マンション管理員の勤務時間｜法的根拠から適正判断・見直し手順まで

【ご利用上の重要なお知らせ】

本記事は、マンション管理員の勤務時間に関する一般的な法令・実務情報を提供するものであり、個別マンションの管理規約・契約改定に対する法的助言ではありません。

実際の契約見直し・総会運営にあたっては、以下の専門家に相談してください：

• ✓ 弁護士（法的判断）
• ✓ マンション管理士（実務手順）
• ✓ 税理士（財務影響分析）※必要に応じて

特に、貴マンションの「現管理規約」「現契約書」「組合の決議定足数」を確認してから行動してください。本記事の内容と異なる可能性があります。

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マンション管理組合の理事の皆様、「うちのマンションの管理員さんの勤務時間は長すぎないか？」「管理費を削減するために、勤務時間を見直せないだろうか？」といった疑問やお悩みはありませんか。管理員の勤務時間は、マンション管理の質とコストに直結する重要な要素です。しかし、その見直しには法的な知識と適切な手順が必要不可欠です。

この記事では、宅地建物取引士の資格を持つ不動産ライターが、マンション管理員の勤務時間の基本から、適正かどうかの判断基準、そして実際に契約を見直すための一般的なステップを、一次情報に基づいて解説します。法的根拠である労働基準法やマンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下、管理適正化法）、総会での決議要件、管理会社との協議のポイントまでを網羅します。

免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の事案に対する法的な助言ではありません。実際の対応時には、専門家にご相談の上、最新の法令やご自身のマンションの管理規約・管理委託契約書の条項をご確認ください。

マンション管理員の勤務時間｜3つの形態と法的根拠

マンション管理員の勤務時間を見直す前に、まずはその前提となる勤務形態や法的根拠を正しく理解することが重要です。ここでは、基本的な知識を整理します。

3つの勤務形態（常駐・通勤・巡回）

管理員の勤務形態は、大きく分けて3つのタイプがあります。マンションの規模や組合のニーズによって最適な形態は異なります。

1. 常駐管理: 管理員がマンション内の管理員室に住み込みで勤務する形態。24時間体制での対応が可能ですが、人件費は高くなりやすいです。
2. 通勤管理: 管理員が自宅などからマンションへ通勤して勤務する形態。平日の日中のみなど、決められた時間帯で業務を行います。最も一般的な形態です。
3. 巡回管理: 管理員が複数のマンションを定期的に巡回する形態。週に数回、数時間ずつ訪れるのが一般的で、小規模マンションで採用されることが多いです。

勤務時間を規律する2つの法律（労働基準法・管理適正化法）

マンション管理員の勤務時間は、管理組合と管理会社が自由に決められるわけではありません。主に2つの法律によって規律されています。

• 労働基準法（1947年施行、改正複数）: 全ての労働者の労働条件の最低基準を定めた法律です。管理員も労働者であるため、労働基準法第32条に基づく「1日8時間・週40時間」という法定労働時間や、休憩・休日のルールが適用されます。これは管理規約や管理委託契約よりも優先される大原則です。ただし、マンション管理員特有の「監視又は断続的労働」（労働基準法第41条第3号）の適用除外条件が該当する場合、所轄労働基準監督署長の許可を得ることで一部制限が緩和される可能性があります。この場合でも、深夜労働（22時～翌5時）の割増賃金（労働基準法第37条、25%）の支払い義務は残存します。ほとんどのマンション管理員は許可を受けていないため、通常は法定労働時間制限が適用されます。また、2019年の改正により、労働時間の客観的把握が使用者に義務付けられています（厚生労働省「労働時間の適正な把握のために使用者が講ずべき措置に関するガイドライン」参照）。加えて、当初は一部業種で猶予されていた時間外労働の上限規制（月45時間・年360時間原則）も2024年4月から全業種に適用されており、管理会社においてもより厳格な労務管理が求められます。
• 管理適正化法（2001年施行）: 管理業者は、自治体への登録時に「管理事務を行う時間及び休日に関する事項」を記載することが義務付けられています（管理適正化法施行規則第2条第1項）。これにより、契約上の勤務時間が公的にも記録・管理されることになります。この法律の対象は管理業者であり、管理組合の判断とは区別して扱われます。

【重要】管理規約と管理委託契約書の関係性

管理員の勤務時間を具体的に定めるのは、「管理規約」と「管理委託契約書」です。この2つの関係性を理解することが、見直しの第一歩となります。

専門家解説
「管理規約」はマンションの憲法のようなもので、組合運営の根本原則を定めます。一方、「管理委託契約書」は、その規約に基づき、管理会社にどのような業務を、どのような条件で委託するかを具体的に定める実行計画書です。両者は一体不可分であり、勤務時間を変更するには、原則として両方の変更が必要になります。

国土交通省が定める「マンション標準管理規約（令和7年（2025年）10月改正版、https://www.mlit.go.jp/common/001384337.pdf）」では、管理員の勤務時間も規約で定めるべき事項とされています（例: 第26条関連）。そして、その規約に沿って、同省の「マンション標準管理委託契約書（令和6年改定版、https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001630201.pdf）」を雛形とした契約書が管理会社との間で締結されるのが一般的です（例: 第4条（管理員業務）「（2）勤務日・勤務時間」p. 4参照）。

【2025年12月18日現在の最新動向】

• 改正区分所有法（2026年4月1日施行予定）: 決議要件の緩和（建替え/一括売却の決議要件が「5分の4以上」→「4分の3以上」）が主眼ですが、管理員勤務時間の変更は対象外です（区分所有法第31条は従来通り）。所在不明区分所有者への対応（決議母数除外）や国内管理人制度の新設により、総会定足数計算や管理員との役割分担に影響する可能性があります。
• マンション標準管理規約の改正（令和7年（2025年）10月改正版）: 上記法改正に対応し、管理員勤務時間に関する記載例が更新されています。貴マンションの規約改正時は、最新版の参考条文を確認することを推奨します。

【現状分析】あなたのマンションの管理員勤務時間は適正か？

契約見直しの協議を始める前に、まずは客観的なデータと照らし合わせて、現在の勤務時間が適正な水準にあるのかを分析することが不可欠です。実際の割合は建物規模・サービス内容により広く変動するため、複数社の見積もり比較が必須です。

戸数別で見る勤務時間の目安

マンションの総戸数は、必要な管理員の勤務時間を判断する上での分かりやすい指標です。施設の充実度（駐車場・共用施設等）、地域の相場、組合の要望サービスレベルによって変動しますが、業界実務の経験則に基づく参考目安は以下の通りです。

総戸数	週あたりの勤務時間の目安	備考
～30戸	定期巡回型（週2～3日・各2～3時間）	清掃員が兼務するケースが多い
31～50戸	4時間駐在型（週5日・午前半日程度）	日常清掃を兼務することが多い
51～100戸	日中常勤型（週5日・6～8時間）	日常清掃兼務、休憩時間を含む
101戸～	常勤型（週5日・8時間以上）	規模によっては清掃業務は別スタッフ

※表表示不可時はテキストリスト代替: ～30戸: 定期巡回型（週2～3日・各2～3時間）、31～50戸: 4時間駐在型（週5日・午前半日程度）、51～100戸: 日中常勤型（週5日・6～8時間）、101戸～: 常勤型（週5日・8時間以上）。

各マンションの施設充実度により、上記から±1～2時間の調整が一般的です。詳細は管理会社の現地調査見積もりを参考とし、複数社の相比較を推奨します。

あなたのマンションがこの目安から大きく外れている場合、業務内容に対して勤務時間が過剰、あるいは不足している可能性があります。

業務内容から勤務時間を算定する考え方

戸数だけでなく、具体的な業務内容とそのボリュームを洗い出すことで、より精度の高い適正時間を算出できます。主な業務項目と、時間算定の際の視点は以下の通りです。

• 清掃業務: 共用廊下、エントランス、ゴミ置き場等の範囲と頻度。
• 受付業務: 来訪者対応、共用施設の予約受付、クリーニングや宅配便の取次ぎの件数。
• 点検・立会業務: 消防設備点検やエレベーター保守点検などの立会い頻度と時間。
• 巡回業務: 建物や敷地内の異常の有無を確認する頻度と範囲。
• 報告・連絡業務: 理事会への報告書作成や居住者へのお知らせ配布など。

これらの業務に、それぞれ週あたり何時間かかっているかを試算し、合計することで、実態に即した必要勤務時間が見えてきます。複合施設（駐車場・店舗併設）の場合、業務範囲拡大により調整が必要です。

管理費に占める「管理員人件費」のチェックポイント

コスト面からのアプローチも有効です。管理組合が管理会社に支払う「管理委託費」のうち、「管理員業務費（人件費）」が占める割合を確認しましょう。実際の割合は建物規模・サービス内容により広く変動するため、複数社の見積もり比較が必須です。

管理員の勤務時間を見直す4つのステップ

現状分析の結果、勤務時間の見直しが必要だと判断した場合、以下の一般的なステップに沿って計画的に進めていきましょう。

勤務時間の変更は、管理規約の変更を伴うため、総会の「特別決議」が必要になる可能性があります。管理規約の変更は区分所有法第31条に基づき特別決議が必要であり、一般決議（区分所有法第39条）と区別してください。

Step1: 現状の業務内容と勤務時間の可視化

まずは「業務内容の洗い出し」と「勤務時間の実態把握」を徹底的に行い、理事会としての見直し案（例：「週5日・8時間勤務」を「週5日・6時間勤務」に変更する等）を作成します。この際、どの業務を削減・効率化するのかを具体的に検討することが重要です。緊急時のオンコール対応は、労働基準法第37条に基づく割増賃金が発生する可能性を考慮してください。

Step2: 理事会での合意形成と総会議案の作成

理事会で見直し案について合意が形成できたら、総会に提出するための議案を作成します。議案には以下の内容を盛り込みましょう。

• なぜ勤務時間を見直すのか（理由・目的）
• 変更前と変更後の勤務時間・業務内容の比較
• 変更によって見込まれるコスト削減効果（具体的な金額）
• 管理規約の変更案（変更箇所を明記）
• 管理会社との契約変更案の概要

管理適正化法の対象は管理業者であるため、組合の判断と管理会社の法的義務を区別して扱ってください。

Step3: 管理会社との契約変更協議

総会で決議を得る前に、管理会社と協議し、見直し案に対する感触を確かめておくことが実務上スムーズです。管理会社側も、働き方改革関連法（2019年改正）への対応などから、勤務条件の見直しに関心を持っています（国土交通省資料参照）。

理事会案を提示し、実現可能性や、管理会社からの代替案（例：勤務時間はそのままで別業務を追加するなど）がないか協議します。ここで合意した内容を基に、最終的な総会議案を固めます。既存契約の有効期限内の一方的変更は不可であり、現契約条項（例: 解約通知期間）が最優先です。

Step4: 総会での決議と新契約の締結

総会を開催し、勤務時間の変更を含む管理規約の変更議案を上程します。ここで注意すべきは、決議要件です。

⚠️【法定留保】
決議要件は以下の原則に従う：

【優先順位】

1. 貴マンションの「現行管理規約」が定める要件 ← 最優先
2. 標準管理規約の要件（上記がない場合）
3. 区分所有法第31条（基底法）

例：既存規約で「理事会の推薦事項は総会で普通決議」と定められている場合、勤務時間変更でも同じく普通決議となる可能性があります。（ただし、規約本体の「変更」であれば特別決議が必要）ただし、管理規約の規定が現行契約条項に優先する（区分所有法第31条留保）。

【決議の具体的プロセス】
① 総会招集前に、「管理規約第○条の変更」と「管理委託契約書の変更」を2つの独立した議案として作成する

② 管理規約の変更（第31条特別決議）

• 定足数：区分所有者及び議決権の各1/2以上
• 可決条件：出席者及び議決権の各4/3以上

③ 管理委託契約書の変更（通常は理事会または特別決議で可決）

• 現契約上の「変更手続き」を確認すること
• 変更の「有効期限」「経過措置」を明記する
• 既存契約の残期間がある場合、中途解約金が発生するリスク有

④ 新規契約の締結（組合と管理会社の合意契約）

• 法的拘束力を持つため、理事会で最終決裁
• 開始日、業務引継ぎ期間、旧スタッフの雇用関係等を取決め書で明示

過半数で可決される普通決議よりもハードルが高いため、事前に組合員への十分な説明と理解促進が不可欠です。無事に可決されたら、その決議内容に基づき、管理会社と新しい「管理委託契約書」を締結します。新契約の開始日や、業務内容の引継ぎなどの経過措置についても、書面で明確に取り決めておきましょう。規約改定と契約変更の優先順序は、原則として先に管理会社との協議を先行し、実現可能な内容で総会に諮るのが実務上賢明です。

FAQ｜マンション管理員の勤務時間に関するよくある質問

ここでは、管理員の勤務時間に関して、理事の方からよく寄せられる質問に、一般的な観点からお答えします。

Q. 管理員の役割はどこまで？清掃員との違いは？

A. 役割が異なります。「管理員」は、受付、点検、立会い、報告連絡といった管理組合の補助業務を幅広く担うのが一般的です。一方、「清掃員」は、共用部分の清掃業務に特化した役割です。小規模なマンションでは管理員が清掃を兼務することも多いですが、契約上、業務範囲がどこまでなのかを明確に区別することが重要です。

Q. 勤務時間外の対応に手当は必要？

A. 原則として必要と考えられます。労働基準法第37条に基づき、法定労働時間を超えた勤務に対しては、割増賃金（残業手当等）の支払いが求められるのが通説です。

ただし、以下の場合は異なる可能性があります：

• 既存の管理委託契約に「緊急対応は別途手当」と定められている場合
• 管理員が「監視又は断続的労働」として労基署の認可を受けている場合

具体的な手当額や条件は、弁護士または労務管理の専門家に相談の上、新しい契約書に明記してください。土日立会い手当の相場は地域により異なり、大都市圏では高めになる傾向がありますが、標準額の算定ロジックは業務時間・頻度に基づきます。

Q. 規約変更と契約交渉、どちらを先に進めるべき？

A. 法的な建付けでは「規約の変更が先」ですが、実務上は「管理会社との事前協議を先行させる」のが賢明です。組合だけで理想の勤務時間案を規約変更しても、その条件で引き受けてくれる管理会社がいなければ絵に描いた餅になってしまいます。先に管理会社と協議し、実現可能な落としどころを見つけてから、その内容で総会に諮り、規約変更と契約変更を同時に進めるのが最もスムーズな進め方です。

【実務ヒント】契約見直しを成功させる3つの注意点

最後に、管理会社との協議を有利に進め、組合にとって最適な契約を結ぶための、一般的なヒントをお伝えします。

相見積もりは2〜3社に絞るべき理由【管理会社の本音】

コスト削減を目指すあまり、5社も6社も相見積もりを取ろうとする組合がありますが、これは逆効果になることがあります。特に20〜40戸程度のマンションでは、管理会社にとって手間ばかりかかり利益が薄いため、敬遠される傾向にあります。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあります。

（管理会社側の事情）
見積もりを作成するには、現地調査、会計状況の確認、清掃や各種点検の外注先との調整、理事会との面談など、多大な時間と労力がかかります（3～4回の現地訪問、外注先打ち合わせ、理事会面談数回）。本気度の低い多数の相見積もりに参加する余裕はないのが実情です。本気で契約を検討している2〜3社に絞って丁寧に協議する方が、結果的に良い条件を引き出しやすくなります。

危険！「一式見積もり」を避け、業務内容を具体化させる

管理会社から提示される見積書で「管理員業務費 一式 ◯◯円」といった大まかな記載しかない場合は要注意です。これでは、具体的にどのような業務にいくらかかっているのか分からず、適正な価格協議ができません。

（記載例）
第◯条（管理員業務）
乙（管理会社）は、甲（管理組合）のため、以下の管理員業務を実施する。

1. 勤務日時：月曜日から金曜日（祝日を除く）の午前9時から午後5時まで（うち休憩1時間）
2. 業務内容
   1. 受付業務（来訪者の確認、共用施設予約受付等）
   2. 点検業務（共用灯の点灯確認等）
   3. 立会業務（各種法定点検時の立会い）
   4. …

国土交通省の「標準管理委託契約書」にもあるように、業務内容をできるだけ具体的に契約書に明記させること、後々の「言った・言わない」トラブルを防ぎ、サービスの質を担保する上で極めて重要です。

休日の理事会立会いなど、時間外勤務の取り決めを明確に

土日に開催される理事会や総会への管理員の出席、夜間の緊急トラブル対応など、契約の勤務時間外に業務が発生する可能性はゼロではありません。

これらの「イレギュラー対応」について、どういった場合に、誰が、どのように対応し、その費用（手当）はいくらなのかを、事前に明確に協議し、契約書や覚書に盛り込んでおくことが大切です。曖昧なままにしておくと、いざという時に迅速な対応が期待できず、居住者の不利益につながる恐れがあります。

まとめ：適切な手順で管理員の勤務時間を見直し、管理を最適化しよう

本記事では、マンション管理員の勤務時間について、その法的根拠から適正水準の分析方法、そして実際に見直しを行うための一般的なステップと注意点を解説しました。

• 法的根拠: 勤務時間は労働基準法が最優先され、管理規約と管理委託契約書で具体的に定められる。
• 現状分析: 戸数別の目安や業務内容の洗い出しを通じて、現在の勤務時間が適正か客観的に評価する。
• 見直し手順: 理事会での合意形成、管理会社との協議、そして総会での「特別決議」という適切なステップを踏むことが不可欠。
• 成功のコツ: 相見積もりは2〜3社に絞り、「一式見積もり」を避けて業務内容を具体化させることが重要。

管理員の勤務時間の見直しは、単なるコスト削減だけでなく、管理の質を維持・向上させ、持続可能なマンション運営を実現するための重要な判断です。この記事を参考に、あなたのマンションに最適な管理体制の構築に向けて、専門家相談を第一歩にしてください。

参考文献・公式ガイドライン

◆一次法令（e-Gov）

• 区分所有法（1962年施行） https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149/
• 管理適正化法（2001年施行） https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000871/
• 労働基準法（1947年施行、改正複数） https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000049/

◆国土交通省公式（最新版）

• マンション標準管理規約（令和7年（2025年）10月改正版） https://www.mlit.go.jp/common/001384337.pdf
• マンション標準管理委託契約書（令和6年改定版） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001630201.pdf

◆関連通知・ガイドライン

• 国不参第44号（令和5年9月29日）「管理適正化業務を行う体制」
• 厚生労働省「労働時間の適正な把握のためのガイドライン」（2019年） https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000148322.html

◆相談先

• マンション管理士会連合会 https://www.kanrikyo.or.jp/
• 全国マンション管理組合連合会 https://www.mankan.or.jp/