積立金不足は「建て替え予備軍」のサイン――いま管理組合に求められる判断とは
2025年現在、全国のマンションの約4割で「修繕積立金が長期的に不足する可能性がある」と指摘されています（国交省調査より）。
なかでも築30年以上の中小規模マンションでは、深刻な資金不足が表面化しており“修繕も建替えもできない”状態に陥る危険があります。
「築30年超」でもまだ1回目？深刻な資金計画の甘さ
多くの分譲マンションでは、12〜15年周期で大規模修繕を実施することが想定されています。しかし実際には以下のような“ズレ”が見られます：
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最初の修繕費用を「新築時の安い設定」で決めたまま
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戸数が少なく、月々の積立金が充分に集まらない
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理事会がうまく機能せず、資金計画の見直しが先送り
その結果、築30年を過ぎても1回目の大規模修繕が未実施のまま、劣化が進行しているケースも多く存在します。
修繕不足が「資産価値の低下」→「建て替えすら困難」に直結する理由
修繕積立金が足りず、建物の維持が困難になると、次のような悪循環に陥ります：
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建物劣化による評価ダウン → 住戸の売却価格・貸出価格が下がる
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資産価値の下落 → 住民の建て替え投資への意欲も低下
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合意形成の困難化 → 建て替え要件（4分の3以上）を満たせない
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放置状態に → 行政の「管理不全認定」や「要除却認定」に至ることも
資金の問題は、「修繕ができない」だけでなく、「再生そのものができない」未来を招きます。
管理組合が今すぐやるべき長期修繕計画の見直しポイント
対策①：長期修繕計画を“数字”で見直す
まず行うべきは、現実的な修繕費の見積りと、積立金水準の見直しです。
国交省の指針によれば、1戸あたり月額12,000～18,000円程度の積立が理想とされていますが、実態はそれを大きく下回るケースが大半です。
🔎チェックすべきポイント：
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現行の長期修繕計画に「物価上昇」や「工事費高騰」が織り込まれているか？
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積立金の増額が必要な場合、何年後に・いくら上げるべきか？
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過去の修繕費実績（㎡単価）と乖離していないか？
☑そもそも長期修繕計画とは？詳細コラムはこちら→https://mij-c.com/column/1508
☑長期修繕計画の作成を依頼する場合は？詳細コラムはこちら→https://mij-c.com/column/1422
対策②：「改修か、建て替えか」中長期の選択肢を整理
修繕計画を見直すと、かえって「この修繕額なら建て替えと大差ない」という事実が判明するケースもあります。
その場合は、“再生”を修繕一択ではなく、建て替えも含めた比較検討が必要になります。
🏗 例えば…
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修繕費用が1戸あたり500万円を超えるようなケース
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耐震性に不安がある旧耐震基準の建物
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外壁・配管など複数部位が一度に更新時期を迎える場合
こうしたマンションでは、制度支援（補助金・税制・要除却認定）を活用した建て替え戦略が現実的です。
対策③：専門家のサポートで「現実的シミュレーション」を
資金不足のマンションほど、“現実を直視したうえでの戦略立案”が不可欠です。
そこで当社では、資金・建物状況・所有者構成をふまえた個別の再生プラン提案を行っています。
👥 ご支援内容（一例）：
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建物診断（耐震性・劣化状況・配管など）
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修繕 vs 建て替え費用の資金比較シミュレーション
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所有者向け説明会資料の作成・実施支援
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補助金や行政申請の伴走サポート
まとめ：資金問題を“放置”しないことが再生の第一歩
修繕積立金の不足は少しずつ積み重なった課題の結果、「静かに進行するマンション崩壊」のサインです。
だからこそ今、数字をもとにした判断と、戦略的な情報整理が求められます。
再生に向けたご相談は無料です。
「うちのマンション、大丈夫？」と感じたら、まずは現状の確認から始めましょう。
