【2025年最新】機械式駐車場撤去費用相場100万円/台＆管理組合4ステップ完全ガイド

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マンションの資産価値を左右する「機械式駐車場」問題。特に都市部では、車離れによる空き区画の増加と、高騰し続けるメンテナンス費用が管理組合の財政を圧迫しています。このまま放置すれば、修繕積立金の枯渇にもつながりかねません。本記事では、2025年12月20日時点の法令・制度・相場情報に基づき、機械式駐車場の撤去を検討するマンション管理組合の理事や修繕委員の方々に向けて、費用の概算から法的手続き、合意形成のポイントまで、資格を持つ不動産ライターが一次情報に基づき徹底解説します。この記事を読めば、撤去計画の全体像を正確に理解し、理事会での具体的なアクションプランを立てられるようになります。

なぜ今、機械式駐車場の撤去が全国的に検討されているのか？

全国のマンションで、機械式駐車場の撤去が喫緊の課題として浮上しています。その背景には、多くの管理組合が抱える「空き区画の増加」と「維持費の高騰」という、避けては通れない2つの負担が存在します。

車離れと維持費高騰という「2つの負担」

都市部を中心にカーシェアリングの普及や若者の車離れが進み、マンション内の駐車場に空きが目立つようになりました。しかし、機械式駐車場は、たとえ空き区画が増えてもメンテナンス費用や定期的な点検コストは変わりません。収入（駐車場使用料）が減る一方で、支出は減らないという構造的な問題が、管理組合の財政を直撃しているのです。

この状況を放置すれば、駐車場会計の赤字を補填するために管理費や修繕積立金から費用を捻出せざるを得なくなり、将来の大規模修繕計画に支障をきたす恐れさえあります。

具体的にいくらかかる？機械式駐車場の維持コスト内訳

機械式駐車場の維持には、日常的なメンテナンスから将来の大規模な交換費用まで、多岐にわたるコストが発生します。これらの費用は、駐車場会計ではなく、主に将来の改修のために積み立てる「修繕積立金」から支出されるのが一般的です。

費用項目	内容	費用目安（年間・1台あたり、2025年時点）
保守点検費用	建築基準法で定められた定期点検。専門業者による月次または四半期ごとのチェック。	3.6万円～5.4万円（月3,000～4,500円×12回換算）
部品交換費用	モーター、チェーン、リミットスイッチなどの消耗部品の交換。	1万円～3万円
大規模修繕費用	15年～25年周期の塗装、制御盤、パレット全体の交換など。	（将来のために積立、数百万～数千万円規模）
その他	電気代、緊急対応費用など。	変動

特に見過ごされがちなのが、十数年後に発生する数百万〜数千万円規模の大規模修繕です。これらのコストを総合的に判断し、多くの管理組合が「維持」よりも「撤去・平面化」を選択肢として検討し始めています。

【費用相場】機械式駐車場の撤去・平面化にかかる費用

機械式駐車場の撤去費用は、設備の規模や方式、立地条件によって大きく変動するため、一概に「いくら」とは言えません。しかし、予算策定の第一歩として、費用の目安と内訳を把握しておくことは非常に重要です。

費用の目安は1台あたり約100万円〜、規模・方式で大きく変動

撤去費用は、1台あたりで計算すると約100万円〜150万円がひとつの目安となります。ただし、これはあくまで概算であり、総額は設備の規模によって大きく異なります。地域による費用差異は、重機搬入経路の制約や地盤条件により生じますが、本記事では全国平均相場を基準として記述しています。

設備規模	台数（例）	撤去費用の目安（総額）
小規模（2段式）	8台	150万円～400万円[1][2][5]
中規模（昇降横行式）	24台	250万円～500万円[2][8]
大規模（多段式）	32台以上	850万円～1,500万円以上[2]
タワー式	20台以上	1,000万円を超えるケースも[4][8]

コストを左右する4つの主要因

撤去費用は、主に以下の4つの要素で構成されます。見積書を確認する際の重要なチェックポイントにもなります。

1. 本体解体・搬出費: 機械装置そのものを解体し、搬出するための人件費や重機リース代です。
2. 基礎工事・埋め戻し費: コンクリート基礎の解体や、地下ピットがある場合の埋め戻し、整地・舗装作業にかかる費用です。特に地下ピットの埋め戻しは、費用全体の中で大きな割合を占める傾向があります。
3. 産業廃棄物処理費: 解体で生じる鉄骨やコンクリートガラを、法律に基づき適正に処分するための費用です。
4. 立地・周辺環境: 重機やトラックの搬入経路が狭い、前面道路が狭いといった悪条件が重なると、追加の費用が発生することがあります。

【シミュレーション】撤去費用 vs 10年間の維持費

短期的な支出だけを見ると、撤去費用は大きな負担に感じられます。しかし、長期的な視点で比較すると、その判断は変わってくるかもしれません。

仮に30台の機械式駐車場（年間維持費1台あたり平均4.5万円、幅3.6万円～6万円）を維持する場合と、800万円かけて撤去・平面化した場合の10年間の総コストを比較してみましょう。

	撤去・平面化する場合	そのまま維持する場合
初期費用（撤去費）	800万円	0円
10年間の維持費	ほぼ0円 ※	1,350万円（平均4.5万円×30台×10年、幅1,080万円～1,800万円）
10年間の総コスト	800万円	1,350万円

このシミュレーションでは、10年間で550万円もの差額が生まれる計算になります。長期的な資産価値の維持とコスト削減の観点から、撤去が有力な選択肢となることがわかります。

失敗しないための4ステップ｜撤去工事の進め方完全ガイド

機械式駐車場の撤去は、単なる工事ではありません。法的な手続きと丁寧な合意形成が不可欠な一大プロジェクトです。ここでは、失敗を避けるための4つのステップを解説します。

【Step1】最重要関門：管理組合での合意形成（区分所有法）

撤去プロジェクトにおける最大の難関が、管理組合内での合意形成です。マンションの駐車場は「共用部分」であり、その形状や効用を著しく変更する行為は、区分所有法に定められた手続きを踏む必要があります。

区分所有法第39条（共用部分の変更）では、共用部分の「形状又は効用の著しい変更」は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数による集会の決議で決すると定められています。
ただし、管理規約に別段の定めがある場合は、その規約の定めが優先されます（区分所有法第46条）。例えば、規約で「過半数の決議」と定めている場合は、その規約要件が適用されます。現行管理規約・契約条項を最優先確認してください。規約改正時は別途総会決議要。

（出典：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」）

一般的に、機械式駐車場の撤去は「効用の著しい変更」に該当すると解釈され、原則として総会での特別決議（区分所有者および議決権の各3分の2以上の賛成）が必要です。

円滑な合意形成のためには、以下の準備が重要です。

• 撤去の必要性（維持費データ、空き状況など）を客観的な資料で示す。
• 複数の業者から取得した見積もりを提示し、費用計画の妥当性を示す。
• 平面化後の利用方法（時間貸し、駐輪場への転用など）の具体案を提示する。
• 反対意見にも真摯に耳を傾け、粘り強く説明を尽くす。

【Step2】法的要件の確認（建築基準法・耐震基準）

撤去工事は、建築基準法上の「建築行為」に該当する場合があります。特に注意が必要なのが、建物の耐震性に関わる問題です。

昭和56年（1981年）6月1日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で設計されている可能性があり、安易な工事が建物の安全性に影響を及ぼすリスクも考えられます。このような建物の場合、「耐震改修促進法」に基づき、管理組合には耐震診断や改修の努力義務が課されています（耐震改修促進法第9条）。

工事着手前に、以下の点について必ず専門家や行政に確認しましょう。

• 今回の工事が建築確認申請を必要とする「建築行為」に該当するか。
• 建物の竣工年と適用されている耐震基準。
• 旧耐震基準の場合、耐震診断の要否や工事における構造上の注意点。個別建物適用確認を特定行政庁へ。

相談先としては、市区町村の建築指導課などの「特定行政庁」や、一級・二級建築士が挙げられます。

注記：近年の法改正と管理計画認定制度

2022年4月にマンション管理適正化法が、2023年4月には区分所有法が一部改正・施行されています。これに伴い、「管理計画認定制度」が重要な役割を担うようになりました。機械式駐車場の撤去による管理コストの適正化は、この認定を取得しやすくなる要因の一つです。認定を受けると、税制優遇や住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」での金利引き下げといったメリットも期待できます。認定要件は市区町村によって異なるため、計画の早い段階で担当の特定行政庁（市区町村のマンション管理担当課など）に確認することをお勧めします。

【Step3】業者選定と見積もり取得

法的な要件と組合内の合意形成の目処が立ったら、次は工事業者の選定です。ここで重要なのは、信頼できる業者をいかに見極めるかです。次の章で詳しく解説しますが、実績豊富で、法令遵守の意識が高い専門業者を選ぶことが成功の鍵となります。

【Step4】工事契約と廃材の適正処理（廃棄物処理法）

業者と工事請負契約を締結し、いよいよ工事開始となります。ここで忘れてはならないのが、解体で発生する鉄骨やコンクリートガラなどの廃材の扱いです。

これらの廃材は「産業廃棄物」に分類され、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律（廃棄物処理法）」に基づき、適正に処理する義務があります。廃棄物処理法に基づき、廃棄物を排出する事業者（この場合、管理組合）は、最終的な処分までの責任を負う法的義務があります（廃棄物処理法第3条・第12条）。依頼した業者が無許可で不法投棄等を行った場合、当該業者の刑罰対象となるほか、管理組合（排出事業者）も共犯幇助罪に問われる可能性があり、刑罰の対象となることがあります（廃棄物処理法第15条・第25条等）。不法投棄時、管理組合に罰金・懲役リスクあり。この責任回避のため、工事契約前に産業廃棄物処理業の許可を持つ業者、または許可業者に適切に委託した体制の確認が必須です。

なお、2024年以降、産業廃棄物のトレーサビリティ向上のため、産業廃棄物管理票（マニフェスト）の電子化が推奨されています。工事契約前に、委託先業者が電子マニフェストに対応可能か、またその許可情報を自治体の環境課などで確認しておくとより安心です。

【業者選びの罠】見積もり依頼と会社選定で陥りがちな失敗

業者選定は、撤去プロジェクトの費用と品質を決定づける重要なプロセスです。しかし、多くの管理組合が陥りがちな「罠」が存在します。

「相見積もりは多ければ多いほど良い」という誤解

コストを比較するために複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」は基本です。しかし、「多ければ多いほど良い」というのは誤解です。結論から言うと、見積もり依頼は2〜3社に絞るのが実務的です。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあるため、過度な依頼を避けましょう。5社や6社以上の依頼は、優良業者が応じにくく、結果的に質の低い提案しか集まらないリスクがあります（特に20戸〜40戸程度の小規模マンションでは顕著）。

なぜ見積もり依頼は2〜3社に絞るべきなのか？

過度な相見積もり（例：5社以上）は、むしろ良い結果を生まない可能性があります。なぜなら、丁寧な見積もり作成には、業者側にも相当な労力がかかるからです。

業者側は見積もりを1つ作成するために、

• 現地調査（複数回に及ぶことも）
• 図面の確認と計測
• 基礎工事や廃棄物処理など、外注先との打ち合わせ
• 詳細な積算と見積書の作成

といった多くの時間とコストをかけています。あまりに多くの業者が競合している案件では、「どうせ受注できないだろう」と判断され、経験豊富な優良業者ほど丁寧な提案を避ける傾向があります。結果的に、内容の薄い見積もりしか集まらなかったり、最悪の場合、どの業者からも敬遠されたりするリスクがあるのです。

信頼できる業者を見抜くためのチェックリスト

少数精鋭で質の高い提案を受けるために、以下のチェックリストを参考に業者を絞り込みましょう。

（業者選定チェックリスト） ☑ 建設業許可を持っているか？（特に500万円以上の工事では必須） **注意**: 「解体工事業登録」と「解体工事業許可」（建設業法）は異なります。 – **解体工事業登録**: 都道府県建設業課への届け出（許可申請より要件が軽い） – **解体工事業許可**（建設業許可区分）：建設業法に基づく許可で、**500万円以上（税抜）の工事には必須**。 信頼できる業者は、建設業許可（解体工事業）を持っていることを確認してください。許可の有無は、市区町村の建設業課またはNETIS（建設業許可情報検索）で照会可能です。 ☑ 機械式駐車場撤去の施工実績が豊富か？（同規模の事例があれば尚可） ☑ 管理組合（排出事業者）の代わりに産業廃棄物管理票（マニフェスト）を適切に発行・管理できるか？ ☑ 万が一の事故に備え、損害賠償責任保険に加入しているか？ ☑ 担当者の説明が丁寧で、質問に対して真摯に回答してくれるか？

見積書で必ず確認すべき5つの項目

提示された見積書では、総額だけでなく、その内訳を精査することが重要です。「工事一式」といった大雑把な項目しかない見積書は避け、内訳明細を要求しましょう。

1. 工事項目の明細: 「本体解体費」「基礎工事費」「埋め戻し費」「舗装費」など、工程ごとに費用が分かれているか。
2. 廃棄物処理費の内訳: 鉄骨、コンクリートガラなど、廃棄物の種類と量、単価が明記されているか。例：金属屑0円〜、4t車運搬15,000円/回、シート養生15,000円。
3. 諸経費の内容: 「現場管理費」「一般管理費」などが含まれる諸経費の内訳が、全体の10%〜15%程度の妥当な範囲に収まっているか。
4. 仮設工事費: 工事中の安全を確保するための仮囲いや養生シート、防音パネルなどの費用が含まれているか。
5. 前提条件: 工事期間、支払い条件、保証内容、追加費用が発生するケースなどが明記されているか。

機械式駐車場の撤去に関するQ&Aと相談先一覧

最後に、機械式駐車場の撤去に関してよく寄せられる質問と、困ったときの相談先をまとめました。

よくある質問（FAQ）

Q1：機械式駐車場の撤去費用は、総額でいくらくらいかかりますか？

A1：規模や方式によりますが、小規模な2段式（8台）で150万円〜400万円、中規模な昇降横行式（24台）で250万円〜500万円程度が目安です。タワー式など大規模な設備では1,000万円を超えることもあります。正確な費用は必ず実地調査に基づく見積もりで確認してください。

Q2：駐車場の撤去には、管理組合でどのくらいの賛成が必要ですか？

A2：機械式駐車場の撤去は「共用部分の著しい変更」にあたるため、原則として区分所有法に基づき、総会で「区分所有者および議決権の各3分の2以上」の賛成（特別決議）が必要です。ただし、管理規約に別の定めがある場合はそちらが優先されます。

Q3：撤去を検討し始めたら、まず誰に相談すればよいですか？

A3：最初のステップとしては、マンションの管理を委託している管理会社に相談するのが一般的です。その上で、計画の具体化に応じて、下記の専門家・相談窓口を活用することをおすすめします。

困ったときの専門家・相談窓口

検討段階や内容に応じて、適切な専門家に相談することで、問題をスムーズに解決できます。

相談内容	相談先	特徴
全体的な進め方、合意形成	マンション管理士	管理組合運営の専門家。計画の進め方や総会運営について助言を得られる。 – 注意：マンション管理士は国家資格者ですが、法律に基づく紛争解決・具体的な法律判断（代理人活動）は行えません（非弁行為の禁止）。区分所有者間の権利主張や規約解釈に関する法的判断が必要な場合は、必ず弁護士にご相談ください。
法的な手続き、規約の解釈	弁護士	区分所有法に関する法的な判断や、権利者との紛争解決の専門家。
建築基準法、耐震性の確認	建築士、特定行政庁（市区町村の建築課）	工事の法的要件や、建物の構造・安全性に関する専門的な確認。
工事の見積もり、施工	専門工事業者	実際の工事費用や工法、工期に関する具体的な相談。
廃棄物処理のルール	自治体の環境部門	産業廃棄物の適正処理に関する地域のルールや規制の確認。

まとめ

機械式駐車場の撤去は、多くのマンション管理組合にとって避けては通れない、しかし資産価値を未来にわたって守るための重要な経営判断です。最後に、本記事のポイントをまとめます。

• 背景: 車離れと維持費高騰により、機械式駐車場の撤去は全国的な課題となっている。
• 費用: 目安は1台あたり100万円〜。総額は規模やピットの有無で大きく変動するため、必ず複数社の見積もりで確認する。
• 手続き: 最も重要なのは「3分の2以上の特別決議」による組合内の合意形成。建築基準法や廃棄物処理法など、関連法規の遵守も必須。
• 業者選定: 見積もり依頼は2〜3社に絞り、実績や許可の有無を精査する。「工事一式」ような不明瞭な項目の見積書は避け、詳細な内訳を確認する。

機械式駐車場の問題は、放置すればするほど深刻化します。まずは管理組合の理事会でこの記事を共有し、ご自身のマンションの駐車場の現状（収支、利用率、築年数）を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。長期的な視点に立った計画的な行動が、居住者全員の利益につながります。

免責事項

本記事は、機械式駐車場の撤去に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の案件に対する法的助言または専門的な見解を提供するものではありません。実際の計画にあたっては、必ず弁護士、建築士、マンション管理士等の専門家にご相談ください。また、本記事に記載された法令や制度は、記事作成時点（2025年12月20日）の情報に基づいています。最新の法令改正や、個別のマンション管理規約、契約条項の内容が最優先される点にご留意ください。

参考資料

• e-Gov法令検索. (n.d.). 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• e-Gov法令検索. (n.d.). 建築基準法. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201
• e-Gov法令検索. (n.d.). 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（廃棄物処理法）. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=345AC0000000137
• e-Gov法令検索. (n.d.). マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149
• 国土交通省. (n.d.). マンション管理・再生ポータルサイト. Retrieved from https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/
• 国土交通省. (n.d.). マンションに関する統計・データ等. Retrieved from https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

最終確認日：2025年12月20日。