マンション総会で否決された議案｜臨時総会と再提案の定数

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総会で議案が否決されたとき、先に分けるのは議案の種類と招集の手続です。同じ文面を、次の総会へそのまま出すだけでは足りません。反対の理由を議事録と質疑から拾い、次の招集通知の説明に書きます。

• 普通決議。標準管理規約第47条です。議決権総数の過半数の出席のうえ、出席組合員の議決権の過半数です。規約に別段が無いときは区分所有法第39条です。書面・代理は出席扱いです。
• 著しい変更。区分所有法第17条は、共用部分の形状または効用の著しい変更です。区分所有者及び議決権の各4分の3です。規約で区分所有者の定数のみ過半数まで減らせます。
• 規約の変更。区分所有法第31条は、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の過半数かつ議決権の過半数の出席（規約で引上げ可）のうえ、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3です。一部の権利に特別の影響があるときは、その承諾が要ります。
• 通知した事項。第37条は、通知した事項のみ決議できます。否決のあとで工法や金額を変えるときは、変えた事項を次の通知に書きます。

マンション総会で否決された議案｜否決のあとは、定数と通知を分けて見る

この記事は2026年9月時点の説明です。単棟型標準管理規約は令和7年10月17日改正の例です。自組合の規約が先です。※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

臨時総会は、理事会か、5分の1の請求

標準管理規約第42条第2項は、総会を通常総会と臨時総会とし、区分所有法の集会とします。第4項は、理事長が必要と認めるとき、理事会の決議を経ていつでも臨時総会を招集できます。第3項の通常総会は、毎年1回、新会計年度開始以後2か月以内です。

• 規約第43条。総会通知は2週間前です。再生等は2か月前です。区分所有法第35条は少なくとも1週間前で、規約は伸長できます。
• 規約第44条。組合員総数及び議決権総数の各5分の1以上の同意を得て、会議の目的を示して招集を請求したとき、理事長は2週間以内に、その請求があった日から4週間以内の日を会日とする通知を発しなければなりません。再生等は2か月と2週間以内です。
• 通知が無いとき。第44条第2項は、請求した組合員が臨時総会を招集できます。裁判所の許可を、この条の要件としては扱いません。
• 議長。請求で開いた臨時総会では、第42条第5項にかかわらず、出席組合員の議決権の過半数で、組合員の中から議長を選びます。

区分所有法第34条は、管理者が少なくとも毎年1回集会を招集します。区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の5分の1以上であって議決権の5分の1以上を有する者は、会議の目的を示して招集を請求できます。請求の日から2週間以内に、4週間以内の日を会日とする通知が発せられないときは、請求した区分所有者が集会を招集できます。管理者が無いときは、同じ5分の1が招集できます。規約でこの定数を減らせます。

見積もりと説明を、否決の原因に合わせる

費用への不信が理由なら、一式の欄は空欄です。金額が無い欄を0円として合計しません。同じ仕様で2〜3社です。20戸から40戸程度で5社、6社へ同時に出すと辞退が増える傾向があります。現地確認の回数は、各社の見積条件で確認します。

• 工事。調査、設計、工事、仮設、監理の行を分けます。管理委託の四業務と、工事の見積もりは別の紙です。
• 積立金。取崩しは規約第28条の事由です。管理費との区分経理は第4項です。令和5年度調査で区分経理は90.1%です。
• 段階増額。長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の目安は、初期額が均等額の0.6倍以上、最終額が1.1倍以内です。円毎平方メートルのベンチマークは使いません。
• 助成。否決を覆す全国共通の補助金はありません。東京都マンション改良工事助成は、工事の例として名前だけ出します。申請者は管理組合です。年度の要綱が先です。金額は見積書で確認します。

管理費の全国平均17,103円（駐車場等を含む）は、工事費の目安ではありません。17,103円を、否決の根拠にも可決の根拠にもしません。

第17条と第31条を、同じ4分の3で混ぜない

外壁の色や形状を大きく変える工事と、規約の条を直す議案は、定数の条文が違います。第17条は、所有者の定数のみ過半数まで減らせます。第31条の出席の過半数は、規約で引上げできます。どちらも、出席したうえでの各4分の3です。建替えの第62条の5分の4は、否決の再提案へ使いません。

• 第47条第3項。規約変更、共用部分の著しい変更等は、組合員総数と議決権総数の各過半数の出席のうえ、各4分の3です。自組合の規約がこの項を置いているかを見ます。
• 第47条第4項。瑕疵除去、バリアフリー等は各3分の2です。否決された議案がこの項に当たるかも、条文で確認します。
• 第36条。区分所有者全員の同意で、招集手続を省略できます。否決の直後の再投票を、この省略で済ませることは、同意が揃ったときだけです。
• 所在不明。第38条の2は、決議から所在等不明者を除く裁判です。否決を覆すための自動の除外ではありません。

規約第49条の議事録は、議長と議長が指名した出席組合員2人が署名します。法律第42条は、紙なら議長と出席した区分所有者2人です。反対意見の要旨を、次の説明会の資料に残します。要旨が無い議事録は、次の通知の説明が空になります。

否決と、管理会社の終了は別議案

工事や規約の議案が否決されたことと、管理委託契約を終えることは別です。委託の終了は第48条第17号です。モデルの申入れは少なくとも三月前の書面です。条番号は手元の契約書で確認します。否決の場で、会社の解約を急に議題に載せることは、第37条の通知した事項の外になり得ます。

• 第72条。新しい業者との契約を結ぶときだけ、重要事項説明が要ります。否決された工事の再提案そのものは、第72条の説明会ではありません。
• 国内管理人。区分所有法第6条の2です。次の招集通知は、規約第31条の3の届出先へも出します。
• 名簿。非法人は規約第31条の2です。返事が無い区分所有者には、届出住所と登記を当たった記録を残します。
• 認定。管理計画認定は、否決を覆す点数ではありません。条番号は手元の契約書で確認します。

役員は規約第35条第2項で組合員から選任します。理事長は第38条第2項で区分所有法の管理者です。否決の責任を、理事長個人の辞任だけで片付けません。次の議案の文と、定数と、通知の期限を、理事会の決議に残します。監事は第41条で、業務と財産を監査します。見積もりの一式が空欄かを、監査の視点にも入れます。

第6条第2項は、保存または改良のため必要な範囲で、他の専有部分の使用や保存の実施を請求できます。再提案の調査で専有へ入るときは、この請求と規約第23条です。実力で入る権利ではありません。第9条は、他人に損害が出たときの瑕疵の場所の推定です。否決された工事を、この推定だけで組合の負担とはしません。

長期修繕計画の見直しは5年程度です。否決された年に、計画の項目を直すことはできます。外壁や屋上防水の記載例は12〜15年、鉄部塗装は5〜7年です。義務ではありません。記載例の年を、否決を無効にする根拠にはしません。

第46条の2の所有者不明専有部分管理命令は、利害関係人の請求で裁判所が命じます。否決の再提案を進めるための近道ではありません。第25条の管理者の選任・解任は、否決された工事とは別の議案です。管理者を替えることと、工事を通すことを、同じ通知の同じ行に混ぜません。

否決後の説明会と掲示の代替

規約第43条第3項は、通知を発したあと、所定の掲示場所への掲示で足りる場合を置いています。掲示は、届出住所への通知の代わりになるときと、通知のあとの周知であるときを、規約の文で分けます。回覧板や自治会の連絡網を、第43条の通知そのものにはしません。第35条の議案の要領は、金額、工法、定数の別を短い文で書きます。要領が「大規模修繕の件」だけでは、第37条の通知した事項として狭いことがあります。

• 第43条第8項。緊急を要する場合、理事長は理事会の承認を得て、1週間を下回らない範囲で第1項の期間を短縮できます。否決の翌週に急ぐときでも、1週間を割る短縮はこの項の外です。
• 再生等。再生等の決議を目的とする総会は、通知が2か月前、説明会が1か月前です。否決されたのが再生等でない工事なら、この期限は使いません。
• 第24条。共用部分の損害保険を組合が結ぶことを区分所有者が承認します。否決された工事の保険金の見込みを、可決の材料だけにはしません。約款が先です。
• 第26条。管理費等は特定承継人へ請求できます。否決のあとに部屋が売れたとき、次の区分所有者へ、次の総会の通知を出します。

管理計画認定は、否決を覆す点数ではありません。住宅金融支援機構の融資の年0.2%引下げは、共用部分リフォーム融資の話です。否決された工事が融資の対象になるかは、その案内です。節約額は、証券と見積もりの差額で確認します。東京の管理状況届出は、昭和58年12月31日以前新築で居住用独立部分6以上の管理組合です。届出の対象であることを、特別決議の根拠にはしません。

見積もりの比較表には、調査、設計、工事、仮設、監理に加えて、立入りが要る住戸、仮設の範囲、工期の月を並べます。金額が近い2社で、立入りの範囲が違うときは、安い行だけを再提案の理由にしません。規約第23条の請求文を、見積もりの別紙に付けます。請求の相手が区分所有者か、室内の賃借人かを、名簿で分けます。

第18条第6項は、共用部分の損害保険契約を管理とみなします。保険の更新を、否決された改修と一つの議案にすると、反対した人が保険まで否決する材料になります。証券の更新は、第47条の普通決議の範囲で足りることがあります。改修が第17条に当たるときだけ、定数を上げます。

よくある質問

Q. 否決の翌週に、同じ議案を出せますか。
A. 臨時総会の招集はできます。第37条の通知した事項と、変えた説明を次の通知に書きます。全員の同意が無い限り、招集手続は省略しません。

Q. 4分の3は規約で過半数へ落とせますか。
A. 第17条は、区分所有者の定数のみ過半数まで減らせます。議決権の4分の3までを過半数へは落とせません。第31条の出席の過半数は、規約で引上げできます。

Q. 5分の1の請求は、20日以内に総会ですか。
A. 法律第34条と規約第44条は、2週間以内に、請求から4週間以内の日を会日とする通知です。20日という数字は使いません。

Q. 補助金を付ければ可決しますか。
A. 全国共通の額はありません。要綱の年度と申請者を確認します。可決の保証には使いません。

Q. 管理会社の解約予告は何条ですか。
A. 条番号は手元の契約書で確認します。モデルは少なくとも三月前の書面です。結んでいる契約書が先です。否決の再提案とは別議案です。

再提案の招集通知には、前回の反対理由への返答、見積もりの項目がどう変わったか、定数が第47条か第17条か第31条か、を短い段落で書きます。返答が「再度ご理解ください」だけでは、第35条の議案の要領として薄いことがあります。図と、前回の議事録の該当ページを、通知に添付します。添付した日を、理事会のファイルに残します。

第34条第2項の毎年1回の集会は、通常総会です。否決の再提案を、次の通常総会まで必ず待たなければならない条ではありません。第42条第4項の臨時総会が使えます。通常総会の2か月以内の招集と、臨時総会の2週間前の通知を、同じカレンダーに書きます。二つの総会を同日にするときは、議案の番号を分け、定数の違う議案を続けて採決する順序を通知に書きます。

まとめ

• 否決のあとは、普通決議、第17条、第31条のどれかを分け、反対の理由を次の通知に書きます。
• 臨時総会は、規約第42条第4項の理事会か、第44条と法律第34条の5分の1の請求です。通知の期限は2週間と4週間です。
• 見積もりは一式を空欄にし、同じ仕様で2〜3社です。
• 第17条と第31条の4分の3を、同じルールで混ぜません。建替えの5分の4は使いません。
• 工事の再提案と、管理委託の終了は別議案です。全国共通の補助金はありません。

免責事項本記事は2026年9月時点の一般的な説明であり、個別の助言ではありません。再提案と定数は、その管理規約、招集通知、見積もりで確認してください。