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自主管理マンションの運営で、清掃業務のコストや品質に課題を抱える理事会の方々も少なくありません。管理会社を介さず、清掃業者へ直接発注することで、コスト削減とサービス品質の向上を両立する可能性があります。ただし、「法的に可能か？」「手続きはどう進めるか？」といった懸念が障壁となる場合があります。
この記事では、宅地建物取引士の資格を持つ不動産ライターが、自主管理マンションで清掃業者を直接発注するための法的根拠から、具体的な5つのステップ、東京エリアでの費用目安、信頼できる業者の選び方までを解説します。区分所有法や国土交通省の公的データに基づき、自主管理ならではの最適な清掃体制構築のポイントを提供します。この記事を読めば、業者選定と直接契約への一歩を踏み出しやすくなるでしょう。
背景知識：なぜ自主管理で清掃業者を直接発注できるのか
自主管理マンションが清掃業者と直接契約できる法的根拠と、それに伴う責任について理解することが重要です。まず、国土交通省はマンション管理の透明性強化を目的に、2025年通常国会で「第三者管理」に関する法改正を予定しており、2026年にも管理会社による「身内発注（自社・グループ企業への発注）」に対する事前説明義務が制度化される見込みです。一方、自主管理マンションが管理組合主体で清掃業者と直接契約する行為は、管理組合の正当な権限に基づくものであり、この規制対象外です。ただし、この動きは業界全体の透明化を促進するもので、自主管理においても業者選定の透明性と契約内容の明確化がより重視される傾向にあります。
用語の整理：自主管理と管理委託の違い
自主管理マンションと管理委託マンションでは、管理の主体が異なります。この違いを把握することで、直接発注の基盤が明確になります。
- 自主管理マンション: 管理会社に包括的な業務委託をせず、管理組合が主体となって共用部の維持管理（清掃、会計、修繕計画など）を行う運営形態です。意思決定が迅速で、コストコントロールがしやすい点がメリットと考えられます。
- 管理委託マンション: 管理組合が管理会社と管理委託契約を結び、清掃や会計などの日常業務を代行してもらう形態です。組合員の負担は軽減されますが、管理委託費（中間マージン）が発生します。
清掃業者への直接発注は、管理組合が管理の主体である「自主管理」の権限に基づく行為です。
法的根拠1：区分所有法における管理組合の権限
マンション管理の基本法である「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」では、管理組合の権限が定められています。
（団体）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
（権限）
第二十六条 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設を保存し、かつ、集会の決議を実行するに必要な範囲内において、区分所有者を代理して、これらに関する契約を締結することができる。
（出典：建物の区分所有等に関する法律）
条文から、区分所有者で構成される団体（管理組合）が建物を管理し、その代表者（管理者＝理事長など）は、共用部分の保存行為（清掃業務を含む）に関する契約を締結する権限を持つことがわかります。これが、管理組合が清掃業者と直接契約できる主な法的根拠です。
法的根拠2：マンション標準管理規約上の「管理事務」
国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」は、多くのマンションで管理規約の雛形として利用されています。この規約でも、清掃業務が管理組合の業務であることが明記されています。
（業務）
第二十七条 管理組合は、建物の保守、修繕、清掃、消毒及びごみ処理並びに植栽の管理を行う。
（出典：マンション標準管理規約（単棟型））
このように、清掃業務は管理組合が主体となって行うべき「管理事務」の一つと位置付けられています。業者への委託は、この事務を外部の専門家に依頼する行為に該当します。
責任主体の明確化
自主管理で直接発注する場合、責任の所在に留意が必要です。管理会社に委託する場合は、トラブル発生時の一次対応や業者との調整を管理会社が担います。
しかし、直接契約の場合、契約主体は管理組合自身となります。区分所有法第24条に基づき、管理組合は団体法人としての法人格を有し、その法的責任は民法第44条により代表者（通常は理事長）を通じて帰属します。すなわち、清掃中の物損事故や居住者とのトラブル、契約内容の不履行など、すべての問題に対する法的責任は管理組合が直接負う可能性があります。
- 契約当事者: 管理組合（代表者：理事長名で署名）
- 責任主体: 管理組合法人
- 事故時の法的責任:
- 業者の過失による損害 → 業者への損害賠償請求権あり（ただし保険で補償される場合が多い）
- 管理組合の過失による損害（例：不適切な業務指示による事故） → 管理組合が直接責任を負う
この点を理事会内で十分に共有することが推奨されます。詳細は区分所有法第24条・第25条、民法第44条を参照してください。
手続・対応ステップ：清掃業者への直接発注【5ステップで解説】
法的根拠と責任を理解したら、具体的な手続きに進みます。以下の5つのステップに沿って進めることで、スムーズな直接発注が考えられます。
Step1：管理組合総会での決議【普通決議が原則】
清掃業者との契約は、管理組合の重要な意思決定です。そのため、総会での決議が一般的です。
区分所有法第39条に基づき、業者選定のような「管理に関する事項」は、原則として「普通決議」で決定されます。
区分所有法第39条（完全引用）
「集会の決議は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、区分所有者および議決権の各過半数によって決する。ただし、この法律または管理規約に別段の定めがある場合は、その定めによる。」
業者選定は、原則として「普通決議（区分所有者および議決権の各過半数）」で決定されます（区分所有法第39条本文）。ただし、ご自身のマンションの管理規約に「特別決議（各4分の3以上）」と定められている場合は、その規定が優先され、特別決議が必須となります（区分所有法第31条）。契約締結前に、必ず現行の管理規約を確認してください。
【重要】既に管理会社と契約している場合の解約手続：
現在の管理委託契約がある場合、清掃業者への直接発注に切り替える前に、現在の契約書で定められた解約予告期間を確認することが重要です。一般的な標準管理委託契約書では、以下のような規定が考えられます：
- 「契約解除は、3ヶ月以上前の予告により可能」
- 「解除手数料が発生する場合がある」
予告期間を守らずに一方的に契約を打ち切ると、違約金請求のリスクがあります。必ず現在の契約書を確認し、管理会社に適切な通知を行ってください。
Step2：「清掃仕様書」で要望を明確化する
適切な業者を選び、正確な見積もりを取るために「清掃仕様書」の作成が推奨されます。仕様書が曖昧だと、業者によって作業内容や品質にばらつきが出て、比較検討が困難になる可能性があります。
【清掃仕様書の主な記載項目】
- 清掃範囲: エントランス、廊下、階段、エレベーター、ゴミ置き場、駐車場など、清掃してほしい場所をすべてリストアップする。
- 清掃内容: 各場所について「掃き掃除」「拭き掃除」「ガラス清掃」「高圧洗浄」など、具体的な作業内容を記載する。
- 清掃頻度: 「日常清掃（週○回）」「定期清掃（月○回、年○回）」など、頻度を明確に指定する。
- その他要望: 使用する薬剤の指定、作業時間帯の希望、居住者への配慮事項など。
この仕様書が、後の業者選定と契約内容の土台となります。
Step3：業者選定と比較見積もり（2～3社が実務的）
仕様書が完成したら、複数の業者に連絡を取り、見積もりを依頼します。この際、やみくもに多くの業者へ声をかけるのは得策ではないと考えられます。
特に20～40戸規模の自主管理マンションでは、見積もり依頼は2～3社に絞ることが実務的です。理由は以下の通りです：
- 見積書作成には業者側も現地調査や仕様確認に相当な労力がかかる
- 小～中規模マンションでは、一件の利益が限定的であるため、多数の相見積もり依頼は応諾率低下につながる傾向がある
- 多すぎる比較検討より、信頼できそうな業者を絞り、各社としっかりコミュニケーションを取りながら比較検討する方が、結果的に良いパートナーシップを築きやすくなる
（出典：https://owners.sumaity.com/cat_management/press_670/）
Step4：契約内容の最終確認と契約締結
見積書の内容に納得できたら、契約締結に進みます。見積書はあくまで金額の提示であり、法的な拘束力を持つのは一般に「業務委託契約書」と考えられます。以下の点の確認が推奨されます。
- 業務の範囲・内容・頻度が仕様書通りか
- 契約金額と支払い方法
- 契約期間と更新・解約の条件（更新・解約条件は現行管理規約や既存契約条項を最優先に確認。別段の定め優先、区分所有法第39条等参照）
- 損害賠償責任の範囲（保険の加入状況）
- 秘密保持義務
- トラブル発生時の連絡体制
不明な点や曖昧な表現があれば、契約前に確認・修正を依頼することが一般的です。
Step5：業務開始後の定期的なチェックと報告体制
契約を締結し、業務が開始された後も重要です。契約して終わりではなく、仕様書通りの品質が維持されているか、定期的にチェックする仕組みを構築することが推奨されます。
- 理事による定期巡回: 月に1回など、理事が当番制で清掃状況を確認する。
- 業者からの作業報告: 写真付きの作業報告書を提出してもらう。
- 定期的なミーティング: 数か月に一度、業者担当者と理事会でミーティングを行い、課題や改善点を共有する。
このような仕組みを設けることで、品質の維持・向上が期待できます。
実務ヒント：東京で失敗しない！清掃業者選びと費用目安
ここでは、東京で信頼できる業者を見極めるためのチェックリストと、費用目安について、公的データも交えながら解説します。
信頼できる清掃業者の選び方【7つのチェックリスト】
候補となる業者を評価する際に、以下の7つのポイントを確認することが重要です。
- マンション清掃の実績は豊富か: 戸建てやオフィスの清掃とマンション清掃ではノウハウが異なります。同規模のマンションでの実績を確認しましょう。
- 見積書に「一式」の記載がなく、具体的か: 「清掃作業一式」といった曖昧な見積もりを出す業者は要注意。作業場所・内容ごとに単価が明記されているか確認します。
- 損害賠償責任保険に加入しているか: 清掃中の器物破損や対人事故に備え、「施設所有管理者賠償責任保険」などに加入しているかは必須の確認項目です。
- 保険種類: マンション清掃中の器物破損、清掃員による対人・対物事故に対応
- 補償額の目安: 1件あたりの限度額：1,000万円以上、年間通算限度額：1億円以上（これらは法定基準ではなく、あくまで一般的な目安です。実際の契約時には保険証券の内容を必ず確認しましょう）
- 有効期限確認: 保険は通常1年更新。契約年間を通じて有効であることを確認
- 免責事項の確認: 保険に「免責（補償対象外）」事項がないか、特に「清掃中の床材損傷」などが除外されていないか確認
- スタッフの教育体制と資格は明示されているか: 均質なサービスを提供するための研修制度や、専門資格（ビルクリーニング技能士など）を持つスタッフの在籍は、技術力の証です。
- 品質を担保するチェック体制・報告制度があるか: 現場任せにせず、スーパーバイザーによる品質チェックや、写真付きの定期報告書提出といった仕組みがあるかを確認します。
- 東京都の許認可は取得しているか: 事業用の建築物の清掃を請け負う場合、「建築物清掃業」の登録が法律で義務付けられています（出典：建築物における衛生的環境の確保に関する法律）。
- 確認事項: 登録番号（例：「東京都知事登録 清掃業第◎◎◎号」）、有効期限（登録は5年ごとの更新が必要）、登録内容（マンション共用部清掃が対象業務に含まれているか）。東京都福祉保健局のウェブサイトで業者名から登録状況を検索・確認できます（https://www.fukushihoken.metro.tokyo.lg.jp/kankyo/eisei/b-seisou/meibo.html）。
- トラブル時の緊急対応体制は整っているか: 休日や夜間に水漏れなどの緊急事態が発生した際、連絡が取れる体制が整っているかも重要です。
【国交省データ】清掃委託の費用目安は？
清掃委託費は、マンションの規模や立地、仕様によって変動しますが、国土交通省の調査が一つの目安になります。
| マンションの総戸数 | 1戸当たりの月額清掃費（全国平均） |
|---|---|
| 20戸以下 | 1,363円 |
| 21～30戸 | 1,304円 |
| 31～50戸 | 1,222円 |
| 51～75戸 | 1,180円 |
| 76～100戸 | 1,161円 |
例えば、40戸のマンションであれば、月額の清掃費の目安は 1,222円 × 40戸 ＝ 48,880円 程度と試算できます。
東京の相場観と費用を左右する3要素
東京の地域特性:
東京都内の清掃費用は物価・人件費の反映により全国平均より高い傾向がありますが、具体値については当該マンション所在地の複数業者への見積依頼により確認することを推奨します。
費用を左右する3つの要素:
見積もり額は主に以下の3つの要素で決まります。
- 頻度: 週1回の日常清掃と週3回では、費用は大きく異なります。
- 範囲: 清掃する面積や場所（廊下のみか、集会室や駐車場も含むか）が広いほど高くなります。
- 特殊清掃: 年数回の高圧洗浄やワックスがけ、外壁の窓ガラス清掃などの特殊な作業は別途費用が発生します。
重要なのは、単にコスト削減だけを追求するのではなく、求める品質とのバランスを見極めることです。過度に費用を削ると、清掃品質の低下を招き、かえって資産価値を損なう可能性があります。
よくある質問（FAQ）
自主管理マンションの清掃業者発注に関して、よく寄せられる質問にお答えします。
Q. 見積もりは何社から取るのがベストですか？
A. 2～3社が実務的と考えられます。特に20～40戸規模のマンションでは、多くの業者に見積もりを依頼すると、一件あたりの利益が大きくないため敬遠されることがあります。信頼できそうな数社に絞り、仕様書を基に深く話し合う方が、良い条件を引き出しやすくなるでしょう。管理規約の別段定め（例:特別決議要件）を優先確認してください。
Q. 契約後にトラブルがあった場合、誰が責任を負いますか？
A. 契約主体である管理組合が最終的な責任を負う可能性があります。もちろん、業者の過失によるものであれば業者に賠償を請求できますが、その交渉や対応の窓口は管理組合自身となります。万一の事態に備え、業者が損害賠償責任保険に加入していることの確認が重要です。
Q. 管理会社に委託する場合と、何が一番違いますか？
A. 大きく違うのは「コスト」「手間」「責任の所在」です。
- コスト: 直接発注は管理会社の中間マージンがかからないため、コストを削減できる可能性があります。
- 手間: 業者選定から契約、日々の品質管理まで、すべて管理組合が主導するため手間は増えます。
- 責任: 前述の通り、直接契約ではすべての責任が管理組合に帰属します。
Q. 良い業者と悪い業者を見分ける簡単な方法はありますか？
A. 見積書の具体性を見るのが一つの方法です。「清掃作業 一式 ○○円」といった大雑把な見積書を提出する業者は注意が必要です。良い業者は、清掃場所、作業内容、頻度、使用機材などを細かく記載した、透明性の高い見積書を提出してくれます。
まとめ：自主管理だからこそ実現できる、最適な清掃体制の構築
自主管理マンションが清掃業者へ直接発注することは、区分所有法や標準管理規約で認められた正当な権限です。そのプロセスは、以下のステップで進めるのが基本です。
- 総会での普通決議（管理規約優先）
- 清掃仕様書の作成
- 2～3社での比較見積もり
- 契約内容の確認と締結
- 業務開始後の品質チェック
直接発注は、業者選定や品質管理の手間がかかる一方で、管理会社への中間マージンを削減し、管理組合の要望を直接反映させた質の高い清掃サービスを実現できる可能性があります。東京エリアで信頼できる業者を選ぶには、実績や保険加入状況、都の許認可などをチェックリストで確認することが有効です。
手間を惜しまず、適切な手順を踏むことで、自主管理だからこそ実現できる、自分たちのマンションに最適な清掃体制を構築していきましょう。
免責事項
本記事は、自主管理マンションにおける清掃業者の直接発注に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件や状況に対する法的な助言を行うものではありません。
以下の点にご注意ください：
- 法的相談は専門家へ： 契約の締結、トラブルへの対応、管理規約の解釈にあたっては、必ず弁護士またはマンション管理士等の専門家にご相談ください。
- 管理規約・現契約条項が最優先： 本記事の記載内容は一般的なひな形を前提としています。ご自身のマンションの管理規約、および現在の清掃委託契約書の条項が、本記事の記載に優先します。
- 情報の最新性： 法令や制度は改正される可能性があります。本記事の掲載日時点での最新情報をご確認いただくとともに、本記事の記載が現在も妥当であるか都度ご確認ください。
- 個別状況への不適用： 築年数、建物規模、居住者構成、過去のトラブル事例など、個別状況によっては、本記事の記載が適用されない場合があります。
本記事に基づく行動により生じた損害について、著者・掲載媒体は一切の責任を負いません。
参考資料
- 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）
- https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）
- https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
- 令和5年度マンション総合調査結果（国土交通省）
- https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html
- 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（e-Gov法令検索）
- https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=345AC0000000020
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
