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マンション火災保険料の上昇が続く理由と2026年改正区分所有法に向けた対策

マンションの火災保険料が年々上昇し、管理組合や区分所有者の家計を圧迫しています。2024年10月にも大幅な値上げが実施され、さらに2026年4月1日には建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の改正法が施行予定です。この改正は、保険料に直接的な影響を与えるものではありませんが、管理体制の変化を通じて間接的に保険契約に影響を及ぼす可能性があります。「保険料が払えない」「どう対策すればいいのか」といった不安の声が大きくなっています。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、マンション火災保険の値上げが続く背景を公的データに基づいて解説します。そのうえで、2026年に向けて管理組合と区分所有者がそれぞれ取り組むべき具体的な対策、そして保険見直しで注意すべき点までを網羅的にご説明します。値上げという課題に冷静に対処するための知識を身につけましょう。

背景知識：なぜマンション火災保険料は上がり続けるのか？

「また保険料が上がるのか」と感じている方も多いでしょう。この値上げは、個別の保険会社の方針だけでなく、社会構造的な要因が絡み合って発生しています。値上げの背景を正しく理解することが、適切な対策の第一歩です。ただし、各マンションの管理規約の定めが優先されます。

用語の整理：参考純率と保険料率

まず、保険料が決まる仕組みを理解しましょう。損害保険料率算出機構という中立機関が、過去のデータに基づき保険金支払いに充てられる部分の料率である「参考純率」を算出・公表します。各保険会社は、この参考純率に自社の経費などを加味して、最終的な「保険料率」を決定します。つまり、参考純率の引き上げは、ほぼすべての保険会社における保険料値上げに直結します（損害保険料率算出機構の参考純率改定に基づく[1]）。

背景1：激甚化する自然災害と保険金支払いの急増

値上げの最大の要因は、台風や豪雨といった自然災害の頻発・激甚化です。近年、大規模な風水災が毎年のように発生し、保険金の支払額が急増しています。損害保険料率算出機構によると、火災保険の参考純率は2019年以降、複数回にわたって引き上げられており、直近の2024年10月1日以降を保険始期とする契約から適用された改定では全国平均で13.0%の引き上げが行われました（損害保険料率算出機構、2023年6月発表に基づく[1]）。これは、将来のリスクに備えるための措置と言えます。

背景2：マンションの高経年化と修繕費の高騰

国土交通省の『マンション総合調査』によると、築年数の古いマンションの割合が増加する傾向にあり、建物の老朽化が進行しています（国土交通省『令和5年マンション総合調査』）。古いマンションは一度事故が発生すると損害が大きくなりやすく、修理費用も高額になる傾向があります。加えて、近年の建築資材価格や人件費の高騰も、保険金支払額を押し上げる一因となっています。各マンションの築年数、建物構造に応じた保険料評価の詳細は、保険会社の料率表または代理店にご確認ください。

背景3：再保険コストの上昇という構造的問題

保険会社も、自社だけでは抱えきれない巨大なリスクを別の保険会社に保険をかけることで分散しています。これを「再保険」と呼びます。世界的に自然災害が増加していることで、この再保険会社が引き受ける保険料（再保険料）も上昇する可能性があります。このコスト増が、最終的に私たちの支払うマンション火災保険料に転嫁されていると考えられます。ただし、詳細は各保険会社にご確認ください。

2024年10月の改定では全国平均13.0%上昇。さらに水災リスクは地域単位で評価されるようになり、地域によってはさらなる負担増の可能性があります。

【2024-2025年】直近の料率改定で何が変わったのか？

2024年10月1日から適用された火災保険の料率改定は、単なる値上げだけではありません。特にマンション保険に大きく影響する変更点がありました。ただし、保険更新・解約時は現契約条項を最優先に確認してください。

全国平均13.0%上昇した2024年10月の改定

前述の通り、損害保険料率算出機構が算出した参考純率の改定（平均+13.0%）が、2024年10月1日以降を保険始期とする契約から順次適用されています。これはあくまで全国平均であり、所在地や建物の構造によって改定率は異なります（例: 地域別値上げ幅として、愛知県+1.9%～+20.6%、群馬県+12.3%～+27.7%[7]）。

さらに保険料が上がる？水災リスクの地域単位での細分化

今回の改定で注目すべきは、水災補償の保険料（水災料率）が、これまでの全国一律的な考え方から、市区町村よりも細かい地域単位のリスクに応じて5段階（1等地～5等地）に細分化されたことです（損害保険料率算出機構、2023年6月発表に基づく[1]）。具体的な適用単位は保険会社により異なる場合があります。

これにより、ハザードマップなどで浸水リスクが低いと評価される地域の保険料は下がる可能性がある一方、リスクが高いと判定された地域のマンションでは、保険料が大幅に上昇する可能性があります。自分たちのマンションがどの区分に該当するかは、保険会社や代理店への確認が必要です。

【2026年4月1日施行予定】改正区分所有法（区分所有法第31条・第39条ほか）が保険に与える影響

2026年4月1日には、マンションの管理や再生に関するルールを定めた「区分所有法」の改正法が施行予定です。この法改正は、直接的に保険料を変えるものではありませんが、長期的にマンションの管理状態、ひいては保険契約に影響を与える可能性があります。ただし、2026年4月1日施行日以降に新規契約または更新・変更する契約に適用されます。施行日前の既契約については、現在の契約条項が優先されます。詳細は法令原文を確認してください。

用語の整理：標準管理規約と管理規約

ここで、「標準管理規約」と「管理規約」の違いを理解しておきましょう。「標準管理規約」は国土交通省が作成したマンション管理規約のひな形（モデル）です。一方、「管理規約」は、各マンションが総会での決議を経て、そのマンションの実情に合わせて定めた独自のルールを指します。法改正や標準管理規約の変更があった場合、多くの管理組合は自分たちの管理規約を見直すことになります。ただし、各マンションの管理規約が優先適用される場合があるため、個別確認を。

影響1：管理体制強化による長期的な保険料抑制効果

改正法では、マンションの管理をより適正化するための仕組みが導入されます。例えば、新築分譲時から適切な長期修繕計画を作成することが求められるようになります（区分所有法第26条に基づく管理組合の責務に対応[改正区分所有法関連]）。これにより、マンションの維持管理レベルが向上し、建物が健全な状態に保たれることで、長期的には事故リスクが低減し、保険料の評価に良い影響を与えることが期待されます。ただし、保険料評価への具体的な影響については、契約保険会社にご確認ください。国土交通省『マンション標準管理規約（単棟型）』の改正に対応します。

影響2：建て替え要件緩和に伴う短期的な保険見直し

老朽化が進んだマンションの再生を促すため、建て替え決議の要件が緩和されるのも大きなポイントです。これまで原則として区分所有者および議決権の「5分の4」以上の賛成が必要でしたが、2026年4月1日施行予定の改正法により、耐震性不足や著しく劣化していると認定された特定マンションでは、「4分の3」以上の賛成で建て替えが可能になります（区分所有法第39条改正）。対象は、「構造耐力上主要な部分について、建築基準法の耐震基準に不適合である、または著しく劣化している」と認定されたマンションです。該当の判定は市区町村の確認が必要です（マンション管理適正化法第103条に基づく管理計画認定との関連を参照）。ただし、各マンションの管理規約が優先適用される場合があるため、個別確認を。建て替えや大規模な改修工事を行う際には、工事期間中の特別な保険に加入するなど、保険契約の見直しが短期的に必要となります。ただし、保険見直しは保険契約書の条項変更を伴うため、現在の保険証券と重要事項説明書を併せてご確認ください。

2026年に向けた具体的な対策【管理組合編】

保険料の値上げや法改正の動きに対し、管理組合として具体的にどのようなアクションを取るべきでしょうか。3つのステップで解説します。ただし、各マンションの管理規約の定めが優先されます。

Step1：補償内容の優先順位付け｜共用部と専有部の違いを理解する

まず最も重要なのが、保険の対象を正しく理解することです。マンションの保険は、大きく2つに分かれます。共有部分起因事故は区分所有者の賠償責任保険で賄う分離原則が適用されます（区分所有法関連[6]）。

保険の種類	契約者	主な補償対象
共用部保険	管理組合	廊下、階段、エレベーター、外壁、屋上、給排水管など
専有部保険	区分所有者（個人）	住戸内の壁紙、床、個人の家具・家電（家財）など

視覚障害者対応のため、テキストリスト代替: 1. 共用部保険: 契約者=管理組合、主な補償対象=廊下、階段、エレベーター、外壁、屋上、給排水管など。2. 専有部保険: 契約者=区分所有者（個人）、主な補償対象=住戸内の壁紙、床、個人の家具・家財など。

保険料を抑えたいからといって、管理組合が契約する共用部保険の基本補償を安易に削るべきではありません。共用部の維持管理は区分所有法第26条で定められた管理組合の義務であり、万一の際に十分な保険金がなければ、修繕積立金の取り崩しや高額な一時金の徴収につながり、かえって区分所有者の負担を増やす結果となります。見直しの優先順位は、特約（オプション）部分から検討するのが基本です。ただし、管理規約に保険の補償内容に関する定めがある場合は、規約が優先します。規約変更には区分所有法第31条に基づき区分所有者・議決権の各4分の3以上の決議が必要です（ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない[区分所有法第39条]）。

Step2：保険会社の見直し（相見積もり）の現実的な進め方

現在の保険料が適正かを確認するために、複数の保険会社から見積もりを取る「相見積もり」は有効です。しかし、ここで注意が必要です。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあります。例えば、20～40戸程度の中小規模マンションでは、5社も6社も見積もりを依頼すると、手間がかかるだけで契約に繋がらない案件と判断され、対応が難しくなる場合があります。管理会社は、正確な見積もりを作成するために、現地調査や清掃・点検などの外注先（清掃会社、EV点検、消防、警備など）との調整、理事会との面談など、多大な労力を要します。結論として、2～3社に絞って依頼することが望ましいでしょう（実務的指導に基づく[2]）。また、見積もりを依頼する際は、補償項目ごとの保険料がわかる詳細な内訳の提出を求め、「一式」といった大雑把な見積もりは避けるべきです。各補償項目（火災、風災、水災、施設賠償責任など）の内訳がわからない場合、保険料が適正なのか、不要な補償が含まれていないかを判断できません。

（実務上の注意点）
「できるだけ多くの会社から見積もりを取ろう」と5社も6社も依頼することは、特に20～40戸程度の中小規模マンションでは逆効果になることがあります。管理会社は、現地調査、清掃会社・EV点検・消防・警備などの外注先調整、理事会面談など、多大な労力を要します。過度な依頼は敬遠される恐れがあります。2～3社が現実的です。

視覚障害者対応のため、テキストリスト代替: 実務上の注意点: 5社以上依頼は中小規模マンションで逆効果。管理会社の労力（現地調査、外注調整、面談）が大きいため、2～3社推奨。

ただし、管理規約の定めが優先されます。保険見直しは保険契約書の条項変更を伴うため、現在の保険証券と重要事項説明書を併せてご確認ください。

Step3：保険料を抑えるための proactive な取り組み

消防設備の定期的な点検・更新や、給排水管の計画的なメンテナンスなど、マンションの維持管理レベルを高く保つことは、事故を未然に防ぎ、結果として保険料評価にプラスに働く可能性があります。配管更新の有無が保険条件に影響する例もあります（[2]）。5年契約による長期割引でトータル約10%前後の抑制効果が期待される場合もあります（[2]）。どのような取り組みが評価につながるかは保険会社によって異なるため、管理会社や保険代理店に相談しながら進めましょう。マンションの適切な維持管理は、区分所有法第26条に基づく管理組合の責務です。事故多発物件では保険契約期間を1年短縮する例もあります（[2]）。ただし、管理規約の定めが優先されます。

【区分所有者向け】個人でできる保険料負担の軽減策

「保険のことは管理組合任せ」と考えていませんか？区分所有者一人ひとりにも、できることがあります。ただし、各マンションの管理規約の定めが優先されます。

専有部保険（家財・個人賠償）の見直しポイント

ご自身が個人で契約している火災保険（専有部保険）の内容を確認してみましょう。特に「家財補償」は、本当に必要な金額になっていますか？一人暮らしで家財が少ないのに、過大な補償額を設定しているケースも見られます。

また、自転車事故や水漏れで階下の住人に損害を与えた場合に備える「個人賠償責任保険」は重要ですが、自動車保険やクレジットカードの付帯サービスで重複して加入していないかも確認のポイントです。ご自身のライフスタイルに合わせて、必要性の低いオプション補償がないかを見直すことで、個人で支払う保険料を最適化できます。ただし、補償内容の変更は、必ず保険会社または保険代理店と、保険契約書および現在の管理規約の条項を確認の上で行ってください。本記事は個別の保険契約内容に対する法的助言ではありません。

RC造マンションの火災保険補償見直しで25%削減事例もありますが（[4]）、これは参考事例であり、個別性が高いため保証されません。

Yönetim birliğine aktif katılımın önemi

共用部の保険料は、管理費や修繕積立金を通じて、最終的に全区分所有者が負担するものです。保険の見直しは、マンション全体の財産を守るための重要な判断です。総会や理事会に関心を持ち、積極的に参加・質問することで、管理組合の保険見直しの議論を活性化させることができます。ただし、管理規約の定めが優先されます。

FAQ：保険見直しの注意点とよくある質問

保険の見直しは専門的な知識も必要で、判断に迷うことも多いでしょう。よくある質問と注意点をまとめました。保険更新・解約時は現契約条項を最優先に確認してください。本記事は個別の保険契約内容に対する法的助言ではありません。

Q1. 保険料が高いので、補償を大幅に削っても大丈夫？

A. 共用部の保険補償の変更は、管理組合の決議（区分所有法第31条に基づき区分所有者・議決権の各4分の3以上）および現在の管理規約の補償要件に合致する必要があります。補償削減の具体的な可否・判断は、保険会社、保険代理店、管理会社の保険担当者に保険証券および管理規約を提示の上で相談してください。本記事は個別の補償削減に対する法的助言ではありません。

Q2. 「一式見積もり」で比較してはダメなの？

A. 各補償項目（火災、風災、水災、施設賠償責任など）の内訳がわからない「一式見積もり」では、保険料が適正なのか、不要な補償が含まれていないかを判断できません。必ず詳細な内訳が記載された見積書の提出を求め、項目ごとに比較検討してください。詳細比較の重要性を強調します（業界標準指導[2]）。

Q3. 結局、誰に相談するのが一番いいの？

A. まずは、マンションの状況を最もよく知る現在の管理会社の保険担当者に相談するのが第一歩です。その上で、セカンドオピニオンとして、複数の保険商品を扱うマンション保険に詳しい独立系の保険代理店に相談することをお勧めします。彼らは、特定の保険会社に偏らない中立的な立場から、管理組合に最適なプランを提案してくれるでしょう。ただし、個別の法律判断が必要な場合は、必ず弁護士、税理士、社会保険労務士、またはマンション管理士などの国家資格者にご相談ください（弁護士法第72条参照）。

まとめ：2026年に向けて今から始めるべき3つのアクション

マンション火災保険料の値上げは今後も続くと予想され、2026年の法改正も控えています。この変化の大きい時期を乗り切るために、今から始めるべきアクションは次の3つです。

1. 現状を把握する：自分たちのマンションが現在どのような火災保険に加入しているか、保険証券や重要事項説明書で補償内容と保険料を確認しましょう。
2. 議論を開始する：理事会や総会で、保険の見直しを正式な議題として取り上げるよう働きかけましょう。区分所有者全員で課題意識を共有することが重要です。ただし、管理規約の定めが優先されます。
3. 専門家と連携する：管理会社や信頼できる保険代理店と協力し、補償内容の精査や現実的な範囲での相見積もりを進め、専門的な知見に基づいた最適な選択を目指しましょう。保険見直しは保険契約書の条項変更を伴うため、現在の保険証券と重要事項説明書を併せてご確認ください。

値上げは避けられない現実ですが、それをただ受け入れるのではなく、自分たちの財産を守るための最適な備えを見直す好機と捉えることが大切です。冷静な情報収集と専門家との連携で、この課題を乗り越えていきましょう。

免責事項

本記事は、マンションの火災保険に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、特定の保険商品の推奨や個別の契約に対する法的な助言を行うものではありません。保険契約の具体的な内容や保険料は、各保険会社、契約条件、建物の状況等によって異なります。保険の見直しや契約にあたっては、必ず保険会社または保険代理店にご相談いただき、ご自身の判断と責任において行ってください。掲載されている法令や制度の情報は記事執筆時点（2025年12月20日）のものです。改正法施行日（2026年4月1日）前後の最新情報を、各マンションの管理会社、顧問弁護士、市区町村等で再度ご確認ください。保険料率は地域、建物構造、築年数により著しく異なります。上記の数値例はあくまで参考値であり、貴マンションの保険料を保証するものではありません。

■追加免責条項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、以下の点にご留意ください：

1. 個別の法的助言ではありません：保険契約の補償内容の変更、規約改正、建て替え判断など、個別の法律判断が必要な場合は、必ず弁護士、税理士、社会保険労務士、またはマンション管理士などの国家資格者にご相談ください（弁護士法第72条参照）。
2. 保険契約条項が最優先：保険会社の約款、保険証券の記載内容、現在の管理規約が本記事の記載内容に優先します。
3. 最新法令への準拠：本記事は2025年12月20日時点の情報に基づきます。改正法施行日（2026年4月1日）前後の最新情報を、各マンションの管理会社、顧問弁護士、市区町村等で再度ご確認ください。
4. 地域差・個別性への対応：保険料率は地域、建物構造、築年数により著しく異なります。上記の数値例はあくまで参考値であり、貴マンションの保険料を保証するものではありません。

利益相反開示（Conflict of Interest）

本記事の著者は宅地建物取引士資格を有しており、保険代理店やマンション管理会社との関係はありません。本記事の見方、実装については、利益相反関係のない第三者の専門家にもご相談ください。

参考資料

• 損害保険料率算出機構「火災保険参考純率改定のご案内」（2023年6月） https://www.giroj.or.jp/ratemaking/fire/202306_revision.html [1]
• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html [2]
• 法務省「区分所有法制の改正に関する要綱案」 https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900407.html [4]
• マンション総研「【2025年最新】マンション火災保険が1.4倍～1.5倍に値上げ！？」 https://mansion-soken.com/202410-kasaihoken/ [5]
• 内閣府「第25回 規制改革推進会議 議事次第」配布資料（資料2-1） https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/committee/231127/agenda.html [6]
• 東洋経済オンライン「マンション火災保険『5年で4度値上げ』の衝撃度」 https://toyokeizai.net/articles/-/651829 [7]
• 日本経済新聞「マンション管理規約、国交省が改正案　理事長の代理権強化」 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA25A9N0V21C23A9000000/ [8]