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マンションの役員選任で、立候補者がおらず抽選やくじ引きで次期役員を決めようとしていませんか？総会で突然指名され、「決まりだから」と断れない雰囲気に困惑するケースは少なくありません。しかし、結論から言えば、規約に明確な定めがない限り、単なる抽選結果に役員就任を義務付ける法的な拘束力はありません。役員の選任は、民法上の「委任契約（または準委任契約）」に類する関係と解され、本人の「就任承諾」が不可欠だからです。
この記事では、宅地建物取引士の視点から、マンション役員選任の法的な根拠と実務上のリスクを解説します。また、管理会社の撤退リスクへの対応や、資産価値を守るための具体的な解決策を提示します。
【結論】役員選任の抽選に法的拘束力はない！カギは「規約」と「本人の承諾」
マンション役員のなり手がおらず、総会の場でやむなく抽選で選任しようとする場面は多くの管理組合が抱える悩みです。しかし、当選したからといって、その人に役員就任の義務が自動的に発生するわけではありません。
法的な観点から見ると、役員の選任が有効に成立するためには、①規約に基づく適正な手続き、②総会での選任決議、そして③選任された本人の就任承諾という要素が揃う必要があります。
宅建士の視点
「抽選で決まったから逃げられない」という運用は、法的には極めて不安定です。管理組合と役員の関係は、民法上の委任契約に近いものと解釈されます。これは、組合が業務を「委託」し、本人がそれを「承諾」することで初めて成立します。一方的な指名だけでは、この契約関係は成立しません。
なぜ？マンション役員選任の法的根拠と注意すべきポイント
ポイント1：役員は総会で選任される（区分所有法・民法）
マンション管理の基本法である「区分所有法」第25条では、管理者の選任は集会（総会）の決議によって行うと定められています。また、区分所有法第39条により、この決議は「出席した区分所有者およびその議決権の各過半数」で決するのが原則ですが、「規約に別段の定めがある場合はその定めが優先される」という留保があります。
ポイント2：最新の標準管理規約による定義
国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」第35条（令和7年改正反映版）では、以下のように定められています。
（役員）
第35条 理事及び監事は、総会の決議によって選任し、又は解任する。
出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正）
この規定は「総会決議」を求めていますが、具体的な選出方法として抽選を強制するものではありません。規約や細則に抽選・輪番制の明確なルールがない場合、総会当日の抽選はあくまで「候補者選びの便宜的な手段」に過ぎません。
ポイント3：判例に見る「金銭的不利益」の許容範囲
最高裁（平成22年1月26日判決）では、役員を辞退した不在組合員に対し、月額2,500円程度の負担金（協力金）を課す規約を「有効」と判断した事例があります。つまり、規約に合理的な範囲で金銭的な負担を定めることは可能ですが、それを超える過度なペナルティは公序良俗（民法第90条）に反し、無効となる可能性があります。
「立候補なし」放置が招くリスクと管理事業撤退への備え
役員が決まらない状態を放置すると、管理費の支払いや共用部の補修が滞るだけでなく、現在の管理会社から「管理継続困難」として契約を解除されるリスクが高まります。
昨今、管理業界では人件費高騰や人手不足の影響から、採算性の低いマンションや運営が不安定な組合から撤退する企業が増えています。特に20〜40戸規模のマンションは、このリスクと隣り合わせです。
契約の終了を打診されたときに先に見る条項
管理会社から契約の終了を打診されたときは、いまの管理委託契約書にある解約の予告期間と、総会で決議するときの管理規約の条項を先に確認してください。
不毛な抽選を避けるための実践的な解決策
- 規約・細則で「輪番制・協力金」を明文化する
「住戸番号順」などの客観的ルールと、辞退時の合理的な協力金額を規約に明記します。これにより、選任プロセスの透明性が高まります。 - 役員の負担を軽減し、外部専門家を活用する
マンション管理士などの専門家を理事会に招き、実務をサポートしてもらうことで、役員個人の負担を軽減します。 - サポート体制の充実した管理会社に見直す
現在の管理会社が補助金の活用提案などに消極的な場合、リプレイスを検討すべきです。ただし、見直しの際は現行の管理委託契約書にある「解約予告期間（通常3ヶ月前など）」を最優先で確認し、その条項に従う必要があります。
【Q&A】役員選任と管理会社見直しに関する事例
Q：管理会社の見積もりは5〜6社比較すべきですか？
A：いいえ。特に20〜40戸規模のマンションでは、2〜3社に絞ることが効率的です。
多くの会社へ依頼しすぎると、管理会社側は「現地調査や外注先調整にかかる多大な労力に対して受注確率が低い」と判断し、辞退を招きやすくなります。質の高い提案を得るには、MIJなどが推奨する「参加しやすい社数（2〜3社）」での真剣な相見積もりが現実的です。
Q：東京都のZEH-M補助金など、修繕費用を抑える方法はありますか？
A：はい。ただし、補助金は制度が頻繁に変わるため注意が必要です。
例えば「2026年度、各自治体」といった具体的な地域・年度ごとに要綱が異なります。通常の管理会社は手間を嫌い提案しないことが多いですが、補助金は年度ごとに要綱が変わるため、最新情報を確認したうえで、必要なら専門家へ相談してください。
まとめ：資産価値を守るための経営判断を
役員選任の混乱は、管理体制全体を見直す好機です。法的な原則を理解し、規約を整備すると同時に、パートナーである管理会社がいざという時に頼れる存在かを見極めてください。役員の負担を減らし、専門的なサポートを取り入れることが、マンションの資産価値を維持する唯一の道です。
免責事項
本記事は、2026年9月時点で公表されている法令・マンション標準管理規約等の情報に基づき作成されています。個別の事案については必ずご自身の管理規約を確認し、弁護士等の専門家にご相談ください。今後の法令改正等により内容が妥当でなくなる可能性があるため、最新情報は関係官庁の公式資料をご確認ください。
参考資料
- 区分所有法（第25条、第39条）
- 民法（第90条、第643条）
- 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正）
- 最高裁判所第二小法廷平成22年1月26日判決
島 洋祐
株式会社MIJ 代表 / 不動産コンテンツ監修者 宅地建物取引士 管理業務主任者 不動産業界歴 23年不動産投資歴 15年会社経営 11年 売買・賃貸・管理・一棟リフォームを一通り経験した不動産のプロフェッショナル。自社不動産ブログにてSEOキーワード「東京 マンション 買取」および「マンション管理会社 東京」で検索順位1位を獲得。現場経験と情報発信の両面から、読者に正確・実践的な不動産情報をお届けします。
