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マンション管理適正評価制度のもとで始まった評価制度について、「導入の手間や費用に対して、本当にメリットがあるのか？」と疑問に感じていませんか。不動産投資家などの間では、短期的な費用負担のわりに売却益への直結効果が不透明だとの意見も存在しますが、管理組合の役員様にとっては悩ましい問題でしょう。
結論から言うと、この評価制度は「メリットなし」と一概に断じることはできません。しかし、その効果はマンションの状況や将来計画によって大きく変わるため、費用対効果を慎重に見極める必要があります。この記事では、不動産の専門家として、2種類ある評価制度の違いから、メリット・デメリット、そして管理会社側の一般的な見解まで、中立的な視点で詳しく解説します。制度導入を判断するための確かな情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
まずは混乱を整理！「マンション管理の評価制度」は2種類ある
2022年のマンション管理適正化法改正により本格的に始まった「マンション管理の評価制度」という言葉は、実は2つの異なる制度を指していることが多く、これが混乱の元になっています。まずはそれぞれの違いを正しく理解し、この記事でどちらを扱うのかを明確にしましょう。
| 比較項目 | ① 管理計画認定制度 | ② マンション管理適正評価制度 |
|---|---|---|
| 実施主体 | 地方公共団体（市区町村など） | 民間の業界団体 |
| 根拠 | マンション管理適正化法第109条～第122条に基づく公的な「認定」 | マンション管理適正化法第119条の2および関連業界団体の定款に基づく民間の「評価」 |
| 対象 | 管理組合が作成した「管理計画」が一定基準を満たすか | 「管理組合の運営状態」そのものを30項目で評価 |
| 結果 | 「認定マーク」が付与される | 「★の数（0～5の6段階）」で評価が公表される |
（表の代替テキスト: 比較項目として実施主体（地方公共団体 vs 民間の業界団体）、根拠（マンション管理適正化法第109条～第122条に基づく公的な認定 vs 同法第119条の2および関連業界団体の定款に基づく民間の評価）、対象（管理計画の基準満たすか vs 管理組合の運営状態を30項目評価）、結果（認定マーク vs ★の数0～5の6段階）。詳細は本文参照。）
国が認定する「管理計画認定制度」
こちらは、マンション管理適正化法第109条以下に基づき、国（地方公共団体）がマンションの「管理計画」を認定する公的な制度です。長期修繕計画が適切か、管理組合の運営が安定しているかなどを書類で確認し、基準をクリアすれば認定が受けられます。（出典：国土交通省「マンション管理の新制度について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html）
この認定を受けると、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」で金利優遇が受けられるといった直接的なメリットがあります。
業界団体が評価する「マンション管理適正評価制度」
一方、こちらは民間の業界団体が運営する評価制度です。管理組合の運営状態や建物の維持管理状況など、より実践的な30項目を評価し、その結果を星の数で公表します。評価は第三者である管理会社やマンション管理士が行います。（出典：業界団体公式サイト https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/）
市場での分かりやすさを重視しており、中古マンションを探している人が「管理状態の良い物件」を見つけやすくすることを目的の一つとしています。
この記事で主に解説するのは「マンション管理適正評価制度」
本記事では、特に導入効果に疑問を持つ声が聞かれやすい後者の「マンション管理適正評価制度」を中心に、その費用対効果や実態について深掘りしていきます。
マンション管理適正評価制度とは？誰が何を評価する仕組みか
では、マンション管理適正評価制度の具体的な中身を見ていきましょう。この制度を正しく理解する上で最も重要なのは、「誰が、何を評価するのか」という点です。根拠はマンション管理適正化法第119条の2です。
評価対象は「管理会社」ではなく「管理組合の運営状態」
最も重要な注意点は、この制度が「管理会社」を評価するものではないという事実です。評価の対象は、あくまで主体である「管理組合の運営状態」や「マンションの管理状態」そのものです。
良い評価を得ることは、管理組合の日頃の努力が客観的に認められた証となります。逆に、もし評価が低かった場合、それは管理組合の運営に改善点があることを示す指標であり、管理会社だけの責任ではありません。
5つのカテゴリー・30項目で評価される
評価は、以下の5つの大きなカテゴリーに分けられた合計30項目、100点満点で行われます。
| カテゴリー | 配点 | 主な評価項目例 |
|---|---|---|
| 管理体制 | 20点 | 総会・理事会の開催、管理規約の整備状況など |
| 建物・設備 | 20点 | 法定点検・定期調査の実施、長期修繕計画の有無など |
| 管理組合収支 | 40点 | 管理費・修繕積立金の会計区分、滞納への対策など |
| 耐震診断 | 10点 | 旧耐震基準の場合、耐震診断を実施しているかなど |
| 生活関連 | 10点 | 緊急時の対応体制、防災マニュアルの有無、防災訓練の実施など |
（表の代替テキスト: カテゴリー（管理体制20点:総会開催等、建物・設備20点:法定点検等、管理組合収支40点:会計区分等、耐震診断10点:診断実施等、生活関連10点:緊急対応等）。詳細は本文参照。）
特に「管理組合収支」の配点が高いことから、健全な財政状況と計画的な資金管理が極めて重要視されていることが分かります。
評価結果は星の数（6段階）で公開される
評価結果は、獲得した点数に応じて星の数（★0〜★★★★★）の6段階で評価され、マンション管理適正評価サイトで公表されます。※公表内容は、マンション名・所在地・評価結果であり、個別の区分所有者情報は非公開です。これにより、中古マンションの購入検討者などが、物件の管理状態を客観的な指標で比較しやすくなります。（2025年11月時点で登録件数は1万件を突破しています。）
この「情報公開」こそが、本制度の核となる部分です。
「メリットなし」は本当？公式資料と実態から見る効果
制度導入を検討する上で最も気になるのが、費用や手間をかけて得られるメリットです。公式資料で謳われているメリットと、現実に潜むデメリットを比較してみましょう。
メリット1：市場価値向上の「可能性」
制度の最大のメリットとして挙げられるのが、マンションの資産価値・市場価値の向上です。高い評価を得てそれを公開することで、管理状態の良さをアピールでき、周辺の類似物件よりも有利な条件で売却できる「可能性」が生まれます。（出典：業界団体公式サイト https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/）
ただし、これはあくまで「期待できる」というレベルであり、評価取得が売却価格の上昇を直接保証するものではない点に注意が必要です。市場は景気や立地など様々な要因で変動するため、評価制度はその中の一つの判断材料と捉えるべきでしょう。
メリット2：管理組合の運営目標が明確になる
もう一つの重要なメリットは、管理組合の運営改善に繋がる点です。30項目の評価基準は、いわば「良い管理組合がクリアすべき目標リスト」です。
- 「どの項目が足りていないのか？」
- 「次の総会では何を議題にすべきか？」
このように、評価項目をチェックリストとして活用することで、理事会や管理組合全体の目標が明確になり、運営レベルの向上に繋がります。これは、短期的な売却予定がないマンションにとっても大きなメリットと言えます。
2025年夏から、不動産情報サイト『SUUMO』でマンション管理適正評価制度の評価結果が物件情報として掲載開始されました。これにより、購入検討者が物件選定時に管理状態を確認しやすくなっています。（出典：業界団体速報記事 https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/ 関連情報）
一方で無視できない3つのデメリット（コスト・手間）
メリットがある一方で、導入をためらう要因となるデメリットも存在します。
デメリット1：登録料と評価者への手数料が発生する
制度利用には、2種類の費用がかかります。
| 費用項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| ① 登録料 | 5,500円（税込、2025年度時点の参考値）※最新料金は公式サイトで確認ください | 制度運営団体に支払う固定費用。 |
| ② 評価者への手数料 | 数千円～数万円（事業者ごとの自由設定） | 評価を行う管理会社やマンション管理士に支払う費用。金額は評価者により異なる。管理会社が管理契約の一環として無料で対応する場合もあります。 |
（表の代替テキスト: 費用項目①登録料5,500円（税込、2025年度時点参考値、最新確認推奨）、②評価者手数料数千円～数万円（自由設定、無料の場合あり）。詳細は本文参照。）
特に注意が必要なのは「評価者への手数料」です。これは評価を行う事業者が自由に設定できるため、無償で対応してくれる会社もあれば、数万円の費用がかかる場合もあります。必ず事前に見積もりを取り、確認することが重要です。
デメリット2：総会決議など導入までの事務手続きに手間がかかる
制度を利用するには、管理組合として正式に意思決定をする必要があります。具体的には、管理組合総会で「評価制度を利用する」という議案を上程し、承認を得るプロセスが不可欠です。区分所有法第39条・45条が関連しますが、実際の手続きは各マンションの管理規約の定めが最優先されるため、規約で定めた総会決議要件（例：普通決議か特別決議か）に従ってください。
理事会での準備、総会資料の作成、区分所有者への説明など、一連の事務手続きには相応の手間と時間がかかります。役員の負担が大きくなる点は、デメリットとして認識しておくべきでしょう。
デメリット3：評価は1年ごとのため、継続的な検討が必要
この制度の評価の有効期間は1年間です。（出典：業界団体向けマニュアル https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/ 関連情報）
そのため、一度高い評価を得ても、それを維持・更新し続けるためには、毎年あるいは定期的に評価を受け直す必要があります。期中に評価を更新する場合も、3,300円（税込、2025年度時点で参考値）※最新料金は確認推奨の費用がかかります。
継続的な費用と手間が発生するため、「一度取ったら終わり」ではないことを理解しておく必要があります。
制度利用の申請手続きと具体的な流れ
実際に制度を利用する場合、どのようなステップを踏むのでしょうか。手続きの多くは評価を依頼した管理会社等が代行してくれますが、管理組合として対応すべきポイントもあります。
Step1: 管理会社（評価者）への事前評価の依頼
まずは、現在の管理会社や、評価者として登録しているマンション管理士などに連絡を取り、制度利用の相談と事前評価を依頼します。この段階で、手数料の見積もりも確認しておきましょう。
Step2: 総会での承認決議【必須】
評価を受ける方針が固まったら、管理組合の総会で議案として提出し、区分所有者全体の承認を得ます。これは、制度利用の費用を管理組合の会計から支出するための、必須の手続きです。本セクションの手続きは一般的な流れであり、実際の進め方は各マンションの管理規約の定めが最優先されます。区分所有法第39条・45条に基づき、管理規約で定めた総会決議要件（例：普通決議か特別決議か）に従ってください。
Step3: 評価者による登録申請と費用納入
総会で承認が得られたら、評価者が正式な評価作業を行い、評価サイトへ登録申請を行います。登録料や手数料の支払いもこのタイミングで実施します。
Step4: 評価サイトでの公開
申請と入金が確認されると、評価サイト上でマンションの評価結果が公開されます。
【FAQ】マンション管理適正評価制度のよくある質問
費用は大きく2つあります。1つは制度運営団体に支払う登録料5,500円（税込、2025年度時点の参考値）※最新料金は公式サイトで確認くださいです。もう1つは、評価を行う管理会社やマンション管理士に支払う手数料で、これは数千円から数万円と事業者によって異なります。無償の場合もあるため、事前の確認が必須です。
評価制度は管理状態の透明化を目的とするもので、直接的な資産価値向上の保証制度ではありません。高評価の取得は、不動産市場での『プラス材料の一つ』となる可能性があります。ただし、立地や築年数、経済状況など他の要因も大きく影響するため、あくまで価値を維持・向上させるための一つの手段と考えるのが適切です。
「メリットなし」は言い過ぎです。費用や手間がかかるデメリットは確かに存在しますが、管理運営の目標が明確になる、市場での透明性が高まるといったメリットもあります。メリットがデメリットを上回るかどうかは、各管理組合の運営状況や将来計画によって異なるため、「自分のマンションにとってどうか」という視点で判断することが重要です。
【実務ヒント】あなたのマンションは導入すべきか？費用対効果の判断ガイド
メリット・デメリットを理解した上で、最終的に「自分のマンションは導入すべきか？」を判断するための3つの視点を提供します。
短期的な視点 vs 長期的な視点
- 短期的（1～3年）：すぐに売却する予定がない場合、費用負担が先行し、直接的なメリットを感じにくいかもしれません。
- 長期的（5年以上）：制度をきっかけに管理運営を継続的に改善していくことで、将来的な大規模修繕の成功や資産価値の維持に繋がり、結果的に大きなメリットとなる可能性があります。
管理組合の現在の運営レベル
- 運営レベルが高い場合：すでに管理状態が良好であれば、高評価は得やすいですが、制度導入による改善効果は限定的かもしれません。「お墨付き」を得るための費用と割り切れるかどうかがポイントです。
- 運営に課題がある場合：評価項目を改善の道しるべとして活用できるため、導入メリットは大きいと言えます。低い評価が出たとしても、それをバネに組合員の意識改革を進めるチャンスになります。
将来的な売却計画の有無
役員や区分所有者の中に、近い将来の自宅売却を考えている人が多い場合は、市場へのアピールという観点から導入を前向きに検討する価値があります。逆に、永住志向の住民が多い場合は、資産価値向上よりも「管理運営の改善」という側面にメリットを感じるかどうかが判断基準になるでしょう。
【実務ヒント】管理会社側の一般的な指摘〜相見積もりの“やりすぎ”が選択肢を狭める理由
（筆者の経験に基づく一般論。特定の会社を推奨するものではありません。）
管理の見直しや評価制度の活用を検討する際、複数の管理会社から見積もりを取る「相見積もり」は有効な手段です。しかし、やり方を間違えると、かえって優良な管理会社から敬遠されてしまうリスクがあることをご存知でしょうか。ここでは、管理会社側の「一般的な指摘」をお伝えします。業界慣行として聞かれることがありますが、実務対応は管理会社ごとに異なります。正式な見積もり依頼時には、直接確認することをお勧めします。
多くの管理組合は気づいていないが、5社以上の過度な相見積もりは、結果的に自分たちの首を絞めることになりかねない。
なぜ多くの管理会社は「5社以上の相見積もり」を敬遠するのか
真剣に管理を受託しようと考える管理会社ほど、見積もり作成に膨大な時間と労力をかけます。単なる数字の比較ではなく、そのマンションに最適な管理プランを提案しようとするからです。
しかし、依頼先が5社、6社にもなると、受注できる確率は単純計算で20%以下に低下します。多大な労力をかけても徒労に終わる可能性が高い「当選確率の低い宝くじ」のような案件に対して、優秀な担当者を割いて真剣に取り組む会社は残念ながら多くありません。特に20戸～40戸程度の小規模なマンションでは、その傾向が顕著です。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れもあります。
見積もり作成にかかる管理会社の膨大な労力とは
質の高い見積書は、下記のような地道な作業の結晶です。
- 現地調査：建物の劣化状況、設備の仕様、清掃範囲などを確認するために、3〜4回現地に足を運ぶことも珍しくありません。
- 外注先との調整：清掃、エレベーター保守、消防点検、警備など、協力会社への見積もり依頼や仕様の打ち合わせを行います。
- 理事会との面談：管理組合が抱える課題や要望をヒアリングし、提案内容に反映させるため、複数回の面談を重ねます。
これらの労力を考えると、むやみに多くの会社へ見積もりを依頼することが、いかに非効率であるかがお分かりいただけるでしょう。
現実的な相見積もりの依頼先は「2～3社」が妥当
結論として、管理会社に真剣な提案を期待するのであれば、相見積もりの依頼先は厳選した2〜3社に絞るという見方もあります。ただし公式見解は別途確認が必要です。これにより、各社は「この組合は本気で検討している」と感じ、時間と労力をかけて質の高い提案をしてくれる可能性が高まります。
「数で勝負」ではなく「質で比較」する。これが、良いパートナーとなる管理会社を見つけるための重要な秘訣です。
まとめ：評価制度は「メリットなし」ではなく、組合の未来への投資判断
マンション管理適正評価制度は、「メリットなし」と一蹴できるほど単純なものではありません。「メリットなし」か「あり」かは、管理組合の経営状況と将来方針により判断すべきです。
- デメリット：登録料（5,500円、最新確認推奨）や手数料、総会決議の手間、1年ごとの更新といったコストは確かに存在します。
- メリット：市場での資産価値向上の「可能性」や、管理組合の運営目標が明確になるという組織改善効果が期待できます。
この制度を導入すべきかどうかは、あなたのマンションが「短期的なコスト」と「長期的な価値維持・向上」のどちらを重視するかによって決まります。それは、管理組合の未来に対する一種の投資判断と言えるでしょう。
この記事で解説した2つの制度の違い、メリット・デメリット、そして費用対効果の判断ガイドが、皆様の管理組合にとって最善の選択をするための一助となれば幸いです。
免責事項
本記事は、マンション管理適正評価制度に関する一般的な情報提供を目的としており、特定のマンションに対する個別具体的な法的助言または投資助言を行うものではありません。
制度の内容や料金等は、法改正や運営団体の都合により変更される可能性があります。※マンション管理適正化法は2022年4月に改正法が施行されています。制度の利用を検討される際は、必ず国土交通省や関連団体の公式サイトで最新の情報を確認するか、専門家にご相談ください。個別の契約条件や管理規約の内容が、本記事の情報に優先します。
参考資料
- 業界団体「マンション管理適正評価制度」公式サイト https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/
- 国土交通省「マンション管理の新制度（管理計画認定制度等）について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト（管理計画認定制度）」 https://www.mansion-info.mlit.go.jp/certification/
