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「見知らぬ外国人がスーツケースを持って出入りしている…」そんな不安はありませんか？マンション内で横行する無断民泊は、騒音やゴミ問題、セキュリティの低下を招き、住民の平穏な生活と資産価値を脅かす深刻な問題です。しかし、誰が、いつ、どのように利用しているのか実態が掴りにくく、対応に苦慮している管理組合様も少なくありません。
本記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、マンションの無断民泊を抑制するための第一歩として、法的根拠に基づいた英語併記の警告文テンプレートとその正しい使い方を専門的な視点から解説します。警告文の作成から、問題が解決しない場合の法的措置への移行まで、管理組合が取るべきステップを網羅的にガイドします。この記事を読めば、効果的かつ合法的な無断民泊対策を講じることができます。
はじめに：警告文は無断民泊対策の「第一歩」にすぎない
無断民泊を発見した際、「とりあえず警告の張り紙をしよう」と考えるのは自然な流れです。しかし、その警告文が持つ役割と限界を正しく理解することが、問題解決への最短ルートとなります。
警告文の役割と限界：法的拘損束力はないことを理解する
まず最も重要な点として、掲示された警告文自体に、違反行為を強制的に止めさせたり、罰金を科したりする「法的拘束力」はありません。
警告文の主な役割は以下の3つです。
- 意思表示：管理組合として無断民泊を禁止する明確な意思を示す。
- 情報提供：ルールを知らない可能性のある部屋の所有者や利用者に、禁止行為であることとその根拠を知らせる。
- 予防効果：これから民泊を行おうと考えている者に対し、リスクがあることを示し、抑止力として機能させる。
あくまで「お願い」や「通知」のレベルであり、これだけで全ての無断民泊が解決するわけではないことを認識しておきましょう。
根本解決には管理組合の正式な手続きが不可欠
警告文は、あくまで管理組合としての毅然とした対応の一部です。その効果を最大限に発揮させ、根本的な解決に繋げるためには、以下の正式な手続きが背景にあることが不可欠です。
- 管理規約での明確な禁止規定
- 総会での民泊禁止方針の決議
- 違反者特定後の個別対応（内容証明郵便など）
警告文の掲示は、これらの正規ルートに乗せるための「入り口」と位置づけ、組織として一貫した対応を取ることが重要です。
なぜマンションで無断民泊が禁止されるのか？法的根拠を総まとめ
警告文に説得力を持たせるためには、その背景にある法的根拠を明確に示す必要があります。マンションでの無断民泊がなぜ禁止されるのか、その根拠となる法律やルールを整理しましょう。
①住宅宿泊事業法（民泊新法）による規制
2018年に施行された住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）では、住宅で宿泊事業（民泊）を営む場合、都道府県知事等への届出が義務付けられています。そして、分譲マンションで届出を行う際には、「管理規約で民泊が禁止されていないこと」を証明する書類の提出が求められます（出典：住宅宿泊事業法第3条）。もし管理規約で禁止されていれば、そもそも適法に民泊を営むことはできません。また、住宅宿泊事業法では、年間を通じた営業日数が180日を超えることは禁止されています。つまり、仮に届出・管理規約遵守の条件を満たしていても、年間181日以上の営業は違法となります（住宅宿泊事業法第9条）。
②区分所有法とマンション標準管理規約による制限
マンションのルールを定める最も基本的な法律が「区分所有法」です。この法律では、建物の使用にあたり「共同の利益に反する行為」をしてはならないと定められています（区分所有法第6条）。不特定多数の人間が出入りする民泊は、騒音、ゴミ出しマナーの悪化、セキュリティ不安などを引き起こし、この「共同の利益」を害する可能性が高い行為とみなされます。
この考えに基づき、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約では、民泊を禁止する規定例が推奨されており、多くのマンションがこれに準じて規約を策定しています。
③区分所有法第57条による差止請求権
区分所有法第57条では、「共同の利益に反する行為をした区分所有者（または占有者）に対して、その行為の中止を請求」することを定めています。無断民泊による騒音・セキュリティ問題は、この規定の直接的な適用対象です。
違反が解決しない場合、管理組合は裁判所に訴訟を提起し、民泊運営の差止めおよび損害賠償を請求する法的根拠となります。
④民法第612条による転貸禁止（賃貸物件の場合）
賃借人が民泊を行う場合、「貸主の同意なき又貸し」となり、民法第612条第1項「賃貸人の承諾を得ずに、賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸した者は、賃貸人に対して債務不履行責任を負う」に違反します。
結果として、賃貸借契約の解除事由となるほか、貸主からの損害賠償請求の対象になります。
⑤建築基準法（2025年4月改正対応）
建築基準法では建物の用途が定められており、共同住宅を宿泊施設として使用するには、別途、旅館業法の許可が必要になるケースもあります。2025年4月1日の建築基準法改正により、既存住宅を違法に宿泊施設として利用する場合の摘発が強化されます。特に以下の点が厳しく審査されます：
- 耐震基準の適合性（昭和56年以前の旧耐震基準物件は対象）
- 消防設備の整備（自動火災報知器、避難経路の確保など）
- 避難経路の不備
これらを満たさない物件での無断民泊は、より重大な行政処分の対象となります。
【コピー＆ペーストOK】英語併記の警告文テンプレート
ここでは、すぐに使える警告文のテンプレートを2種類紹介します。共用部の掲示板やエレベーター内への掲示を想定しています。
注意：テンプレートはあくまで文例です。掲示前には必ずご自身のマンションの管理規約を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家にご相談ください。
基本構成：警告文に盛り込むべき4つの必須要素
効果的な警告文には、以下の4つの要素を盛り込むことが重要です。
- 禁止行為の明示：「無断民泊（Unlicensed Short-Term Rentals）」が禁止であることを明確に記載する。
- 法的根拠の提示：住宅宿泊事業法や管理規約の条文など、禁止の根拠を示す。
- 違反時の措置：違反が発覚した場合、管理組合として法的措置などを検討することを通告する。
- 問合せ先：管理組合または管理会社の連絡先を明記する。
テンプレート①：シンプル版（日本語・英語併記）
まずは要点を簡潔に伝えたい場合におすすめのテンプレートです。表表示不可の場合、テキストとしてコピー使用可（例: 【警告】無断民泊・短期宿泊賃貸貸出の禁止に関するお知らせ…）。
| 【警告】無断民泊・短期宿泊賃貸貸出の禁止に関するお知らせ / WARNING: Prohibition of Unauthorized Short-Term Accommodation and Vacation Rentals |
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【日本語】 |
テンプレート②：詳細版（日本語・英語併記）
法的根拠をより詳しく示し、警告の度合いを強めたい場合のテンプレートです。表表示不可の場合、テキストとしてコピー使用可（例: 【警告】無断民泊・短期宿泊賃貸貸出の禁止に関するお知らせ…）。管理規約第●条の箇所には（管理規約の該当条文番号を具体的に記入、例: 第12条）と置き換えてください。
| 【警告】無断民泊・短期宿泊賃貸貸出の禁止に関するお知らせ / WARNING: Prohibition of Unauthorized Short-Term Accommodation and Vacation Rentals |
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【日本語】 |
警告文を掲示・運用する際の7つの法的注意点
以下の注意点は、国土交通省「管理組合における民泊対応マニュアルⅡ」（2023年版）の推奨内容に準拠しています。テンプレートをただ掲示するだけでは不十分です。トラブルを未然に防ぎ、効果を最大化するために、以下の7つの点に注意して運用しましょう。
①掲示場所の選定：効果と適法性のバランス
掲示場所は、住民と外部からの訪問者の両方の目に触れやすい場所が効果的です。
- 共用エントランスの掲示板
- エレベーター内
- ゴミ集積場の掲示スペース
一方、各住戸の玄関ドアに直接貼り付ける行為は、トラブルの原因となるため避けるべきです。器物損壊やプライバシー侵害と受け取られるリスクがあります。
②多言語対応の方針：英語併記を基本とし、必要に応じて追加
ターゲットキーワードにもある通り、英語併記は基本です。さらに、居住者の国籍構成や地域の特性に応じて、中国語や韓国語など、他の言語の追加を検討するのも有効です。すべての言語を併記するのが難しい場合は、主要言語（日本語・英語）の記載に加え、QRコードを掲載して多言語翻訳ページへ誘導する方法も考えられます。
③掲示前の手続き：総会での承認が望ましい
警告文の掲示は、管理組合としての公式な活動です。独断で行うのではなく、事前に理事会で協議し、可能であれば総会で「無断民泊への対応方針」として承認を得ておくと、組合全体の総意として正当性がより強固になります。現行管理規約の条項を最優先に確認の上、議事録に対応方針と警告文掲示の決定を記録しておきましょう。
④効果測定と更新：効果が見られない場合の次のステップ
掲示後、一定期間（例：1～3ヶ月）は状況を観察します。もし不審な出入りが続くなど、効果が見られない場合は、警告文を貼り続けるだけでなく、次のステップ（違反者の特定、内容証明郵便の送付など）へ移行する計画を立てておくことが重要です。
⑤証拠保全：掲示状況を写真で記録する
「いつ、どこに、どのような内容の警告文を掲示したか」を証明できるよう、掲示物を日付と共に写真撮影しておきましょう。万が一、将来的に訴訟などの法的措置に発展した場合、管理組合が適切に警告・周知活動を行っていたことを示す重要な証拠となります。
⑥表現の注意点：誇大な罰則・威嚇表現を避ける
「罰金100万円」「即刻退去」といった、法的根拠のない過度な表現や威嚇的な文言は、逆に管理組合の立場を弱くする可能性があります。あくまで管理規約や法律に基づき、「法的措置を検討します」といった客観的かつ冷静な表現に留めましょう。
⑦専門家への事前相談：弁護士法違反リスクを回避
管理組合が、特定の違反者に対して法的解釈を断定的に告げたり、法的手続きを代行したりすることは、弁護士法に抵触する「非弁行為」とみなされるリスクがあります。警告文の内容や今後の対応方針に不安がある場合は、掲示前にマンション問題に詳しい弁護士やマンション管理士に相談することをお勧めします。
無断民泊トラブルに関するよくある質問（Q&A）
ここでは、無断民泊に関して管理組合から寄せられることの多い質問にお答えします。
Q1. 警告文だけで無断民泊は止まりますか？
A. 警告文だけで完全に止まるケースは稀です。警告文はあくまで予防と周知が目的であり、法的拘束力はありません。ルールを知らずに行っていた人には効果があるかもしれませんが、意図的に行っている違反者には、次のステップである「個別の警告」や「法的措置」が必要になります。
Q2. 違反者が「自分の国では合法だ」と主張したら？
A. その主張は通用しません。不動産に関するルールは、その不動産が所在する国の法律（属地主義）が適用されます。日本のマンションである以上、日本の法律（住宅宿泊事業法、区分所有法など）と、そのマンションの管理規約が絶対的なルールとなります。この点を毅然と伝え、必要であれば弁護士を通じて説明することが有効です。
Q3. 警告文に書いた「罰則」に強制力はありますか？
A. 警告文に記載した「法的措置」や「損害賠償請求」などは、管理組合が「そのような行動を取る権利がある」という意思表示です。実際に強制力を持たせるためには、規約に基づき総会決議を経て、最終的に裁判所の判断が必要となる場合があります。警告文だけで罰金を徴収することはできません。
Q4. 管理規約に民泊禁止の定めがない場合はどうすれば？
A. まずは現行管理規約の条項を最優先に確認の上、管理規約を改正し、民泊を禁止する条文を明確に設けることが最優先です。規約の改正には、区分所有法第31条に基づき、総会での特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成）が必要です。この手続きを経ずに警告文を掲示しても、法的根拠が弱く、効果は限定的です。
Q5. 違反者を特定できない場合はどうすればいいですか？
A. 違反者の特定は難しい問題ですが、以下のような方法が考えられます。
- 防犯カメラの映像確認：不審な人物の出入りを記録し、どの部屋に向かったかを確認する。
- 住民からの情報提供：他の居住者に協力を依頼し、不審な状況について情報提供を求める。
- 民泊サイトの調査：マンションの外観や部屋の窓からの景色などをヒントに、民泊仲介サイトに掲載されていないか確認する。
ただし、調査にあたってはプライバシー侵害にならないよう、慎重な対応が求められます。
警告文で解決しない場合の段階的対応フロー
警告文を掲示しても問題が解決しない場合は、より強固な対応へ段階的に移行する必要があります。
ステップ1：個別警告（内容証明郵便の送付）
違反している部屋が特定できた場合、理事長名で「無断民泊行為の中止を求める警告書」を内容証明郵便で送付します。内容証明郵便は、「いつ、誰が、どのような内容の文書を送ったか」を郵便局が証明してくれるため、警告した事実を証拠として残すことができます。
ステップ2：専門家を通じた交渉（弁護士・マンション管理士）
個別警告を無視された場合は、管理組合だけで対応するのは困難です。マンション問題に詳しい弁護士やマンション管理士に相談し、依頼推奨として代理人として違反者との交渉を依頼します。専門家が介入することで、相手方にプレッシャーを与え、法的な解決に向けた話し合いが進みやすくなります。
ステップ3：法的措置の検討（調停・訴訟）
交渉でも解決しない場合は、最終手段として裁判所を通じた手続きを検討します。具体的には、民泊行為の差止めを求める訴訟（区分所有法第57条に基づき、主に分譲マンションが対象）などが考えられます。この段階に至るには、それまでの警告や交渉の経緯が重要な証拠となるため、ステップ1、2での記録保全が極めて重要になります。
まとめ：適切な手順でマンションの資産価値と安全を守ろう
今回は、マンションの無断民泊対策として、英語併記の警告文の作成方法と運用上の注意点を解説しました。
- 警告文は対策の「第一歩」: 法的拘束力はないが、予防と周知に有効。
- 法的根拠が重要: 住宅宿泊事業法、区分所有法、管理規約が禁止の裏付けとなる。
- テンプレートの活用: 必須要素を盛り込んだ文面で、管理組合の意思を明確に伝える。
- 慎重な運用: 掲示場所や表現に注意し、総会承認などの正規手続きを踏む。
- 段階的な対応: 警告で解決しない場合は、内容証明、専門家相談、法的措置へと移行する。
無断民泊は、放置すればマンション全体の住環境を悪化させ、資産価値の低下に直結する問題です。まずは管理規約を確認し、管理組合として毅然とした対応方針を固めることから始めましょう。この記事で紹介した警告文が、皆様のマンションの安全と価値を守るための一助となれば幸いです。
免責事項
本記事は、マンションにおける無断民泊への一般的な対応方法や関連法令に関する情報提供を目的として作成されており、個別具体的な事案に対する法的助言を行うものではありません。
警告文の作成・掲示や、個別の違反者への対応にあたっては、必ず弁護士、マンション管理士等の専門家にご相談ください。また、法令やマンション標準管理規約等は改正されることがありますので、2025年4月以降の法令改正に対応し、最新の情報をご確認ください。本記事の情報を用いて生じたいかなる損害についても、当サイトは一切の責任を負いかねます。
参考資料
- e-Gov法令検索. 「住宅宿泊事業法」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=429AC0000000065
- e-Gov法令検索. 「建物の区分所有等に関する法律」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- e-Gov法令検索. 「民法」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
- 国土交通省. 「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和5年（2023年）時点最新版確認推奨）. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
- 国土交通省. 「管理組合における民泊対応マニュアルⅡ」（2023年版）. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001352573.pdf
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
