する） ケースB：長期修繕計画が規約の別紙として組み込まれている、または規約に「周期は〇年とする」と明記されている場合 区分所有法第42条に基づき、区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成による特別決議が必要。（マンション標準管理規約（単棟型、2023年改訂）第32条、第47条参照） |
どちらの決議が必要になるかは、個々の管理規約によります。事前に必ずご自身のマンションの管理規約を確認し、不明な点は管理会社やマンション管理士に相談しましょう。また、現契約（管理委託契約など）に修繕周期に関する記載がある場合、その条項が優先される可能性があります。
Step 5: 信頼できる施工業者の選定
総会で承認されたら、最後に工事を依頼する施工業者を選定します。18年という長周期対応の実績があるか、経営状態は安定しているか、長期保証（中間点検含む）は付けられるか、といった観点から慎重に選ぶ必要があります。
よくある質問（FAQ）
大規模修繕の周期延長に関して、管理組合の役員からよく寄せられる質問にお答えします。
Q. 周期延長に法的な問題はありませんか？
A. 問題ありません。ただし、プロセスが重要です。専門家による適切な建物診断を行い、ご自身のマンションの管理規約に定められた手続き（普通決議または特別決議）に従って管理組合総会で承認されれば、法的に有効な決定となります。管理規約が優先されるため、長期修繕計画の変更が規約変更に該当するかどうか（区分所有法第42条の適用範囲）を事前に専門家と確認することが不可欠です。
Q. 18年周期にすれば修繕積立金は必ず安くなりますか？
A. 必ずしも安くなるとは限りません。長期的には工事回数が減るため総コストは抑えられる可能性がありますが、1回あたりの工事費が高額になるため、短期的にはむしろ積立金を値上げして備える必要があるケースが多いです。資金計画を慎重にシミュレーションする必要があります。
Q. どんなマンションでも18年周期は可能ですか？
A. いいえ、すべてのマンションで可能なわけではありません。周期延長の可否は、建物の構造、使用されている建材の品質、新築時の施工精度、そして立地環境（塩害、日照、降雨量など）に大きく左右されます。画一的な判断は危険であり、必ず個別の建物診断が必要です。
【役員必見】失敗しない業者選定と見積もりの実務
周期延長を成功させるには、技術的な判断だけでなく、実務上のコツも必要です。ここでは役員の方にぜひ知っておいてほしいポイントを2つ紹介します。
あなたのマンションは大丈夫？18年延長の可否を判断する簡易チェックリスト
専門家の診断が最終判断の要ですが、その前に組合内で検討する際の簡易的なチェックリストです。当てはまる項目が多いほど、延長のハードルは低いと考えられます。
- 立地環境：沿岸部（塩害地域）ではなく、年間を通じて日当たりや風通しが良好か。
- 建物の状態：過去に雨漏りなどの大きな不具合が発生したことがないか。日常的な清掃や点検が行き届いているか。
- 新築時の品質：信頼できる施工会社によって建てられたマンションか（分譲時の資料で確認）。
- 修繕積立金：国土交通省のガイドラインが示す目安（※）以上の積立金が確保されており、滞納が少ないか。
- ※ガイドラインでは、専有面積あたりの月額の目安が例示されています。
注意点：見積もり依頼の「やりすぎ」が敬遠される理由
コストを比較するために複数の業者から見積もり（相見積もり）を取るのは基本です。しかし、やみくもに5社、6社と依頼するのは逆効果になることがあります。
管理会社や施工業者が正式な見積もりを作成するには、
- 現地調査（3〜4回程度）
- 清掃、エレベーター点検など協力会社との調整
- 理事会での複数回のヒアリングやプレゼン
といった多大な時間とコストがかかります。
特に20戸〜40戸程度の比較的小規模なマンションで過剰な相見積もりを求めると、「手間がかかる割に受注できる確率が低い」と判断され、経験豊富で誠実な会社ほど敬遠し、結果的に質の低い提案しか集まらないという事態に陥りかねません。信頼できそうな会社を2〜3社に絞って、じっくりと話を聞く方が、結果的に良いパートナーシップを築き、質の高い工事につながります。
まとめ：大規模修繕の周期延長は専門家と連携した慎重な判断を
大規模修繕の周期を12年から18年に延長することは、長期的なコスト削減の可能性を秘めた魅力的な選択肢です。しかし、その裏には建物の劣化リスクや一時的な費用負担増といったデメリットも存在します。
重要なのは、
- 「18年周期ありき」で考えないこと。
- まず専門家による客観的な建物診断を受けること。
- メリットとデメリットを比較し、長期的な資金計画を立てること。
- 法的な手続き（総会決議）を正しく踏むこと。
という4点です。
「コスト削減」という言葉だけに惑わされず、専門家としっかり連携しながら、ご自身のマンションの状況に合わせた最適な「長期修繕計画」を立てることが、区分所有者全員の大切な資産を守る最善の道と言えるでしょう。
免責事項
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法的助言ではないことの明記
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参考資料
- 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（2021年9月改訂、2024年6月追加改訂）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000072.html - 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001778990.pdf - 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000073.html - 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000098.html - 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型、2023年改訂）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000070.html - e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 - 野村不動産パートナーズ株式会社「re:Premium」（16～18年周期対応の施工実績。詳細は各社にお問い合わせください）
https://www.nomura-pt.co.jp/business/renewalconstruction/repair/repremium/ - 株式会社東急コミュニティー「超長期修繕サポート Ever Graceful」（同上）
https://www.tokyu-com.co.jp/mansion/renewal/longlife/
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島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
