マンション専有部リフォームに届出は要るか｜第17条の申請と承認

※本コラムの内容は、当社が独自に調査・収集した情報に基づいて作成しています。無断での転載・引用・複製はご遠慮ください。内容のご利用をご希望の場合は、必ず事前にご連絡をお願いいたします。

専有部分のリフォームでも、「室内だから届出は不要」とは切りません。単棟型標準管理規約（令和7年10月17日改正）第17条は、共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕等について、あらかじめ理事長へ申請し、書面による承認を求めています。承認が要らない工事でも、搬入や騒音を組合が把握する必要があるときは、第7項の届出です。使用細則が届出を求めるときは、その細則です。

• 規約が先。どの工事が申請か、届出か、細則の対象かは、自組合の規約と使用細則です。一般論だけで着工しません。
• 承認は理事会。申請先は理事長でも、承認または不承認は理事会の決議です（第17条第3項、第54条第1項第五号）。理事長の口頭では決まりません。
• ただし書は無い。第17条に、「軽微な修繕は承認不要」というただし書はありません。影響のおそれの有無と、第7項の届出と、細則の3項目で見ます。
• 総会とは別。住戸内の機器や内装の交換そのものは、区分所有法第17条の共用部分の著しい変更ではありません。開口や外観が著しい変更に当たるかは、第17条コメントが注意している点です。

この記事は2026年9月時点の説明です。使う規約と使用細則が先です。2026年の新しい届出制度はありません。※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

専有部リフォーム｜第17条の申請・承認・届出を確認する

条文は、影響のおそれがある修繕等を申請の対象にし、承認のあとの工事範囲と、工事後の責任も置いています。口頭の了解で着工する条項ではありません。

• 第1項。修繕、模様替え、定着する物件の取付けまたは取替えであって、共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものは、あらかじめ理事長に申請し、書面による承認を受けます。電磁的方法を使う規約なら、その方法でも足ります。
• 第2項。設計図、仕様書、工程表を付けた申請書を出します。工事名だけのメモでは足りません。
• 第3項。承認または不承認は、理事会の決議です。
• 第4項。承認の範囲で、その修繕等に係る共用部分の工事ができます。枝管の取替えが共用部分にまたがるときも、この承認を想定したコメントがあります。
• 第5項。理事長または指定を受けた者は、必要な範囲で箇所へ立ち入り、調査できます。正当な理由がなければ拒否できません。
• 第6項。工事後に共用部分または他の専有部分へ影響が出たときは、発注した区分所有者の責任と負担で措置します。
• 第7項。承認を要しない修繕等でも、業者の立入り、資機材の搬入、騒音、振動、臭気など、実施中の影響を組合が事前に把握する必要があるものは、あらかじめ理事長へ届け出ます。

コメント①は、区分所有法第6条第1項により、専有部分の増築や、建物の主要構造部に影響を及ぼす行為はできない、と書いています。増築をリフォームの延長とは扱いません。コメント⑧は、承認の判断は理事会であり、申請先が理事長であることと取り違えない、と注意しています。

第7条の線：窓、玄関扉、躯体

室内の工事でも、触る物が専有とは限りません。標準管理規約第7条第2項が、境界を置いています。

• 天井・床・壁。躯体部分を除く部分が専有です。躯体を削る、穴を開ける、耐力壁を動かす工事は、室内の内装ではありません。
• 玄関扉。錠と内部塗装部分が専有です。扉本体、枠、外部の塗装は共用側です。錠の交換でも、防火の性能を細則が定めているときは、その細則です。
• 窓枠と窓ガラス。専有部分に含まれません。第14条の専用使用権は、使う権利であり、自由に取り替える権利ではありません。
• 第22条。窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部の、防犯・防音・断熱等の改良は、組合が計画修繕として実施するのが原則です。組合が速やかに実施できないときは、第2項で理事長に申請し、承認を受けて区分所有者の責任と負担で実施できます。手続は第17条に準じます。

第22条コメントは、開口部を共用部分として扱う理由を、第7条第2項と別表第2に置いています。形状や材質が大きく異なる開口は通常考えにくい、とも書いています。一部の住戸だけが急に防犯や断熱を要する場合の例外が、第2項です。

別表第2の給水管は、本管から各住戸のメーターまでが共用です。メーターより先は、この別表では共用ではありません。雑排水管・汚水管は、配管継手と立て管が共用です。水回りのリフォームは、この記載と第17条の枝管の例を重ねて見ます。

標準管理規約コメントが挙げる工事例

第17条コメント②は、承認が要る具体例を置いています。この例に当たる工事を、届出不要とは扱いません。

• 床のフローリング。構造、仕様、材料で影響が違うため、専門家への確認が必要、とコメントは書いています。別添2は、新築時と同等以上の遮音を確認する、という考え方を示しています。細則が遮音等級を定めているときは、その定めです。等級の数字を、この記事では置きません。
• ユニットバスの設置。承認が要る例です。防水と、排水の枝管が他の専有や共用に影響するおそれがあります。
• エアコン。主要構造部に直接取り付ける設置が、承認の例です。スリーブの新設は、躯体の工事です。
• 配管・配線の枝管（枝線）の取付け・取替え。承認の例です。コメント③は、共用部分内に係る工事も、理事長の承認があれば区分所有者が行い得ると書いています。
• 間取りの変更。承認の例です。界壁や、専有の間仕切でも、設備の経路が変わることがあります。

第21条第2項は、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の保存を、共用の管理と一体で行う必要があるとき、総会の決議で組合が行えます。枝管が共用に変わる条項ではありません。専有分の費用は、コメントでは各戸の実費です。円のリフォーム相場は置きません。

相見積もりは同じ仕様で2〜3社です。5〜6社へ同時に出すと、20〜40戸程度では辞退が増えます。実務上の傾向であり、統計ではありません。見積もりは、内装、設備、開口、復旧、処分の項目に分け、「一式」は空欄のまま聞きます。任意の延長保証は合計の外です。国や自治体のリフォーム補助の円は、この記事では置きません。年度の要綱があるときは、その窓口の確認です。全国共通の補助はありません。

別添2の「区分所有者が行う工事に対する制限の考え方」は、床の遮音、玄関扉の防火、防火区画の近くの被覆などを、承認のときに注意喚起する材料として置いています。別添2の表を、自組合の細則に写していないときは、細則の制定を総会の議案にするかを理事会で決めます。別添2を、承認なしで着工してよい一覧だとは読みません。

専有部リフォームで理事会が確認する項目

申請が届いたとき、見るのは工期の希望だけではありません。規約の行と、影響の有無です。

• 第54条第1項第五号。第17条、第21条、第22条の承認または不承認は、理事会の決議事項です。第53条第1項は、理事の半数以上の出席と、出席理事の過半数です。
• 申請書。対象住戸、工事内容、期間、施工業者、添付の図面が第17条第2項を満たすかを見ます。コメントの様式例は、この5項目です。
• 近隣。上下左右へ著しい影響のおそれがあるとき、コメントは当該区分所有者の同意を必要とすることも考えられる、と書いています。
• 専門家。床や、主要構造部に触る工事は、建築士や建築設備の専門家の意見を聴く、とコメントは書いています。調査に特別な費用がかかるときは、申請者の負担が適当、とも書いています。
• 記録。組合等が専有部分の修繕の記録を保管するため、工事業者や内容を記録しておく、とコメントは書いています。
• 使用細則。工事時間、搬入経路、エレベーターの養生、残材の搬出があるときは、承認の条件に書き写します。休日のコア抜きは、第7項の届出の典型です。

賃貸住戸では、第17条の申請者は区分所有者です。第19条は、貸与するときに規約と使用細則を守らせ、誓約書と借用の届出を出させます。借主が呼んだ業者が、申請のないまま着工したときの第6項の負担は、区分所有者に戻り得ます。費用の分け方は賃貸借契約です。

区分所有法第6条第2項は、保存または改良のため必要な範囲で、他の専有部分の使用や保存の実施を請求できます。損害があれば償金です。実力で入る権利ではありません。標準管理規約第23条も、立入りは請求です。正当な理由なく拒否できません。拒否の結果の損害は、拒否した人が賠償します。緊急のときは理事長が立ち入る、または委任した者に行わせます。立ち入った人は速やかに原状に復します。

コメント⑨は、近い将来に建替え等の検討があり得るマンションでは、高額な専有の大規模修繕が二重の出費になり得ると書いています。申請者への説明の材料です。建替え決議の定数やその後の手続は、建替えの議案としては扱いません。リフォームの承認手続を確認します。

第21条第1項は、敷地及び共用部分等の管理を組合の責任と負担としています。バルコニー等の保存のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者の責任と負担です。バルコニーに室外機を置く、手すりに物を固定する工事は、専用使用の範囲と、第17条の影響の判断を重ねます。第21条第3項は、区分所有者が共用部分の保存を行うときの申請を置いています。承認の手続は第17条の一部を準用します。違反して保存したときの費用は、行った区分所有者の負担です（第5項）。

よくある質問

Q. 壁紙の張替えだけなら届出不要ですか。
A. 影響のおそれが無く、搬入や騒音を組合が把握する必要も無いときは、第17条第1項の申請対象ではありません。使用細則が届出を求めるときは、その細則です。業者の出入りと残材の搬出があるときは、第7項の届出を先に見ます。

Q. 理事長が「よい」と言えば着工できますか。
A. 承認は理事会の決議です。口頭の了解を、第17条第3項の承認とは読みません。

Q. 窓を複層ガラスに替えたいです。個人で発注できますか。
A. 窓枠と窓ガラスは専有に含まれません。第22条第1項は、組合の計画修繕が原則です。組合が速やかに実施できないときの個人施工は、第2項の申請と承認です。

Q. フローリングの遮音等級はいくつですか。
A. 全国共通の等級はありません。細則または承認条件に書いてあるとき、その定めです。この記事に等級の数字は置きません。

Q. 承認を受けないで工事をしました。
A. コメントは、承認を受けない工事への措置の考え方を置いています。原状回復や再申請を、口頭だけで閉じません。

Q. 管理会社が「室内なら届出不要」と言いました。
A. 使うのは規約と使用細則です。管理会社の口頭を、第17条の承認や第7項の届出の省略にはしません。申請書を理事長へ出し、理事会の決議を残します。

Q. 工事費は組合の積立金から出せますか。
A. 室内の単独リフォームは、第28条第1項の取崩し事由に当たりません。第21条第2項の一体工事として規約と長期修繕計画に書いたときだけ、専有配管の扱いが別にあります。円の相場は置きません。

まとめ

• 第17条に、軽微なら承認不要というただし書はありません。影響のおそれ、第7項の届出、使用細則の3項目で見ます。
• 申請先は理事長、判断は理事会です。添付は設計図、仕様書、工程表です。
• 天井・床・壁の躯体、玄関扉の本体、窓枠と窓ガラスは、室内でも共用側です。
• 開口部の改良は第22条の計画修繕が原則です。個人施工は第2項の承認です。
• 床、ユニットバス、枝管、間取りの変更は、コメントが挙げる承認の例です。
• 工事後の影響は、発注した区分所有者の負担です。賃貸の申請者も区分所有者です。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。申請の要否、開口部の扱い、遮音の条件はその管理規約、使用細則、見積もりで確認してください。