2026年区分所有法改正必見！管理規約改定をマンション管理士に依頼する5ステップ

コラム 管理規約
マンション管理士を選ぶ際の3つの必須チェックポイント。国家資格の有無、同規模マンションでの実績、2026年法改正への深い知識を確認することの重要性を解説したチェックリスト形式の図解です。

※本コラムの内容は、当社が独自に調査・収集した情報に基づいて作成しています。無断での転載・引用・複製はご遠慮ください。内容のご利用をご希望の場合は、必ず事前にご連絡をお願いいたします。

マンション管理組合の理事の皆様、「うちのマンションの管理規約、古くないだろうか？」と感じていませんか。特に、2026年4月1日に迫る区分所有法の改正を前に、規約の見直しはもはや先延ばしにできない課題です。現行の規約が法改正に対応していない場合、将来的に大きなトラブルに発展するリスクを抱えています。

しかし、法律や専門知識が絡む規約改定は、理事会だけで進めるには荷が重いのが実情です。そこで頼りになるのが、国家資格を持つ専門家「マンション管理士」です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、マンション管理規約の改定をマンション管理士に依頼する際の全手順、費用、そして失敗しない専門家の選び方まで、一次情報に基づいて徹底解説します。法改正への備えを万全にし、資産価値を守るための第一歩を、この記事から始めましょう。

目次

なぜ今、管理規約の改定が急務なのか？2026年区分所有法改正のポイント

多くのマンションで、管理規約の改定が喫緊の課題となっています。その最大の理由は、2026年4月1日に施行される改正区分所有法です。この法改正は、マンション管理のあり方を大きく変える可能性があり、早期の対応が求められます。

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ポイント1：決議要件の変更可能性と現行規約の優先

管理規約の改定には、原則として「区分所有者数および議決権の各4分の3以上」の賛成による特別決議が必要です（建物の区分所有等に関する法律 第31条[1]）。

法改正により、一部の決議要件が緩和される可能性が示唆されていますが、注意すべきは現行の管理規約で、法律よりも厳しい決議要件（例：5分の4以上、全員の同意など）を定めている場合、その規約が優先されるという点です（建物の区分所有等に関する法律 第31条第1項ただし書[1]）。ただし、規約でさらに厳しい要件を定めている場合はその規約が優先されます[1]。法改正の恩恵を受けるためにも、まずは現行規約の内容を正確に把握し、必要に応じて見直すことが不可欠です。

改正により、耐震性不足や外壁剥落等の危険がある特定マンションについては、建て替え決議要件が5分の4から4分の3に緩和されます（建物の区分所有等に関する法律 第62条改正後[6]）。これはすべてのマンションではなく、特定の瑕疵がある場合に限定されます。また、改正区分所有法で所在不明区分所有者を決議分母から除外する制度が新設され、裁判所認定プロセスにより合意形成を支援します[9]。

**【宅建士の視点】**
法改正の施行日である2026年4月1日をまたぐ総会では、招集手続きを開始した日によって適用される法律が変わります（法務省[9]）。例えば、2026年3月31日までに招集通知を送付した総会は改正前法が適用される可能性があります。円滑な決議のためにも、専門家と相談の上、計画的にスケジュールを組むことが重要です。

ポイント2：法令に抵触する規約は無効に

法改正後に、改正後の区分所有法と内容が抵触する管理規約の条項は、その効力を失う（無効となる）可能性があります。例えば、旧法を前提としたままの規約では、新しい制度を利用できなかったり、予期せぬトラブルを招いたりする恐れがあります。

法令遵守は、管理組合運営の基本であり、区分所有者の資産価値を守る防波堤です。専門家によるリーガルチェックを通じて、規約が最新の法令に適合している状態を維持しなければなりません。

改定のタイムリミット：2026年上半期までの着手が鍵

2026年4月1日の施行に備えるためには、逆算して行動を開始する必要があります。規約改定は、課題の洗い出しから始まり、専門家選定、改定案作成、説明会、そして総会決議と、多くのステップを踏むため、最低でも半年から1年程度の期間を見込むのが一般的です。

スムーズな移行を実現するためには、遅くとも2026年の上半期までには改定作業に着手することを強く推奨します。

マンション管理士とは？規約改定における役割と専門性

管理規約の改定という専門的なプロジェクトにおいて、心強いパートナーとなるのが「マンション管理士」です。しかし、具体的にどのような専門家なのでしょうか。その役割と業務範囲を正しく理解することが、成功への第一歩です。

国家資格者としての信頼性と中立的な立場

マンション管理士は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく国家資格です[9]。マンション管理に関する幅広い専門知識を持ち、管理組合の運営や建物に関する技術的な問題について、助言、指導、その他の援助を行う専門家と定義されています。

【用語の整理】マンション管理士と弁護士の違い

  • マンション管理士: マンション管理に特化した専門家。規約改定案の作成支援、総会運営の助言など、実務的なサポートが中心。
  • 弁護士: 法律全般の専門家。紛争解決や訴訟代理など、法律事務を行う。

マンション管理士は、特定の区分所有者や管理会社の利益に偏ることなく、管理組合全体の利益を最大化するという中立的な立場で業務を行います。この公平性が、合意形成において大きな信頼につながります。マンション管理士の業務は、あくまで「助言・指導・援助」です。代理人として交渉を行ったり、法的な最終判断を下したりすることは弁護士法に抵触する可能性があるため行いません[1]。法的な紛争性が高い案件については、弁護士との連携が必要になります。

具体的なサポート内容：改定案作成から総会支援まで

管理規約の改定において、マンション管理士は以下のような多岐にわたるサポートを提供します。

  • 現状分析と課題抽出: 現行規約の診断、法改正やマンションの実態とのズレを洗い出す。
  • 改定案の作成支援: 国土交通省の「マンション標準管理規約」をベースに、各マンションの特性に合わせた規約案を作成[5]。2025年に改正された標準管理規約は区分所有法改正に対応し、改定案作成の参考資料となります[3]。
  • 理事会運営支援: 改定に向けた理事会での議論を整理し、論点やスケジュール管理をサポート。
  • 説明会の開催支援: 区分所有者への説明会で、改定の趣旨や内容を分かりやすく解説し、質疑応答に対応。
  • 総会運営の助言: 特別決議を円滑に進めるための総会運営に関するアドバイス。総会支援は説明会開催や資料作成補助に限定され、法的判断や代理交渉は含まれません。

**【重要】非弁行為の回避**
マンション管理士の業務は、あくまで「助言・指導・援助」です。代理人として交渉を行ったり、法的な最終判断を下したりすることは弁護士法に抵触する可能性があるため行いません。法的な紛争性が高い案件については、弁護士との連携が必要になります。

【5ステップで解説】マンション管理士への依頼から規約改定までの全手順

管理規約の改定は、計画的に進めることが成功の鍵です。ここでは、マンション管理士に依頼してから改定が完了するまでの標準的な流れを5つのステップで解説します。

STEP1：管理組合内での課題の洗い出しと方針決定

まずは理事会が中心となり、現在の管理規約の問題点や、マンションが抱える課題（例：ペット飼育、民泊、駐車場ルールなど）を洗い出します。その上で、「なぜ規約を改定する必要があるのか」という目的と、大まかな改定方針を固めます。

STEP2：マンション管理士の選定と相談

方針が固まったら、マンション管理士に相談します。複数の候補者と面談し、実績や専門性、相性などを比較検討しましょう。正式に依頼する専門家が決まったら、業務委託契約を締結します。この際、業務の範囲と費用を明確にすることが重要です。

STEP3：改定案の作成と区分所有者への事前説明会

マンション管理士のサポートのもと、具体的な規約改定案を作成します。素案が完成したら、総会での議案提出前に、区分所有者全体を対象とした説明会を開催します。

説明会は、改定の必要性を共有し、疑問や不安を解消することで、合意形成を円滑にするための最も重要なプロセスです。

STEP4：総会での特別決議（区分所有者数および議決権の各4分の3以上の賛成）

いよいよ総会で、管理規約の改定案を議案として上程します。前述の通り、規約の改定には、原則として区分所有者数および議決権の各4分の3以上の賛成を得る「特別決議」が必要です（建物の区分所有等に関する法律 第31条[1]）。ただし、管理規約に特別の定めがある場合は、その限りではありません（建物の区分所有等に関する法律 第39条[1]）。事前の説明や準備が、この高いハードルを越える力となります。改正区分所有法により普通決議が過半数から出席者の過半数へ変更される可能性もありますが、規約改定への影響は現行規約を確認する必要があります[8]。

マンション総会の決議要件の違いを示す円グラフ。普通決議は過半数、管理規約改定に必要な特別決議は4分の3以上の賛成が必要であることを図解。
図：普通決議と特別決議の要件の違い

表はテキストブラウザ非対応の場合、以下リストを参照：

  • 普通決議：過半数
  • 特別決議：4分の3以上

STEP5：改定後の規約保管と周知

総会で改定案が可決されたら、議事録を作成し、新しい管理規約を製本します。改定後の規約は、区分所有法に基づき、理事長が責任をもって保管しなければなりません。また、全区分所有者に新しい規約を配布し、内容を周知徹底します。改定規約の適用は現契約条項を最優先とし、抵触時は法令確認を推奨します。

マンション管理士に依頼する3つのメリットと注意点

専門家への依頼には費用がかかりますが、それに見合う、あるいはそれ以上のメリットが存在します。ここでは、マンション管理士に規約改定を依頼する主なメリットと、事前に確認すべき注意点を解説します。

メリット1：法改正へ確実に対応し、将来のトラブルを防止

最大のメリットは、2026年の区分所有法改正をはじめとする各種法令に、規約を的確に適合させられることです。専門家の視点でチェックすることで、法的な不備による規約の無効化や、将来起こりうる住民間トラブルのリスクを大幅に低減できます。これは、管理組合にとって一種の「保険」ともいえるでしょう。

メリット2：専門的知見で合意形成をスムーズに

規約改定は、様々な意見を持つ区分所有者の合意形成が不可欠です。中立的な立場のマンション管理士が、客観的なデータや法的根拠に基づいて説明を行うことで、感情的な対立を避け、建設的な議論を促進できます。特に、利害が対立しやすい問題において、専門家の存在は非常に有効です。

メリット3：組合役員の負担を大幅に軽減

管理規約の改定は、調査、資料作成、説明会の運営など、非常に多くの時間と労力を要します。普段の仕事や生活と両立しながらこれらの業務を担う理事の負担は計り知れません。専門家に依頼することで、これらの実務的な作業を代行・サポートしてもらえるため、理事の負担を大幅に軽減し、本来の意思決定業務に集中できます。

注意点：依頼費用と業務範囲の事前確認が必須

依頼する上で最も重要な注意点は、契約前に「どこまでの業務を、いくらで依頼するのか」を明確にすることです。

  • 費用: 見積書の内訳を確認し、追加費用が発生するケースなどを事前にヒアリングしましょう。コンサルティング、資料作成、説明会出席など、項目ごとに費用が明記された詳細な見積書を提示してくれる専門家を選ぶことが、透明性の高い依頼につながります。
  • 業務範囲: 規約案の作成のみか、説明会や総会の運営支援まで含むのか、契約書で業務範囲を具体的に定めておきましょう。

この事前確認を怠ると、「思ったより費用がかさんだ」「期待していたサポートが受けられなかった」といったトラブルにつながる可能性があります。

規約改定の費用は？依頼費用の考え方と補助金活用

専門家への依頼を検討する際、最も気になるのが費用です。ここでは、費用の考え方と、負担を軽減するための補助金活用について解説します。

費用に関する注意点：規模や難易度で変動するため個別見積もりが原則

マンション管理士への依頼費用は、マンションの戸数、改定の規模や難易度、依頼する業務範囲によって大きく変動します。そのため、「相場はいくら」と一概に言うことは難しく、個別に見積もりを取ることが大前提となります。

安易な「一式見積もり」ではなく、コンサルティング、資料作成、説明会出席など、項目ごとに費用が明記された詳細な見積書を提示してくれる専門家を選ぶことが、透明性の高い依頼につながります。

【2026年補助金制度の活用例】マンション管理適正化推進事業

規約改定の費用負担を軽減するために、地方自治体が設けている補助金制度を活用できる場合があります。例えば神戸市の「老朽化マンション再生支援」[7]や大阪府の「マンション管理適正化環境整備等事業」[4]のように、専門家派遣を支援する自治体の制度を活用できる場合があります。ただしこれらの補助金制度は自治体ごとに異なり、年度ごとに予算や内容が変更され、申請期間も限られています。最新の制度内容は、必ずお住まいの自治体の公式サイトで確認してください。

支援の例補助内容の例
専門家派遣（マンション管理士等）派遣費用の2/3～全額を助成（上限額あり）
管理規約・長期修繕計画の見直し作成・見直し費用の1/2程度を助成（上限額あり）
※上記は一般的な例であり、実際の制度内容は自治体や年度により異なります。補助金は自治体が専門家を派遣する費用を補助する形が多く、管理組合が直接支払う費用を補助するものではない場合があります。

表はテキストブラウザ非対応の場合、以下リストを参照：

  • 支援の例: 専門家派遣（マンション管理士等） → 補助内容の例: 派遣費用の2/3～全額を助成（上限額あり）
  • 支援の例: 管理規約・長期修繕計画の見直し → 補助内容の例: 作成・見直し費用の1/2程度を助成（上限額あり）

多くの管理会社は申請手続きの手間から補助金の提案に消極的な場合がありますが、組合の利益を第一に考える専門家であれば、活用可能な制度を積極的に調査・提案してくれます。補助金制度は年度や自治体で変わるため、2026年時点の最新情報を確認し、誤解を避けるために専門家に相談してください。

補助金申請の注意点：年度や自治体で制度は変わる

補助金制度は、年度ごとに予算や内容が変わり、申請期間も限られています。また、補助の対象が、管理組合が支払う費用を直接補助するのではなく、自治体が専門家を派遣する事業費を補助する形である場合もあります。

活用を検討する際は、必ずお住まいの自治体の最新情報を公式サイトで確認するか、マンション管理士に相談してください。

【失敗しない】マンション管理士の選び方と見積もり依頼のコツ

規約改定の成否は、パートナーとなるマンション管理士の選定にかかっていると言っても過言ではありません。ここでは、信頼できる専門家を見極めるための基準と、賢い見積もり依頼のコツをご紹介します。

選定基準1：資格・実績・同規模マンションでの経験

まず基本となるのが、マンション管理士の国家資格を保有していることの確認です。その上で、以下の点をチェックしましょう。

  • 規約改定の実績: これまでに何件の規約改定を手がけてきたか。
  • 類似マンションでの経験: 自社のマンションと規模や築年数が近い物件での実績があるか。
  • 得意分野: 法律的な側面に強いか、合意形成のサポートが得意かなど、専門家の強みを確認する。

選定基準2：2026年法改正への対応力と知識

今回の規約改定の大きな目的である「2026年区分所有法改正への対応」について、十分な知識と見識を持っているかは極めて重要な選定基準です。面談の際に、法改正のポイントや、それによって規約をどう見直すべきかについて具体的な質問を投げかけ、的確な回答が得られるかを確認しましょう。

【現実的な視点】見積もり依頼は2～3社が最適な理由

適正な費用とサービスを見極めるため、複数社から見積もりを取る「相見積もり」は有効です。しかし、むやみに多くの会社（5社も6社も）に見積もりを依頼することは、必ずしも良い結果につながりません。

管理会社側は、管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3－4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかります。特に規模が小さいマンション（20戸-40戸程度）では、管理会社が積極的に管理を取得しようとしない場合が多く、多数の見積もり依頼は敬遠される可能性があります。一般的には2～3社への相談が効率的ですが、管理組合として適正価格を判断するため複数社見積もりは正当な行為です。実績などから有望と思われる2～3社に絞って、真剣に検討している旨を伝えた上で依頼することが、質の高い提案を引き出し、結果的に良いパートナーを見つけるための現実的で賢い方法と言えるでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 管理組合（理事会）だけで規約改定はできますか？

A. 手続き上は可能ですが、推奨できません。規約改定には区分所有法などの専門知識が不可欠であり、不備があると規約が無効になったり、将来のトラブルの原因になったりするリスクが非常に高いからです。専門家への依頼は、コストではなく、マンションの資産価値を守るための「投資」と考えるべきです。

Q. 管理会社に所属する管理士と、独立系の管理士の違いは？

A. 管理会社に所属する管理士は、その会社のサービスの一環として業務を行うため、連携がスムーズな場合があります。一方、独立系の管理士は、特定の会社に縛られない完全に中立な立場で、より多様な選択肢を提案できる可能性があります。どちらが良いかは一概には言えず、組合の方針や課題に応じて選ぶことが重要です。

Q. 総会で否決された場合、どうすればよいですか？

A. まずは、否決された理由を分析することが重要です。反対意見の多くは、「説明不足」や「必要性が理解できない」ことに起因します。アンケートを実施するなどして反対理由を具体的に把握し、説明会を追加で開催したり、改定案の一部を修正したりして、再度合意形成を図るアプローチが必要です。ここでも、専門家であるマンション管理士の客観的な分析と助言が役立ちます。

Q. 複数の管理会社に見積もりを依頼して比較できますか？

A. はい、管理組合として適正な価格とサービス内容を比較検討するために複数社から見積もりを取得することは正当な行為です。一般的には2～3社程度への相談が効率的ですが、管理会社側の業務負担を考慮し、多社への見積もり依頼は敬遠される可能性があります。依頼する際は、真剣な検討であることを伝えると良いでしょう。

まとめ

本記事では、2026年の法改正を前にしたマンション管理規約の改定について、マンション管理士への依頼を中心に解説しました。

  • 緊急性: 2026年4月1日の区分所有法改正施行に伴い、規約の見直しは急務。
  • 専門家の役割: マンション管理士は、法的適合性の確保と円滑な合意形成を支援する国家資格者。
  • 手順: 課題抽出から総会決議まで、計画的なステップを踏むことが成功の鍵。
  • 費用と補助金: 費用は個別見積もりが原則。自治体の補助金制度も活用できる可能性があるが、最新情報の確認が必須。
  • 選定: 実績や法改正への知見に加え、2～3社に絞った質の高い見積もり依頼が重要。

管理規約は「マンションの憲法」です。これを時代に合わせて見直すことは、現在の住民の快適な暮らしを守るだけでなく、未来の資産価値を維持・向上させるための重要な投資です。この機会にぜひ、信頼できる専門家であるマンション管理士への相談をご検討ください。

免責事項

本記事は、マンション管理規約の改定に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の案件に対する法的な助言や見解を示すものではありません。管理規約の改定を検討される際は、必ずマンション管理士や弁護士などの専門家にご相談ください。また、法令や補助金制度に関する情報は、2026年2月時点のものであり、最新の改正や各自治体の制度内容が優先されます。

参考資料

島 洋祐

保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）不動産業界歴23年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。

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この記事を書いた人

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