第三者管理方式の3大デメリット｜住民訴訟リスクと役員責任回避の予防策

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マンション管理組合の役員のなり手不足解消策として注目される「第三者管理方式」。専門家に運営を任せられるメリットがある一方、安易な導入はかえって管理コストの増加や、管理会社の利益相反といった新たな問題を引き起こす可能性があります。最悪の場合、役員が他の組合員から責任を追及されるリスクもゼロではありません。

本記事では、宅地建物取引士の視点から、第三者管理方式のデメリットを徹底解説します。特に、管理組合の役員が負う法的責任リスクに焦点を当て、具体的な予防策まで詳しく解説します。管理会社の選定における現実的な注意点や、関連する補助金制度の最新動向も踏まえ、あなたのマンションが失敗しないための羅針盤となる情報を提供します。

第三者管理方式に潜む３つの大きなデメリット

理事のなり手不足という課題を解決する手段として注目される第三者管理方式ですが、メリットばかりではありません。導入を検討する前に、必ず把握しておくべき3つのデメリットが存在します。

デメリット1：管理コストの増加と費用対効果の問題

第三者管理方式では、従来の管理会社に支払う「管理委託費」に加え、管理者となる外部専門家（弁護士やマンション管理士など）への報酬が別途発生します。これにより、区分所有者が組合に納める「管理費」が増額されるケースが一般的です。

特に20戸～40戸程度の中小規模マンションでは、戸数あたりの負担額が大きくなりやすい傾向が報告されています。値上げ幅に見合ったサービス向上が実感できなければ、組合員の不満に繋がる恐れがあります。

デメリット2：利益相反のリスク（管理会社による不適切な業務発注）

管理会社自身、またはその関連会社が第三者管理者に就任するケースでは、利益相反のリスクに注意が必要です。管理者としての立場を利用し、自社に不当な利益をもたらす業務を発注する可能性があるためです。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

• 本来は不要な大規模修繕工事を計画し、自社系列の建設会社に高額で発注する。
• 相見積もりを取らずに、割高な清掃や点検サービスを契約する。

区分所有者の監視がなければ、こうした不適切な支出が横行し、マンションの資産価値を損なうことになりかねません。

デメリット3：区分所有者の無関心と監督機能の形骸化

「専門家に任せておけば安心」という考えは、区分所有者の管理への無関心を助長する危険性をはらんでいます。本来、マンション管理の最終的な意思決定権と責任は、区分所有者全員で構成される管理組合にあります。

第三者管理方式を導入しても、管理者の業務執行をチェックする監督機能は不可欠です。この監督機能が形骸化すると、前述の利益相反リスクやコスト増加を見過ごすことになり、問題が深刻化してから発覚する事態に陥ります。第三者管理方式の導入で意思決定の責任主体が不明瞭になり、判断遅延リスクも生じやすく、一度導入すると従来方式への変更が困難で、運営ノウハウの蓄積不足を招く可能性があります。

第三者管理方式は「丸投げ」ではなく、あくまで「運営代行」。区分所有者による監督が機能して初めて、その真価が発揮されます。

【責任追及の前段階】役員が法的責任を問われるリスク

「第三者管理方式で失敗したら、住民訴訟に発展するのでは？」と不安に思う方もいるでしょう。ここでは、「役員の法的責任」について、区分所有法や標準管理規約などの根拠を基に、一般的な解説をします。住民訴訟に関する具体的な要件や事例については、情報が限定的であり、個別の事案に応じた専門家への相談をおすすめします。

なぜ役員が責任追及の対象になるのか？区分所有法上の義務とは

マンション管理組合の役員（理事・監事）は、組合に対して「善良な管理者の注意をもってその職務を行わなければならない」という義務を負っています。これを善管注意義務といいます（民法第644条に基づく委任事務の善良な処理義務）。

これは、管理を専門家に委託する第三者管理方式であっても免除されるものではありません。役員には、選任した第三者管理者や管理会社の業務執行が適切に行われているかを監督する責任が残ります（区分所有法、マンション標準管理規約第28条、第41条、第48条参照）。管理組合の責任範囲が不明確な場合、トラブルの発生や、結果として組合役員に対する責任追及に繋がるリスクがあります。

「善管注意義務」違反と見なされるケース

もし役員がこの監督責任を怠り、結果として管理組合に損害を与えた場合、善管注意義務違反として他の組合員から損害賠償を請求される可能性があります。これが「役員への責任追及リスク」です。

具体的には、以下のような状況が考えられます。

• 明らかに割高な工事契約を、内容を精査せずに承認した。
• 管理会社からの不適切な提案を、疑うことなく受け入れた。
• 長期間にわたり総会を開催せず、管理状況の報告を怠った。
• 監事が会計報告の不審点に気づきながら、何ら指摘を行わなかった。

これらの行為は、役員としての注意義務を怠ったと判断されるリスクを高めます。管理組合員による責任追及のリスクを回避するためには、予防的な措置を講じることが重要です。

組合員からの責任追及リスクを回避するための法的防衛策

役員が自身を守るためには、職務を適切に遂行した証拠を残すことが重要です。最も有効な防衛策は、総会や理事会での正規の「決議」を経ることです（区分所有法第39条、標準管理規約第48条参照）。

例えば、管理委託契約の締結や変更は、マンション標準管理規約上、原則として総会の決議事項です。この契約は理事会の承認を得なければならない場合が多く、その決議を経て組合が契約内容を承認していることが、後の責任追及に対する重要な防御となり得ます。総会で契約内容を区分所有者全体に説明し、承認を得ていれば、仮に後で問題が生じても「組合全体の判断として決定した」と主張でき、個々の役員の責任が問われるリスクを大幅に軽減できます。議事録を正確に作成し、保管しておくことが極めて重要です。ただし、個別の管理規約に特段の定めがある場合はそちらを優先し、専門家に確認を。

失敗しないための具体的な予防策とパートナー選び

デメリットやリスクを理解した上で、第三者管理方式を成功させるには、具体的な予防策と慎重なパートナー選びが鍵となります。

形骸化させない「監視体制」の構築方法

第三者管理者の業務をチェックする仕組みづくりが不可欠です。専門家ではない区分所有者でも実践できる、具体的な監視体制の構築方法を以下に示します。

監視の担い手	具体的なアクション
監事	会計帳簿や業務報告書を定期的に監査し、不審な点があれば理事会や総会に報告する。（標準管理規約 第41条）
有志による委員会	「修繕委員会」「広報委員会」などを設置し、専門分野の業務内容をチェック・検討する。
区分所有者全員	総会に必ず出席し、議案を精査する。管理会社からの月次報告書に目を通し、不明点は質問する。

表形式が表示されない場合: 監視の担い手（監事/有志委員会/区分所有者全員） vs 具体的なアクション（会計帳簿や業務報告書を定期的に監査し、不審な点があれば理事会や総会に報告する。（標準管理規約 第41条） / 「修繕委員会」「広報委員会」などを設置し、専門分野の業務内容をチェック・検討する。 / 総会に必ず出席し、議案を精査する。管理会社からの月次報告書に目を通し、不明点は質問する。）のリスト形式でご確認ください。

特に、会計を監視する「監事」の役割は極めて重要です。監事は、管理組合の財産の状況を監査し、不正を発見した際には総会で報告する義務があります（標準管理規約第49条）。信頼できる人物を選任することが、健全な組合運営の生命線となります。

管理委託費の見積もり依頼、その理想と現実

管理会社の選定にあたり、複数の会社から見積もり（相見積もり）を取ることは基本です。しかし、やみくもに多くの会社へ声をかけるのは得策ではありません。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあります。

管理会社側は、管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3～4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかります。特に20～40戸規模のマンションでは、契約に至らない場合のリスクが大きいため、過度な相見積もりを敬遠する傾向があります。結果として、多くの会社から断られたり、質の低い提案しか得られなかったりする可能性があります。

【理想】 5～6社から見積もりを取り、最も条件の良い会社を選ぶ。
【現実】 実務上は、信頼できそうな会社を複数社（2～3社程度）に絞って、真剣に比較検討するのが最も現実的かつ効果的です。このくらいの規模であれば、管理会社としても参加しやすい傾向があります。

見積書でチェックすべき必須項目：「一式」はNG

提出された見積書では、金額だけでなく、その内訳を詳細に確認することが重要です。

（記載例） 事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費などの項目ごとに金額が明記されているかを確認する。「管理業務一式」のような大雑把な記載は、後々のトラブルの原因となるため絶対に避けましょう。

表形式が表示されない場合: 事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費などの項目ごとに金額が明記されているかを確認する。「管理業務一式」のような大雑把な記載は、後々のトラブルの原因となるため絶対に避けましょう。のリスト形式でご確認ください。

国土交通省が公表している「マンション標準管理委託契約書」を参考に、委託する業務範囲と費用が明確に対応しているかを確認しましょう（標準管理委託契約書参照）。

FAQ：第三者管理方式に関するよくある質問

ここでは、第三者管理方式に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 第三者管理方式に移行するには、どのような手続きが必要ですか？

A1. 多くの場合、管理規約で役員の資格を「組合員に限る」と定めているため、外部の専門家が就任できるように規約を変更する必要があります。規約の変更は、区分所有法第31条に基づき、区分所有者および議決権の各4分の3以上が出席した総会で、その議決権の4分の3以上の賛成が必要な「特別決議」という、非常に厳しい要件が課せられています。ただし、個別の管理規約に特段の定めがある場合はそちらを優先し、専門家に確認を。まずはお住まいのマンションの管理規約を確認することが第一歩です。

Q2. 役員がいないと、本当に第三者管理方式しか選択肢はないのですか？

A2. いいえ、他の選択肢も理論上は存在します。例えば、理事会を廃止して区分所有者全員で直接管理を行う方法や、特定の業務のみを専門家に委託する方法などです。しかし、合意形成の難しさや運営の煩雑さを考えると、現実的な解決策として第三者管理方式が有力な選択肢の一つとなっているのが実情です。

実務ヒント：知っておくべき関連動向と株式会社MIJの役割

マンション管理を取り巻く環境は常に変化しています。ここでは、知っておくべき最新動向と、それに伴う課題解決の選択肢について解説します。

筆者/発行元は株式会社MIJと業務提携の可能性があり、利害関係を開示します（詳細は別途確認を）。

【自治体の補助金制度】変動内容の確認は必須

自治体によっては、マンション管理の質を向上させるための補助金・助成金制度が設けられています。例えば、東京都の一部の区市町村などでは、管理計画認定制度の取得支援を目的とした補助金が利用できる場合があります。これらの制度は年度や自治体によって内容が大きく変わるため、具体的な要件や期間については、必ず管轄の自治体にご確認ください。

補助金の申請は手続きが煩雑なため、通常の管理会社は提案に消極的なケースも少なくありません。株式会社MIJでは、こうした補助金制度の活用も視野に入れ、積極的に申請代行の提案を行っています。一般情報として、参考にしてください。

社会問題化する「管理事業からの撤退」と組合の備え

近年、人手不足や採算の悪化を理由に、中小の管理会社がマンション管理事業から撤退するケースが増えています。ある日突然、管理会社から契約終了を告げられ、管理組合が路頭に迷うという事態も起こり得ます。

こうした不測の事態に備え、管理組合は日頃から運営状況を把握し、万が一の場合に備えておくことが重要です。そして、撤退を決断した管理会社にとっても、組合や住民とのトラブルを避け、円滑に事業をたたむことは喫緊の課題です。

株式会社MIJでは、このような社会課題に対し、撤退する企業と残される管理組合の双方を支援する独自のソリューションを提供しています。

• 撤退企業向け: 事業譲渡を円滑に進めるためのサポート、既存従業員の雇用継続に向けた当面の人件費補助など、撤退に伴う費用負担やトラブルリスクを軽減します。撤退時のトラブル回避と、管理事業撤退費用面のサポートが特に切実な点として強調されます。
• 管理組合向け: 突然の管理会社撤退による混乱を回避し、清掃や点検など既存のサービスレベルを維持しながら、スムーズな新体制への移行を支援します。既存業者の継続も視野に入れた対応が可能です。

まとめ：リスクを理解し、第三者管理方式を有効活用するために

第三者管理方式は、役員のなり手不足に悩む多くのマンションにとって有効な解決策となり得ます。しかし、その導入は「ゴール」ではなく「スタート」です。

本記事で解説した３つのデメリット（コスト増・利益相反・監督機能の低下）と、それに伴う役員の責任追及リスクを正しく理解することが、失敗を避けるための第一歩です。

これらの対策を講じてもなお、管理会社の選定や運営に不安が残る場合、あるいは予期せぬ管理会社の撤退といった事態に直面した場合は、専門家の知見を活用することが賢明な判断です。株式会社MIJは、管理組合の健全な運営から事業撤退の円滑化まで、幅広い課題に対応するソリューションを提供しています。一般情報としてお気軽にご相談ください。

免責事項

本記事は、マンション管理に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の案件に対する法的助言を行うものではありません。個別の事案に関するご相談は、弁護士やマンション管理士などの専門家にお問い合わせください。本記事で引用する法令や制度は、記事執筆時点（2024年）のものです。最新の法令改正や、個別のマンション管理規約・契約条項の内容が最優先される点にご留意ください。制度の射程は個別確認必須です。参考資料の最終更新日不明なものは最新確認を。

参考資料

• e-Gov法令検索. (n.d.). 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法 第31条、第39条参照）. 取得元: https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• 国土交通省. (n.d.). マンション標準管理規約（単棟型）（第28条、第41条、第48条、第49条参照）. 取得元: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
• 国土交通省. (n.d.). マンション標準管理委託契約書. 取得元: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000053.html
• REISM. (2024年4月19日). 第三者管理方式とは？メリットやデメリット、費用までわかりやすく解説. https://www.re-ism.co.jp/reism-style/column/11832/
• マンション管理サポートオフィス. (n.d.). 第三者管理方式とは？メリット・デメリットを解説！費用はどれくらい？. https://www.manshon-kanri.jp/third-party-management/
• さくら事務所. (n.d.). 管理組合の「第三者管理方式」、メリットとデメリットは？. https://www.sakurajimusyo.com/guide/23403/
• マンションタイムズ. (2021年4月13日). マンション管理の「第三者管理方式」を完全解説！メリット・デメリット、費用、導入事例は？. https://www.mansion-times.com/knowhow/post-10255
• 合人社計画研究所. (n.d.). 第三者管理方式とは？. https://www.gojin.co.jp/マンション管理/役員のなり手不足対策/第三者管理方式とは/
• HITO-TO-KI. (2023年7月5日). 第三者管理方式とは？費用の相場やメリット・デメリットを解説！. https://www.hito-to-ki.com/column/1460/
• マンション管理相談室. (2022年4月22日). 第三者管理者方式とは？費用は？メリットデメリットも解説！. https://www.mansion-soudan.com/daisannsya-kanririsya/