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マンションの「専有部分」と「共用部分」の違いとは？宅建士が教える境界線とトラブル回避術

マンションでの快適な暮らしは、所有する空間の範囲を正しく理解することから始まります。しかし、「どこまでが自分の所有物（専有部分）で、どこからが皆の共有財産（共用部分）なのか」という違いは、意外と知られていません。この境界線が曖昧だと、リフォームや修繕、水漏れトラブルの際に不測の事態に陥りかねません。

この記事では、宅地建物取引士および管理業務主任者の資格を持つ専門家が、「建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、以下『区分所有法』）」や「マンション標準管理規約」等の一次情報に基づき、両者の違いを徹底解説します。

専有部分と共用部分の法的定義と基本的な違い

区分所有建物における「専有部分」と「共用部分」の区別は、所有権だけでなく管理責任や費用負担に直結します。

「専有部分」の定義（区分所有法第2条第3項）

専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分を指します。区分所有法第1条および第2条に基づき、以下の2つの独立性を満たす必要があります。

1. 構造上の独立性：壁、床、天井等で他の空間と区画されていること。
2. 利用上の独立性：その部分だけで独立して住居等として使用できること。

「共用部分」の定義（区分所有法第2条第4項）

共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物等を指します。これには2つの種類があります。

種類	内容（根拠条文）	具体例
法定共用部分	構造上、当然に共用とされる部分（法第4条第1項）	エントランス、廊下、階段、エレベーター、屋上、支柱、外壁など
規約共用部分	本来は専有可能だが規約で共用とした部分（法第4条第2項）	管理人室、集会室、附属の建物など

境界判定の指針：上塗り説と壁芯説

リフォーム可能な範囲を決める壁・床・天井の境界については、国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和6年6月最終改正版）第7条および第8条、ならびに第7条関係コメント（単棟型）（p.14〜15）において以下の考え方が示されています。

• 上塗り説（一般的）：躯体コンクリート部分を共用部分とし、その内側の壁紙クロスやフローリング等の内装仕上げ材を専有部分とする考え方。リフォームの自由度を確保しつつ構造体を保護できるメリットがあります。
• 壁芯説：境界を壁等の厚みの中心線とする考え方。測量実務と整合しやすい一方、境界トラブル時の解釈が複雑になる側面があります。

重要：標準管理規約はひな形であり、優先されるのはあくまで各マンション個別の「管理規約」です。必ず自身の規約条文を確認してください。

判断に迷いやすい「専用使用権付き共用部分」

バルコニーや玄関ドアは自分だけが使いますが、法的には共用部分です。これらは「専用使用権」に基づき運用されます。

• バルコニー・ベランダ：標準管理規約第14条および第21条等に基づき、避難経路としての機能を持つため共用部分とされます。通常の清掃は居住者が行いますが、大規模修繕は管理組合の責任です。
• 玄関ドア：外側は共用部分、内側の塗装面および錠（シリンダー等）は専有部分とされるのが一般的です。
• 給排水管：本管（縦管）は共用部分、専有部分内に接続する枝管は専有部分とするのが標準的ですが、床下横引き管の境界はトラブルになりやすいため、規約や使用細則での詳細な規定が優先されます。

リフォームと修繕：責任と費用の分界点

1. リフォーム：共用部（玄関ドア外側、サッシ等）の無断改変は厳禁です。専有部でも床材変更（防音規定）等は管理組合の承認を要する場合があります。規約変更（区分所有法第31条）には原則、区分所有者数および議決権の各4分の3以上の特別決議が必要です。
2. 修繕責任：専有部の枝管からの水漏れは居住者の責任ですが、共用部の本管起因は管理組合の責任です。ただし、特段の事情がある場合は区分所有法第39条に基づき、管理規約の別段の定めが優先されます。水漏れ賠償リスクに備え、個人賠償責任保険への加入を強く推奨します。

マンション管理に関するQ&A

Q. 配管更新でSRCT工法と一般的な配管更新、どちらが有利ですか？ A. 配管の劣化状況によりますが、SRCT工法（さび防止・配管内再生）は、大規模な解体や内装復旧を抑えられる場合があるため、条件によっては更新工事よりコストを抑えられる可能性があります。どちらを選択するかは、専門家の診断と長期修繕計画に基づき総合的に判断してください。

Q. 管理会社への相見積もり、何社が現実的ですか？ A. 実務上の目安は2〜3社です。管理会社は見積作成のために現地調査や外注先調整等、多大な労力を投じます。特に20〜40戸の中小規模マンションで5社以上に依頼すると、敬遠されたり精度の低い見積もりしか提出されないリスクがあります。検討の際は、現行の管理受託契約書の解約条項を最優先で確認してください。比較検討にあたっては、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」も参考になります。

実務ヒント：補助金と事業承継の課題

• 補助金の活用：例えば「令和6年度（2024年）東京都中央区マンション共用部分改修工事費助成」では、要件を満たした管理組合に対し設計費や工事費の一部が助成されますが、年度や地域で制度は激変します。常に自治体の最新公示を確認してください。
• 管理事業からの撤退と事業承継：近年、採算性の悪化から管理事業を撤退する企業が増加しています。これに対し、民間の事業承継サービスも登場しており、例えば株式会社MIJでは、撤退時のトラブル回避や円滑な引継ぎを支援するサポートを提供しています。

まとめ

専有部分と共用部分の区別を正しく知ることは、資産価値を守り、平穏なマンションライフを送るための鍵です。境界判断や決議手続きに迷った際は、必ず「管理規約」を読み解き、管理会社や管理組合へ相談することから始めましょう。

免責事項 本記事は2026年9月5日時点の一般的な情報提供を目的としており、特定の事案への法的助言ではありません。最終的な判断は自身のマンション管理規約を確認の上、弁護士等の専門家に相談してください。

参考資料

• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）
• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和6年6月改正版PDF, p.1-p.50）
• 東京都中央区「分譲マンション共用部分改修工事費助成制度のご案内（2024年度版）」