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マンション管理で「清掃のみ」を外部委託する基礎知識

マンション管理組合の役員に就任し、「管理コストを見直したいが、どこから手をつければ…」「清掃の品質に不満がある」と感じていませんか。現状の管理会社との契約は維持しつつ、コストと品質のバランスが見えやすい「清掃業務」のみを専門業者へ委託する方法は、有効な選択肢の一つです。しかし、やみくもに進めると、かえって手間が増えたり、期待した効果が得られなかったりするケースも少なくありません。

この記事は、宅地建物取引士の知見を活かし、マンションの清掃業務のみを外部委託する際の具体的な手順を解説します。国土交通省の公的データに基づく費用相場から、信頼できる業者の選び方、契約で失敗しないためのチェックリストまで網羅的にご紹介。この記事を読めば、清掃業務の外部委託を成功させ、管理組合のコスト最適化と資産価値向上を実現するための知識が身につきます。本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の状況に適用する際は専門家にご相談ください。

清掃のみの委託とは？

「清掃のみの委託」とは、現在契約している管理会社に全体の管理を任せつつ、日常清掃や定期清掃といった清掃業務だけを、別の専門清掃業者に直接依頼する契約形態を指します。

多くの管理委託契約では、清掃費は「管理委託費」という大きな枠の中に含まれており、その内訳や実費が不透明な場合があります。清掃業務を分離して直接契約することで、コストの透明化と品質の専門化を図ることが主な目的です。

ここで重要なのが、費用に関する用語の区別です。

• 管理費: 区分所有者が管理組合に支払う費用。
• 管理委託費: 管理組合が管理会社に支払う、事務管理・設備管理・清掃などを含む包括的な費用。
• 清掃業務委託費: 管理組合が清掃専門業者に直接支払う、清掃に特化した費用。

本記事では、この「清掃業務委託費」に焦点を当てて解説します。

委託契約には管理組合の総会決議が必要

清掃業務のみを外部の専門業者に委託する場合、管理組合として新たな契約を締結することになります。この手続きには、原則として管理組合総会での決議が必要です。区分所有法第39条第1項及び標準管理規約に基づき、規約に別段の定めがない限り、総会の普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）が必要です。

集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

（出典：区分所有法 第三十九条第一項）

つまり、清掃業者の選定や契約締結は、理事会だけで決定できず、総会で区分所有者全体の合意を得る必要があります。

清掃のみを外部委託するメリット・デメリット

清掃業務の分離発注は、コスト削減や品質向上といった魅力的なメリットがある一方、管理組合の業務負担が増えるなどのデメリットも存在します。導入を検討する際は、両側面を十分に比較検討することが重要です。

	メリット	デメリット
コスト面	・中間マージンが削減され、コストが下がる可能性がある ・費用内訳が明確になり、コストの妥当性を判断しやすい	・小規模マンションの場合、スケールメリットが効かず割高になることも
品質面	・複数の専門業者から比較検討でき、より質の高いサービスを選べる可能性がある ・専門業者ならではの機材やノウハウによる品質向上が期待できる場合がある	・業者の質によっては、かえって品質が低下するリスクもある
運営面	・管理組合の運営への関与意識が高まる	・業者選定や連絡・調整の手間が増える ・トラブル時の責任の所在（管理会社か清掃業者か）が複雑化しやすい

（表が表示されない場合: コスト面メリット – 中間マージン削減によりコストが下がる可能性あり、費用内訳明確化。デメリット – 小規模で割高の可能性。品質面メリット – 比較検討で質向上の可能性、専門ノウハウ活用。デメリット – 品質低下リスク。運営面メリット – 関与意識向上。デメリット – 手間増、責任複雑化。）

メリット：専門品質の維持とコスト最適化

最大のメリットは、コストの透明化と専門業者による品質向上です。管理会社経由の場合、清掃費用に中間マージンが上乗せされていることが一般的です。直接契約に切り替えることで、このマージン分を削減できる可能性があります。また、清掃を専門とする業者を複数比較することで、自分たちのマンションに最適なサービスレベルと価格の業者を選べます。

デメリット：調整の手間と責任所在の複雑化

一方のデメリットは、管理組合（特に役員）の業務負担が増える点です。業者選定のための見積もり取得や比較検討、契約後の日常的な連絡や指示、トラブル対応などを管理組合が直接行う必要があります。

また、例えば「ゴミ置き場が汚い」というクレームがあった際に、それが日常清掃の範囲なのか、管理会社の管轄業務なのか、責任の切り分けが曖昧になる可能性も。こうした事態を避けるためにも、契約時に管理会社と清掃業者の業務範囲・責任分界点を明確に定めておくことが極めて重要です。

【2026年最新】清掃のみ委託する際の費用相場

清掃業務の委託を検討する上で、最も気になるのが費用相場でしょう。ここでは国土交通省の公的なデータを基に、費用の全体像と具体的な目安を解説します。データは国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」に基づくものですが、2026年時点では物価変動などにより相場が改定されている可能性があります。あくまで一つの目安として、必ず複数の専門業者から最新の見積もりを取得して確認してください。

全体像：全管理委託費に占める清掃費の割合

まず大前提として、清掃費は管理会社に支払う管理委託費全体の一部です。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費等のうち管理会社へ委託する費用（複数業務を含む）は、1戸あたり月額平均で10,838円です（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。

このうち、清掃業務にかかる費用は、明確な公的統計はありませんが、一般的に管理委託費全体の2〜3割程度が目安と推定されています。つまり、1戸あたり月額2,000円〜3,000円程度が清掃費に充てられていると大まかに推測できますが、この値は逆算に基づく推定値であり、正確な内訳は現契約を確認してください。

建物規模別の月額費用目安（30戸 / 60戸）

より具体的に、建物全体の清掃業務を委託する場合の費用相場を見てみましょう。以下は、日常清掃（共用廊下、階段、エントランスなどの掃き拭き）を外部委託する際の一般的な料金目安です。

マンション規模	週2回（月8回）の日常清掃	週3回（月12回）の日常清掃
30戸程度	18,000円～28,000円/月	25,000円～38,000円/月
60戸程度	28,000円～40,000円/月	35,000円～50,000円/月

（表が表示されない場合: 30戸程度 – 週2回: 18,000～28,000円/月、週3回: 25,000～38,000円/月。60戸程度 – 週2回: 28,000～40,000円/月、週3回: 35,000～50,000円/月。地域・物件条件による変動あり。）

作業内容別の単価目安（ポリッシャー洗浄、ガラス清掃など）

日常清掃に加えて、年に数回行う「定期清掃（特別清掃）」は別途費用がかかるのが一般的です。以下はあくまで一般的な相場観に基づく目安であり、実際の料金は業者や作業条件によって異なります。契約前に単価を確認しておきましょう。

• 床のポリッシャー洗浄: 250～400円/㎡
• 床のワックスがけ: 150～300円/㎡
• 窓ガラス清掃（両面）: 800～1,500円/枚
• 共用廊下の高圧洗浄（50m程度）: 25,000～40,000円/回

これらの費用はあくまで一例です。正確な金額は、必ず複数の業者から見積もりを取得して比較検討してください。

信頼できる清掃業者を選ぶ4つの重要ポイント

コスト削減だけに目を向けると、サービスの質が低い業者を選んでしまい、「安かろう悪かろう」の結果になりかねません。ここでは、信頼できる清掃業者を見極めるための4つの重要なポイントを解説します。

ポイント1：同規模マンションでの実績と経験年数

まず確認したいのが、自分たちのマンションと同規模・同タイプの物件での清掃実績です。小規模マンションとタワーマンションでは、清掃のポイントや必要な機材、ノウハウが全く異なります。

業者のホームページで施工事例を確認したり、見積もり依頼時に過去の実績リストの提出を求めたりして、マンション清掃、特に類似物件での経験が豊富かを確認しましょう。

ポイント2：写真付き報告書など「見える化」の体制

「きちんと作業してくれているか不安」という管理組合の悩みに応え、作業内容を写真付きの報告書で提出してくれる業者を選ぶと安心です。

• 作業前後の写真
• 使用した薬剤や機材の記録
• 作業時間や担当者名
• 特記事項（設備の不具合発見など）

このような「見える化」の仕組みがあれば、作業品質を客観的にチェックでき、理事会や総会での報告もしやすくなります。

ポイント3：第三者による定期的な巡回チェック機能

作業員任せにせず、本社の品質管理担当者などが定期的に現場を巡回し、仕様書通りに清掃が行われているかをチェックする体制があるかどうかも重要です。この第三者の目によるチェック機能は、サービスの品質を一定に保つ上で非常に効果的です。契約時には週1回〜月1回など、具体的な巡回頻度を明記しておくことをお勧めします。

ポイント4：損害保険加入と公的登録の有無

万が一の事故に備え、業者が損害賠償責任保険に加入しているかは必ず確認してください。例えば、清掃中に居住者の車を傷つけたり、床材を傷めたりした場合に、保険で対応できるかどうかは大きな違いです。

また、「建築物清掃業登録」といった都道府県知事による公的な登録を受けているかも、信頼性を測る一つの指標となります。これは必須ではありませんが、法令で定められた人的・物的要件を満たしている証であり、業者選定における安心材料の一つと言えるでしょう。登録制度は全国統一ではなく、都道府県窓口で確認してください。

失敗しない！清掃委託の契約前に確認すべきチェックリスト

良い業者を見つけても、契約内容が曖昧では後々のトラブルにつながります。契約書にサインする前に、以下の3つのポイントを必ずチェックしましょう。本記事の一般的な目安は参考情報であり、現行契約条項が優先されます。更新・解約時は個別条項を確認の上、専門家相談を推奨します。

見積書：「一式」ではなく項目別明細か？

「清掃業務一式 ◯◯円」といった大雑把な見積書を提出する業者は要注意です。信頼できる業者は、作業内容を具体的に項目立てした明細書を提出します。

（記載例）項目別明細 ・共用廊下（1〜5階）掃き拭き清掃：週2回 ・エントランスガラス拭き上げ：週2回 ・エレベーター内清掃：週2回 ・ゴミ置き場水洗い清掃：週1回 ・定期清掃（床ポリッシャー洗浄）：年2回

どこを、どのくらいの頻度で、どのような方法で清掃するのかが明確になっていれば、複数の業者を比較検討しやすくなり、契約後の「言った、言わない」のトラブルも防げます。

（表が表示されない場合: 項目別明細例 – 共用廊下（1〜5階）掃き拭き清掃: 週2回、エントランスガラス拭き上げ: 週2回、エレベーター内清掃: 週2回、ゴミ置き場水洗い清掃: 週1回、定期清掃（床ポリッシャー洗浄）: 年2回。）

契約書：清掃範囲、頻度、解約条件は明確か？

契約書では、見積書の内容が正確に反映されているかを確認します。特に以下の項目は重要です。

• 業務範囲: 日常清掃と定期清掃の範囲。植栽の水やりや電球交換など、清掃以外の業務が含まれるか。
• 作業頻度と仕様: 「週2回」「月1回」といった頻度や、「掃き拭き」「機械洗浄」などの仕様が明記されているか。
• 契約期間と解約条件: 契約期間は1年が一般的です。品質に問題があった場合など、中途解約の条件や違約金の有無は必ず確認しましょう。本記事の一般的な目安は参考情報であり、現行契約条項が優先されます。

追加費用：特別清掃などの料金体系は明示されているか？

日常清掃の月額費用だけでなく、追加で発生しうる費用の料金体系も事前に確認しておくことが大切です。

例えば、「台風後に落ち葉が大量発生したので追加で清掃を頼みたい」「落書きを消してほしい」といったスポット対応は、基本契約に含まれないことがほとんどです。このようなイレギュラーな作業を依頼した場合の料金が、契約書や仕様書に明記されているかを確認しておくと、後から高額な請求をされて驚くといった事態を防げます。

【2026年1月施行】改正下請法への対応

2026年1月に施行された「中小受託取引適正化法」（改正下請法）は、マンション管理組合と清掃業者との間の委託契約にも影響を与える可能性があります。この法律は、発注者に対して不当な減額や支払遅延などを禁じています。契約を締結する際には、こうした最新の法令を遵守した内容になっているか、必要に応じて弁護士などの専門家に確認することをお勧めします。

見積もり依頼で管理会社に敬遠されないための注意点

コストや品質を比較するため、複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」は非常に重要です。しかし、やり方を間違えると業者から敬遠され、かえって良い提案が受けられなくなる可能性もあります。

なぜ複数社への同時見積もりは嫌がられるのか？

管理組合側からすれば「たくさんの業者を比較したい」と考えるのは自然です。しかし、むやみに5社も6社も同時に見積もりを依頼すると、業者側には大きな負担がかかります。特に20〜40戸程度の中小規模マンションでは、受注できた場合の利益に対してこれらの手間が大きすぎると判断され、「労力に見合わない」として熱心な提案をしてもらえない、または見積もりの提出自体を断られるケースもあります。

• 現地調査の手間: 正確な見積もりを出すには、担当者が何度も現地に足を運び、共用部の面積や仕様を確認する必要があります（3〜4回程度）。
• 調整コスト: 清掃だけでなく、EV保守や消防設備点検など、他の協力会社との調整が必要になる場合もあります。
• 提案作成の労力: 現状の課題をヒアリングし、最適な清掃プランを検討・作成するには相応の時間がかかります。また、会計状況や管理費全体の精査、理事会との面談も複数回必要です。

適切な見積もり依頼の社数は「2〜3社」が現実的

結論として、相見積もりを依頼する社数は、実務上2〜3社に絞るのが現実的かつ効果的です。事前にホームページや実績などで業者をある程度絞り込み、「この業者なら任せられるかもしれない」という候補を厳選した上で、誠実に見積もりを依頼する姿勢が大切です。これにより、業者側も「選ばれる可能性がある」と感じ、より具体的で質の高い提案をしてくれる可能性が高まります。

補助金・助成金の活用に関する注意点

マンションの管理品質向上を目的とした補助金・助成金制度を設けている自治体もあります。しかし、活用にあたってはいくつかの注意点があります。例えば、（仮の事例として）2026年時点のある自治体で「マンション管理適正化補助」といった制度が存在していても、その対象業務が大規模修繕などに限られ、清掃業務単独では対象外となるケースがほとんどです。「令和8年度 東京都〇〇区 マンション管理 助成」のように、対象となる年度と地域名を明確にして、必ず自治体の公式サイトで最新情報を確認してください。また、一部の補助金では、自治体から「マンション管理計画認定制度」の認定を受けることが要件となる場合もあります。

最新情報の確認が必須（年度・自治体で変動）

補助金や助成金は、年度や自治体によって制度内容が大きく異なり、頻繁に改定されます。法令や補助金制度は改定される可能性があるため、常に最新の情報をご確認ください。

管理会社は申請手続きに消極的な場合も

補助金の申請手続きは書類作成などが煩雑で、手間がかかるため、管理会社によっては提案や申請代行に消極的な場合があります。一方で、一部の管理会社の中には、管理組合の負担を軽減するため、利用可能な補助金制度の調査や申請サポートを積極的に行う場合もあります。補助金の活用を視野に入れる場合は、そうしたサポート体制の有無も管理会社選びの一つのポイントになるでしょう。

まとめ

マンションの清掃業務のみを外部の専門業者に委託することは、管理の質とコストのバランスを最適化するための有効な手段です。最後に、成功のためのポイントを再確認しましょう。

• 手続きの基本: 清掃のみの委託契約には、区分所有法に基づく総会の「普通決議」が原則として必要。
• 費用相場: 国交省データでは管理委託費のうち清掃費は2〜3割が目安と推定。30戸のマンションなら月額2〜4万円程度が日常清掃の一つの目安（※業界事例に基づく目安であり、2026年時点での最新見積もりが必須）。
• 業者選び: 実績、報告体制、第三者チェック、保険加入の4点が重要。
• 契約時の注意: 「一式」見積もりは避け、作業範囲や解約条件を明記した項目別明細・契約書を交わす。2026年1月施行の改正下請法も要確認。
• 見積もり依頼: むやみに多くの業者に依頼せず、2〜3社に絞るのが現実的。

これらのポイントを押さえることで、管理組合は主体的にマンションの資産価値維持・向上に取り組むことができます。現在の管理体制に疑問や課題を感じているなら、まずは清掃業務の見直しから始めてみてはいかがでしょうか。

免責事項

本記事は、不動産管理に関する一般的な情報提供を目的として作成されており、特定の物件や状況に対する個別具体的な法的助言を行うものではありません。

契約内容の解釈や法的な判断が必要な場合は、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。また、法令や補助金制度は改定される可能性があるため、常に最新の情報をご確認ください。個別の契約条件が本記事の内容と異なる場合は、当該契約条項が優先されます。

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参考資料

• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」(2024年3月29日発表) https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html （最終アクセス: 2026年2月）
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 （最終アクセス: 2026年2月）
• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和3年3月19日改正） https://www.mlit.go.jp/common/001389996.pdf （最終アクセス: 2026年2月）