マンション給水管の交換は何年が目安？老朽化のサインと管理組合の進め方

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蛇口から赤い水が出る、水圧が弱くなった気がする。こうした症状は、壁や床の中で進む給水管の老朽化が原因かもしれません。放置すると漏水で階下に損害を与え、修繕積立金にも大きな負担がかかります。この記事では、国土交通省のガイドラインと標準管理規約をもとに、給水管を交換する目安年数、劣化のサイン、管理組合が進める手順を整理します。

• 目安の出どころ：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）の記載例では、屋内共用給水管は更生19〜23年、取替30〜40年です。
• 義務ではない：この年数は長期修繕計画を作るための目安であり、法律が交換を命じる年限ではありません。
• 決め手は診断：内視鏡調査や抜管調査で管の腐食と肉厚を確かめ、更生（ライニング）か取替かを選びます。
• 境界は別表第2：標準管理規約の別表第2では、給水管は本管から各住戸のメーターを含む部分までが共用部分です。

この記事は2026年9月時点の説明です。※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

国のガイドラインが示す給水設備の修繕周期

マンションの修繕周期を考えるときの土台が、国土交通省の「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」です。ガイドラインの記載例には、給水設備について次の周期が示されています。

• 給水管（屋内共用給水管）：更生19〜23年、取替30〜40年。更生をした場合は「更生後の取替」として別に年数を置きます。
• 貯水槽（受水槽・高置水槽）：補修・取替12〜16年。
• 給水ポンプ（揚水・加圧・直結増圧ポンプ等）：補修5〜8年、取替14〜18年。
• 専有部分配管：取替28〜32年。ただし、屋内共用給水管・排水管と同時かつ一体的に行う工事に限る記載例です。
• 計画の期間：長期修繕計画は30年以上で大規模修繕を2回以上含め、5年程度ごとに見直します。

ここで注意したいのは、記載例は「いつ工事費を見込むか」の目安だという点です。管の材質、水質、使用状況で実際の寿命は変わります。築30年を過ぎたからといって自動的に取替が必要なわけではありませんし、逆に築20年台でも赤水や漏水が続くなら前倒しを検討します。

見逃せない劣化のサイン

年数だけで判断せず、居住者から寄せられる声と設備の記録を突き合わせてください。次の症状が一つでもあれば、築年数にかかわらず専門会社の調査を検討する段階です。

• 赤水・濁り：朝の使い始めに赤い水が出る。管の内側の錆が剥がれて流れ出ているサインです。
• 出水の悪化：上階で水圧が弱い、複数の住戸で同時に使うと出が悪い。錆こぶで管の内側が狭くなっている可能性があります。
• 金属臭・異味：水に金属のにおいや味がある。
• 漏水の履歴：共用の立て管やメーターボックス周りで漏水が繰り返されている。修繕履歴を年表にすると傾向が見えます。
• メーターの異常：水を使っていないのにメーターが回る。住戸内か共用部分かを切り分ける必要があります。

理事会でできる準備は、居住者アンケートで症状のある住戸を地図に落とすこと、竣工図で管の材質と経路を確かめること、過去の修繕履歴を一覧にすることです。この三つがそろうと、調査会社への依頼内容が具体的になります。

共用部分と専有部分の境界（別表第2）

費用負担でもめないために、まず自分のマンションの管理規約と別表を開いてください。多くの管理規約は国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年10月17日改正）を土台にしています。

• 共用部分：別表第2では、給水管は「本管から各住戸メーターを含む部分」が共用部分です。修繕は管理組合が行い、費用は修繕積立金から支出します。
• 専有部分：メーターより先の住戸内の配管は、この別表では共用部分に含まれていません。原則として各区分所有者の負担です。
• 一体工事の道：標準管理規約第21条第2項では、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分について、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合が行うことができます。
• 費用の扱い：一体工事をしても、専有部分の配管が共用部分に変わるわけではありません。専有部分の費用は各戸の実費負担が原則で、積立金から出すには規約の定めと総会決議が必要です。

別表の記載はマンションごとに違います。「メーターまで」「メーターボックス内の止水栓まで」など表現が異なることがあるので、必ず自分の規約の別表で境界を確認してください。

管理組合の進め方 5ステップ

給水管の工事は、調査から総会決議まで1年以上かかることも珍しくありません。順番を守ると、居住者への説明も楽になります。

• STEP1 長期修繕計画と積立金の確認：計画のどの年度に給水管の更生・取替が置かれているか、その年度の積立金残高の見込みはいくらかを確認します。修繕積立金の取崩しは標準管理規約第28条第1項の「計画的に行う修繕」に当たります。不足するときは第63条により借入れができ、償還には第28条第3項で修繕積立金を充てられます。
• STEP2 配管診断：内視鏡で管の内側を撮影し、必要に応じて管の一部を切り取る抜管調査で肉厚を測ります。診断結果が「更生か取替か」を選ぶ根拠になります。
• STEP3 工法の選択：更生（ライニング）は既存の管の内側を樹脂で覆う延命工事で、腐食が進みすぎていると施工できません。取替は管そのものを新しくします。ガイドラインの記載例では、更生後にも取替の年数を見込みます。
• STEP4 仕様書と見積もり：工事範囲、工法、材質、断水の条件を仕様書にそろえ、同じ条件で2〜3社に見積もりを依頼します。「給水管更新工事 一式」だけの見積書は、内訳（直接工事費、仮設費、諸経費）を出してもらってから比較します。
• STEP5 総会決議と居住者説明：工事の内容、費用、断水の日程、住戸内への立入りが必要な範囲を議案に明記して総会にかけます。

総会決議の要件はどう考えるか

「給水管の取替は特別決議が必要か」という質問をよく受けます。区分所有法と標準管理規約の考え方を整理します。

• 区分所有法第17条：共用部分の形状または効用の著しい変更は、区分所有者および議決権の各過半数の出席を満たしたうえで、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上の多数で決めます。規約で定足数を引き上げることはできる。4分の3を下げることはできない。
• 区分所有法第18条：著しい変更に当たらない共用部分の管理は、集会の普通決議で決めます。同じ経路で管を新しい管に取り替える工事は、通常は著しい変更に当たりません。
• 標準管理規約第47条：普通決議は議決権総数の過半数の出席で開き、出席組合員の議決権の過半数で決めます（第1項・第2項）。著しい変更を伴う変更は、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上です（第3項）。
• 特別の影響：共用部分の変更が特定の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その組合員の承諾が必要です（区分所有法第17条第2項、標準管理規約第47条第10項）。
• 規約が優先：規約で別の定めがあれば、その定めに従います。議案を作る前に、自分の規約の総会の条項を読み直してください。

経路を大きく変える、受水槽方式から直結増圧方式へ切り替える、といった工事は「著しい変更」に当たるかどうかの判断が分かれます。迷うときは、あえて第47条第3項の要件で決議しておくと後の争いを避けやすくなります。

管の材質と工法を知っておく

見積もりや診断報告書を読むには、材質と工法の言葉を押さえておくと理解が早まります。年数の目安は上のガイドライン記載例が基準で、材質ごとの寿命の数字はここでは示しません。

• 鋼管系：亜鉛メッキ鋼管や塩ビライニング鋼管など。古い建物で多く、内側の錆や継手部分の腐食が赤水と漏水の主な原因です。診断では継手の状態を重点的に見ます。
• 樹脂系・ステンレス系：硬質塩化ビニル管、ポリエチレン管、ステンレス鋼管など。錆びにくい反面、衝撃や熱、施工の良否で状態が変わるため、これも点検の対象です。
• 更生（ライニング）：既存の管の内側を研磨し、樹脂で覆う延命工事。管を替えないので工期は短めですが、肉厚が薄くなった管には施工できません。
• 取替（更新）：管そのものを新しくする工事。既存の経路を使うか、露出配管にするかで内装復旧の範囲が変わります。
• 報告書の読み方：残存肉厚、腐食の深さ、錆こぶの写真が載っているかを確認し、複数の系統で結果が違えば系統ごとに工法を分けることも検討します。

工事後の記録と長期修繕計画への反映

工事が終わったあとの記録が、次の見直しの材料になります。

• 履歴の保管：標準管理規約第32条は、管理組合の業務として「修繕等の履歴情報の整理及び管理等」と「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理」を挙げています。竣工図、工事写真、使った材質を一式で保管します。
• 計画の更新：更生をした場合は「更生後の取替」の年数を、取替をした場合は次の取替の年数を長期修繕計画に置き直します。見直しは5年程度ごとが目安です。
• 売買時の説明：給水管の工事履歴は購入予定者が気にする項目の一つで、記録が整っていると管理の質を示す材料になります。

工事のための住戸への立入り

共用の立て管はパイプスペースや住戸内を通ることが多く、工事には住戸への立入りが必要になります。

• 請求できる：標準管理規約第23条第1項で、管理を行う者は必要な範囲で専有部分への立入りを請求できます。
• 正当な理由なく拒めない：第2項で、請求された者は正当な理由がなければ拒否できず、第3項で正当な理由なく拒否して生じた損害は賠償の対象です。
• 緊急時：第4項では、漏水事故などで緊急のときは理事長が自ら立ち入り、または委任した者に行わせることができます。
• 原状回復：第5項により、立ち入った箇所は速やかに原状に復します。

実務では、工事日程を早めに個別配布し、不在住戸の鍵の預かり方法を決めておくと工程の遅れを防げます。

よくある質問

Q. 更生工事と取替工事、どちらが得ですか。
A. 初期費用は更生の方が抑えられることが多い一方、ガイドラインの記載例では更生後にも取替の年数を見込みます。築年数、腐食の程度、次の大規模修繕との時期の重なりを見て、30年程度の収支で比べてください。腐食が進んだ管には更生ができない場合があります。

Q. 工事中の断水はどのくらいですか。
A. 工法と工区の分け方で変わります。共用立て管の取替では日中に系統ごとの断水が数日続くのが一般的で、住戸内の工事日は在宅が必要です。見積もりの段階で断水計画を出してもらいましょう。

Q. 自治体の補助はありますか。
A. 給水管工事そのものへの全国共通の制度はありません。自治体によって調査費や工事費への支援がある場合がありますが、年度ごとの要綱、予算上限、申請者の要件が変わります。検討時点の要綱を自治体に確認し、支援を前提にしない資金計画を立ててください。

Q. 専有部分の配管も一緒に替えたいと言われました。
A. 標準管理規約第21条第2項の一体工事として総会決議を経れば管理組合が行えます。費用は各戸実費が原則なので、負担の方法（各戸請求か、規約を改正して積立金から出すか）を先に決めてください。

まとめ

• 目安：屋内共用給水管はガイドライン記載例で更生19〜23年、取替30〜40年。義務ではなく計画の目安。
• 判断：赤水・出水低下・漏水履歴があれば診断を前倒しする。内視鏡と抜管調査で工法を決める。
• 境界：別表第2では本管からメーターまでが共用。専有部分の一体工事は第21条第2項と総会決議。
• 決議：同じ経路の取替は普通決議が原則、著しい変更は第47条第3項。規約の定めが優先。
• 資金：第28条の取崩し、第63条の借入れ。見積もりは同じ仕様で2〜3社。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。給水管の交換時期、共用部分と専有部分の範囲、決議要件はそのマンションの管理規約、長期修繕計画、診断報告書、見積もりで確認してください。