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マンションの窓サッシ修繕費用負担は誰？ 共用部分と専有部分の境界線を徹底解説

マンションの窓サッシがガタつく、鍵がかかりにくい。そんな時、「この修繕費用、誰が払うの？」と疑問に思ったことはありませんか。窓サッシの修繕費用が、区分所有者個人の負担（専有部分の扱い）になるのか、それとも管理組合の修繕積立金から支出される（共用部分の扱い）のかは、マンションに住むすべての人にとって重要な問題です。

結論から言うと、費用負担者は「修繕する部位」によって決まるのが一般的ですが、これはあくまで原則です。一般的に、サッシの「枠」は共用部分として管理組合が、内側の「ガラス」や「網戸」は専有部分として居住者個人が負担します。

しかし、実際には、お住まいのマンションの「管理規約」の定めや、工事の種類（一斉工事か個別修繕か）によって結論が変わるケースが多々あります。この記事では、宅地建物取引士の知見を基に、区分所有法や国土交通省のガイドラインを参照しながら、窓サッシ修繕の費用負担の境界線を分かりやすく解説します。ご自身のケースでどう判断し、どう行動すればよいか、具体的なステップまでご案内します。

背景知識：窓サッシ修繕の費用負担、基本のキホン

マンションの窓サッシ修繕における費用負担のルールは、一見複雑に思えます。しかし、基本的な考え方を理解すれば、ご自身のケースを整理しやすくなります。ここでは、結論となる「部位別の負担原則」と、その根拠となる法律やルールについて解説します。

結論：費用負担は「部位」で決まる！原則まとめ

窓サッシの修繕費用を誰が負担するかは、原則として修繕対象の「部位」が「共用部分」なのか「専有部分」なのかによって決まります。まずは以下の基本ルールを覚えましょう。

視覚障害者向け代替テキスト：以下の部位別原則をテキストでまとめます：サッシ枠 – 共用部分 – 管理組合（修繕積立金など）の負担；ガラス・網戸 – 専有部分 – 区分所有者（個人）の負担；鍵（クレセント） – 専有部分 – 区分所有者（個人）の負担；戸車 – 専有部分 – 区分所有者（個人）の負担。

部位	分類	費用負担の原則
サッシ枠	共用部分	管理組合（修繕積立金など）
ガラス・網戸	専有部分	区分所有者（個人）
鍵（クレセント）	専有部分	区分所有者（個人）
戸車	専有部分	区分所有者（個人）

窓サッシの修繕は、建物の外観に関わる部分は『共用』、居住者が直接使う部分は『専有』と覚えるのが基本です。

なぜこのように分かれるのでしょうか。その背景には、マンションの所有権を定めた法律の考え方があります。

法律とルールで見る「専有部分」と「共用部分」

マンションの建物は、区分所有者個人が所有する「専有部分」と、区分所有者全員で共有する「共用部分」に分かれています。この区別が、費用負担の根拠となります。

【用語の整理】専有部分と共用部分

• 専有部分: 区分所有者が単独で所有し、独立して居住用などに使用できる部分です。「壁・床・天井で囲まれた内側の空間」がこれにあたります（出典：建物の区分所有等に関する法律 第2条）。
• 共用部分: 専有部分以外の建物部分を指します。廊下、階段、エレベーターのほか、建物の構造や外観を維持するために不可欠な部分（構造躯体など）が含まれます。

重要なのは、窓サッシの「枠」や玄関ドアは、専有部分の一部ではなく「共用部分」と法律で定められている点です（法定共用部分）。これらは建物の外観の統一性を保ち、構造的な安全性を確保するために、区分所有者全員で管理すべきものと考えられているためです。一方で、ガラスや網戸は、各住戸の居住者が日常的に使用し、その利益を受ける部分であるため、専有部分に準じて扱われるのが一般的です。

国土交通省の指針「マンション標準管理規約」の定め

多くのマンション管理規約は、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」（最終改正：平成28年〈2016年〉、令和5年〈2023年〉に参考資料を追加通知。最新版：https://www.mlit.go.jp/common/001485411.pdf）をモデルに作成されています。この標準管理規約では、窓枠および窓ガラスについて、以下のように定めています。

視覚障害者向け代替テキスト：マンション標準管理規約（単棟型）別表第2より、共用部分の範囲として「窓枠及び窓ガラス」を挙げつつ、これらのうち専有部分に含まれないもの、としています。これは、窓枠は共用部分、窓ガラスは専有部分の管理責任、と解釈されるのが一般的です。

（記載例：マンション標準管理規約（単棟型）別表第2より） 共用部分の範囲として「窓枠及び窓ガラス」を挙げつつ、これらのうち専有部分に含まれないもの、としています。これは、窓枠は共用部分、窓ガラスは専有部分の管理責任、と解釈されるのが一般的です。

ただし、この標準管理規約はあくまでモデルです。最終的なルールは、あなたが所有するマンションで定められている「管理規約」そのものです。規約によっては、ガラスを含めて共用部分と定めているケースもゼロではありません。費用負担を考える上で、ご自身のマンションの管理規約を確認することが何よりも重要になります。

手続・対応ステップ：あなたのケースは？費用負担を確認する5つの手順

窓サッシの不具合に気づいたら、やみくもに業者を探す前に、正しい手順で費用負担の所在を確認することが大切です。ここでは、区分所有者が取るべき具体的なアクションを5つのステップに分けて解説します。

費用負担を判断する5ステップフロー

Step1：あなたのマンションの「管理規約」を確認
  ↓
  ├→ 「窓サッシ交換」が明確に記載 → 規約の定めに従う（【規約が最優先】）
  ├→ 未記載または曖昧 → Step2へ
  ↓
Step2：修繕対象の「部位」を特定
  ├→ サッシ「枠」が対象 → 原則：共用部分（管理組合負担）
  ├→ ガラス・網戸・鍵・戸車 → 原則：専有部分（個人負担）
  ↓
Step3：修繕の種類（一斉か個別か）を判断
  ├→ 長期修繕計画に含まれている → 管理組合負担
  ├→ 大規模修繕の一環 → 管理組合負担
  ├→ 個別修繕（1戸のみ）かつ経年劣化 → 個人負担（原則）
  ↓
Step4：理事会に相談し、決議要件を確認
  ├→ 個別修繕の承認申請（書面）
  ├→ 一斉工事の場合は総会決議予定を確認
  ↓
Step5：判断に迷う場合は専門家に相談
  └→ マンション管理士 / 弁護士 / 管理会社

【重要】最終判断はあなたのマンションの「管理規約」です。

Step1：あなたのマンションの「管理規約」を確認する（最重要）

管理規約は、あなたのマンションにおける「法律」です。必ず以下の条項を確認しましょう。標準管理規約をベースにしている場合、次の条項が参考になります。

• 共用部分の範囲（第8条、別表第2など）: 窓サッシや窓ガラスがどのように定義されているかを確認します。
• 専用使用部分の管理（第21条など）: バルコニーや窓サッシの通常の使用に伴う管理について、区分所有者の責任範囲が定められていることが多いです。
• 窓ガラス等の改良（第22条など）: 断熱性向上などの改良工事に関するルールが記載されている場合があります。

Step2：修繕したい「部位」を特定する

まず、問題が起きているのはどの部分かを正確に把握します。

• サッシの枠が歪んでいる、腐食している
• 窓ガラスにひびが入った、割れた
• 網戸が破れた
• 鍵（クレセント）がかかりにくい、壊れた
• 窓の開閉が重い（戸車の不具合の可能性）

前述の通り、この部位によって費用負担の原則が変わります。

Step3：修繕の種類（一斉工事か個別か）を判断する

修繕が、あなた一人のための個別修繕なのか、マンション全体で行う一斉工事なのかで、手続きと費用負担が大きく異なります。

• 個別修繕: 基本的に、原因が経年劣化や通常使用によるものであれば、個人負担となる可能性が高いです。
• 一斉工事: 大規模修繕の一環などであれば、管理組合の費用（修繕積立金）で実施される可能性があります。

Step4：管理組合の「長期修繕計画書」を確認する

管理組合は、将来の大規模修繕に備えて「長期修繕計画書」を作成しています。もしこの計画の中に「窓サッシの一斉交換」などが含まれていれば、それは管理組合の費用で実施される工事です。工事の時期が近いかどうかも確認しましょう。

Step5：理事会や管理会社、専門家へ相談する

ここまでのステップで判断が難しい場合は、自己判断で進めず、必ず管理組合（理事会）や管理会社に相談してください。相談する際は、どの部位が・どのような状態で・なぜ修繕が必要なのかを具体的に伝えることが重要です。 また、管理組合と意見が合わない場合や、規約の解釈が難しい場合は、第三者の専門家である「マンション管理士」などに相談するのも有効な手段です。

実務ヒント：知っておきたい費用負担のルールと実態

原則と手続きを理解した上で、さらに実務で役立つ知識や注意点を知っておきましょう。費用負担の「例外」や、管理組合側の視点も理解することで、より円滑に修繕を進めることができます。

【例外】修繕積立金が使える3つのケース

原則として個人負担とされる修繕でも、特定の条件下では管理組合の費用（修繕積立金）を使って工事ができる場合があります。

• ケース1：長期修繕計画に基づく「一斉修繕工事」 マンション全体の資産価値を維持・向上させるため、計画的に行われる修繕です。例えば、築年数が経過し、多くの住戸でサッシの劣化が進んでいる場合、総会の決議を経て、全戸のサッシを修繕積立金で一斉に交換することがあります。大規模修繕時の同時施工により、足場費や仮設費を共用化して費用を圧縮できる可能性もあります。
• ケース2：性能向上を目的とした「改良工事」 単なる原状回復ではなく、省エネ（断熱性）、防音性、防犯性の向上など、建物全体の性能を高めるための工事は、組合主導で行うことが認められています（出典：マンション標準管理規約 第22条）。近年の電気代高騰を背景に、断熱性能の高いサッシへの交換を「改良工事」として組合費用で実施する事例も増えています。さらに、窓の断熱改修工事は国が推進しており、所得税の控除（工事費の10%、上限130万円など）や、翌年度の固定資産税の減額（3分の1減額、工事費60万円以上などの要件あり）といった税制優遇を受けられる場合があります。 加えて、国や自治体による補助金制度も積極的に活用できます。例えば、環境省の「先進的窓リノベ2025事業」では、性能の高い窓への交換に対して最大200万円の補助が受けられます。自治体によっては独自の補助金もあり、これらを組み合わせることで、東京都北区の事例では費用56万円の工事に対して補助金が合計46万円交付され、実質負担が10万円になったケースもあります。
• ケース3：総会決議による特例的な組合負担 区分所有法第26条の規定などを根拠に、管理組合は総会の【特別決議】（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の同意）によって、本来は区分所有者個人が負担すべき修繕費用を、組合の財産から支出することが可能です。 【注意】ただし、あなたのマンションの管理規約で別途定めがある場合、規約が優先されます。 詳細は理事会に確認してください。

個人負担となる修繕｜経年劣化や通常使用による不具合

一方で、以下のようなケースは、区分所有者個人の費用と責任で対応するのが一般的です。

• ガラスのひび割れ、網戸の破れ: 外部からの飛来物など原因が明確な場合はもちろん、原因不明の自然なひび割れであっても、竣工から数年経過していれば「通常の使用に伴うもの」として個人負担と判断されることが多いです（出典：日本マンション管理士会連合会 相談事例）。熱割れガラス（自然ひび割れ・経年劣化）も「通常の使用に伴う管理」として個人負担となる可能性が高いです。
• 戸車やクレセント（鍵）の不具合: 日々の開閉によって摩耗・劣化する消耗品的な部品は、その部屋の居住者の責任で管理すべき、と規約で定められているのが通例です。
• 自己都合による個別修繕の注意点: 個人負担で修繕する場合でも、必ず事前に管理組合（理事長）へ申請し、書面による承認を得る必要があります。無断で工事を行うと、規約違反となり原状回復を求められるリスクがあります。

【重要】個別修繕を行う際の必須手続き：

個人負担で修繕する場合でも、【必ず事前に】管理組合（理事会または理事長）へ申請し、あなたのマンションの管理規約で定める手続きに従い承認を得る必要があります。 無断で工事を行うと、規約違反として工事差し止めまたは原状回復を求められるリスクがあります。

【申請時の確認項目】

• 修繕対象部位（枠か、ガラスか、鍵か）
• 施工方法と工程
• 使用する建材・部品のメーカー・型番（指定がある場合）
– 施工業者名と連絡先

管理組合の実務と注意点｜円滑な修繕計画のために

もしあなたが管理組合の理事の立場で窓サッシ修繕を検討する場合、いくつかの実務的な注意点があります。 まず、修繕工事の見積もり取得についてです。複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」はコストを比較する上で重要です。一般的には2～3社程度の依頼が現実的とされていますが、詳細は管理会社と事前に相談してください。（なお、見積もり依頼件数については管理組合と管理会社の契約内容により異なる場合があります。）

管理会社側は、管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3－4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかります。結論として、2-3社での相見積もりに対しては対応しやすいのが実情です。

また、取得する見積書は「一式」のような大まかなものではなく、必ず「材料費」「工事費」「諸経費」など項目別に詳細なものを求めましょう。これにより、費用の妥当性を理事会で客観的に判断し、区分所有者へ説明する責任を果たすことができます。

サッシ交換の相場目安（2024年時点の一般的な情報）：窓サッシ全体の交換で200,000～400,000円程度、サッシカバー工法では25万～60万円/窓程度が目安です。工期はカバー工法の場合、1日/窓程度が一般的です。詳細は複数業者から詳細見積もりを取得し、確認してください。

よくある質問（FAQ）

窓サッシの修繕に関して、特によく寄せられる質問とその回答をまとめました。

Q. 台風で窓ガラスが割れました。火災保険は使えますか？

A. 使える可能性が高いですが、契約内容の確認が必要です。 一般的に、個人で加入している火災保険に「風災・雹災・雪災」の補償が付帯していれば、専有部分である窓ガラスの損害は補償の対象となります。一方、サッシ枠など共用部分が損害を受けた場合は、管理組合が加入している火災保険（共用部分の保険）の適用を検討することになります。まずはご自身の保険証券と、管理組合に保険の適用範囲を確認しましょう。免責事項・施工不具合除外を確認し、管理組合保険との棲み分けを明確にしてください。

Q. 独断でサッシを交換してしまいました。どうなりますか？

A. 管理規約違反となり、原状回復を求められるリスクがあります。 窓サッシの枠は共用部分であるため、個人の判断で勝手に交換することはできません。外観の統一性が損なわれるだけでなく、防水性能などに問題が生じる可能性もあります。理事会から原状回復（元のサッシに戻すこと）を求められたり、将来、マンション全体でサッシの一斉交換を行う際に、その費用が自己負担となったりする不利益を被る可能性があります。速やかに管理組合に報告し、指示を仰いでください。

Q. 管理規約に窓サッシの明確な記載がありません。どう判断すれば良いですか？

A. 区分所有法とマンション標準管理規約の考え方が基本となります。 規約に詳細な定めがない場合でも、法律や国のガイドラインに基づき「窓枠は共用部分、ガラスは専有部分の管理」という原則に立ち返って判断するのが一般的です。ただし、このような曖昧な状態は将来のトラブルの元です。この機会に理事会に提案し、総会で規約を改正して窓サッシの扱いを明確化することが、マンション全体の利益につながります。判断に迷う場合は、マンション管理士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ：窓サッシ修繕費用は「規約の確認」から始めよう

本記事では、マンションの窓サッシ修繕における費用負担のルールについて解説してきました。最後に、重要なポイントを改めて確認しましょう。

🔴 【最優先】あなたのマンションの「管理規約」を必ず確認してください。 本記事で説明した法律やルールは「一般的な原則」であり、管理規約が異なる定めをしている場合、規約が優先されます。

• 基本原則: 費用負担は「部位」で決まります。建物の外観や構造に関わる「サッシ枠」は共用部分（管理組合負担）、日常的に使用する「ガラス」「網戸」「鍵」などは専有部分（個人負担）となるのが一般的です。
• 最優先ルール: あなたのマンションの「管理規約」が最終的な判断基準です。法律や標準管理規約の原則と異なる定めがある場合、規約が優先されます。
• 例外措置: 長期修繕計画に基づく「一斉工事」や、断熱性向上などの「改良工事」として実施される場合は、総会の決議を経て修繕積立金が使用できる可能性があります。
• 必須アクション: 自己判断で修繕を進める前に、必ず「管理規約の確認」と「管理組合への相談」を行ってください。

窓サッシの不具合は、快適な居住環境を損なうだけでなく、放置すれば建物の劣化を早めることにもなりかねません。正しいルールと手順を理解し、円滑な修繕を実現しましょう。

免責事項

本記事は、マンションの窓サッシ修繕に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的な助言や見解を示すものではありません。 実際の費用負担の判断や手続きにあたっては、必ずご自身のマンションの管理規約、使用細則、長期修繕計画等の内容をご確認いただくとともに、管理組合、管理会社、または弁護士、マンション管理士等の専門家にご相談ください。法令やマンション標準管理規約は改正される可能性があるため、最新の情報をご参照いただくようお願いいたします。

参考資料

• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）
• マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）
• 京都府マンション管理組合連絡会「玄関ドア・窓サッシの修繕と費用負担」
• （一財）不動産適正取引推進機構「RETIO SQUARE」『専用使用部分の劣化による損害の負担者』
• （一社）日本マンション管理士会連合会「お役立ちコラム」『バルコニー側サッシの網入りガラスにひびが入っているが、区分所有者と管理組合のどちらの負担で取り替えるのか。』
• マンション管理支援協議会「マンションの窓サッシや窓ガラスの交換、誰の責任と負担で？」 (s-mankan.com)