マンション管理会社からの修繕積立金値上げ提案、どう対応する？ 宅地建物取引士が解説する判断のポイント

マンションの管理会社から突然、「修繕積立金の値上げが必要です」と提案され、戸惑っている理事会役員の方も多いのではないでしょうか。将来の資産価値を守るために修繕積立金が重要であることは理解しつつも、提案された値上げ額が本当に妥当なのか、判断に迷うのは当然です。不十分な説明のまま値上げを受け入れてしまっては、組合員の合意を得ることは困難です。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、管理会社から修繕積立金の値上げを提案された際に、管理組合が冷静にその妥当性を判断し、適切に対応するための具体的な方法を解説します。国土交通省のガイドラインに基づいた適正額の算出方法から、総会決議における法的な注意点、承認前に必ず確認すべきチェックリストまで、網羅的にご紹介します。この記事を読めば、値上げ提案に対して組合として主体的に、かつ論理的に向き合うことができるようになります。

なぜ？多くのマンションで修繕積立金が不足する3つの主な原因

管理会社からの値上げ提案は、決して他人事ではありません。多くのマンションで、修繕積立金の不足は構造的な課題となっています。まずは、なぜ不足が発生するのか、その背景を理解することが冷静な判断の第一歩です。

1. 分譲当初の積立金設定が低い
   新築分譲時、販売価格を魅力的に見せるために、毎月の修繕積立金が意図的に低く設定されているケースは少なくありません。購入者は月々の負担が軽いことに注目しがちですが、この初期設定が将来の資金不足の直接的な原因となります（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版））。
2. 長期修繕計画の形骸化・未作成
   30年以上の長期的な視点で修繕計画が立てられていない、または計画が古いままで更新されていない場合、必要な費用を正確に予測できません。特に、建築資材費や人件費の高騰を計画に反映していなければ、いざ大規模修繕という段階で資金が大幅に不足する事態に陥ります。実際に、近年の急激な物価上昇に、多くの管理組合の当初計画が対応しきれていないのが実情です。（出典：国土交通省「長期修繕計画作成支援サイト 長期修ZEN」）。
3. 修繕費用の想定外の増加
   建物の経年劣化は避けられませんが、その進行度合いは立地条件や使用状況によって異なります。当初の想定よりも早く設備が故障したり、新たな法令対応（例：省エネ基準の強化など）で追加工事が必要になったりすることで、修繕費用が計画を上回ることがあります。

修繕積立金の不足は、過去からの課題の積み重ねです。値上げ提案は、未来の資産価値を守るための「正常化」の機会と捉えましょう。

【本章で解決】総会決議の正しい法的プロセス

修繕積立金の値上げは、管理組合の総会での決議が必要です。このとき、最も注意すべき点が「どのような決議が必要になるか」です。手続きを誤ると、決議自体が無効になる可能性があります。以下に、法的根拠を明示しつつ、正確なプロセスを解説します。

【法的根拠】

• 区分所有法第31条第1項：「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする」
• 区分所有法第39条：「集会の決議は、この法律に特別の定めがある場合を除いて、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」
• マンション標準管理規約第28条：「管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金の額を、長期修繕計画の見直しに合わせて、総会の決議により変更することができる」

出典：国土交通省「マンション標準管理規約」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html（第28条・第48条を参照）; e-Gov「建物の区分所有等に関する法律」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069（第31条・第39条）。

「普通決議」か「特別決議」か？運命を分ける管理規約のチェックポイント

修繕積立金の値上げに必要な決議は、区分所有法に基づき、マンションの管理規約の定め方によって異なります。決議要件の判断基準は、値上げが「規約の変更を伴うか否か」です。管理規約に修繕積立金の額の変更に関する具体的な定めがある場合、それを優先します。

【正確な判断基準】

◆ 普通決議となるケース
規約に「修繕積立金の額の変更は総会の普通決議で決することができる」と明記されている場合。
例）マンション標準管理規約第28条を採用しており、「修繕積立金の額は総会の決議により変更することができる」と定められている場合。
必要な賛成：区分所有者および議決権の各過半数
法的根拠：区分所有法第39条

◆ 特別決議となるケース
管理規約の本文や別表・別紙に具体的な修繕積立金額が固定的に記載されており、その金額を変更するために規約自体の変更が必要な場合。
例）規約の別表に「修繕積立金：月額12,000円」と金額が固定されており、変更手続きに関する特段の定めがない場合。
必要な賛成：区分所有者および議決権の各4分の3以上
法的根拠：区分所有法第31条第1項

▲ 確認方法
・自マンションの管理規約（本文、別表、別紙を含む）を確認し、修繕積立金に関する条文を抽出
・「修繕積立金の額を総会の決議により変更できる」と記載されているか確認
・曖昧な場合は、管理会社や弁護士、マンション管理士に事前相談（決議前に必ず確認）。規約の解釈は個別事情によるため、専門家に相談することを強く推奨します。

（表が表示されない場合のテキスト代替: 記載例）マンション標準管理規約 第28条: 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金の額を、長期修繕計画の見直しに合わせて、総会の決議により変更することができる。

（記載例）マンション標準管理規約 第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金の額を、長期修繕計画の見直しに合わせて、総会の決議により変更することができる。

（表が表示されない場合のテキスト代替: 上記の通り）。

総会開催までの3ステップと議案作成のポイント

値上げを決議するためには、以下のステップで丁寧に進めることが重要です。

1. 理事会での審議：管理会社の提案内容（値上げの根拠、金額、長期修繕計画）を理事会で徹底的に審議・検証します。
2. 組合員への事前説明：総会開催前に説明会を開くなどして、なぜ値上げが必要なのかを組合員に丁寧に説明し、理解を求めます。不足額のデータ、将来のリスクなどを分かりやすく開示することが合意形成の鍵です。
3. 総会の招集と議案上程：決議の種類（普通／特別）に応じた招集手続きを行い、総会を開催します。議案書には、以下の内容を明確に記載しましょう。
   • 値上げの実施時期
   • 変更後の具体的な月額
   • 値上げの必要性（長期修繕計画との関連、将来の収支予測など）

【国交省ガイドライン 2024年版】あなたのマンションの適正な修繕積立金額を算出する方法

管理会社から提示された値上げ額が妥当かどうかを判断するために、最も信頼できる「ものさし」が国土交通省の公表する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版）です。このガイドラインを使えば、ご自身のマンションのおおよその適正額を算出できます。

A. ガイドライン改定の背景と最新ルール

2024年6月、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改定しました。改定のポイント：

• 修繕積立金の目安額を従来比約5割上昇
• 建築資材費・人件費の高騰を反映
• 積立方式によって異なる「値上げ上限ルール」を明確化

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html。

B. 方式別の値上げ上限ルール（2024年改定）

積立方式	初期設定額	値上げ上限	対象マンション	法的根拠
均等積立方式	基準額の0.6倍以上	基準額の1.1倍以内	新築時に高めに設定するケース	ガイドライン2024版
段階増額積立方式	基準額の0.6倍以上	1回目値上げ時は基準額の1.1倍以内、2回目以降は段階的に最大1.8倍	新築時に低めに設定し、段階的に値上げするケース（新築マンションの大多数）	ガイドライン2024版

（表が表示されない場合のテキスト代替: 均等積立方式: 初期設定額 基準額の0.6倍以上、値上げ上限 基準額の1.1倍以内、対象 新築時に高めに設定するケース、法的根拠 ガイドライン2024版。段階増額積立方式: 初期設定額 基準額の0.6倍以上、値上げ上限 1回目値上げ時は基準額の1.1倍以内、2回目以降は段階的に最大1.8倍、対象 新築時に低めに設定し、段階的に値上げするケース（新築マンションの大多数）、法的根拠 ガイドライン2024版）。

出典：上記ガイドライン（2024年6月改定版）。

基本的な計算式と使い方

ガイドラインでは、マンションの階数や面積に応じて、専有部分1㎡あたりの修繕積立金の目安額が示されています。基本的な計算式は以下の通りです。

（基本計算式） （専有床面積あたり単価 × 専有面積） + （機械式駐車場加算額） ＝ 1戸あたりの月額積立金額

（表が表示されない場合のテキスト代替: （基本計算式）（専有床面積あたり単価 × 専有面積） + （機械式駐車場加算額） ＝ 1戸あたりの月額積立金額）。

この式に、ガイドラインで示された単価を当てはめて計算します。2024年改定では、首都圏中古マンションの平均単価が約187円/㎡とされていますが、建物条件により変動します（参考値として使用）。

【シミュレーション】専有面積80㎡・10階建ての場合の計算例

具体的なイメージを掴むために、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

• 建物条件：10階建て、建築延床面積8,000㎡
• 住戸条件：専有面積80㎡
• 駐車場：機械式駐車場（2段・昇降式）が50台ある

ステップ1：専有部分の積立金額を計算
ガイドラインによると、この規模のマンションの目安単価は「202円/㎡・月」です（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版））。これは全国平均の参考値であり、2024年改定の資材高騰反映を考慮したものです。

• 202円/㎡ × 80㎡ = 16,160円/月

ステップ2：機械式駐車場の加算額を計算
ガイドラインの目安では、2段・昇降式の駐車場1台あたりの修繕工事費は約9,400円/月とされています。これを全戸で按分します（マンションの総戸数が不明なため、事例に沿って仮に100戸と仮定）。

• (9,400円/台 × 50台) ÷ 100戸 ≒ 4,700円/月

ステップ3：合計額を算出

• 16,160円 + 4,700円 = 20,860円/月

このマンションでは、1戸あたりの修繕積立金の目安は月額約20,860円となります。現在お住まいのマンションの積立金額と比較してみてください。計算結果はあくまで目安であり、2024年改定の方式別ルール（均等積立方式：0.6倍以上1.1倍以内、段階増額方式：最大1.8倍）を考慮して検証してください。

ガイドラインの数値を鵜呑みにしないための注意点

計算で出た金額は、あくまで全国の事例に基づく平均的な「目安」です。重要なのは、この目安額と大きく乖離していないかを確認することです。ガイドラインでは、平均値だけでなく「3分の2が包含される幅」も示されています。例えば上記の計算例のマンションであれば、月額11,200円～21,200円の範囲が目安とされています（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版））。

建物の形状、設備のグレード、劣化状況など、個別の事情によって必要な金額は変動します。ガイドラインの金額は、管理会社の提案を評価するための第一歩として活用しましょう。最新の改定内容（2024年6月版）を確認の上、必要に応じて専門家に相談してください。

値上げを承認する前に！管理組合が必ずチェックすべき5つの項目

管理会社の提案を鵜呑みにせず、承認のハンコを押す前に、理事会として以下の5つの項目を必ずチェックしてください。これは、組合員の財産を守るための重要なプロセスです。

1. 長期修繕計画は最新かつ妥当か？
   値上げ額の根拠となる長期修繕計画そのものが古かったり、実態とかけ離れていたりしないか確認します。少なくとも5年ごとには見直されているか、近年の工事費高騰は反映されているかなどがポイントです。年次更新も推奨されます。
2. 修繕積立金は正しく使われているか？（使途の確認）
   修繕積立金は、将来の大規模修繕のために積み立てるお金です。日常の清掃や小規模な補修に使う「管理費」とは、会計上明確に分けて管理されなければなりません。過去の決算報告書を確認し、積立金が目的外に流用されていないかをチェックしましょう。
3. 提案された値上げ額の根拠は明確か？
   「不足しているので値上げします」という漠然とした説明ではなく、「30年間の計画に対し、現状の積立ペースでは〇〇円不足する見込み。この不足を解消するため、1戸あたり月額〇〇円の値上げが必要」といった、具体的な数値に基づいた説明を管理会社に求めましょう。
4. 組合員の合意形成は図れているか？
   値上げは組合員の家計に直接影響します。一部の役員だけで話を進めず、アンケートや説明会を通じて、組合員全体の意見や不安を吸い上げ、丁寧な対話を重ねることが不可欠です。
5. 第三者の専門家の意見は聴取したか？
   管理会社の提案に疑問が残る場合や、理事会だけでの判断に不安がある場合は、マンション管理士や建築士といった第三者の専門家に相談し、セカンドオピニオンを求めることも有効な手段です。客観的な意見は、組合員の納得感を高める助けにもなります。

よくある質問（FAQ）

Q. 修繕積立金の値上げは拒否できますか？

A. はい、総会決議で否決されれば、その値上げ案は拒否されます。しかし、単に値上げを拒否して資金不足を放置すれば、将来必要な大規模修繕が実施できなくなります。その結果、建物の劣化が進んで資産価値が大幅に下落したり、最悪の場合、安全性に関わる問題が発生したりするリスクがあります。重要なのは、拒否すること自体が目的ではなく、提案された値上げ額の必要性や妥当性を組合として主体的に見極め、適正な水準に落ち着かせることです。

Q. 値上げ幅はどのくらいが一般的ですか？

A. 値上げ幅に「一般的」な相場はありません。不足している金額、残りの計画期間、マンションの総戸数などによって大きく変動するためです。重要な指標となるのは、本記事で解説した国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版）です。まずはこのガイドラインの目安額と現在の積立額を比較し、管理会社が提案する値上げ額がその差を埋めるために妥当な範囲にあるかを確認することが第一歩となります。

Q. 値上げ幅に上限はありますか？

A. 法的な上限はありませんが、国土交通省のガイドライン（2024年6月改定）では、積立方式によって異なる上限が示されています。

• 段階増額積立方式の場合
  • 1回目の値上げ：基準額の0.6倍以上1.1倍以内
  • 2回目以降の値上げ：段階的に最大1.8倍程度までを目安
• 均等積立方式の場合
  • 初期設定額の0.6倍以上1.1倍以内

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版）。

実務上のヒント：大規模修繕の相見積もりは何社が現実的か

修繕費用の適正化を考える上で、大規模修繕工事の「相見積もり」は有効な手段です。しかし、「多ければ多いほど良い」というわけではありません。

なぜ「多ければ多いほど良い」とは限らないのか

管理組合の立場からすれば、多くの会社から見積もりを取ることで、より良い条件の会社を選べるように思えます。しかし、過度な数の相見積もりは、かえってデメリットを生む可能性があります。

【相見積もり数の現実的な運用】

過度な数の相見積もり（5社以上）を依頼した場合、以下の実務的課題が生じる傾向があります：

• 各社の提案内容の精度や詳細度にばらつきが生じる
• 理事会が複数の提案を十分に比較検討できず、かえって業者選定の判断が困難になる
• 施工会社が現地調査・見積作成に投じる労力が増加し、対応品質が低下するおそれ
• 選定にかかる時間が延長し、修繕工事の開始が遅れるリスク

管理会社側の労力を考慮すると、管理委託内容の精査や会計状況の確認、1棟全体の管理費等の見積もり作成には、現地調査を3～4回行い、清掃会社、EV点検、消防、警備などの外注先との打ち合わせや理事会面談を複数回こなす必要があり、労力が膨大です。組合側の要望が強すぎる場合（例: 5社以上）、管理会社から敬遠される恐れがあり、特に20～40戸程度の中小規模マンションでは、積極的な対応が得られにくくなります。これは実務上の参考情報であり、法的拘束力はありません。マンション規模に応じて調整し、第三者専門家に相談することを推奨します。

現実的な依頼数と質の高い提案を引き出すコツ

実務上、比較検討を行う上で現実的かつ効果的な相見積もりの数は2〜3社と言えるでしょう。この程度の社数であれば、各社も真剣に提案内容を練ってきますし、管理組合側も各社の提案を深く比較検討する余裕が生まれます。

質の高い提案を引き出すためには、単に価格だけでなく、工事の仕様、保証内容、会社の施工実績などを総合的に比較評価する姿勢を明確に伝えることが重要です。業者選定の最終判断は、管理組合と管理会社の協議のうえ、理事会で決定してください。

まとめ：修繕積立金の適正化は資産価値維持の第一歩

管理会社からの修繕積立金の値上げ提案は、多くの管理組合にとって頭の痛い問題です。しかし、これはマンションの将来の資産価値を維持・向上させるための重要なプロセスです。

本記事のポイントをまとめます。

• 不足の原因を理解する：積立金の不足は、分譲時の設定の低さや計画の不備など、構造的な問題に起因することが多いです。
• 法的な手続きを遵守する：値上げ決議が「普通決議」か「特別決議」かは、管理規約の記載によって決まります。必ず事前に規約を確認してください。
• 客観的な目安を知る：国土交通省のガイドライン（2024年6月改定版）を活用し、自分たちのマンションの適正な積立金額を把握しましょう。
• 主体的に検証する：管理会社の提案を鵜呑みにせず、長期修繕計画や値上げ額の根拠を理事会として厳しくチェックすることが不可欠です。

修繕積立金の問題は、先送りにすればするほど、将来の負担が雪だるま式に増えていきます。値上げ提案を「他人事」と捉えず、組合員全員でマンションの未来を考える良い機会と捉え、冷静かつ適切な対応を進めていきましょう。

免責事項

本記事は、宅地建物取引士が執筆したものであり、2025年11月29日時点の法令や情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。特定のマンションにおける修繕積立金額の妥当性判断や、個別の事案に関する法的な助言を行うものではありません。

修繕積立金の値上げに関する最終的な判断や、管理規約の解釈、総会決議の具体的な手続きについては、必ず弁護士、マンション管理士、または宅地建物取引士などの専門家にご相談ください。相談先の選定時には、中立性を確認し、利害関係のない専門家を選ぶことを推奨します。また、法令やガイドラインは改正される可能性があるため、最新の情報をご確認いただくようお願いいたします。

参考資料

• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定版）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
• 国土交通省「マンション標準管理規約」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
• 電子政府の総合窓口 e-Gov「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• 国土交通省「長期修繕計画作成支援サイト 長期修ZEN」https://www.chouki-shuzen.mlit.go.jp/