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マンションの相続放棄による空き家問題：管理責任の所在と解決策

マンションの空き家問題、特に所有者が相続放棄した部屋への対応に頭を悩ませていませんか？管理費の滞納が続いたり、部屋がゴミ屋敷化したりと、管理組合にとって深刻な問題となりがちです。誰がそのマンションの管理責任を負うのか、法的にはどうなっているのか、不安に思う方も多いでしょう。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、2023年4月1日に施行された改正民法の内容を踏まえ、相続放棄されたマンションの空き家問題に対する具体的な解決策を徹底解説します。法的根拠に基づく管理責任の所在から、管理費の請求方法、相続財産清算人の選任、さらにはゴミ屋敷化した場合の強制執行手段まで、管理組合が取るべきステップを段階的に示します。問題解決の第一歩として、ぜひ最後までご覧ください。

本記事の情報は一般的なガイダンスであり、個別具体的な事案に対する法的助言ではありません。相続放棄、管理責任、強制執行の具体的対応にあたっては、必ず以下のいずれかに相談してください：

• 管轄の弁護士会や都道府県の法律相談窓口（無料）
• 司法書士（相続登記・相続財産清算人選任申立て対応）
• 市区町村の空き家対策部門（行政代執行関連）

民法は2023年4月1日施行の改正を反映しています。それ以降の改正・判例変更については、e-Gov法令検索で最新情報を確認してください。記事内の「予納金数十万～150万円」などの費用見積もりは事案によって大きく異なります。実際の手続きでは家庭裁判所に事前相談することをお勧めします。

【最重要】相続放棄後の管理責任はどうなる？2023年4月民法改正のポイント

マンションの空き家問題で最も重要なのが「誰が管理責任を負うのか」という点です。2023年4月1日に施行された改正民法により、このルールが大きく変わりました。

相続放棄後の管理責任の所在について、法改正前は解釈が曖昧でしたが、改正後は「相続放棄時にその財産を現に占有していた者」に責任が限定されることが明確化されました。

改正民法第940条：管理責任は「現に占有する者」に限定

法改正の根幹となるのが民法第940条です。

（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条
第1項　相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

第2項　前項の規定は、相続の放棄をした者が相続財産を現に占有していない場合は、適用しない。
（出典：e-Gov法令検索、民法）※最終確認日: 2025年12月23日

この条文のポイントは、第1項の「その放棄の時に」「現に占有しているとき」という部分、および第2項の「占有していない場合は適用しない」という規定です。つまり、相続放棄した全員が責任を負うのではなく、放棄した時点でそのマンションの部屋を実際に利用・管理していた人だけが、次の管理者（他の相続人や後述する相続財産清算人）に引き渡すまで保存義務を負う、と定められました。法改正による重要な緩和ポイントとして、占有していない場合は管理責任そのものが発生しない点が明示されています。

「占有していない」空き家なら、相続放棄で管理義務を免れる可能性

この改正により、次のようなケースでは、相続放棄者は管理責任を負わない可能性が高くなりました。

• 被相続人（亡くなった方）とは別に暮らし、一度もそのマンションに住んだことがない相続人
• 過去に同居していたが、相続発生時にはすでに転居しており、部屋の鍵も持っていない相続人

このように、物理的にその部屋を支配・管理していない状態（占有していない）で相続放棄をした場合、法的には管理義務から解放されることになります。これは、管理組合が責任を追及する相手を特定する上で非常に重要な変化です。

相続放棄しても管理責任が残るケースとは？

逆に、相続放棄をしても管理責任が継続するのは「現に占有」している場合です。

• 被相続人と同居していた相続人が、相続放棄後もその部屋に住み続けている、または家財道具を置いたままにしている。
• 被相続人が亡くなった後、相続放棄をするまでの間、その部屋を事実上管理していた（例：定期的に換気や清掃をしていた）。

このような場合は、相続財産清算人が選任されて財産を引き渡すまで、建物の保存義務（例：水漏れを放置しない、火災の危険を防止するなど）を負うことになります。

相続人が誰もいない…「相続財産清算人」の選任が解決の鍵

相続人全員が相続放棄し、誰も占有していない空き家マンションの場合、管理組合は誰に管理費を請求し、適正な管理を求めればよいのでしょうか。この状況を打開する鍵となるのが「相続財産清算人」制度です。

相続財産清算人とは？（旧：相続財産管理人）

相続財産清算人とは、改正後の正式名称（2023年改正で「相続財産管理人」から名称変更）で、家庭裁判所によって選任される専門家（主に弁護士）です。相続財産清算人（相続財産管理人）の選任が認められる場合：

• ✓ 相続人の存在・不存在が明らかでないとき（調査後も確定できない）
• ✓ 相続人全員が相続放棄をして、結果として相続する者がいなくなった場合
• ✗ 相続人が存在することが明らかな場合（相続財産管理人の選任は不可；代わりに相続人に対する民事強制執行の検討が必要）

その役割は、亡くなった方の財産（不動産、預貯金など）を管理・調査し、債権者への支払いや不動産の売却などを行い、最終的に財産を清算することです。

【用語の整理】相続人と相続財産清算人の違い

• 相続人: 亡くなった方の権利・義務（財産も借金も）を包括的に引き継ぐ人。
• 相続財産清算人: 相続人がいない場合に、残された財産を法的に処理・清算する役割を担う専門家。

【申立ての権限者】

• 被相続人の債権者（管理組合が該当）
• 特別縁故者の条件を満たす者
• 相続放棄をした者（利害関係人）
• 検察官

読者（管理組合）にとってのメリットは、清算人が選任されれば、滞納管理費の請求や空き家問題の協議を行う正式な相手方ができる点にあります。

管理組合が選任を申し立てる際の手順と費用

相続人が誰も動かない場合、債権者である管理組合も「利害関係人」として、家庭裁判所に相続財산清算人の選任を申し立てることが可能です（出典：裁判所ウェブサイト）。申立書は公式様式を使用し、戸籍・相続関係図・予納金が必要です。

項目	内容
申立先	被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
主な必要書類	・申立書 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類 ・相続人全員の戸籍謄本 ・相続放棄申述受理証明書 ・不動産登記事項証明書 ・利害関係を証明する資料（管理費の滞納明細、総会議事録など）
費用	・収入印紙：800円 ・連絡用の郵便切手：数千円 ・予納金：概ね50～150万円程度（事案による）

最大のハードルは予納金です。これは清算人となる弁護士への報酬や経費に充てられるもので、財産の状況によって変動します。管理組合でこの費用を一時的に負担する必要があるため、総会での決議が不可欠となります（ただし、管理規約に特段の定めがある場合はそちらを優先）。

選任されるとどうなる？管理費滞納問題の解決へ

無事に相続財産清算人が選任されると、管理組合は以下の対応を進めることができます。

1. 滞納管理費・遅延損害金の請求: 清算人に対して、正式に債権者として届け出を行い、支払いを請求します。
2. 財産の換価・売却: 清算人はマンションを任意売却または競売にかけ、現金化します。
3. 管理費の支払い: 売却代金から、税金や抵当権などを除いた後、管理組合へ滞納管理費が支払われます。
4. 新たな区分所有者の登場: 売却により新たな所有者が決まることで、空き家問題が根本的に解決します。

マンション管理組合が取るべき具体的アクションプラン

問題が発生した場合、やみくもに行動するのではなく、法的な根拠に基づき段階的に対応を進めることが重要です。

Step1: 事実関係の確認（相続放棄の有無と登記情報の照会）

まずは正確な状況把握から始めます。

• 相続放棄の確認: 相続人がいる場合、家庭裁判所に「相続放棄申述の有無についての照会」を行うことができます（利害関係人として）。
• 登記情報の照会: 法務局で不動産登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスを利用して、現在の所有者名義を確認します。相続登記がされていない場合、所有者は亡くなった方のままです。この照会では所有者名義、権利内容、登記日などの情報を得られ、費用は数百円程度で発生します（区分所有法に基づく管理組合の権限）。

Step2: 占有状況の調査と次順位相続人の確認

次に、誰が責任を負う可能性があるのかを調査します。

• 占有状況の調査: 郵便受けの状態、電気メーターの動き、近隣住民への聞き取りなどを行い、「現に占有」している者がいるかを確認します。
• 次順位相続人の確認: 被相続人の戸籍謄本を遡り、子→親→兄弟姉妹の順で、他に相続権を持つ人がいないかを確認します。この調査は複雑なため、弁護士や司法書士に依頼するのが一般的です（民法の相続関連条項に基づく）。

Step3: 内容証明郵便による通知・請求

責任の所在（占有者や次順位相続人）が判明した場合、まずは書面で通知・請求を行います。後々の法的手続きで証拠となるよう、内容証明郵便を利用するのが賢明です。

管理組合が独自に通知する場合は、以下の要点を含めること：

• ✓ 管理費等の滞納額・期間（客観的事実）
• ✓ 民法940条に基づく保存義務の存在の指摘
• ✓ 改善期限（通常7日～14日）
• ✓ 期限後の法的手段の予告（相続財産清算人選任申立など）

【重要】書面の作成は弁護士に依頼することを強く推奨します。訂正が困難なため、法的効果を最大化するには専門家関与が不可欠です。

Step4: 相続財産清算人の選任申立て（家庭裁判所へ）

相続人が全員相続放棄し、誰も占有していないことが明確になった場合、最終手段として前述の「相続財産清算人の選任申立て」に進みます。これは時間と費用のかかる手続きのため、管理組合内で慎重に検討し、総会での承認を得る必要があります（区分所有法第39条の普通決議の原則に基づくが、管理規約に特段の定めがある場合はそちらを優先）。

空き家が「ゴミ屋敷化」した場合の法的措置と強制執行

滞納だけでなく、異臭や害虫の発生源となる「ゴミ屋敷化」は、他の居住者への影響が大きく、緊急性の高い問題です。

区分所有法に基づく管理組合の権限（共同の利益に反する行為）

区分所有法は、マンションの共同生活の秩序を守るためのルールを定めています。ゴミ屋敷化は、他の区分所有者の利益を害する「共同の利益に反する行為」に該当する可能性があります（出典：e-Gov法令検索、建物の区分所有等に関する法律第6条）。

この場合、管理組合は総会決議に基づき、その行為の停止や結果の除去（清掃など）を求める訴訟を提起できます。ただし、管理組合が勝手に部屋に立ち入ったり、強制的にゴミを撤去したりすることはできません。必ず裁判所の許可が必要となります（区分所有法第59条の関連）。

空家等対策特別措置法と「特定空き家」の活用

もう一つのアプローチが、行政との連携です。市区町村は「空家等対策の推進に関する特別措置法」（2015年制定、2023年改正）に従い、放置すれば著しく衛生上有害となる空き家を「特定空き家」に指定できます（出典：国土交通省）。

段階1（行政連携が優先）

• → 市区町村の空き家対策窓口に相談し、「特定空き家」指定の可能性を検討
• → 行政が所有者に改善勧告・命令を行い、従わない場合に行政代執行（行政が代わりに清掃などを行い、費用を請求する）

段階2（管理組合による民事対応）

• → 管理組合が占有者または相続財産清算人に対し、内容証明で改善を通知
• → 家庭裁判所に仮処分申立て（占有物の保全）または強制執行を申し立て
• → ただし、占有者の所有権・居住権との衝突が生じるため、弁護士の判断が必須

段階3（強制執行の限界）

• × 管理組合が自力で清掃・撤去することは刑法235条（器物損壊）のリスク
• × 占有者の所有物をむやみに処分することは民法709条（不法行為）に抵触
• ✓ 強制執行は裁判官の令状が必須

管理組合は、まず市区町村の空き家対策担当窓口に相談し、現地調査を依頼します。特定空き家に指定されると、行政は所有者等に対して助言・指導・勧告・命令を行い、従わない場合は行政代執行に踏み切ることがあります。

最終手段：区分所有法第59条に基づく競売請求

あらゆる手段を尽くしても問題が解決しない場合、最終手段として区分所有法第59条に基づく「区分所有権の競売請求」があります。これは、問題のある区分所有者から強制的に所有権を奪い、競売にかける制度です。

区分所有法第59条の競売請求は、次の要件を全て満たす必要があります：

1. 「共同生活上の障害が著しく」（異臭発生、ゴミ堆積などの客観的実害）
2. 「他の方法によってはその障害を除去して共同の利益の維持を図ることが困難であるとき」（事前通知、調停、民法417条の費用負担請求等を試行済みであることが前提）
3. 総会決议による申立て（通常決議以上、管理規約による別段定めがあればそちらを優先）

これまでの判例では、本条の適用は極めて限定的であり、地域の家庭裁判所によって運用が異なるため、申立て前に弁護士との相談が不可欠です（区分所有法第59条については、事案の判断を弁護士に委ねることを推奨）。

管理組合が知っておくべき注意点と実務のヒント

注意点1：手続きには時間と費用がかかること

相続財産清算人の選任や訴訟手続きは、解決までに1年以上かかることも珍しくありません。また、弁護士費用や裁判所の予納金など、少なくない費用が発生します。これらのコストは管理組合の財産から支出する必要があるため、長期的な視点と計画的な資金繰りが求められます。

注意点2：管理会社の相見積もりは2〜3社が現実的

一連の問題対応を機に、現在の管理会社との契約を見直す組合もあるかもしれません。その際、多くの管理会社から見積もりを取ろうと考えがちですが、注意が必要です。

管理会社は、見積もりを作成するために現地調査や各種点検会社との打ち合わせ、理事会との面談など、多大な労力を費やします。特に20〜40戸程度の中小規模マンションでは、5社も6社も相見積もりを取ろうとすると、管理会社側から敬遠され、結果的に良い提案を受けられなくなる可能性があります。現実的には、信頼できそうな2〜3社に絞って、じっくりと比較検討するのが賢明な選択です。契約更新・解約時は、現行管理規約および契約条項を最優先に確認し、専門家（弁護士等）へ相談を推奨。

ヒント：弁護士・司法書士など専門家への相談タイミング

空き家問題は法律が複雑に絡み合うため、早い段階で専門家に相談することが解決への近道です。

• 相続関係の調査で行き詰まったとき: 戸籍の収集・解読は専門知識が必要です。
• 内容証明郵便を送るとき: 法的に有効な文書を作成するため。
• 相続財産清算人の選任申立てを検討するとき: 手続きをスムーズに進めるため。
• 訴訟や競売請求を視野に入れるとき: 必ず弁護士への相談が必要です。

多くの自治体では無料の法律相談窓口を設けています。まずはそうした場を活用し、初期対応の方針を立てるのも良いでしょう。

マンションの相続放棄に関するよくある質問（Q&A）

Q. 相続放棄された部屋の管理費は誰に請求すればいい？

A. 2023年4月1日の改正民法により、まずは「相続放棄時にその部屋を現に占有していた者」に請求します。占有者がいない場合、次順位の相続人に請求します。全ての相続人が放棄し、占有者もいない場合は、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立て、選任された清算人に請求することになります。

Q. 相続財産清算人の選任申立て費用は誰が負担するの？

A. 申立て時に裁判所に纳める予納金（概ね50～150万円程度）は、原則として申立人である管理組合が一時的に負担します。最終的に、マンションが売却されてお金が回収できれば、その中から予納金分が管理組合に返還されるのが一般的ですが、資産価値が低い場合は全額回収できないリスクもあります。

Q. ゴミ屋敷の清掃費用はどこから捻出する？

A. 行政代執行が行われた場合は、行政が所有者等に費用を請求します。管理組合が裁判所の許可を得て清掃した場合、その費用は占有者や相続財産に請求することになりますが、回収できる保証はありません。最終的に回収できなかった場合、管理組合の経費として処理せざるを得ない可能性があります。

まとめ：放置せず、法的根拠に基づき段階的に対応を

相続放棄されたマンションの空き家問題は、管理組合にとって放置できない深刻な課題です。

重要なポイントを改めて整理します。

• 管理責任の所在: 2023年4月の民法改正により、相続放棄後の管理責任は「現に占有する者」に限定された。
• 責任者の不存在: 占有者も相続人もいない場合は、「相続財産清算人」の選任申立てが有効な解決策となる。
• 対応のステップ: 「事実確認」→「通知・請求」→「法的手続き」という段階的なアプローチが重要。
• ゴミ屋敷化: 区分所有法や空家等対策特別措置法に基づき、行政と連携しながら対応する。
• 専門家の活用: 手続きは複雑なため、早期に弁護士などの専門家に相談することが望ましい。

手続きには時間と費用がかかりますが、法的根拠を一つひとつ押さえ、管理組合として結束して対応すれば、必ず解決の道筋は見えてきます。この記事が、問題解決に向けた第一歩となれば幸いです。

免責事項

本記事は、不動産に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別具体的な事案に対する法的な助言、またはその保証をするものではありません。記事内で引用している法令やデータは、記事執筆・更新時点（最終確認日: 2025年12月23日）のものです。実際の法的手続きや個別の契約解釈にあたっては、必ず最新の法令をご確認いただくとともに、弁護士、司法書士等の専門家にご相談ください。

参考資料

• e-Gov法令検索. (n.d.). 民法. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 ※最終確認日: 2025年12月23日
• e-Gov法令検索. (n.d.). 建物の区分所有等に関する法律. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 ※最終確認日: 2025年12月23日
• 裁判所. (n.d.). 相続財産清算人の選任. Retrieved from https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_18/index.html ※最終確認日: 2025年12月23日
• 法務省. (n.d.). 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し. Retrieved from https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html ※最終確認日: 2025年12月23日
• 国土交通省. (n.d.). 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報. Retrieved from https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html ※最終確認日: 2025年12月23日