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マンション管理会社が倒産・撤退したら？資産を守るための法的知識と対応手順（2026年9月版）

分譲マンションの管理を委託している会社が倒産や事業撤退を発表した場合、管理組合には冷静かつ迅速な対応が求められます。本稿では、マンション管理適正化法や区分所有法に基づき、管理組合の資産を守るための法的スキームと具体的な対応手順を解説します。

管理組合の財産は法的にどう守られるのか？

管理会社の倒産時に最も懸念されるのは、預けている管理費や修繕積立金の行方です。これについては、マンション管理適正化法第76条（財産の分別管理）および同法施行規則第87条第1項により、管理業者は受領した金銭を「自己の固有財産」および「他の管理組合の財産」と分別して管理することが義務付けられています。

分別管理の3つの方式とリスク

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」では、以下の3つの管理方式が定められています。

• （イ）方式（収納口座・保管口座併用型） 区分所有者からの管理費等を「収納口座」に入れ、1ヶ月以内に剰余金を管理組合名義の「保管口座」へ移す方式です。収納口座に残っている期間の金銭については、管理会社の倒産時にリスクが生じるため、原則として「1ヶ月分以上の管理費等相当額」をカバーする保証契約の締結が義務付けられています。
• （ロ）方式（積立金直接預入型） 修繕積立金は直接「保管口座」へ、管理費は「収納口座」へ入金する方式です。修繕積立金が管理会社を経由しないため、（イ）方式よりリスクが低減されます。
• （ハ）方式（収納・保管口座一体型） 「収納・保管口座」1本で管理する方式です。ただし、管理会社が通帳・印鑑の両方を保管することは認められません。

【注意点】 保証契約には上限があり、「絶対に全額が保全される」とは限りません。分別管理が不十分な場合、倒産した管理会社の財産と混同され、法的争いに発展する可能性も否定できないため、日頃から「管理事務報告書」で口座名義や残高を確認しておくことが重要です。

倒産・撤退判明時の緊急アクション

管理会社の倒産が判明した場合、理事会は直ちに以下の対応を検討する必要があります。

1. 重要書類の所在確保：管理組合名義の通帳、印鑑、管理規約原本、設計図書などの所在を管理会社へ確認し、回収します。
2. 金融機関への照会：管理組合口座の取引状況を金融機関に直接照会し、不正な引き出しがないか確認します。
3. 契約状態の確認：民法第653条では委任契約は破産により終了しますが、実務上は「現行の管理委託契約書」の解除・終了条項が最優先されます。破産管財人からの通知を待つか、契約に基づき解除手続きを進めます。

理事会・総会の決議要件

管理会社の変更や委託契約の解除には、集会の決議が必要です。

• 普通決議：区分所有法第39条に基づき、区分所有者および議決権の各過半数で決します。ただし、各マンションの管理規約に別段の定めがある場合は、その定めが優先されます。

次の管理会社を選ぶ際のポイントと「見積もり」の現実

新たな管理会社を選定する際、5〜6社など多すぎる相見積もりは避けるべきです。20戸〜40戸程度の小規模マンションの場合、管理会社側は「現地確認」「会計調査」「外注先打ち合わせ」などに多大な労力を割くため、あまりに競合が多いと辞退され、「選定難民」になる恐れがあります。

• 効率的な選定：比較の質を維持しつつ、実績のある2〜3社に絞り込むのが現実的です。
• 見積もりの精査：管理委託費の見積もりで「一式」という曖昧な表現を許容せず、業務ごとの内訳を明示させることがトラブル防止につながります。

2026年度版：東京都・自治体の補助金制度の活用

管理会社の交代に伴い、管理体制の再構築が必要な場合、自治体の助成制度を活用できる可能性があります。※助成制度は年度や地域ごとに改定されるため、申請前には必ず最新情報の確認が必要です。

• 東京都マンション改良工事助成（2026年度版）：共用部分の改良工事を対象とした助成事業です（申請窓口：東京都住宅政策本部）。
• 利子補給制度：住宅金融支援機構の融資を利用する場合、金利相当分（原則1％）を最長20年間補給する制度があります。
• 区市区独自の補助：例えば東京都内の各区において、長期修繕計画の見直し費用などを補助する制度が設けられている場合があります。

MIJでは、これらの複雑な補助金申請に関するご相談も承っております。

事業撤退を検討中の企業様へ：MIJによる継承スキーム

管理事業からの撤退や廃業を検討されている企業様にとって、最大の課題は「入居者・オーナーへの責任」と「撤退コスト」です。株式会社MIJでは、以下のサポートを提供しています。

• 事業継承と継続性：既存の管理業務をスムーズに引き継ぎ、管理組合の混乱を回避します。
• 費用面のサポート：撤退企業が直面する金銭的負担を軽減するためのご提案も可能です。

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Q&A：よくある質問

Q：配管更新工事において、SRCT工法と一般的な更新工法ではどちらが安くなりますか？ A： 条件により異なりますが、SRCT工法を選択した場合、一般的な配管更新に比べて費用が低くなる傾向があります。これは、壁や床を壊さずに配管を再生・補強する技術により、内装復旧費や人件費を大幅に抑制できるためです。

Q：倒産した管理会社の担当者から「新しい会社が決まるまで独断で他の業者と契約した」と言われました。有効ですか？ A： いいえ、適切ではありません。管理委託契約の締結や解除は、理事会の議結や総会の決議を経る必要があります。法的な手続きを無視した契約は、後に無効とされるリスクや損害賠償の問題に発展する可能性があるため、必ずマンション管理士や弁護士などの専門家に相談してください。