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マンションの給湯器故障時の修繕費用負担を徹底解説！分譲・賃貸別ルールと対応手順

マンションの給湯器が突然故障し、「お湯が出ない！」という緊急事態。焦りとともに頭をよぎるのは「この修理費用、一体誰が負担するの？」という切実な疑問でしょう。分譲マンションか賃貸か、またマンションごとのルールによっても結論は変わるため、費用負担の所在が分からず不安に思う方は少なくありません。

本記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、給湯器の修繕費用負担に関する問題を徹底解説します。結論から言うと、費用負担の原則は「分譲なら区分所有者」「賃貸なら貸主（大家さん）」です。

この記事を読めば、なぜそうなるのかという法的根拠から、例外ケース、具体的な対応手順、費用の目安までを網羅的に理解できます。いざという時に慌てず、適切に行動するための知識を身につけましょう。

【結論】給湯器の修繕費用、誰が負担？2つの基本原則

給湯器の修繕・交換にかかる費用負担は、お住まいのマンションが「分譲」か「賃貸」かによって、基本的な考え方が大きく異なります。まずはご自身の状況に合わせて、どちらのケースに該当するかを確認してください。

ケース1：分譲マンションは「区分所有者（あなた）」が原則自己負担

分譲マンションの場合、給湯器の修繕・交換費用は、原則としてその部屋の所有者である区分所有者が全額自己負担します。たとえ給湯器が廊下やバルコニーといった共用スペースに設置されていても、その住戸専用の設備であるため、「専有部分」の一部として扱われるのが一般的です。

ケース2：賃貸マンションは「貸主（大家さん）」が原則負担

賃貸マンションやアパートの場合、給湯器の修繕・交換費用は、原則として貸主（大家さんや物件のオーナー）が負担します。これは、貸主が賃貸物件を入居者が問題なく使える状態に保つ義務（修繕義務）を負っているためです。経年劣化による自然な故障は、この義務の範囲に含まれます。給湯器の寿命は一般的に10年程度ですが、使用環境や保守状況により10～15年程度使用できる場合もあります。

分譲は「自分」、賃貸は「大家さん」。まずはこの2つの大原則をしっかり押さえましょう。以降の章で、それぞれの法的根拠と例外ケースを詳しく解説します。

【分譲】なぜ自己負担？区分所有法で定められた「専有部分」の考え方

分譲マンションで給湯器の修繕が自己負担となる根拠は、法律と多くのマンションで採用されている管理規約にあります。ここでは「専有部分」と「共用部分」の区別を理解することが重要です。

法的根拠は区分所有法とマンション標準管理規約

マンションに関するルールを定めた最も基本的な法律が「建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）」です。この法律に基づき、国土交通省がマンション管理の指針として「マンション標準管理規約」を公表しています。

用語	定義	具体例
専有部分	区分所有権の目的となる建物の部分。構造上・利用上の独立性を有する区画（住戸内部）。	居室、キッチン、浴室、トイレなど。また、その住戸専用の設備（給湯器、インターホンなど）。
共用部分	専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の附属物、規約で共用部分とされたもの。	廊下、階段、エレベーター、エントランス、ガス・水道の本管など。

※表は視覚支援のため使用。テキストブラウザ等非対応環境では、以下テキスト参照: 専有部分: 区分所有権の目的となる建物の部分。構造上・利用上の独立性を有する区画（住戸内部）。具体例: 居室、キッチン、浴室、トイレなど。また、その住戸専用の設備（給湯器、インターホンなど）。共用部分: 専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の附属物、規約で共用部分とされたもの。具体例: 廊下、階段、エレベーター、エントランス、ガス・水道の本管など。

多くのマンションの管理規約は、この標準管理規約に準じて作成されており、給湯器は「専有部分の附属設備」と明確に位置づけられています（出典：マンション標準管理規約（単棟型）第7条、第21条、別表第2）。したがって、その維持管理は区分所有者が自己の責任と負担で行うのが原則です（標準管理規約第49条）。

給湯器が「専有部分」と判断される理由（設置場所は関係ない）

「給湯器は玄関横の廊下にあるから共用部分では？」と考える方もいますが、これはよくある誤解です。費用負担を判断する上で重要なのは、物理的な設置場所ではなく、「その住戸専用の設備であるかどうか」という点です。

各住戸に1台ずつ設置され、その住戸のためだけにお湯を供給する給湯器は、たとえ廊下やパイプスペースにあっても専有部分として扱われます。

修繕積立金は原則使えない！その根拠とは

「管理費や修繕積立金を払っているのだから、そこから出してほしい」と思うのは自然な感情です。しかし、修繕積立金は、あくまで「共用部分」の将来的な大規模修繕（外壁塗装、屋上防水など）のために積み立てられるお金です。

マンション標準管理規約では、修繕積立金の使途は共用部分の計画的な修繕に限定されており、個人の資産である専有部分の修繕に充当することは原則として認められていません（出典：マンション標準管理規約（単棟型）第29条）。

【分譲・例外】管理組合の負担となる3つのケース

分譲マンションでも、例外的に管理組合の費用負担（修繕積立金からの支出）で給湯器を修繕・交換できる場合があります。ご自身の状況が当てはまるか、管理規約を確認しながらチェックしてみましょう。

ケース1：管理規約で「共用部分」と定められている場合

マンションの最高ルールである管理規約で、特約として「給湯器は共用部分とする」と定められている場合があります。これは非常に稀なケースですが、もしこのような規定があれば、その維持管理は管理組合の責任と負担で行われます。この場合、管理規約で給湯器が明示的に共用部分と定められており、かつ総会決議で承認された場合に限り、修繕積立金から費用が支出されます。修繕積立金の使途は、マンション標準管理規約第29条で『共用部分の計画的な修繕』に限定されているため、管理規約の特約記載が前提条件となります。

（記載例） 管理規約 第XX条（共用部分の範囲） ※実際の規約番号を確認ください。 給湯器及びそれに接続する配管（専有部分内を除く）は共用部分とし、その維持管理は管理組合がその責任と負担において行うものとする。

ケース2：大規模修繕工事で一括交換する場合

マンション全体の資産価値維持を目的として、長期修繕計画に基づいて行われる大規模修繕工事の一環で、全戸の給湯器を一斉に交換するケースがあります。この場合、総会での決議を経て、修繕積立金から費用が支出されることがあります。ただし、機能向上を目的としたグレードアップ分は個別の区分所有者の自己負担となる場合があります。

ケース3：共用配管など「共用部分の不具合」が原因の場合

給湯器本体ではなく、マンション全体のガス管や給水・給湯の本管といった「共用部分」の配管の不具合が原因で給湯器が故障した場合は、管理組合の負担で修繕される可能性があります。例えば、共用配管の詰まりやサビが給湯器にダメージを与えた場合などが該当します。この場合、原因の特定が重要となるため、専門業者による調査が必要になることもあります。

【賃貸】なぜ貸主負担？民法で定められた「修繕義務」とは

賃貸物件では、分譲マンションとは異なり、貸主（大家さん）が費用を負担するのが原則です。その法的根拠は民法にあります。

法的根拠は民法第606条「貸主の修繕義務」

民法第606条では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定められています（出典：民法 第606条）。これは、大家さんが入居者に対して、家賃を受け取る対価として「契約通りに住める状態の部屋を提供する義務」を負っていることを意味します。

給湯器はお湯を使うという、居住に不可欠な設備です。その給湯器が経年劣化や自然な故障で使えなくなった場合、大家さんはこの「修繕義務」に基づき、自己の費用で修理または交換しなければなりません。

【補足：民法第606条の判例解釈】

民法第606条「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」に関し、最高裁判例では経年劣化による故障は原則として貸主負担とされています。一方、入居者の過失が明確に認定される場合は、借主負担とされた判例があります。

不明確な場合は、賃貸借契約書の以下の点を必ず確認してください：

• 「小規模修繕特約」（例：5万円以下の修繕は借主負担等）
• 給湯器など高額設備の修繕費用の負担区分

ただし、給湯器本体のような高額設備の交換費用を借主に全額負担させる特約は、消費者契約法第10条により無効と判断される可能性が高いです。

【注意】入居者（あなた）の負担になる例外的なケース

ただし、どのような故障でも大家さんが負担するわけではありません。以下のようなケースでは、入居者（借主）が費用を負担する可能性があります。

• 故意・過失による故障：物をぶつけて壊した、掃除を怠ったことで不具合が生じたなど。
• 不注意・用法違反による故障：取扱説明書に反する使い方をして壊した場合など。
• 善管注意義務違反：異常な音や水漏れに気づきながら長期間放置し、被害を拡大させた場合など。
• 無断での修理・交換：大家さんに連絡せず、勝手に業者を呼んで修理した場合。

トラブル回避のために「賃貸借契約書」の特約を必ず確認

民法の原則よりも、個別に結んだ契約内容が優先されることがあります。賃貸借契約書の「特約」事項に、小規模な修繕（例：パッキン交換など）は入居者負担とする旨の記載がないか、必ず確認しましょう。ただし、給湯器本体のような高額な設備の交換費用まで入居者に負担させる特約は、消費者契約法法に抵触し無効と判断される可能性が高いです。

費用はいくら？給湯器修繕・交換の相場と対応のポイント

実際に給湯器の修繕や交換が必要になった場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。また、どのように対応を進めればよいか、実務的なポイントを解説します。

給湯器の修繕・交換費用の目安

給湯器の交換費用は、タイプと号数（給湯能力）によって大きく変動します。

【給湯器タイプ別・号数別の交換費用相場（本体+工事費）】

号数	給湯専用	オート型	フルオート型
16号（1～2人暮らし）	5.5～9万円	10～15万円	12～16万円
20号（2～3人暮らし）	6～12万円	10～16万円	12～18万円
24号（4～5人暮らし）	7～12万円	11～20万円	13～22万円

※ エコジョーズ（高効率省エネ）タイプはこれより5～10万円程度高くなります

※ 工事費内訳：基本工事5,000～15,000円、配管接続25,000～45,000円、ドレン排水工事5,000～10,000円等が加算される場合があります

※ 部分的な修理：数万円で済む場合もありますが、製造から10年以上経過している場合は、交換を勧められることが多いです。

※ パイプスペース（PS）設置型はバルコニー壁掛け型よりやや割高になる傾向があり、工事費や既存配管の状態により数万円の差が生じる場合があります。

※表は視覚支援のため使用。テキストブラウザ等非対応環境では、以下テキスト参照: 号数 16号（1～2人暮らし）: 給湯専用 5.5～9万円、オート型 10～15万円、フルオート型 12～16万円。号数 20号（2～3人暮らし）: 給湯専用 6～12万円、オート型 10～16万円、フルオート型 12～18万円。号数 24号（4～5人暮らし）: 給湯専用 7～12万円、オート型 11～20万円、フルオート型 13～22万円。エコジョーズ（高効率省エネ）タイプはこれより5～10万円程度高くなります。工事費内訳：基本工事5,000～15,000円、配管接続25,000～45,000円、ドレン排水工事5,000～10,000円等が加算される場合があります。

故障？と思ったら…最初に連絡すべき相手と手順

お湯が出ない、異音がするなどの不具合に気づいたら、自己判断で業者を呼ばず、以下の手順で対応してください。

状況	連絡先	手順
分譲マンション	管理会社または管理組合の理事会	①故障状況を報告し、費用負担のルール（規約）を確認する。 ②管理組合指定の業者がいるか確認する。 ③業者選定や見積もり取得の進め方を相談する。
賃貸マンション	管理会社または大家さん	①故障状況を速やかに報告する。 ②修理・交換の手配は貸主側が行うのが原則のため、指示を待つ。（勝手に業者を呼ばない）

※表は視覚支援のため使用。テキストブラウザ等非対応環境では、以下テキスト参照: 分譲マンション: 連絡先 管理会社または管理組合の理事会。手順: ①故障状況を報告し、費用負担のルール（規約）を確認する。②管理組合指定の業者がいるか確認する。③業者選定や見積もり取得の進め方を相談する。賃貸マンション: 連絡先 管理会社または大家さん。手順: ①故障状況を速やかに報告する。②修理・交換の手配は貸主側が行うのが原則のため、指示を待つ。（勝手に業者を呼ばない）。

見積もり依頼の注意点｜管理会社に嫌われない進め方

分譲マンションで自己負担での交換が決まった場合、複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」が推奨されます。しかし、やみくもに数を増やせば良いというものではありません。

特に、管理会社に業者紹介や見積もり取得を依頼する場合、手当たり次第に5社も6社も見積もりを要求するのは現実的ではありません。管理会社は、見積もり作成のために現地調査や複数の外注先との調整など、多大な労力を要します。管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3－4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかります。過度な要求は敬遠され、結果的にスムーズな対応を妨げる可能性があります。

信頼できる業者を2〜3社に絞って比較検討するのが、管理会社と良好な関係を保ちながら、適正価格で工事を行うための賢明な進め方です。タワマンなど規模が大きいマンションは別として、自主管理のような20戸-40戸程度のマンションでは、組合側の要望が強すぎると管理会社から敬遠される恐れがあります。このような実務的な傾向を考慮し、事前に管理会社と相談しながら進めることをおすすめします。

【2025年度】省エネ給湯器への交換で補助金も！「給湯省エネ2025事業」

給湯器の交換を検討するなら、国の補助金制度「給湯省エネ2025事業」の活用も視野に入れましょう。これは、省エネ性能が高い高効率給湯器の導入を支援する制度です。

• 制度概要：家庭のエネルギー消費の大きな割合を占める給湯分野の省エネ化を促進するため、高効率給湯器の設置に対して補助金が交付されます。
• 補助額: 導入する給湯器の種類に応じて基本額が定められており、性能や機能に応じた加算額が設定されています。条件によっては最大20万円程度の補助が受けられる可能性があります。
• 申請スケジュール: 2024年11月下旬以降に着工した工事が対象となり、2025年3月下旬頃から事業者登録および交付申請の受付が開始される予定です。
• 注意点: 補助金は予算の上限に達し次第終了となります。また、申請は原則として工事を行う事業者が行うため、利用を希望する場合は、見積もり依頼の段階で業者に相談することが重要です。

詳細は必ず公式サイトでご確認ください。

給湯器の費用負担に関するQ&A

Q1. 地震などの自然災害で壊れた場合は誰の負担？

A1. 分譲マンションの場合、原則として区分所有者の自己負担です。
地震や台風などの自然災害によって専有部分の設備が損害を受けた場合も、自己負担の原則は変わりません。複数住戸の給湯器被害でも各区分所有者の個別負担となり、共同負担は認められません。ただし、加入している火災保険の「水災」や「破損・汚損」補償が適用できる場合があります。ご自身の保険契約内容を確認してみましょう。賃貸の場合は、原則通り貸主負担となります。

Q2. 費用負担について理事会で協議するにはどうすればいい？

A2. まずは理事長または担当理事に議題として提案します。
管理規約の変更や、大規模修繕での一括交換など、管理組合全体に関わる議題とするためには、理事会で検討してもらう必要があります。区分所有法第39条では、総会の決議は『区分所有者及び議決権の各過半数』で決すると定められていますが、ただし、規約で別段の定めがある場合はこの限りでないとされています。また、マンション標準管理規約第48条でも同様に『ただし、この規約に別段の定めがある場合を除く』と定められています。つまり、各マンションの管理規約が法令に優先する可能性があります。事前の規約確認を推奨します。

Q3. マンション管理適正化法で何か変わりましたか？

A3. 直接的な費用負担ルールは変わりませんが、透明性と計画性が高まります。

本法に基づく2つの制度：

(1)【マンション管理計画認定制度】
市町村などの行政庁が、管理組合の長期修繕計画や修繕積立金の積立状況を認定する制度です。給湯器を含む設備の修繕スケジュールが明確化され、計画的な修繕実施につながります。

(2)【マンション管理適正評価制度】
管理組合が自らの管理状況を評価・公表する制度であり、特定の管理会社や業者を評価するものではありません。

どちらの制度も給湯器の費用負担ルール自体を変えるものではなく、あくまで管理の透明性と計画性を向上させるものです。費用負担は引き続き『分譲なら区分所有者』『賃貸なら貸主』が原則です。

まとめ：給湯器のトラブルに備え、まずは管理規約の確認を

本記事で解説した通り、給湯器の修繕費用負担は、分譲か賃貸かによって明確な原則があります。

• 分譲マンション：給湯器は「専有部分」のため、区分所有者の自己負担が原則。
• 賃貸マンション：貸主の「修繕義務」により、貸主（大家さん）の負担が原則。

突然の出費やトラブルを避けるために最も重要なことは、平時にご自身のマンションの管理規約や賃貸借契約書を確認しておくことです。特に分譲マンションにお住まいの方は、例外規定の有無や、指定業者のルールなどを事前に把握しておくと、いざという時に冷静に対応できます。

給湯器の寿命は一般的に10年～15年と言われています。いつか訪れる交換の時期に備え、この記事で得た知識をぜひお役立てください。

免責事項

本記事は、2025年12月5日時点の法令や情報に基づき、不動産取引における一般的な情報を提供することを目的としています。個別の事案に対する法的な助言や見解を示すものではありません。 給湯器の修繕に関する最終的な費用負担や対応については、必ずご自身のマンションの管理規約や賃貸借契約書の最新の条項をご確認の上、管理組合、管理会社、または貸主にご確認ください。法改正や個別の契約内容により、本記事の内容と取扱いが異なる場合があります。出典情報は2023-2024年時点のものを基にしています。法改正時は最新版を確認ください。

相談窓口・参考資料

• 相談窓口
  • 日本マンション管理士会連合会 (https://www.kanrishi.or.jp/)
• 参考資料
  • e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=338AC0000000069)
  • e-Gov法令検索「民法」 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089)
  • 国土交通省「マンション標準管理規約・同コメント」 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manage/index.html)
  • 給湯省エネ2025事業 公式サイト (https://kyuyu-shoene.jp/)
  • 公益財団法人マンション管理センター「マンション管理組合理事・監事になったらまず読む本」（2023年発行） (https://www.mankan.or.jp/05_consult/c_book/files/yakudachi_soukangou.pdf)