管理会社の重要事項説明（重説）とは？義務や内容・72条の確認点2025年版

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マンション管理委託契約の「重要事項説明（重説）」完全ガイド：理事会が押さえるべき法的義務と実務の要点

マンション管理組合の理事に就任し、管理会社から提示された「重要事項説明（重説）」の内容に不安を感じていませんか。管理委託契約は、マンションの資産価値を維持するための根幹となる契約です。

この記事では、宅地建物取引士および管理業務主任者の視点から、マンション管理会社に課せられた法的義務と、トラブルを防ぐための具体的な確認ポイントを徹底解説します。本記事執筆時点の最新制度に基づき、実務に即した知識をお伝えします。

本記事の注意事項

本記事の内容は執筆時点の情報に基づいています。マンション管理適正化法や自治体の補助金制度（例：東京都各区の助成金等）は随時改定される可能性があるため、必ず最新の公式サイトをご確認ください。

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マンション管理会社に課せられた「重要事項説明」の法的根拠

マンション管理会社が行う重要事項説明は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下、マンション管理適正化法）」第72条に定められた厳格な法的義務です。この法律は、人の居住の用に供する独立部分がある「マンション」を対象としており、完全なオフィスビルなどは対象外となります。

根拠は「第72条」および「第73条」

管理会社は、管理受託契約を締結しようとする際、あらかじめ書面（72条書面）を交付し、説明を行わなければなりません。また、契約成立後には、遅滞なく契約内容を記した書面（73条書面）を交付する義務があります（同法第73条）。73条書面には、管理事務の対象や内容、契約期間、委託費の額と支払時期、契約の更新・解除に関するルールなどが具体的に記載されます。

説明者は「管理業務主任者」のみ

説明を行うのは、国家資格を持つ「管理業務主任者」に限られます。説明の際には、管理業務主任者証を提示しなければなりません。国土交通省のQ&A等によれば、単に首から提げるだけでなく、相手方が記載内容を明確に確認できるよう手にとって示す必要があるとされています。補助的に他の職員が同席することは可能ですが、無資格者が主体となって説明を行うことは法律違反です。

宅建業法との違い

比較項目	マンション管理委託契約の重説	不動産売買・賃貸の重説
根拠法	マンション管理適正化法（第72条）	宅地建物取引業法（第35条）
説明者	管理業務主任者	宅地建物取引士
目的	管理事務の範囲や費用の合意形成	物件の権利関係や制限の把握

理事会が必ず確認すべき「72条書面」チェックリスト

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」に準拠し、特に確認すべき項目を整理しました。

① 委託業務の範囲と実施方法

事務管理、管理員、清掃、設備管理の各業務が具体的に記載されているか確認してください。清掃の頻度や点検項目が曖昧な場合、後日トラブルの原因となります。

② 管理委託費の内訳【「一式」表記は避ける】

国交省の標準契約書では、業務区分ごとの内訳記載を前提としています。「管理委託費一式 〇〇円」との提示は、費用の妥当性が判断できず、将来のコスト削減の検討も困難になるため、必ず事務管理費や人件費などの内訳開示を求めてください。なお、国交省の標準契約書コメントでは、見積書等であらかじめ内訳を明示し合意している場合に限り、契約書本文の内訳記載を省略できるとされています。

③ 財産の分別管理（適正化法第76条関係）

管理組合の資産（管理費・修繕積立金）が、管理会社の財産と明確に分別して管理されているか、保証措置はどうなっているかを確認してください。

④ 契約の更新・解除ルール

現行の管理委託契約条項が最優先されますが、解約予告期間（一般的には3ヶ月前）や自動更新の有無を必ずチェックしてください。

「新規」と「同一条件更新」での説明義務の違い

適正化法第72条では、新規契約と更新契約で手続きが異なります。

• 新規契約（第72条第1項）
  • 対象者: 区分所有者全員および管理者（理事長）
  • 方法: 説明会の開催が必要。開催の1週間前までに全戸へ書面を交付。
• 同一条件での更新（第72条第3項）
  • 対象者: 理事長等の管理者には「説明」、区分所有者全員には「書面交付」
  • 特例: 国の通知等に基づき、全員を対象とした「説明会」は省略可能ですが、理事長への説明と全戸への書面交付は必須です。

管理会社選びの現実：相見積もりと小規模マンションの注意点

相見積もりは2〜3社が現実的

管理会社が精度の高い見積もりを作成するには、3〜4回の現地調査や外注先（エレベーター、警備等）との調整など、多大な労力がかかります。5社も6社も相見積もりを依頼すると、かえって優良な会社から「受注可能性が低い」と敬遠され、辞退されるリスクがあります。MIJでは、2〜3社での相見積もりであれば積極的に対応可能です。

小規模マンション（20〜40戸）の現状

昨今、採算性の観点から大手管理会社が小規模物件の受託を制限するケースが増えています。無理なコスト削減だけを追求すると、管理会社が見つからない事態に陥りかねません。信頼できるパートナー選びが重要です。

【Q&A】よくある質問と実践的回答

Q：IT（オンライン）重説は認められますか？ A： はい、可能です。国土交通省およびマンション管理業協会が策定したガイドライン（令和3年3月1日施行）に基づき実施されます。説明者と相手方の双方がIT利用に同意し、開始前に管理業務主任者証を画面越しに提示して確認できること、および重要事項説明書が事前に送付されていることが主な要件です。ただし、運用が変更される可能性もあるため、最新のガイドラインを公式サイト等でご確認ください。

Q：管理委託費の見積もりで、SRCT工法と一般的な配管更新、どちらが安いですか？ A： 条件により異なりますが、SRCT工法の方が一般的に約40%安くなる傾向にあります。これは、既存の配管を延命させる手法であり、全面的な交換に比べて工事期間と材料費を大幅に抑制できるためです。

マンション管理事業から撤退を検討されている企業様へ

昨今、人件費高騰や不採算を理由にマンション管理事業から撤退する企業が増えています。株式会社MIJでは、こうした企業様向けのソリューションを提供しています。

• 撤退時のトラブル回避: 区分所有者への丁寧な説明と円滑な引き継ぎをサポート。
• 既存業者の継続: ご希望に応じて現場スタッフの雇用継続にも柔軟に対応。
• 財務面のサポート: 撤退に伴う費用負担を抑えるため、事業承継に関する各種支援制度をご用意しております。

管理事業の売却や承継でお困りの際は、ぜひMIJへご相談ください。

まとめ：良好な関係構築のために

重要事項説明は、管理組合と管理会社が対等なパートナーシップを築くための第一歩です。正しい知識を持ち、不明点は曖昧にせず質問することで、マンションの未来を守ることができます。また、自治体の補助金活用（MIJでは申請支援も積極的に行っています）などを通じて、賢く管理運営を行いましょう。

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的助言を行うものではありません。具体的な契約の解釈やトラブルについては、弁護士等の専門家へご相談ください。