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「外部管理者方式の改正で、うちのマンションも義務化されるの？」
「2026年の法改正って、結局何をすればいいんだろう？」
このような疑問や不安をお持ちのマンション管理組合役員の皆様へ。結論から申し上げますと、外部管理者方式の導入が法律で義務化される、という情報は誤解です。
しかし、2026年4月に施行されるマンション管理適正化法や区分所有法の改正は、マンション管理のあり方を大きく変える重要な転換点であることは間違いありません。特に、新たに導入される「管理計画認定制度」は、今後のマンションの資産価値を左右する可能性を秘めています。
この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、法改正の正確な内容、管理組合として今から準備すべきこと、そして外部専門家と上手に付き合うための実務的なポイントを、一次情報に基づいて分かりやすく解説します。法改正を正しく理解し、ご自身のマンションにとって最善の選択をするための一助となれば幸いです。
【結論】外部管理者方式の義務化は誤解！2026年法改正の3つの柱とは？
インターネット上などで見られる「外部管理者方式の義務化」という話は、法改正の内容が正しく伝わっていないことから生じた誤解です。実際の改正では、特定の管理方式が強制されることはありません。
2026年4月1日に施行が予定されている法改正の目的は、管理不全に陥るマンションを減らし、老朽化への対策を円滑に進めることにあります。そのための主要な変更点は、以下の3つの柱で構成されています。
「義務化」の噂はどこから？法改正の背景
では、なぜ「義務化」という誤解が広まったのでしょうか。それは、建物の老朽化や役員のなり手不足といった課題を抱えるマンションが増え、国がその対策を強化する流れがあるためです。
特に管理がうまくいっていないマンションに対し、自治体が介入しやすくなる制度が整えられることから、「行政から強制される」というイメージが先行したと考えられます。しかし、これはあくまで管理の適正化を促すための「助言」や「指導」であり、特定の管理方式を義務付けるものではありません。
ここで、誤解されやすい「外部管理者方式」について整理しておきましょう。
| 用語 | 定義 |
|---|---|
| 外部管理者方式 | 管理組合の理事会に代わり、マンション管理士や管理会社といった外部の専門家（法人・個人）を、区分所有法上の「管理者」として選任する管理形態。理事会を置かずに運営することも可能。 |
| 区分所有法上の管理者 | 法律に基づき、集会の招集、規約の保管、議事録の作成など、マンション全体に関わる事務を行う権限と責任を持つ者。規約の定めにより、理事長だけでなく外部の専門家も就任できる。 |
※表形式のため、音声読み上げ時はリストとして代替表示されます。詳細は本文参照。
つまり、外部専門家を「管理者」に選ぶ「外部管理者方式」は、あくまで管理組合が選択できる一つの手法であり、今回の法改正で義務化されるものではないのです。
本当の変更点①：管理計画認定制度（任意）の創設
法改正の最大の目玉は、「管理計画認定制度」の導入です。これは、マンションの管理計画が国の定める一定基準を満たしている場合に、地方公共団体（市区町村など）からお墨付き（認定）がもらえる制度です。重要なのは、この制度はあくまで「任意」であり、認定を申請するかどうかは各管理組合の判断に委ねられるという点です。ただし、大前提として、そのマンションが所在する市区町村が「マンション管理適正化推進計画」を策定していることが必要です。お住まいの自治体がこの計画を策定しているかどうかは、各自治体のホームページなどで確認できます。
認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンション共用部リフォーム融資」の金利が引き下げられるなどのメリットが予定されています。また、2026年度から新たな利率上乗せ制度が開始される見込みです。
本当の変更点②：区分所有法改正による管理の円滑化
マンション管理の基本ルールを定める区分所有法も同時に改正されます。主な目的は、老朽化したマンションの再生や修繕をスムーズに進めることです。
具体的には、これまで合意形成が難しかった大規模修繕などの決議要件が緩和される見込みです。例えば、屋上防水や外壁補修といった建物の長寿命化に資する修繕工事について、これまでは区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成（特別決議）が必要だったものが、集会に出席した区分所有者の議決権の過半数で決められるようになる可能性があります（ただし、2026年省令確定待ち）。このような意思決定の迅速化が図られる見込みです（出典：国土交通省資料、2025年予測版）。
本当の変更点③：地方自治体による助言・指導の強化
管理が著しく不適切な「管理不全マンション」に対して、地方公共団体が関与する権限が強化されます。具体的には、必要な助言、指導、そして勧告を行えるようになります（出典：公益財団法人マンション管理センター、マンション管理適正化法改正に係る説明会資料、2021年）。
これも「義務化」ではなく、あくまで管理組合の自主的な改善を促すための措置です。放置すれば資産価値の低下を招くような状況に陥らないための、行政によるサポート機能と理解するのが適切です。また、管理不全への対応として、裁判所による管理人の選任が可能となる新たな財産管理制度も設立されます。
新設される「管理計画認定制度」とは？受けるべき？
法改正の核心である「管理計画認定制度」。この制度を理解し、活用を検討することは、今後のマンション管理において非常に重要です。
管理計画認定制度は、マンションの管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体から認定を受けることができる制度です。認定を受けることで、市場での評価向上や金融支援といったメリットが期待できます。
（出典：国土交通省、マンション管理・再生ポータルサイト）
管理計画認定制度の概要とメリット
管理計画の認定を受けることで、主に以下のようなメリットが見込まれています。
- 金利の優遇: 住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部リフォーム融資」で金利引き下げが適用される。
- 市場価値の向上: 「管理がしっかりしているマンション」として認定されることで、売買時に有利に働く可能性がある。
- 固定資産税の減額: 一定の要件を満たす長寿命化工事を行った場合、固定資産税が減額される特例措置（検討中）。
- 管理意識の向上: 認定を目指す過程で、管理組合内の問題点が可視化され、運営改善につながる。
これらのメリットは、マンションの資産価値を維持・向上させる上で大きな後押しとなります。認定有効期間は5年です。
認定を受けるための基準と前提条件（自治体の推進計画）
認定基準の主な項目は以下の通りです。基準は5項目17基準で構成され、令和6年1月末時点で424件のマンションが認定を受けていましたが、以後増加傾向にあります（2024年データ以降、年次確認をおすすめします）。
| カテゴリ | 主な認定基準（例） |
|---|---|
| 管理組合の運営 | ・管理者が定められている ・年に1回以上、定期的に総会が開催されている |
| 管理規約 | ・標準管理規約に準拠した内容である ・緊急時における専有部分への立ち入りなどが定められている |
| 経理 | ・管理費と修繕積立金が明確に区分して経理されている ・修繕積立金の滞納額が一定割合以下である |
| 長期修繕計画 | ・長期修繕計画が作成され、7年以内に見直されている ・計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれる |
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認定を受けるためのプロセス
認定取得までの大まかな流れは以下のようになります。
- 事前準備: 現在の管理状況を確認し、認定基準とのギャップを洗い出す。必要に応じて管理規約の変更や長期修繕計画の見直しを行う。
- 申請: 管理組合の総会で認定申請の決議を得た後、必要書類を揃えて地方公共団体（または指定された評価機関）に申請する。
- 審査: 提出された書類を基に、認定基準を満たしているかが審査される。
- 認定・公表: 基準を満たしていれば認定され、その情報が公表される。
認定取得は簡単ではありませんが、専門家（マンション管理士など）の助言を得ながら進めることで、管理組合の負担を軽減できます。相談は認定相談ダイヤルなどを活用してください（2025年12月28日～2026年1月4日は休業）。
外部の専門家（外部管理者等）への委託を検討する際の注意点
法改正を機に、管理業務の全部または一部を外部の専門家（管理会社など）に委託・変更することを検討する管理組合も多いでしょう。その際、円滑に話を進め、かつ組合にとって最良のパートナーを見つけるためには、いくつかの注意点があります。
どこまで任せる？管理委託の範囲を明確にする
まず、管理会社に「何を」「どこまで」任せたいのかを明確にすることが重要です。管理委託業務は、大きく分けて以下の4つに分類されます。
- 事務管理業務: 管理費等の出納、会計報告など
- 管理員業務: 受付、巡回、点検の立ち会いなど
- 清掃業務: 共用部分の日常清掃、定期清掃
- 建物・設備管理業務: エレベーター、消防設備などの保守点検
これらの業務範囲を明確に定義し、組合の要望をまとめた「仕様書」を作成することで、各社から同じ条件での見積もりを取得でき、比較検討がしやすくなります。ただし、組合側の要望が強すぎる場合（例: 極端な低価格要求や過度なカスタマイズ）、管理会社から敬遠される可能性があります。特に20～40戸程度の中小規模マンションでは、管理会社が積極的に参加しないケースも見られます。
見積もりは2〜3社が現実的。多すぎる相見積もりが敬遠される理由
コスト削減のために多くの会社から見積もりを取りたいと考えるのは自然です。しかし、むやみに5社も6社も相見積もりを取ることは、かえって敬遠される可能性があります。
なぜなら、管理会社が見積もりを作成するには、現地調査、図面確認、清掃や設備点検の協力会社との調整など、多大な時間と労力がかかるためです。具体的には、3～4回の現地訪問、外注先との打ち合わせ、理事会との面談などが必要です。特に中小規模マンションの場合、労力に見合わないと判断され、真剣な提案を受けられないことも少なくありません。
経験上、信頼できそうな会社を2〜3社に絞って声をかけ、じっくりと比較検討するのが最も現実的で効果的な方法です。
「一式見積もり」は危険！詳細な内訳で透明性を確保しよう
管理会社から提出された見積書をチェックする際、最も注意すべきは「一式」という項目です。
| 悪い見積もりの例 (NG) | 良い見積もりの例 (OK) |
|---|---|
| ・管理委託費 一式 500,000円 | ・事務管理業務費 150,000円 ・管理員業務費 200,000円 ・清掃業務費 80,000円 ・建物設備管理費 70,000円 |
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「管理委託費 一式」といった大雑把な見積もりは、どの業務にいくらかかっているのかが全く分かりません。これでは、業務内容に見合った適正な価格なのかを判断できず、将来的な値下げ交渉や仕様変更の際にも不利益を被る可能性があります。
必ず「事務管理業務」「管理員業務」といった項目ごとに費用が明記された、詳細な内訳のある見積書を提出してもらいましょう。透明性の高い見積書を提出してくれるかどうかは、その管理会社の誠実さを測る一つのバロメーターにもなります。
マンション法改正に関するQ&A
法改正に関して、管理組合の皆様からよく寄せられる質問にお答えします。
結局、私たちのマンションは何をすればいいの？
まずは慌てずに、以下のステップで対応を検討することをお勧めします。
- 情報収集と共有: 本記事のような情報源を活用し、法改正の正確な内容を理事会で共有する。
- 現状把握: 自分たちのマンションの管理規約、長期修繕計画、財務状況がどうなっているかを確認する。
- 認定制度の検討: お住まいの自治体の「推進計画」の有無を確認し、管理計画認定制度の申請を検討するかどうかを話し合う。
- 専門家への相談: 必要に応じて、マンション管理士などの専門家に相談し、アドバイスを求める。
規約を変更する場合の決議要件は？
管理規約を変更する場合、原則として総会（集会）での特別決議が必要です。
| （根拠条文：区分所有法） ・規約の設定、変更、廃止（第31条）：区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要。 ・その他の決議（第39条）：区分所有者及び議決権の各過半数で決する（普通決議）。 ※注意：いずれの場合も「規約に別段の定めがある場合はその定めに従う」とされており、ご自身のマンションの管理規約を必ず確認する必要があります。例: 過半数決議の特約がある場合、その定めが最優先となります。現行規約を確認の上、専門家相談を推奨。 |
管理計画認定制度の基準に合わせるために規約変更が必要になるケースも多いため、この決議要件は必ず押さえておきましょう。また、令和7年マンション標準管理規約の改正が予告されていますが、既存マンションへの強制適用はありません。あくまで参考基準です。
費用はどれくらいかかる？
法改正への対応にかかる費用は、マンションの状況や選択によって大きく異なります。
- 専門家への相談料: マンション管理士への相談費用など。
- 認定申請の代行費用: 申請手続きを専門家に依頼する場合。
- 管理会社の見直し費用: 新規契約に伴う諸経費など。
ただし、認定取得による融資金利の優遇や、管理会社見直しによるコスト削減など、長期的に見ればプラスになる可能性もあります。まずは専門家や複数の管理会社から情報を集め、費用対効果を慎重に検討することが大切です。
活用できる補助金制度と申請のポイント
法改正への対応やマンションの維持管理を進めるにあたり、自治体の補助金制度を活用できる場合があります。しかし、これにはいくつかの注意点があります。
自治体による補助金制度の現状（例：2026年東京23区の場合）
例えば、2026年の東京23区では、マンションの耐震診断やアスベスト調査、長期修繕計画の作成支援などに補助金を交付する制度が想定されます。また、管理計画認定の取得支援に関連する新たな補助金が創設される可能性もあります。ただし、補助金は年度や自治体ごとに制度が頻繁に変わるため、対象は2026年度の東京23区に限定されず、地域差異（例: 佐世保市での税制優遇例）があります。
注意！補助金は年度や自治体で大きく変わる
最も重要な注意点は、補助金制度は年度や自治体によって内容が頻繁に変わるということです。また、予算の上限に達し次第、年度の途中でも受付が終了することがほとんどです。
「去年はあの制度があったから」という思い込みは禁物です。補助金の活用を検討する際は、必ずその年度の最新情報を、お住まいの自治体の公式ホームページや担当窓口で直接確認するようにしてください。
管理会社は申請を嫌がる？
補助金の申請手続きは書類作成などが煩雑なため、手間を嫌って積極的な提案をしない管理会社も少なくありません。もし現在の管理会社が非協力的であれば、申請代行を積極的に行ってくれる専門家を探すのも一つの手です。
【独自】増加する管理会社の撤退リスクと解決策
近年、人手不足や採算性の悪化を理由に、マンション管理事業から撤退する管理会社が見られます。もし、ご自身のマンションを管理している会社が突然撤退してしまったら、管理組合は大きな混乱に見舞われることになります。
なぜ管理会社は事業から撤退するのか？
- 利益率の低下: 安値競争の激化により、採算が合わなくなった。
- 人手不足・高齢化: 現場の管理員や本社の担当者が確保できない。
- 後継者不足: 中小の管理会社で、経営者の後継者がいない。
このような理由から、特に中小の管理会社を中心に事業の継続が困難になるケースがあります。
撤退時のトラブル回避と管理の継続を支援する選択肢
管理会社が撤退する際には、引き継ぎがうまくいかず、管理費の会計情報が不明になったり、次の管理会社がなかなか見つからなかったりといったトラブルが発生しがちです。
このような事態に備え、撤退を考えている会社と管理を引き継ぎたい会社をマッチングし、円滑な事業承継をサポートする一部の専門企業が存在します。これらの企業では、以下のような支援が行われています。
- トラブル回避支援: 既存の管理組合に迷惑がかからないよう、スムーズな引継ぎプロセスをコンサルティング。
- 管理の継続: 撤退する会社の管理業務を、提携する優良な管理会社へ円滑に移行させる。
- 費用面のサポート: 撤退には相応の費用がかかりますが、事業承継が完了するまでの間の人件費などを一部補助する仕組みを持つところもあります。
管理組合としては、こうしたサービスが存在することを知っておくだけでも、万が一の際の安心材料になるでしょう。本記事は具体的な企業推奨ではなく、一般的な情報提供です。
まとめ：法改正を好機と捉え、資産価値向上を目指そう
今回の記事のポイントを改めて整理します。
- 外部管理者方式の義務化は誤解。 2026年4月の法改正は特定の管理方式を強制するものではない。
- 法改正の柱は「管理計画認定制度（任意）」「区分所有法改正」「自治体の指導強化」の3つ。
- 「管理計画認定制度」は任意だが、金利優遇などのメリットがあり、資産価値向上につながる可能性がある。
- 外部委託を検討する際は、2～3社への相見積もりが現実的。「一式見積もり」は避け、詳細な内訳で透明性を確認することが重要。
- 補助金制度は年度・自治体で変動するため、必ず最新情報を公式サイトで確認する。
2026年の法改正は、管理組合にとって「やらなければならないこと」が増えるという側面だけでなく、自分たちのマンションの管理を見直し、資産価値を向上させる絶好の機会でもあります。
まずは法改正の正確な内容を理解し、理事会で情報を共有することから始めてみてはいかがでしょうか。
免責事項
本記事は、2026年2月27日時点の法令や公開情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成したものです。個別のマンションの状況に応じた法的助言や、具体的な契約内容の解釈を行うものではありません。
法律や制度は将来改正される可能性があります。また、個別の管理規約の内容によって適用が異なる場合があります。具体的な意思決定にあたっては、必ず最新の法令をご確認の上、弁護士やマンション管理士などの専門家にご相談ください。出典年は予測を含む場合があり、最新法令確認を強く推奨します。
参考資料
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」
(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html) - 国土交通省「マンション標準管理規約」
(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html) - e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」
(https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069) - e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」
(https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149) - 公益財団法人マンション管理センター「マンション管理適正化法改正に係る説明会資料」(2021年)
(https://www.tokyo-kanteishi.or.jp/jp/wp-content/uploads/2021/10/20211101_shiryo01.pdf) - 国土交通省「2026年の区分所有法改正に関する資料」（2025年予測版）
(https://www.mlit.go.jp/common/001730000.pdf)
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）不動産業界歴23年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
