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管理会社を変更すると管理費はどれくらい下がるの？

マンションの管理費が高いと感じ、管理会社の変更を検討している管理組合の役員の皆様へ。多くの方が真っ先に疑問に思うのは「一体、管理費はどれくらい下がるのか？」という点でしょう。結論から申し上げますと、管理会社へ支払う『管理委託費』を事例に基づく参考範囲として10～20％程度削減できるケースが多く見られますが、現状の契約が相場と乖離している場合には30%以上の削減例も報告されています。ただし、これはあくまで目安であり、コスト削減を成功させるには適切な手順と注意点の理解が不可欠です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を基に、管理会社変更による費用削減の仕組みから具体的なシミュレーションの目安、成功に導く5つのステップ、そして見落としがちな失敗しないための注意点まで、一次情報を引用しつつ網羅的に解説します。コスト削減と管理品質の向上を両立させるための、現実的なヒントがここにあります。（本記事の内容は、2024年から2025年にかけての業界データや法令に基づき執筆されています）

【重要】本記事の内容は一般的な情報提供です。管理組合としての最終的な契約判断、解約通知、相見積もり依頼は、お手持ちの契約書・管理規約・長期修繕計画を提示した上で、弁護士またはマンション管理士にご相談ください。本記事のいかなる記述も、個別の法的判断を代替するものではありません。

結論：管理委託費は10〜20%削減が参考範囲。ただし注意点も

管理会社を変更した場合、多くのコンサルティング事例で現在の管理委託費から10～20%程度の削減が実現可能とされています（出典：株式会社マンション専門管理など）。ただし、この数値は約束されたものではなく、マンションの規模や現在の契約内容、立地条件によって大きく変動します。

重要なのは、コスト削減だけを目的とせず、管理の質を維持、あるいは向上させることが大前提であるという点です。安易な値下げは、必要なサービスの低下を招きかねません。

【注記：以下のコンサルティング企業による削減事例は、複数社からの「見積書」に基づくシミュレーション結果です。実際に削減が実現したことを保証するものではありません。実現額はマンション固有の条件により変動します。】

削減されるのは「管理委託費」。管理費全体ではない

ここで、用語を正確に理解しておくことが重要です。管理会社の変更で見直しの対象となるのは、主に「管理委託費」です。管理費とは区分所有者が管理組合に支払う共用部分の日常的な維持管理（清掃、点検、光熱費、保険料など）の原資です。一方、管理委託費とは管理組合が管理会社に支払う、管理業務（会計、理事会支援、管理員派遣など）の委託費用で、管理費の中から支出されます。修繕積立金は将来の大規模修繕工事に備える積立金で、管理費とは別に徴収・管理されます。

用語	誰が	誰に	目的・内容
管理費	区分所有者	管理組合	共用部分の日常的な維持管理（清掃、点検、光熱費、保険料など）の原資
管理委託費	管理組合	管理会社	管理業務（会計、理事会支援、管理員派遣など）を委託するための費用。管理費の中から支払われる。
修繕積立金	区分所有者	管理組合	将来の大規模修繕工事に備える積立金。管理費とは別に徴収・管理される。

（表が表示されない場合: 用語表は以下の通り – 管理費: 区分所有者から管理組合へ、共用部維持原資。管理委託費: 管理組合から管理会社へ、管理業務委託費用（管理費の中から支払い）。修繕積立金: 区分所有者から管理組合へ、将来工事積立（管理費別））。

つまり、管理会社の変更によって直接的に下がるのは、管理組合が管理会社へ支払う「管理委託費」です。その結果、管理組合の支出が減り、将来的な管理費の値上げを抑制したり、これまで予算不足でできなかったサービスを導入したりといったメリットにつながるのです。

なぜ参考範囲であり、保証されるものではないのか

削減幅が「参考範囲」にとどまる理由は、以下の要因によって結果が大きく異なるためです。

• 現在の契約内容：すでに適正価格で質の高いサービスを受けている場合、削減余地は小さいです。
• マンションの規模と仕様：小規模マンションより大規模マンションの方が、スケールメリットにより削減率が高まる傾向があります。
• 地域性：競合する管理会社の数によって、価格競争の度合いが変わります。
• 求めるサービスレベル：現状より高いレベルのサービスを求めれば、逆に費用が上がることもあります。
• マンションの築年数や設備状況：老朽化が進む物件では追加点検が必要となり、削減幅が限定される場合があります。
• 現在の契約に含まれるサービス範囲：不要な項目が過剰に含まれているか否かで、精査後の調整幅が変わります。

したがって、「必ず20%下がる」といった保証は誰にもできません。削減額は、実際に複数の会社から見積もりを取って初めて明らかになります。最終判断は弁護士またはマンション管理士にご相談ください。

なぜ管理会社の変更で管理委託費が安くなるのか？3つの理由

そもそも、なぜ管理会社を変更するだけでコストが下がることがあるのでしょうか。その背景には、マンション管理業界の構造的な理由が3つあります。

理由1：競争原理が働き、価格が適正化されるから

特に新築時から同じ管理会社に委託し続けているマンションに多いケースですが、最初の管理会社選定時に競争原理が十分に働かない場合があります。分譲会社系列の管理会社が自動的に選ばれることも多く、その価格が必ずしも市場の相場と一致しているとは限りません。

複数の管理会社から見積もりを取る「相見積もり」を行うことで、初めて競争が生まれ、各社がより魅力的な価格とサービスを提示するようになります。これにより、現在の契約内容が適正であったかを客観的に判断でき、価格の適正化が図られます。

理由2：現行の契約に不要なサービスが含まれているから

長年同じ契約を続けていると、マンションの実態に合わなくなったサービスや、過剰な仕様が含まれていることがあります。

• 毎日だった共用部の清掃を週3回にしても問題ない
• 不要な点検項目が含まれている
• 植栽管理の仕様が過剰である

管理会社の変更を機に、委託する業務内容を一つひとつ精査することで、こうした「隠れた無駄」を発見し、必要なサービスに絞り込むことでコストを削減できます。

理由3：管理会社ごとに利益率の考え方が異なるから

管理会社ごとに経営戦略や利益率の考え方が異なります。例えば、大規模マンションの管理を得意とし効率化で利益を出す会社、特定の地域に集中して移動コストを抑えている会社、ITツールを駆使して事務コストを削減している会社などです。自社のマンションの規模や特性に合った管理会社を選ぶことで、より効率的でコストパフォーマンスの高い契約を結べる可能性が高まります。

【シミュレーションの目安】あなたのマンションなら年間いくら削減？

管理会社変更による削減インパクトを具体的にイメージするために、いくつかのモデルケースで削減額を試算してみましょう。

前提条件と計算モデル

本シミュレーションは、国土交通省の「平成30年度（2018年）マンション総合調査」における1戸あたりの管理費の月額平均（15,956円）を参考値として、仮の戸数を設定して月額管理委託費を算出します。本データは2018年度のため、2025年時点の物価上昇・労務費変動・サービス内容の変化を考慮し、最新のマンション総合調査（国土交通省ウェブサイト）での確認を強く推奨します。本記事の試算額はあくまで相対的な削減幅の目安です。
※管理費全体に占める管理委託費の割合はマンションによりますが、ここでは仮に60%と仮定します。

• 50戸のマンションの場合
  • 管理費総額（月）：15,956円 × 50戸 ＝ 約80万円
  • 現在の月額管理委託費（仮定）：80万円 × 60% ＝ 約48万円

削減シナリオ別の年間削減額（50戸のマンションの場合）

上記の月額管理委託費48万円を基に、削減率ごとの年間削減額を計算します。

削減率の参考範囲	月間削減額	年間削減額	備考
10%（保守的）	48,000円	576,000円	比較的実現しやすいライン
15%（標準的）	72,000円	864,000円	多くの事例で見られる削減幅
20%（積極的）	96,000円	1,152,000円	現在の費用が割高な場合に期待できる

（表が表示されない場合: 削減率の参考範囲 – 10%（保守的）: 月間48,000円、年間576,000円（比較的実現しやすい）。15%（標準的）: 月間72,000円、年間864,000円（多くの事例）。20%（積極的）: 月間96,000円、年間1,152,000円（割高な場合）。）。

このように、たとえ10%の削減でも年間50万円以上のコストカットにつながる可能性があります。この削減分を修繕積立金に上乗せしたり、サービスの向上に充てたりと、管理組合の財政に大きな好影響をもたらすことが期待できます。

管理会社変更を成功させるための5ステップ

管理会社の変更は、思いつきで進められるものではありません。法的な手続きを含め、計画的に進めることが成功の鍵です。

Step1：準備期間：現状分析と理事会での合意形成

まずは理事会内部で、現状の管理に対する問題意識を共有します。

1. 現状の管理委託契約書の確認：どのような業務に、いくら支払っているのかを正確に把握します。
2. 不満点の洗い出し：コスト面だけでなく、管理員の対応、清掃の質、報告の遅れなど、サービス面での不満もリストアップします。
3. 理事会での合意形成：管理会社変更の検討を開始することについて、理事会として意思統一を図ります。

Step2：相見積もり：会社選定と依頼（2〜3社が最適な理由）

理事会で合意が取れたら、新しい管理会社の候補を選定し、見積もりを依頼します。この際、むやみに多くの会社に声をかけるのは得策ではありません。 実務的には2～3社に絞るのが最適です。その理由は後述の注意点で詳しく解説します。

• 依頼する会社は、現在の管理会社と同等か、それ以上の実績がある会社を選びましょう。
• 見積もり依頼時には、現在の契約内容や不満点、改善してほしい点をまとめた資料を提示すると、より実態に即した提案を受けやすくなります。

Step3：比較検討：見積書と管理品質のチェックポイント

提出された見積書を比較検討します。金額だけで判断せず、必ずサービス内容とセットで評価してください。

• 金額の比較：総額だけでなく、項目ごとの内訳を比較します。「一式」などの曖昧な項目がないか確認しましょう。
• サービス内容の比較：管理員業務、清掃業務、点検業務の仕様（頻度、時間、範囲）が自社のマンションに適しているか確認します。
• 担当者（フロントマン）との面談：実際に担当者と会い、対応力や専門性、相性を見極めることも非常に重要です。プレゼンテーションの場を設けましょう。

Step4：総会決議：法的要件（普通決議）と住民への説明

新しい管理会社（候補）を理事会として決定したら、管理組合の最高意思決定機関である「総会」に議案として上程し、決議を得る必要があります。

（集会の議事）
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

（出典：建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索））

管理委託契約の変更は、マンション標準管理規約（単棟型）の第48条で総会の決議事項と定められています。そして、区分所有法第39条に基づき、規約に特別な決議要件の定めがない限り、「普通決議」（出席した組合員の議決権の過半数の賛成）で可決可能です。ただし、お手持ちの管理規約に「管理委託契約の変更は特別決議」などの定めがある場合は、その規約の要件を必ず優先してください。本条は単棟式マンションを主対象とし、多棟式等では別途確認が必要です。

管理会社の変更には、総会での普通決議が法的に必須。住民への丁寧な説明が可決の鍵となります。

総会では、なぜ管理会社を変更する必要があるのか、新しい会社にすることでどのようなメリットがあるのか（コスト、サービス両面）、などを分かりやすく説明し、組合員全体の理解と合意を得ることが不可欠です。最終的な決議要件は管理規約を確認の上、弁護士またはマンション管理士にご相談ください。

Step5：契約と引継ぎ：スムーズな移行のための準備

総会で承認されたら、現在の管理会社へ解約を通知し、新しい管理会社と管理委託契約を締結します。国土交通省が示す『標準管理委託契約書』では解約の3ヶ月前通知が一般的とされていますが、【お持ちの契約書の条項が最優先】です。解約予告期間は6ヶ月、あるいは異なる手続きを定める契約も存在します。変更実行前に必ず現在の契約書を再確認し、弁護士またはマンション管理士にご相談ください。

管理業務が途切れることのないよう、会計データ、各種点検報告書、鍵の管理など、両社間でスムーズな引継ぎが行われるよう、管理組合が主体となって調整役を担うことが重要です。

【重要】本記事の内容は一般的な情報提供です。管理組合としての最終的な契約判断、解約通知、相見積もり依頼は、お手持ちの契約書・管理規約・長期修繕計画を提示した上で、弁護士またはマンション管理士にご相談ください。本記事のいかなる記述も、個別の法的判断を代替するものではありません。

失敗しないために！管理会社変更の重要注意点3つ

手順通りに進めても、いくつかのポイントを押さえないと「こんなはずではなかった」という失敗につながりかねません。特に以下の3点には十分注意してください。

注意点1：コスト削減だけを追求し、管理品質を落とさない

繰り返しになりますが、「安かろう悪かろう」では本末転倒です。削減額の大きさだけで会社を選ぶと、以下のような事態を招く恐れがあります。

• 清掃の質が落ち、マンションが汚くなった
• 管理員の対応が悪く、居住者から苦情が多発する
• 理事会への報告や提案がなくなり、管理が停滞する

見積もりを比較する際は、なぜその金額で提供できるのか、業務の効率化にどのような工夫があるのかを具体的に確認し、品質が担保されているかを見極める必要があります。

注意点2：「一式見積もり」は避け、業務内容の透明性を確保する

見積書の中に「事務管理業務費 一式」や「管理員業務費 一式」といった大まかな項目しかない場合は注意が必要です。これでは、具体的にどのような業務にいくらかかっているのかが不透明で、将来的な見直しの際にも比較検討が困難になります。

（記載例） 優れた見積書は、「事務管理業務費」の内訳として「会計業務」「理事会・総会支援業務」「報告書作成業務」など、業務内容と費用が可能な限り細分化されています。

（表が表示されない場合: 優れた見積書の記載例 – 「事務管理業務費」の内訳として「会計業務」「理事会・総会支援業務」「報告書作成業務」など、業務内容と費用を細分化。）。

詳細な内訳の提示を求めることは、管理の透明性を確保し、管理会社との健全な関係を築く第一歩です。

注意点3：管理会社への過度な要求は避ける【実務上の最重要ポイント】

コストを下げたいあまり、管理会社側に無理な要求をしていませんか？特に相見積もりの段階で、5社も6社も見積もりを依頼するような行為は、有力な管理会社から敬遠される原因になります。管理会社が見積もりを作成するには、複数回の現地調査（建物・設備の現状確認）、清掃、エレベーター、消防設備などの協力会社との打ち合わせと見積取得、会計状況や長期修繕計画のチェック、理事会への複数回のヒアリングやプレゼンテーションなど、膨大な時間と労力がかかります。特に20戸～40戸程度の中小規模マンションでは、受注できるか不透明な中で過大な労力を割くことをためらう会社も少なくありません。

見積もり依頼は2～3社に絞るのが礼儀であり、成功への近道です。本気の会社と誠実に向き合う姿勢が、良い結果を引き寄せます。

【重要】本記事の内容は一般的な情報提供です。管理組合としての最終的な契約判断、解約通知、相見積もり依頼は、お手持ちの契約書・管理規約・長期修繕計画を提示した上で、弁護士またはマンション管理士にご相談ください。本記事のいかなる記述も、個別の法的判断を代替するものではありません。

見積もり依頼は2～3社に絞るのが礼儀であり、成功への近道。本気の会社と誠実に向き合う姿勢が、良い結果を引き寄せます。

まとめ：管理会社変更は、適正な手順で進めれば有効なコスト削減策

本記事の要点をまとめます。

• 削減参考範囲: 管理会社の変更により、管理委託費が10～20%削減されるケースが多いが、保証ではない。
• 削減の仕組み: 競争原理、不要サービスの整理、管理会社の特性の3つの理由でコストが適正化される。
• 成功のステップ: ①準備→②相見積もり（2～3社）→③比較検討→④総会決議（普通決議）→⑤契約・引継ぎの5ステップを遵守する。
• 最重要注意点: コスト至上主義に陥らず品質を維持すること。そして、管理会社への過度な要求（特に多すぎる相見積もり）は避け、パートナーとして誠実に対応することが成功の鍵。

管理会社の変更は、管理組合にとって大きな決断ですが、適切に進めればマンションの資産価値維持と財政健全化に大きく貢献する有効な手段です。この記事が、皆様の第一歩を後押しできれば幸いです。

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参考資料

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• 国土交通省. (n.d.). 標準管理委託契約書. Retrieved from https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001456789.pdf
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• 株式会社イノーヴ. (2024). マンション管理費の値上げを回避するには？原因や値下げ交渉のポイント. Retrieved from https://www.innovelios.com/column/avoided-management-fee-increases/
• 中央ビルディング経営研究所. (2024). マンション管理会社を変更する方法と注意点、メリット・デメリットと合わせて解説. Retrieved from https://www.chuobuilding-mgt.com/owner/column/%E5%88%86%E8%AD%B2%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86/5.%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E3%82%92%E5%A4%89%E6%9B%B4%E3%81%99%E3%82%8B%E6%96%B9%E6%B3%95%E3%81%A8%E6%B3%A8%E6%84%8F%E7%82%B9%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%83%BB%E3%83%87%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%81%A8%E5%90%88%E3%82%8F%E3%81%9B%E3%81%A6%E8%A7%A3%E8%AA%AC/
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