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マンションのバルコニー防水修繕費用は誰が負担する？ 法的原則と実務的手続きを解説

マンションのバルコニーにひび割れや床の浮きを見つけたとき、「この修繕費用、いったい誰が負担するの？」と不安に感じる方は少なくありません。防水工事にはまとまった費用がかかるため、個人負担か、それともマンション全体の修繕積立金から支出されるのかは、区分所有者にとって重大な関心事です。結論から言うと、経年劣化によるバルコニーの防水修繕は、原則として管理組合が修繕積立金を用いて負担します。しかし、これはあくまで「原則」であり、実際の費用負担は個々のマンションのルール（管理規約）によって変わる可能性があります。この知識は、マンション全体の資産価値を守るためにも不可欠です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、区分所有法や国の定めるマンション標準管理規約といった一次資料に基づき、バルコニー防水修繕の費用負担のルールを徹底解説します。ご自身のケースでどう判断し、どう行動すべきかが明確になるよう、法的な根拠から具体的な手続きまでを分かりやすく紐解いていきましょう。

【重要な注意事項】
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的助言ではありません。ご自身の具体的な状況については、以下の専門家に相談してください：

• 弁護士：管理組合との紛争、賠償請求に関する相談
• マンション管理士：管理規約の解釈、修繕計画の策定に関する相談
• 建築診断士：建物劣化の診断、修繕内容の適切性判定

本記事に基づいて実施した措置によるいかなる損害についても、当サイト・当著者は責任を負いません。

バルコニー防水修繕の費用負担、原則と法的根拠

まず、バルコニー防水修繕の費用負担に関する最も重要な結論と、その背景にある法律・ルールを理解しましょう。

【結論】原則は「管理組合」負担。ただし「管理規約」の確認が必須

マンションのバルコニーの防水層が時間とともに劣化し、修繕が必要になった場合、その費用は原則として「管理組合」が「修繕積立金」から支出して負担します。

なぜなら、バルコニーは区分所有者が日常的に使うスペースですが、法律上は「共用部分」と位置づけられているためです。しかし、これが絶対ではありません。マンションごとの憲法ともいえる「管理規約」に特別な定め（特約）があれば、そちらが優先される場合があります。

工事内容	費用相場（㎡あたり）	工期目安	耐用年数
FRP防水	4,000～8,000円	1～2日	10～12年
ウレタン防水	3,000～8,000円	3～7日	12～15年
塩ビシート防水	3,500～8,000円	1～4日	12～15年
ゴムシート防水	2,500～7,000円	1～4日	10～12年
標準的なバルコニー（10㎡）の全体費用目安	80,000～150,000円（高圧洗浄・足場含む）	—	—

よくある質問（FAQ）

バルコニー修繕の費用負担に関して、よくある疑問にお答えします。

Q. ルーフバルコニーだから個人負担ではないのですか？

A. いいえ、一概にそうは言えません。ルーフバルコニーであっても、建物構造の一部である防水層や躯体部分は「共用部分」です。そのため、経年劣化による計画的な防水修繕は、原則として管理組合の負担で行われます。ただし、管理規約に「通常の使用を超える特別な管理費用は専用使用者が負担する」といった特約がある可能性もゼロではありません。一部マンションでルーフバルコニー利用者に専用使用料を設定し費用負担分担する場合もあります。最終的にはご自身のマンションの管理規約を確認することが不可欠です。

Q. 雨漏りしたら、すぐ上の階の人の責任ですか？

A. そうとは限りません。雨漏りの費用負担は、その「原因」がどこにあるかで決まります。原因がバルコニー防水層や外壁、屋上といった「共用部分」の劣化にある場合は、管理組合の責任と負担で修繕します。上の階の住人の給排水管の故障など「専有部分」に原因がある場合は、その住人の責任となります。原因の特定が最も重要なので、まずは管理組合に報告し、専門家による調査を依頼しましょう。

Q. 修繕積立金はいつでも自由に使えるのですか？

A. いいえ、使えません。修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて計画的に使われるべきマンション全体の共有財産です。個別の区分所有者の希望だけで特定の箇所を修繕するために、すぐに取り崩せるものではありません。支出には、原則として管理組合総会での普通決議（出席者の過半数の賛成）が必要です。緊急性の高い修繕が必要な場合は、理事会に相談し、総会での緊急議案として提案するなどの手続きを踏むことになります。

【実務ヒント】管理組合役員・区分所有者が知るべき注意点

法律や規約の知識だけでなく、実際に修繕を進める上での実務的なポイントも押さえておきましょう。

防水専門業者の選び方と見積もりのポイント

修繕工事の品質は、業者選びで大きく左右されます。管理組合として業者を選定する際は、以下の点に注意しましょう。

• 専門性の確認：マンションの防水工事には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水など様々な工法があります。建物の構造や既存の防水層に合わせた最適な工法を提案できる、専門知識と実績が豊富な業者を選びましょう。例えば、特定の防水工法への知見や、マンション建物の構造への理解を具体的に確認してください。
• 詳細な内訳のある見積書：工事費を「一式」で提示する業者には注意が必要です。下地処理、防水材、人件費など、何にいくらかかるのかが詳細に記載された見積書を求め、内容を比較検討することが重要です。
• 保証内容の確認：工事後の保証期間や保証の範囲（免責事項）を事前に必ず確認しましょう。

「相見積もり」の現実と管理会社との上手な付き合い方

コストを比較するために複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」は有効ですが、過度な要求はかえってマイナスになることがあります。管理組合から5社も6社も相見積もりを依頼されると、管理会社や専門業者は参加を敬遠することがあります。特に20～40戸程度の中小規模マンションではその傾向が顕著です。なぜなら、正確な見積もりを作成するには、現地調査を数回行い、各種点検業者と打ち合わせ、理事会との面談を重ねるなど、膨大な労力がかかるからです。受注できるか分からない案件に、そこまでコストはかけられません。現実的には、信頼できる2～3社に絞って、じっくり比較検討することが、質の高い提案を引き出すコツです。

専門家からの実務アドバイス
管理会社側は、管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3－4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかる。結論2-3社での相見積もりに対しては動くので、そのくらいが管理会社としては参加しやすい。

管理会社に業者選定を任せきりにするのではなく、組合側も主体的に関わりつつ、現実的な範囲で協力を求める姿勢が、良いパートナーシップを築き、結果的に修繕工事を成功に導きます。

まとめ：バルコニー防水修繕のトラブルを避けるために

本記事で解説したバルコニー防水修繕の費用負担に関する重要ポイントを、最後に確認しましょう。

• 大原則: 経年劣化による防水修繕は、バルコニーが「共用部分」であるため、管理組合が修繕積立金で負担する。
• 最優先ルール: 法律の原則よりも、個々のマンションの「管理規約」の定めが優先される。特約がないか必ず確認する。
• 責任の境界線: 「計画的な修繕」は管理組合、「通常の使用に伴う管理（清掃や過失による損傷）」は居住者個人の責任と分かれる。
• 手続きの必須条件: 修繕積立金からの支出には、長期修繕計画への記載と総会での決議が必要。

区分所有法とマンション標準管理規約は、バルコニー防水修繕の費用負担において、共用部分の原則的負担（区分所有法第19条）と責任境界の詳細（標準管理規約第21条）を補完的に規定し、管理規約がこれを上書きする形で適用されます。

もし、ご自宅のバルコニーの劣化が気になったら、まずは以下の3つのアクションを起こしましょう。

【今すぐ確認すべきこと】チェックリスト ✅ **1. 管理規約を読む** 　 バルコニーや専用使用権、修繕に関する条文を確認する。 ✅ **2. 長期修繕計画を確認する** 　 バルコニー防水工事がいつ計画されているかチェックする。 ✅ **3. 管理組合（理事会・管理会社）に相談する** 　 自己判断せず、現状を写真などで記録して報告・相談する。

代替テキスト: 今すぐ確認すべきことチェックリスト（表が表示されない場合）：1. 管理規約を読む（バルコニーや専用使用権、修繕に関する条文を確認）。2. 長期修繕計画を確認（バルコニー防水工事がいつ計画されているかチェック）。3. 管理組合（理事会・管理会社）に相談（自己判断せず、現状を写真などで記録して報告・相談）。

バルコニーの防水性能は、雨漏りを防ぐだけでなく、鉄筋コンクリートの劣化を防ぎ、マンション全体の資産価値を維持するために極めて重要です。費用負担のルールを正しく理解し、適切な手続きを踏んで、大切な住まいを守っていきましょう。

免責事項

本記事は、執筆時点の法令や情報に基づき、一般的な情報を提供することを目的としています。個別の不動産取引や管理組合の運営に関する具体的な法的助言を行うものではありません。

実際の修繕や費用負担の判断にあたっては、必ずご自身のマンションの管理規約や総会決議の内容を確認し、必要に応じて弁護士やマンション管理士などの専門家にご相談ください。法令やマンション標準管理規約は改正される可能性があるため、最新の情報を参照することが重要です。

参考資料

法令・基準

• e-Gov法令検索. 「建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）」。
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
  (最終確認：2025年12月1日)
• 国土交通省. 「マンション標準管理規約（単棟型）」。2023年版。
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
  (最終確認：2025年12月1日)
• 国土交通省. 「長期修繕計画作成ガイドライン」。2021年9月改訂。
  https://www.mlit.go.jp/common/001345678.pdf
  (最終確認：2025年12月1日)
• e-Gov法令検索. 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）」。
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149
  (最終確認：2025年12月1日)

参考情報源

• 公益社団法人マンション管理業協会「バルコニー等の管理」
  https://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol03_2308.html
  (最終確認：2025年12月1日)
• 「マンションの専用使用権部分の修繕義務者」相談事例集
  https://www.retpc.jp/archives/31568
  (掲載日：2025年9月、最終確認：2025年12月1日)
• 日本防水工業協会「マンション防水工事の相場」
  https://waterproof-portal.com/942/
  (最終確認：2025年12月1日)
• 最高裁判所ウェブサイト（判例検索）
  https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/search1
  (最終確認：2025年12月1日)