マンション建て替え決議の完全ガイド｜5分の4の壁と2026年改正のポイント

老朽化したマンションの建て替えを検討する際、避けて通れないのが「建替え決議」です。しかし、この決議は単なる多数決ではなく、法律で定められた非常に厳しい要件をクリアしなければなりません。特に区分所有法が定める「5分の4以上の賛成」という数字は、多くの管理組合にとって「高い壁」として立ちはだかります。一体なぜこれほど厳しいのでしょうか？また、賛成多数を正しく計算する方法とはどのようなものでしょうか。

本記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、マンションの建て替え決議における法的要件を徹底解説します。区分所有法に基づく「人数」と「議決権」の二重の計算方法、決議までの具体的なステップ、そして合意形成を阻む現実的なハードルまで、一次資料を基に分かりやすく紐解きます。さらに、令和6年（2024年）の国会で成立し、令和8年（2026年）に施行される改正区分所有法による変更点も詳しくご紹介します。この記事を読めば、建て替え決議の全体像を正確に把握し、現実的な対策を立てるための第一歩を踏み出せるはずです。

マンション建て替え決議「5分の4の壁」とは？区分所有法の基本

マンションの建て替え計画を進める上で、最も重要な関門が「建替え決議」です。この決議は、区分所有法という法律で特別なルールが定められており、その中心にあるのが「5分の4以上の賛成」という高いハードルです。

なぜ「5分の4」なのか？財産権保護とのバランス

マンションの建て替えは、区分所有者全員の財産に重大な影響を及ぼします。建て替えに反対する人の意思に反して、その人の所有権を強制的に失わせる可能性があるため、法律は非常に慎重な手続きを求めています。

一方で、老朽化が進み危険な状態にあるマンションを、たった一人の反対によって建て替えられないとなると、他の多くの所有者の安全や利益が損なわれます。

この「個人の財産権保護」と「共同生活の維持・安全確保」という2つの要請のバランスを取るために、区分所有法第62条は、全員の同意ではなく「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」という特別多数決による建替え決議を認めています。

5分の4決議要件の意義は、建て替えに反対する所有者の意思に反して、その区分所有権を失わせる可能性があるため、法律が「全員の同意」ではなく「特別多数決」という厳しい手続きを求めている点にあります。これにより、一人の反対者による過度な阻害を防ぎつつ、多数派の正当な利益も保護するバランスを取っています。

そして、決議に反対した人に対しては、その人の財産権を金銭的に補償する「売渡請求権」の制度が用意されており、これらが一体となって制度の公正性が保たれています。売渡請求権の役割は、決議に賛成した所有者（建替合意者）が反対した所有者に対し、その区分所有権・敷地利用権を「時価」で売り渡すことを請求できる点にあります。これは区分所有法第63条第1項に規定されており、決議後の強制的な転出メカニズムであり、反対者の「金銭による救済」と位置づけられますが、あくまで事後的な補償です。決議要件そのものは「強制転出を認める」基準にすぎず、財産権保護機能は売渡請求権によるものです（出典：国土交通省「マンション建替え実務マニュアル」）。

「普通決議」や「大規模修繕決議」との違い

マンションの総会決議には、内容の重要度に応じていくつかの種類があります。建て替え決議のハードルがどれだけ高いかを理解するために、他の決議要件と比較してみましょう。

決議の種類	主な内容	必要な賛成多数（原則）	根拠法	補記
普通決議	役員の選任、予算の承認など	区分所有者および議決権の各過半数	区分所有法 第39条	集会出席者の多数で足りる
大規模修繕決議 （共用部分の著しい変更）	外壁補修、防水工事、設備更新など	区分所有者および議決権の各4分の3以上	区分所有法 第17条	改正により集会出席者ベースに移行
建替え決議	建物を取壊し、新たに建築する	区分所有者および議決権の各5分の4以上	区分所有法 第62条	耐震性不足等の場合は4分の3に緩和（改正法）

このように、建替え決議は他の決議と比べて格段に厳しい要件が課せられていることが分かります。日常的な管理運営を決める普通決議とは異なり、建物の根本的な変更を伴うため、極めて慎重な合意形成が求められるのです。2026年施行の改正法により、大規模修繕など共用部分の改修を伴う決議についても、「全区分所有者による多数決」から「総会出席者による多数決」へと変更されます。これにより、欠席者や所在不明者が多いマンションでも、意思決定がしやすくなります。

【最重要】賛成多数の正しい計算方法｜人数と議決権の二重要件

マンションの建て替え決議における最大の注意点は、賛成多数の計算方法です。「5分の4以上の賛成」は、次の2つの要件を両方とも満たす必要があります。

• 人数要件： 区分所有者の「頭数」の5分の4以上が賛成すること。
• 議決権要件： 全議決権に占める「議決権の割合」の5分の4以上が賛成すること。

どちらか一方でも満たせなければ、決議は成立しません。この二重の要件が、合意形成をより複雑にしています。

Step1: 区分所有者の「頭数」で5分の4以上か

まず、区分所有者名簿に基づき、所有者の総数を確認します。その総数のうち、80%（5分の4）以上が賛成票を投じているかを確認します。

• 計算式： 賛成した区分所有者数 ÷ 区分所有者総数 ≧ 4/5

例えば、区分所有者が100人のマンションであれば、80人以上の賛成が必要です。

Step2: 「議決権」で5分の4以上か（専有面積割合が基本）

次に、議決権の計算です。議決権は、管理規約に特別な定めがない限り、各区分所有者が持つ専有部分の床面積の割合に応じて決まります（出典：区分所有法 第38条）。

• 計算式： 賛成した区分所有者の議決権の合計 ÷ 全議決権の合計 ≧ 4/5

つまり、広い部屋を所有している人ほど、議決権の割合も大きくなります。頭数では賛成多数でも、広い部屋を持つ所有者が反対に回ると、議決権要件を満たせず否決されるケースがあります。

【計算例】具体例で見る否決パターン

具体例で見てみましょう。ここに、区分所有者が5名、総専有面積が1,000㎡のマンションがあるとします。建替え決議の要件は、人数で4名以上、議決権で80%以上の賛成です。

区分所有者	専有面積	議決権割合	投票
Aさん	400㎡	40%	反対
Bさん	150㎡	15%	賛成
Cさん	150㎡	15%	賛成
Dさん	150㎡	15%	賛成
Eさん	150㎡	15%	賛成

このケースでの決議結果を判定します。

• 人数要件の判定：
  • 賛成者：B、C、D、Eさんの計4名。
  • 区分所有者総数：5名
  • 賛成率：4名 ÷ 5名 = 80% (4/5)
  • → 人数要件はクリア
• 議決権要件の判定：
  • 賛成者の議決権合計：15% + 15% + 15% + 15% = 60%
  • 全議決権：100%
  • 賛成率：60%
  • → 議決権要件は未達（80%未満）

結論として、この建替え決議は「否決」されます。人数では賛成が多数派でも、議決権の40%を持つAさんが一人反対しただけで、計画が頓挫してしまうのです。これが、建て替え決議の難しさを示す典型的な例です。

建て替え決議から事業開始までの流れ

建替え決議はゴールではなく、壮大なプロジェクトの始まりに過ぎません。決議を成功させるには、その前後のプロセスを理解しておくことが不可欠です。

建替え決議は、あくまで「建て替える」という意思決定の段階。実際に工事を始めるには、その後に「建替組合」を設立する必要があります。

ステップ1：準備段階から建替え決議まで

1. 検討の開始： 管理組合内で老朽化の問題意識が共有され、理事会などで建て替えが選択肢として浮上します。
2. 専門家の協力： 建て替えコンサルタントや設計事務所、弁護士などの専門家を選定し、協力を依頼します。
3. 建物診断と計画素案の作成： 建物の劣化状況を診断し、建て替え後の建物の規模、事業費、各所有者の負担額などを盛り込んだ「建替え計画の素案」を作成します。
4. 合意形成活動： 説明会や個別相談会などを繰り返し開催し、区分所有者への情報提供と意見交換を行い、計画を練り上げます。
5. 総会の招集と決議： 計画が固まったら、建替え決議案を議題として総会を招集します。招集通知には、建て替えを必要とする理由や計画の概要などを記載した資料を添付しなければなりません。そして総会当日、前述の「人数と議決権の各5分の4以上」の賛成を目指します。

ステップ2：決議後の催告と売渡請求

1. 不参加者への書面催告
   • 建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対し、「建て替えに参加するか否か」を回答するよう書面で催告。
   • 期限：催告から2ヶ月以内。返答なしは不参加とみなされる。
   • 区分所有法 第63条第3項
2. 売渡請求
   • 最終的に参加しない意思を示した所有者に対し、その区分所有権と敷地利用権を「時価」で売り渡すよう請求可能。
   • 区分所有法 第63条第1項

ステップ3：建替組合の設立と権利変換

1. 建替組合の集会と設立
   • 建て替えに参加する所有者（建替合意者）が集まり、「建替組合を設立するか否か」を決する集会を開催。
   • 必要要件：建替合意者の人数および議決権の各4分の3以上の同意。
   • マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下「マンション建替え円滑化法」） 第9条
   • 都道府県知事の認可を受けることで、法人格を持つ組合が正式に発足。
2. 事業の推進： 組合が事業主となり、権利変換計画の策定、資金調達、施工会社の選定などを進め、ようやく解体・建設工事へと移行します。

マンション建て替え決議に関するQ&A

ここでは、建て替え決議に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q. 決議の成立率はどのくらい？

A. 正直なところ、全国的な公式統計データは限定的です。建て替え検討から決議までのプロセスは数年から10年以上かかることも珍しくなく、多くのマンションが決議に至る前の合意形成段階で断念しているのが実情です。

学術研究の調査でもサンプル数は数百から数千件程度にとどまっており（出典：上智大学経済論集、2024年）、これは決議までたどり着くこと自体の難しさを示唆しています。成功事例は報道されますが、水面下で頓挫しているケースはその何倍もあると考えるべきでしょう。

Q. 規約で5分の4より厳しい（または緩い）要件を定められる？

A. 区分所有法は、規約で別段の定めをすることを認めていますが、「区分所有者の権利を害することはできない」という制約があります（出典：区分所有法 第62条第5項）。

このため、実務上の解釈は以下のようになっています。

• より厳しくする（例：全員賛成）： 可能
• より緩くする（例：4분의3）： 建て替えに反対する人の権利を害する可能性があるため、原則として不可

規約で建て替え要件を定める場合は、法的な妥当性について弁護士などの専門家に必ず確認が必要です。

Q. もし決議が否決されたらどうする？

A. 建て替え決議が否決された場合、他の選択肢を検討することになります。主な代替策は3つです。

代替策1：大規模修繕

• 概要：建物を維持・延命させるための大規模な補修・改修工事
• 決议要件：区分所有者および議決権の各4分の3以上
• 評価：建て替えより要件は低い。ただし、老朽度が著しい場合は根本的な解決にならない可能性あり。

代替策2：敷地売却（一部の条件あり）

• 概要：建物を取り壊して土地（敷地）を売却。所有者は売却代金を取得。
• 対象マンション：耐震性不足、防火地域内で高さ制限超過等の特定要件あり
• 決议要件：区分所有者および議決権の各5分の4以上（建て替え決議と同じ）
• 評価：建て替え決議と同じハードルを持つため、合意形成は同程度に困難。

代替策3：個別対応

• 売渡請求権を行使せず、個別にリノベーションや売却を検討する所有者も出てくる可能性あり。

【注記】
各マンションが「敷地売却」の対象要件を満たすかは、市町村の建築主務部局への相談が必要です。

改正区分所有法（令和8年4月1日施行）のポイント

改正の背景

近年、マンションの老朽化が進む一方で、区分所有法の厳しい決議要件が原因となり、建て替え・大規模修繕が進まないケースが増加していました。この課題に対応するため、令和6年（2024年）の国会において改正区分所有法が成立し、令和8年（2026年）4月1日に施行されます。

この法改正に先立ち、マンション管理の現場実態に合わせてマンション標準管理規約も改正されており（2025年10月改正）、一体となって老朽化対策が進められています。なお、施行に必要な具体的なルールを定めた政令も2025年11月21日に閣議決定されています。

改正による主要な変更点

【改正1】耐震性不足等のマンション向け緩和

項目	現行法	改正法
対象	すべてのマンション	耐震性不足、外壁剥落危険等の特定マンション
建て替え決議要件	5分の4以上	4分の3以上に緩和
根拠条文	区分所有法 第62条	改正区分所有法 第62条

具体例：築50年で耐震診断により耐震性不足と判定されたマンション→ 改正後は、4分の3以上の賛成で建て替えを決議可能になります。

現行法ではすべてのマンションで5分の4以上の要件が適用されますが、改正法では建物の危険性が客観的に認められる場合（耐震性不足の認定を受けた場合や、外壁の剥落などによって周囲に危害を生ずるおそれが著しい場合）に、建て替え決議の要件が「4分の3以上」に引き下げられます。

【改正2】団地型マンションの一括建替え

複数の棟からなる団地型マンションでは、一括建て替えのハードルが非常に高いという課題がありましたが、改正法で決議要件が合理化されます。

項目	現行法	改正法
対象	団地内の複数棟（一括建替える場合）	団地内の複数棟（一括建替える場合）
決議要件	各棟ごとに3分の2以上＋全体で4分の3以上（複雑）	総会に出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上
効果	欠席者が多いと決議が困難	出席者ベースのため、無関心な所有者が多い場合でも成立しやすくなる

【改正3】新たな再生手法の創設

現行法では「全員の同意」が必要だった以下の行為が、多数決（5分の4以上）で可能になります。

• 建物・敷地の一括売却
• 一棟リノベーション（共用部分の大規模改修）
• 建物の取壊しおよび敷地売却

手法	現行法	改正法
一括売却	民法による全員同意	5分の4以上で決議可能
一棟リノベーション	民法による全員同意	5分の4以上で決議可能
取壊し＋敷地売却	民法による全員同意	5分の4以上で決議可能（さらに耐震不足等なら4分の3）

【改正4】災害時の緩和

大規模災害時における建物の区分所有等に関する法律（通称：被災マンション法）も同時に改正され、再建決議の要件が緩和されます。

• 政令指定災害による被災マンション：3分の2以上の賛成で再建決議可能

⚠️ 重要な留意点

法改正は重要な一歩ですが、すべてのマンションで建て替えが容易になるわけではありません。原則はあくまで「5分の4」のままです。

この法改正は、建て替えの必要性が特に高いケースに限って、合意形成のハードルを下げるものです。ご自身のマンションが緩和要件に該当するかどうかは、専門家による診断や法的な判断が必要になります。過度な期待はせず、冷静に状況を見極めることが重要です。改正法の適用対象は限定的であり、要件緩和に該当しないマンションは、現行の5分の4要件のままです。

管理組合の役割と限界──非弁行為回避のための線引き

建て替えという一大事業において、管理組合（特に理事会）の役割は非常に重要ですが、同時にその限界とリスクを理解しておく必要があります。

管理組合ができるのは、あくまで中立的な立場での情報提供と、公正な総会運営です。建物診断の結果や複数の建て替えパターンを客観的に提示し、議論の場を設けることが主な役割です。

一方で、管理組合の役員がやってはいけないことの筆頭が、特定の区分所有者への個別説得や、反対者に対する法的な交渉です。これらの行為は、弁護士資格を持たない者が報酬目的で法律事務を行うことを禁じた弁護士法第72条（非弁行為）に該当する可能性があります。

弁護士法 第72条: 「弁護士でない者は、報酬を得て又は得ることを約して、法律事務を取り扱ってはならない。」

→ 「報酬」は金銭に限定されず、理事としての利益供与や便宜供与も含まれ得ます。管理組合の役員であることを利用した説得は、中立性の侵害として法的リスクを生じます。

管理組合がやっていい行為（中立的情報提供）

• 建物診断結果の客観的提示
• 複数の再生パターン（建て替え・大規模修繕・敷地売却等）の比較説明
• 公正な総会の開催・運営
• 外部専門家の紹介・斡旋（特定業者の推薦ではなく、複数候補提示）

管理組合が避けるべき行為（非弁行為に該当する恐れ）

• ✗ 反対者への個別説得や交渉
• ✗ 特定の所有者に対する法的アドバイス（「あなたは○○できます」等）
• ✗ 売渡請求権の行使に関する法的指示
• ✗ 利害関係のある弁護士やコンサルタントを特定推薦し、契約を仲介する行為

実務上の推奨事項: 建て替え検討の初期段階（決議前）から、以下の体制を整える。

• 外部の建て替えコンサルタント（マンション管理士、一級建築士等）を選任
• 法的問題について弁護士の顧問契約を締結
• 理事会の議論から意思決定まで、専門家を同席させ、後々の「非弁行為疑い」を回避する記録を残す

理事という立場を利用して特定の方向に誘導したり、反対意見を封じ込めたりするような動きは、深刻なトラブルの原因となります。建て替えの検討が具体化したら、早い段階で弁護士やコンサルタントといった第三者の専門家を交え、組合運営の透明性と公正性を確保することが不可欠です。

まとめ

本記事では、マンションの建て替え決議における「5分の4」という高い壁について、その法的根拠から具体的な計算方法、手続きの流れ、そして最新の法改正までを解説しました。

最後に、重要なポイントをまとめます。

• 二重の要件： 建て替え決議は「区分所有者の頭数」と「議決権の割合」の両方で5分の4以上の賛成が必要です。
• 慎重な計算： 人数では多数でも、広い部屋を持つ所有者の反対で否決されるケースがあります。事前の議決権割合の正確な把握が不可欠です。
• 決議はスタートライン： 決議後も、反対者への売渡請求や建替組合の設立（別途4分の3の同意が必要）など、多くの手続きが続きます。
• 法改正による緩和： 令和8年（2026年）4月1日施行の改正法により、耐震性不足等のマンションでは要件が「4分の3」に緩和されますが、原則は「5分の4」のままです。
• 専門家の活用： 合意形成の難しさや非弁行為リスクを避けるため、検討の初期段階から弁護士やコンサルタント等の専門家と連携することが成功の鍵となります。

マンションの建て替えは、法律、建築、金融、そして何よりも人間関係が複雑に絡み合う難しいプロジェクトです。しかし、正しい知識を身につけ、適切な手順を踏むことで、その実現可能性は大きく変わります。この記事が、皆さまのマンションの未来を考える一助となれば幸いです。

免責事項

本記事は、マンションの建て替え決議に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の案件に対する法的助言を行うものではありません。

本記事の情報は2025年12月時点の法令等に基づいています。改正区分所有法は令和8年（2026年）4月1日に施行されますが、詳細な運用については、引き続き政府の公式発表にご留意ください。

個別のマンションの状況や管理規約の内容によって、手続きや要件が異なる場合があります。具体的な建て替え計画を進めるにあたっては、必ず弁護士、マンション管理士、建築士等の専門家にご相談ください。

参考資料

• 国土交通省「改正マンション関係法について（報道発表資料）」
• 国土交通省「マンション建替え実務マニュアル」
• 上智大学経済論集「マンション建替え決議の投票インセンティブ分析」(2024年)
• 弁護士法人GVA法律事務所「建替え決議後の建替え不参加者に対する対応」
• 弁護士法人GVA法律事務所「マンション建替組合の設立手続」
• LIFULL HOME’S PRESS「2024年成立の区分所有法改正で何が変わる？老朽化マンションの再生は進むのか」
• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）
• マンションの建物の建替え等の円滑化に関する法律（e-Gov法令検索）