管理会社 チェックポイント：マンション管理会社の信頼性を確かめる9つの方法

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現在契約している、あるいは検討中のマンション管理会社は本当に信頼できるのでしょうか

表面的な営業トークに惑わされず、良い管理会社かどうかを客観的に見抜くことは、マンションという大切な資産を守る上で極めて重要です。甘い言葉を信じた結果、いざという時に対応してもらえなかったり、ずさんな会計で組合の財産が損なわれたりするケースは後を絶ちません。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、今の管理会社が良い会社かどうかをチェックするための具体的なポイントを9つに絞って解説します。国土交通省の定める法令や財務の健全性、客観的な実績といった信頼できる基準に基づき、誰でも実践できる確認方法を紹介します。この記事を読めば、本当に信頼できる管理会社を見抜くための、確かで客観的なモノサシが手に入ります。

導入：なぜ今、管理会社のチェックが重要なのか？

管理会社の良し悪しは、マンションの資産価値や居住快適性に直結します。しかし、その重要性が見過ごされ、問題が起きてから後悔するケースは少なくありません。まずは、管理会社選びの失敗がどのような事態を招くのか、具体的な事例を見ていきましょう。

失敗例1：口約束を信じてしまい、いざという時に対応してもらえない

「何かあればすぐに対応します」という営業担当者の言葉を信じて契約したものの、実際にトラブルが発生すると「契約外の業務です」と断られるケースです。特に住民間の騒音トラブルや軽微な修繕など、契約書で業務範囲が明確に定められていない領域で発生しがちです。

失敗例2：財務状況の悪化に気づかず、突然サービスが停止する

管理会社の経営が悪化し、ある日突然、清掃や管理員派遣といった日常業務が停止してしまうリスクです。多くの場合、管理会社が倒産するまでその兆候に気づくことは困難です。組合の大切な資産である管理費や修繕積立金が返還されない最悪の事態も想定されます。

失敗例3：ずさんな会計報告で、組合の資産が毀損している

毎月の収支報告が「一式」でまとめられていたり、管理費と修繕積立金が同じ口座で管理されていたりするなど、会計処理が不透明なケースです。このような状態では、使途不明金が発生したり、必要な修繕積立金が貯まっていなかったりしても、管理組合が気づくことはできません。

背景知識：信頼性を見抜くための基礎用語

管理会社を正しく評価するためには、関連する法律や書類の役割を理解しておくことが不可欠です。ここでは、特に重要な用語と考え方を整理します。

【混同注意】3つの重要法令・文書の違い

マンション管理には複数の法律やルールが関わっており、それぞれ役割が異なります。特に「マンション管理適正化法」「標準管理委託契約書」「管理規約」は、管理会社の業務品質をチェックする上で基本となるものです。

名称	位置づけ	内容のポイント
マンション管理適正化法	（国の法律） 管理会社の業務ルール	・管理業者の登録義務 ・管理業務主任者の設置義務 ・重要事項説明の義務 ・財産の分別管理義務
標準管理委託契約書	（国交省のひな形） 管理組合と管理会社の契約モデル	・業務内容と費用の内訳を明確化 ・管理組合が不利益を被らないための指針
管理規約	（マンション固有のルール） そのマンションの最高規範	・総会の運営方法 ・共用部分の範囲 ・管理費等の金額や用途

法律や契約書のひな形は、管理組合という「お客様」を守るためのものです。これらを無視する管理会社は、そもそも信頼するに値しません。

管理会社のキーパーソン「管理業務主任者」とは？

管理業務主任者は、マンション管理に関する専門知識を持つ国家資格者です。マンション管理適正化法により、管理会社は30管理組合あたり1名以上の管理業務主任者を事務所に設置することが義務付けられています（出典：マンション管理適正化法 第56条）。

主な役割は以下の通りです。

• 管理委託契約に関する重要事項の説明
• 重要事項説明書および契約書への記名
• 管理事務の報告

管理業務主任者が適切に配置され、その役割を果たしているかは、法令遵守の姿勢を測る重要なバロメーターです。

手続・対応ステップ：信頼性を見抜く9つのチェックポイント

ここからは、実際に管理会社をチェックするための具体的な9つのポイントを「法令遵守」「財務の透明性」「実力と実績」の3つのカテゴリーに分けて解説します。

【法令遵守】最低限の法的要件をクリアしているか？

法律を守ることは、事業を行う上での大前提です。以下の3点は、管理会社が最低限クリアすべき法的要件です。

① 国土交通省への登録はされているか？【適正化法 第44条】

マンション管理業を営むには、国土交通大臣の登録を受けることが法律で義務付けられています（出典：マンション管理適正化法 第44条）。無登録の業者は、そもそも管理委託契約を締結する資格がありません。
【チェック方法】
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/）で、会社名や登録番号を検索すれば誰でも確認できます。

② 管理業務主任者は適正に配置されているか？【適正化法 第56条】

前述の通り、管理業務主任者の設置は法律上の義務です。この義務が果たされていない場合、法令遵守の意識が低い会社であると言わざるを得ません。
【チェック方法】

• 管理委託契約書に管理業務主任者の氏名が記載されているか。
• 総会での管理事務報告が、管理業務主任者によって行われているか。

③ 契約の「自動更新」条項に安住していないか？

2022年4月1日に施行された改正マンション管理適正化法により、管理委託契約において、管理組合からの解約申し出がない場合に自動で契約が更新される、いわゆる「自動更新条項」は、その有効性が限定的になりました。これにより、管理組合はより主体的に契約更新の可否を判断する機会を得られます。
【チェック方法】

• 管理委託契約書を確認し、安易な自動更新条項が残っていないか。
• 契約更新の際に、管理会社から改めて重要事項説明や業務内容の提案があるか。

【財務の透明性】組合の資産は健全に守られているか？

管理組合から預かる管理費や修繕積立金は、組合の大切な財産です。これらが適切に管理されているかを確認することは、理事の重要な責務です。

④ 貸借対照表は2つの会計（管理費・修繕積立金）に分かれているか？

健全な会計処理の基本は、日常的な運営費である「管理費会計」と、将来の大規模修繕に備える「修繕積立金会計」を明確に分けて管理することです。収支報告書だけでなく、資産と負債の状況を示す貸借対照表が両方の会計で作成されているかを確認しましょう。

【チェック方法】

• 年1回の総会資料に、管理費会計と修繕積立金会計、それぞれの「収支計算書」と「貸借対照表」が含まれているか。
• 金融機関が提供する管理組合理事向けの無料サービス（会計チェックツール等）を活用し、管理会社の報告と突き合わせることも有効です。これらのサービスは、三菱UFJ信託銀行や三井住友信託銀行などの大手金融機関が提供しており、組合の会計状況を簡単に可視化できます（出典：大手金融機関公式ウェブサイト）。

⑤ 銀行口座の名義は「管理組合」か？（会社名義は厳重注意）

管理費等の保管口座は、必ず「〇〇マンション管理組合 理事長 △△ △△」のように、管理組合名義の口座で開設・管理されていなければなりません。万が一、管理会社名義の口座に振り込む形式になっている場合、会社の資産と組合の資産が混同され、倒産時に差し押さえられるリスクがあり、絶対に避けなければなりません。（出典：マンション管理適正化法 第76条 分別管理）

（監査時の最重要チェック項目） 銀行の残高証明書を取り寄せ、口座名義が間違いなく「管理組合」であることを確認してください。これは、監事が行う会計監査で最も重要なポイントの一つです。

⑥ 滞納金の状況は健全か？

管理費等の滞納は、管理組合の財政を圧迫する大きな要因です。管理会社には、滞納者への適切な督促業務が求められます。会計報告書で滞納額を確認し、全体の徴収予定額に対する割合を見てみましょう。滞納率が高い場合は、督促業務が十分に行われていない可能性があり、注意が必要です（出典：国土交通省 平成30年度マンション総合調査）。

【実力と実績】客観的な指標で実務能力を測る

法令遵守や会計の基本を押さえた上で、さらに管理会社の実務能力や第三者からの評価を確認します。

⑦ 大規模修繕工事の実績は豊富か？

マンションの資産価値を維持する上で最も重要なイベントが大規模修繕工事です。この大規模なプロジェクトを円滑に進めるためには、管理会社の専門知識と経験が不可欠です。過去にどのような規模の工事を、いくつの物件で手掛けてきたかは、その会社の技術力や信用度を測る指標となり得ます（出典：各不動産管理会社HP等）。

⑧ 【混同注意】「マンション管理適正評価制度」への登録状況

これは、「管理会社」自体を評価する制度ではなく、「マンションの管理状態」を第三者機関が評価する制度である点に注意が必要です。

• 定義：管理組合の運営、会計、建物・設備の維持管理状況などを専門家がチェックし、5段階（★）で評価・公表する制度です。
• 区別：評価の対象はあくまで「マンション（管理組合）」であり、管理会社ではありません。ただし、高い評価を得ているマンションをサポートしている管理会社は、質の高いサービスを提供している可能性が高いと推測できます。管理会社経営状況の評価とは異なり、あくまでマンションの管理品質を対象としています。
• メリット：この制度に登録していることは、管理の透明性を高めようとする管理組合と、それを支援する管理会社の積極的な姿勢の表れと見ることができます。
  2024年3月末時点で登録マンションは10,150件、うち約45.2%が星4評価を取得しています（出典：一般社団法人マンション管理業協会 公式サイト、2024年4月発表資料）。

制度名	評価対象	評価主体	主な内容
マンション管理適正評価制度	マンション（管理組合）	マンション管理業協会	運営・会計・維持管理の5段階評価

⑨ 自治体の「管理計画認定制度」への対応力

国や地方公共団体が進める「管理計画認定制度」は、適切な管理計画を持つマンションを認定し、様々なメリット（例：固定資産税の減額、住宅金融支援機構の金利優遇）を与える制度です。この認定申請を管理会社がサポートできるかは、最新の法制度への対応力を示す良い指標となります。管理計画認定制度と上記の適正評価制度の申請を同時に行う「ワンストップサービス」に対応できる会社は、専門性が高いと言えるでしょう（出典：国土交通省）。2024年4月1日時点で認定マンションは1,678件です（出典：国土交通省 公式サイト）。

FAQ：管理会社選びでよくある質問

Q. 管理会社は住民間のトラブルも解決してくれますか？

A. 管理会社の業務は、原則として管理委託契約書に定められた範囲に限られます。共用部分の利用ルール違反などへの注意喚起は行いますが、騒音やプライバシー侵害といった住民間の私的な紛争について、法的な仲裁や解決を行うことはできません。そのような場合は、弁護士などの専門家へ相談することが適切です。

Q. チェックリストで問題が見つかった場合、どうすれば良いですか？

A. まずは理事会で問題点を共有し、管理会社に事実確認と改善要求を書面で行いましょう。誠実な対応が見られない場合は、契約内容の見直しや、他の管理会社への変更（リプレイス）を検討する段階に進みます。総会での決議が必要になるため、計画的に進める必要があります。

Q. 小規模マンションでも、管理会社は変更できますか？

A. はい、可能です。ただし、戸数が少ないマンションは管理会社にとって収益性が低いため、相見積もりの際に積極的に提案してくる会社が限られる傾向があります。そのため、2〜3社に絞って丁寧に自マンションの状況を説明し、誠実に見積もりを依頼することが成功の鍵となります。

実務ヒント：契約・更新前に確認すべき「契約書」と「見積もり」の落とし穴

信頼できる管理会社と良好な関係を築くためには、契約内容と見積もりのプロセスが極めて重要です。

「標準管理委託契約書」に準拠し、「一式」見積もりを避ける

契約書は、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000054.html）に準拠しているかを確認しましょう。また、見積もりにおいては、「管理事務費 一式」「清掃業務費 一式」といった大まかな項目は避け、業務内容や頻度に応じた詳細な内訳を求めるべきです。これにより、コスト構造が透明化され、適正な価格交渉が可能になります。

改正マンション管理規約への対応（2024年6月改正）
ご自身のマンションの管理規約が最新の法改正に対応しているか確認しましょう。2024年6月に改正された国土交通省の「マンション標準管理規約」では、主に以下の点が変更されています。

• 決議要件の緩和: バリアフリー化のための共用部分の形状変更工事などで、決議要件が従来の「4分の3」から「3分の2」に緩和されました。
• 建替え等の決議要件: 建物の取壊しや敷地の売却に関する決議要件が「5分の4」と明確化されました（関連する改正区分所有法は2026年4月1日施行予定）。
• 海外在住組合員の国内連絡先: 海外に居住する組合員に対し、国内に連絡先となる者を確保するよう求めることが可能になりました（2026年4月1日施行予定）。

ご自身のマンションの管理規約改正状況を確認し、最新の国土交通省ひな形（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html）と照合してください。

重要事項説明書は書面で、丁寧に説明されているか？

管理委託契約を締結・更新する際、管理会社は管理業務主任者をして、重要事項説明書を交付し、説明する義務があります。この説明が口頭だけであったり、内容が不明瞭であったりする場合は要注意です。書面で分かりやすく説明してくれるかどうかが、会社の誠実さを見極めるポイントです。

相見積もりは2〜3社が現実的。多社依頼が敬遠される理由

コスト削減のために多くの会社から見積もりを取りたいと考えるのは自然ですが、むやみに5社以上へ依頼するのは得策ではありません。特に20〜40戸程度のマンションでは、かえって敬遠される可能性があります。

管理会社が見積もりを作成するには、

• 現地調査（複数回）
• 清掃、エレベーター点検等の外注先との調整・見積取得
• 理事会との面談（複数回）

など、多大な労力がかかります。多くの競合がいると「受注できる可能性が低い」と判断され、真剣な提案が出てこない、あるいは見積もり提出自体を断られることもあるのです。質の高い提案を引き出すためには、2〜3社に絞って打診するのが現実的です。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがある点も考慮し、バランスの取れたアプローチを心がけましょう。

まとめ：信頼できる管理会社か見抜くための優先チェックリスト

本記事で解説したポイントを、確認の優先度順にまとめました。まずは「優先度：最高」の項目からチェックし、ご自身のマンションの管理会社が信頼に足るパートナーかどうかを見極めましょう。また、各自治体の「マンション管理適正化推進計画」の策定状況も確認し、管理会社の対応力を測る参考にしてください。

良い管理会社は、マンションという資産を守り、育てるパートナーです。客観的な視点を持ち、主体的に管理会社を評価することが、快適で安心なマンションライフの第一歩となります。

優先度	確認項目	確認方法	なぜ重要か？
最高	① 国土交通大臣登録の有無	国交省の検索システム	法令上の絶対条件。無登録は論外。
最高	② 預金口座の名義が「管理組合」か	通帳写し、残高証明書	組合財産の独立性を守るための最重要項目。
高	③ 「管理費」と「修繕積立金」の会計が分離されているか	総会資料（貸借対照表）	会計の透明性の基本。どんぶり勘定を防ぐ。
高	④ 管理業務主任者が適正に配置されているか	契約書、重要事項説明書	法令遵守の姿勢と専門性を示す指標。
高	⑤ 滞納金の状況	会計報告書	督促業務の遂行能力と組合財政の健全性。
中	⑥ 管理計画認定制度への対応力	管理会社へのヒアリング	最新の法制度への対応力と積極性。
中	⑦ 大規模修繕工事の実績	会社資料、実績表	技術力・遂行能力を測る客観的指標。
中	⑧ マンション管理適正化推進計画の策定状況	自治体ウェブサイト、管理会社ヒアリング	地域レベルの管理適正化への対応力。

最終的な判断は、これらのチェックポイントを総合的に評価し、ご自身のマンションの管理規約や総会の意向に基づいて行うことが重要です。

免責事項

本記事は、マンション管理会社の選定に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の管理会社を推奨または評価するものではありません。また、個別具体的な案件に関する法的助言を行うものではありません。
法律や制度は改正される可能性があるため、最新の情報は国土交通省等の公式サイトをご確認ください。最終的な契約の締結や変更に関する判断は、ご自身の責任において、管理規約や契約条項に基づき行ってください。

参考資料

• 一般社団法人マンション管理業協会. 「マンション管理適正評価制度」. https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/
• 国土交通省. 「マンション管理・再生ポータルサイト」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
• e-Gov法令検索. 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000149
• 国土交通省. 「マンション標準管理委託契約書」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000054.html
• 国土交通省. 「マンション標準管理規約」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html
• 国土交通省. 「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」. https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/
• 国土交通省. 「平成30年度マンション総合調査結果」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html