～都市部に多い“小さなマンション”のリアルとは？～
都市部、とくに東京23区では、10～30戸程度の小規模マンションが多く存在しています。実際、マンション棟数ベースで見ると、7割以上が小規模マンションというデータもあります。
こうした“小さなマンション”は、大規模物件とは異なる強みと課題を併せ持っています。本記事では、小規模マンションの実情と、管理上のポイントを分かりやすく解説します。
小規模マンションは、実は都市部では主流！
東京都23区では、**総棟数の約70％前後が小規模マンション（50戸未満）**という調査結果があります（東京都マンション管理士会連合会調べ）。
なぜ都市部に小規模マンションが多いのでしょうか？
◉ その理由は…
- 狭小な土地を活用するため、10～30戸のコンパクト開発が主流
- ワンルームや単身者向けとして投資用分譲が活発だった
- 建ぺい率・容積率の制限により、大規模化しづらい
つまり、小規模＝珍しい存在ではなく、都心ではむしろ多数派です。
特に世田谷区・杉並区・目黒区・中野区などでは、小規模マンションが70％以上を占めており、「集合住宅＝小規模」という構造が出来上がっています。
小規模マンションのメリット
1. 意思決定が早く、合意形成がしやすい
戸数が少ない分、住民同士の距離が近く、顔が見える関係が築きやすいのが特徴です。そのため、総会の出席率が高く、話し合いがスムーズに進むことも多いです。
2. 無駄なコストを省きやすい
大規模マンションでありがちな「使われない共用施設」や「過剰なサービス」が少ないため、管理コストを抑えやすい傾向があります。管理内容を見直せば、さらに効率的な運営も可能です。
3. 外部業者との交渉が柔軟にできる
戸数が少ないため、管理委託内容のカスタマイズや見直しが柔軟に行える場合が多く、管理会社や清掃業者と密な関係を築きやすいのも魅力です。
小規模マンションのデメリット
1. 管理費・修繕積立金の負担が重くなりがち
戸数が少ない分、一戸あたりの負担額が高くなる傾向があります。例えばエレベーターや共用設備の修繕費も、少数で分担しなければなりません。
2. 役員のなり手不足が深刻化しやすい
理事会役員を毎年選出するのが困難になるケースも。特に高齢化や賃貸化が進んでいるマンションでは、管理の継続自体が危ぶまれることもあります。
3. 管理の専門性が不足しがち
自主管理の場合、専門知識の不足や対応力の限界が課題に。大規模マンションのように管理会社の全面サポートを受けにくい場合や、大手管理会社では対応を断られるケースもあり、管理の質に差が出やすい状況です。
小規模マンションこそ、「管理の工夫」が重要！
小規模マンションには柔軟性という強みがありますが、限られた人員・予算で管理を維持していくには戦略的な工夫が不可欠です。
当社では、小規模マンション向けに以下のようなサポートを行っています：
- 総会・理事会の運営支援（招集手続き・議案書や議事録の作成・開催サポートなど）
- 会計業務のみ等の部分委託
- 外部専門家を理事として任命する第三者管理方式
- 修繕計画や長期資金シミュレーションの見直し支援
- 管理見直し・管理費削減のご提案 など
「管理を見直したい」「役員の負担を減らしたい」とお考えの管理組合様は、ぜひ一度ご相談ください。
まとめ
✅ 都市部では、小規模マンションが実は一番多い
✅ メリット（柔軟性・合意形成の速さ）も大きいが、課題（財政・人材）も多い
✅ 管理の工夫と外部サポートの導入が、マンションの寿命と資産価値を左右する
小規模マンションは、住民の顔が見える安心感や運営の柔軟性といった大きなメリットを持ちながらも、財政的・人的リソースの制約という課題も抱えています。
だからこそ、信頼できるパートナーとともに必要な部分だけを外部委託し、負担を減らしつつも質の高い管理を目指すことが大切です。
マンションの規模に合った、ちょうどいい管理のかたちを一緒に考えてみませんか？
