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マンションの管理者管理方式（第三者管理）で失敗しない！実績のある管理会社の選び方

マンションの役員の担い手不足や高齢化は、多くの管理組合が直面する深刻な課題です。その解決策として注目されるのが、外部の専門家や法人に組合運営を委ねる「管理者管理方式（第三者管理）」です。しかし、大切な資産の管理を任せる以上、信頼できる会社を選ばなければなりません。「実績がある」とは具体的に何を指すのか、どのような基準で選べば失敗しないのか、不安に思う方も多いでしょう。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、管理者管理方式の導入を検討するマンション管理組合の役員の皆様へ、法律や公的な資料に基づいた「実績のある管理会社」の選び方を徹底解説します。国土交通省への登録確認といった基本的なステップから、利益相反を防ぐ体制の見極め方、失敗しないための契約手続きまで、具体的なチェックリストを交えて分かりやすく説明します。最後まで読めば、客観的な根拠を持って管理会社を選定し、組合員に自信を持って提案できるようになります。

管理者管理方式（第三者管理）とは？ – 区分所有法に基づく3つの運営形態

まず、管理者管理方式の正確な定義と、どのような運営形態があるのかを理解しましょう。これは、単なる業務委託とは異なる、法的な位置づけを持つ重要な制度です。

用語の整理：「管理者管理方式」と「業務委託」の違い

一般的な管理形態では、区分所有者で構成される「理事会」がマンション管理の主体となり、清掃や点検といった個別の業務を管理会社に「委託」します。

一方、管理者管理方式とは、区分所有法に基づき、外部の専門家や管理会社といった第三者が、総会で「管理者」として選任され、理事会に代わってまたは理事会と共に組合の運営主体となる方式です。「第三者管理方式」とも呼ばれ、単なる業務の請負ではなく、管理組合の代表者としての法的地位に就任する点が大きな違いです。管理者とは、管理組合の業務執行者であり、対外的には区分所有者を代表する者です（出典：国土交通省「マンション管理について」）。

この方式が国土交通省の「マンション標準管理規約」で明確に位置づけられた背景には、役員のなり手不足や高齢化といった社会的な課題があります（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」コメント）。

国土交通省が示す3つの運営パターン

管理者管理方式には、理事会の関与度合いによって、主に3つのパターンがあります。自身のマンションの状況や、どこまで外部に任せたいかに合わせて選択することが重要です。なお、管理者業務を受託する管理業者のうち、理事会を設置しない方式を採用している管理業者が約7割存在します（出典：国土交通省資料）。

運営パターン	理事会の有無	主な特徴
①理事長外部専門家型	あり	外部専門家が理事長（＝管理者）に就任し、他の理事は区分所有者が務める。理事会のノウハウを補強したい場合に有効。
②外部管理者理事会監督型	あり	外部専門家が管理者に就任し、理事会は管理者の業務を監督・監視する役割を担う。専門性と住民による監視を両立する。
③外部管理者総会監督型	なし（廃止）	外部専門家が管理者となり、理事会を設置しない。総会が直接管理者を監督する。役員の担い手不足が深刻な場合に有効だが、監視機能の確保が課題。

（表が表示されない場合、テキストリスト形式で内容を確認：①理事長外部専門家型（理事会あり）：外部専門家が理事長（＝管理者）に就任し、他の理事は区分所有者が務める。理事会のノウハウを補強したい場合に有効。②外部管理者理事会監督型（理事会あり）：外部専門家が管理者に就任し、理事会は管理者の業務を監督・監視する役割を担う。専門性と住民による監視を両立する。③外部管理者総会監督型（理事会なし）：外部専門家が管理者となり、理事会を設置しない。総会が直接管理者を監督する。役員の担い手不足が深刻な場合に有効だが、監視機能の確保が課題。）

どのパターンを選ぶかによって、管理規約で定めるべき内容や、管理会社に求めるスキルが変わってきます。

【第一歩】「実績」の前提となる国交省への登録を確認する方法

「実績のある会社」を探す上で、大前提となるのが国の法律に基づく登録業者であることです。これは、誰でもできる最低限かつ最も重要な確認作業です。

マンション管理適正化法に基づく登録義務とは

マンションの管理業務を行う事業者は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」に基づき、国土交通大臣の登録を受けることが義務付けられています（出典：マンション管理適正化法 第44条）。この登録制度は、一定の基準を満たさない事業者を排除し、管理組合を保護することを目的としています。無登録の事業者との契約は論外であり、必ず登録の有無を確認してください。

マンション管理業者の登録数は、国土交通省の公式サイトで確認できます。この中から、自らのマンションに適した会社を探し出すことになります。

国土交通省の検索サイトで登録情報を確認する手順

登録の有無は、国土交通省が運営する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で誰でも無料で確認できます（出典：マンション管理適正化法 第49条）。

【確認手順】

1. 国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」にアクセスします（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do）。
2. 「マンション管理業者」を選択します。
3. 商号（会社名）や本店所在地などの情報を入力して検索します。

このサイトでは、以下の重要な情報を確認できます。

• 商号又は名称：正式な会社名
• 登録年月日及び登録番号：いつから登録されているか（運営歴の目安）
• 事務所の所在地
• 管理事務の実績：管理組合数や管理戸数

候補となる管理会社の情報がここに掲載されていなければ、その時点で選定対象から外すべきです。登録申請に虚偽記載や重要事実欠落がある場合、登録拒否される可能性がありますが（出典：マンション管理適正化法 第47条）、登録後の監督処分については別途法令に基づくため、公開情報で継続的な適正性を確認してください。

実績のある管理会社を見極める3つの具体的チェックポイント

国土交通省への登録を確認したら、次はより深く「実績」の中身を評価していきます。単に長く営業している、規模が大きいというだけでは十分ではありません。以下の3つの客観的なポイントでチェックしましょう。

①管理戸数と運営歴で見る事業継続性

まず基本的な指標として、国交省の検索サイトで確認できる「管理戸数」と「登録年月日」に注目します。

• 管理戸数: 多ければ多いほど、多様な規模や形態のマンション管理を経験している可能性が高いと言えます。ただし、大規模マンション中心か、中小規模も多く手掛けているかなど、その内訳も重要です。
• 運営歴（登録年月日からの経過年数）: 長い運営歴は、倒産リスクが低く、安定した経営基盤を持つことの一つの証左となります。法改正やトラブル対応のノウハウ蓄積も期待できます。

これらの情報は、会社の体力や安定性、つまり事業の継続性を測るための基礎データとなります。

②管理会社の自主的な品質向上への姿勢（マンション管理適正評価制度の活用法）

次に、会社が自主的に管理の品質を高めようとしているかを見極めます。その参考指標となるのが「マンション管理適正評価制度」です。

注意点：会社ではなく「マンションの管理状況」を評価する制度
この制度は、管理会社自体をAランク、Bランクと格付けするものではありません。あくまで、その会社が管理している個別のマンション（管理組合）の管理状況を評価・公開するものです（出典：国土交通省資料）。この点を誤解しないようにしましょう。この制度は自主的な評価であり、法的義務ではありません。

この制度に積極的に関わり、多くの管理物件を登録している会社は、管理状況の透明化や品質向上に前向きな姿勢であると推測できます。会社のウェブサイトなどで、この制度への取り組みについて言及があるかを確認してみるのも良いでしょう。

利益相反を防止する体制の有無【特に重要な確認項目】

管理者管理方式、特に理事会を置かない「外部管理者総会監督型」では、管理会社が大規模修繕工事の発注先選定や、自社への管理委託費の決定などを行える立場になります。ここに「利益相反」のリスクが潜んでいます。

実績のある信頼できる会社は、このリスクを理解し、防止するための仕組みを自ら設けています。具体的には、管理委託契約書や規約案に以下のような条項が含まれているかを確認してください。

• 利益相反取引の事前開示・承認義務: 管理者が自身や関連会社と取引を行う場合、事前に総会で内容を開示し、承認を得るルール。
• 相見積もりの取得義務: 一定金額以上の工事発注等の際は、複数の業者から見積もりを取得することを義務付けるルール。
• 外部監査の導入: 定期的に第三者の専門家（マンション管理士や会計士など）による業務監査・会計監査を受ける体制。
• 金銭管理措置: 帳簿と印鑑の保管分離などの措置。
• 情報公開措置: 会計・議事録・契約を専用サイトで常時公開し、透明性を確保するルール。

（記載例） 第〇条（利益相反取引の制限） 管理者は、自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするときは、あらかじめ、当該取引につき重要な事実を開示し、集会（総会）の承認を得なければならない。

こうした透明性を確保する仕組みが提案内容に盛り込まれているかは、会社選定における極めて重要な判断基準です。

失敗しないための契約と手続きの進め方

管理者管理方式への移行は、単に管理会社と契約すれば済む話ではありません。法的な手続きを正しく踏むことが、将来のトラブルを防ぎます。特に「規約で定めること」と「契約書で定めること」を混同しないように注意しましょう。なお、管理者管理方式は共用部分の管理に関するものであり、専有部分の管理は区分所有者個人の責任であるため、委託業務範囲から専有部分を除外する旨を明確に定めてください。

管理規約で定めるべきこと：管理者の選任・解任ルール

管理者の地位や権限といった根幹に関わるルールは、マンションの最高規範である「管理規約」で定めなければなりません。

• 管理者の資格: 「法人にも委託できる」旨を明記。
• 選任・解任の方法: 総会の決議（普通決議か特別決議か）で選任・解任できることを定める（出典：区分所有法 第46条）。
• 任期: 管理者の任期を定める。
• 利益相反防止の基本ルール: 前章で述べたような、利益相反取引に関する基本的なルールを規約に盛り込む。
• 運用ルール（選任・解任、欠格要件、補欠ルール）: これらは管理者（第三者）の選任に関する事項であるため、管理規約に定めるべきです。

これらの規約変更には、法律で定められた厳格な手続きが必要です。ただし、管理規約で法令に準じた優先ルールを定めることが可能であり、現行規約の決議要件を最優先に確認してください。

標準管理委託契約書で明確にすべき業務範囲と費用

管理規約で定めた権限に基づき、管理者が具体的にどのような業務を、いくらで行うのかを定めるのが「管理委託契約書」です。国土交通省が公表している「標準管理委託契約書」をベースに、以下の点を明確にしましょう（出典：国土交通省公式サイトから入手可能。この書式はスタンダードの意味で、法的拘束力はないが、適正な契約の目安となります）。

• 具体的な業務範囲: 会計業務、清掃、設備点検など、委託する業務を詳細にリストアップする。専有部分の管理委託は対象外であることを明記。
• 費用（委託費）: 「一式」といった曖昧な表記は避け、事務管理業務費、清掃費、設備点検費など、費用の内訳を明記させる。
• 報告義務: 管理業務の実施状況や会計収支について、定期的に組合員（または監事や総会）へ報告する方法・頻度を定める。

詳細な見積書と、この契約書案を照らし合わせ、不明な点がないか徹底的に確認することが不可欠です。

管理規約改正の進め方：特別決議と理事会の役割

管理者管理方式を導入するための管理規約の改正は、区分所有法で最も可決要件が厳しい「特別決議」が必要です。

区分所有法 第31条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

つまり、組合員総数と議決権総数のそれぞれ4分の3以上の賛成がなければ、導入はできません（出典：区分所有法 第31条および第46条）。この高いハードルを越えるためには、理事会による丁寧な事前準備と、組合員への十分な説明が成功の鍵を握ります。理事会での事前検討と総会での承認の2段階プロセスが法的要件です。

FAQ（よくある質問）

管理者管理方式に関して、組合員からよく寄せられる質問をまとめました。

Q. 理事会は必ずなくなってしまうのですか？

A. いいえ、必ずしもそうではありません。国土交通省が示す3つのパターンのうち、「理事長外部専門家型」や「外部管理者理事会監督型」では理事会は存続します。理事会を廃止するのは「外部管理者総会監督型」のみです。組合の状況に応じて選択できます。

Q. 導入すると費用は高くなりますか？

A. 外部の専門家や法人に管理者としての責任と業務を委ねるため、従来の管理委託費に加えて、管理者としての報酬が上乗せされるのが一般的です。ただし、業務の効率化や適切な工事費の査定により、長期的に見てコストが削減される可能性もあります。複数の会社から詳細な内訳付きの見積もりを取得し、費用対効果を慎重に比較検討することが重要です。

Q. 一度導入したら、もう元に戻せないのですか？

A. いいえ、元に戻すことは可能です。管理者管理方式を廃止し、従来の理事会方式に戻すための管理規約改正を、総会の特別決議で可決すれば変更できます。また、管理会社が期待通りの働きをしない場合は、管理規約や契約書に定めた手続きに従って「解任」することも可能です。解任・更新時は、現行管理規約および契約書の条項を最優先とし、区分所有法第47条に基づく手続きを遵守してください。

実務ヒント：会社選定で失敗しない3つの注意点

最後に、不動産実務の視点から、管理会社選定のプロセスで見落としがちな3つの注意点をお伝えします。

①見積もり依頼は2～3社が最適な理由【管理会社側の本音と組合側のメリット】

比較のために多くの会社から見積もりを取りたいと考えるかもしれませんが、やみくもに5社、6社と声をかけるのは得策ではありません。最適なのは2～3社です。

なぜなら、特に管理者管理方式の詳細な見積もりを作成するには、管理会社側に多大な労力がかかるからです。現地調査を3～4回行い、清掃会社、エレベーター点検、消防、警備など多岐にわたる協力会社と打ち合わせを重ね、収支状況を精査し、理事会との面談も複数回こなします。特に20～40戸程度の中小規模マンションの場合、あまりに多くの会社に相見積もりを依頼する組合は、「手間がかかる割に受注できる確率が低い」と判断され、熱意のある提案を敬遠されてしまう恐れがあります。

組合側としても、2～3社に絞ることで、1社1社とじっくり向き合う時間ができ、質疑応答の密度が高まり、比較検討が煩雑にならずに済むというメリットがあります。過度な依頼数は、管理会社からの対応拒否につながる可能性があり、選定プロセスの効率化を妨げます。

②PM/BM業務と分譲マンション管理の違いを理解する

管理会社の中には、オフィスビルや商業施設の管理を主とする会社もあります。これらの業務はPM（プロパティマネジメント：商業ビル・賃貸物件等の収益不動産経営代行）やBM（ビルマネジメント：建物・設備の維持管理業務）と呼ばれ、区分所有法に基づく分譲マンションの管理組合運営（分譲管理）とは、求められる知識やノウハウが異なります。

会社のウェブサイトなどで、分譲マンションの管理実績が豊富か、特に「管理者管理方式」での実績があるかを確認しましょう。

③監査機能の要 – 監事の役割と選任の重要性

管理者管理方式を導入し、理事会を廃止する場合でも、「監事」の役割はますます重要になります。監事は、管理者の業務執行や財産の状況を監査し、不正があれば総会に報告する重要な役割を担います。監事は区分所有者から選任され、業務執行監査と不正報告を実施し、利益相反を防ぐ構造を支えます。

管理規約で監事の設置を定め、その役割を正しく理解している区分所有者を選任することが、管理の透明性を担保し、暴走を防ぐための最後の砦となります。特に理事会を廃止する場合は、管理会社から独立した「独立監事」の選任が強く推奨されます。管理会社選定と並行して、監事の選任についても議論を進めましょう。第三者管理移行には、理事会に代わる監査機能を含むチェック体制の構築が必須です。

まとめ：管理者管理方式の会社選定 最終チェックリスト

これまでのポイントを、最終確認のためのチェックリストにまとめました。管理会社からの提案を比較検討する際に、ぜひご活用ください。

チェック項目	確認内容	チェック
1. 法的要件	国交省の検索システムで「マンション管理業者」として登録されているか？	☐
2. 事業継続性	十分な管理戸数と運営歴があるか？（登録年月日を確認）	☐
3. 専門性	自組合が希望する管理パターン（3つのうちどれか）での運用実績があるか？	☐
4. 透明性	提案された規約案・契約案に利益相反を防止する具体的なルールが明記されているか？	☐
5. 詳細性	提出された見積書が「一式」でなく、費用の内訳が具体的か？	☐
6. 手続き	規約改正の特別決議（4分の3以上）の必要性を理解し、組合員への説明準備はできているか？	☐
7. 監査機能	理事会を廃止する場合、信頼できる「監事」を選任する目処は立っているか？	☐

（表が表示されない場合、テキストリスト形式で内容を確認：1. 法的要件 – 国交省の検索システムで「マンション管理業者」として登録されているか？ ☐ 2. 事業継続性 – 十分な管理戸数と運営歴があるか？（登録年月日を確認） ☐ 3. 専門性 – 自組合が希望する管理パターン（3つのうちどれか）での運用実績があるか？ ☐ 4. 透明性 – 提案された規約案・契約案に利益相反を防止する具体的なルールが明記されているか？ ☐ 5. 詳細性 – 提出された見積書が「一式」でなく、費用の内訳が具体的か？ ☐ 6. 手続き – 規約改正の特別決議（4分の3以上）の必要性を理解し、組合員への説明準備はできているか？ ☐ 7. 監査機能 – 理事会を廃止する場合、信頼できる「監事」を選任する目処は立っているか？ ☐）

担い手不足という課題を乗り越え、マンションの資産価値を維持・向上させるために、管理者管理方式は有効な選択肢の一つです。本記事で解説した法的な根拠と客観的なチェックポイントに基づき、慎重に、しかし着実に検討を進めていきましょう。

免責事項

本記事は、マンション管理に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件や状況に対する法的な助言ではありません。管理者管理方式の導入や管理会社の選定にあたっては、必ず最新の法令や、ご自身のマンションの管理規約・使用細則をご確認の上、必要に応じて弁護士やマンション管理士などの専門家にご相談ください。個別の契約内容が、本記事の内容に優先します。

参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約」
• 国土交通省「標準管理委託契約書」
• 国土交通省「マンション管理について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706946.pdf）
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do）
• マンション管理適正化法
• 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）